1、無錫集智廣場(gungchng)項目營銷建議書共一百五十頁關于(guny)我們“一站式”的房地產咨詢服務“垂直(chuzh)式”的全程跟蹤服務創新、定制化的服務包商業顧問及租賃代理商業營運住宅顧問及租售代理寫字樓物業顧問及租售代理共一百五十頁1市場(shchng)分析第一部分(b fen) 銷售篇2項目分析3項目定位4銷售與推廣策略5項目經濟效益評估6廣告及視覺表現共一百五十頁1市場(shchng)分析共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析高鐵無錫高速公路時代58KM76KM41KM32KM48KM50KM鎮江常州無錫蘇州昆山南京上海110分鐘80分鐘58KM76KM41KM32KM48KM

2、50KM鎮江常州無錫蘇州昆山(kn shn)南京上海35分鐘25分鐘第二圈層第一圈層第三圈層第一圈層第二圈層高速鐵路時代共一百五十頁宏觀(hnggun)市場分析高鐵無錫高鐵時代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時代的第二圈層直接晉級為第一圈層，隨之而來的是城市分工(fn gng)體系的形成完善。共一百五十頁無錫宏觀市場分析城市(chngsh)分工無錫五大名城：適宜投資創業的工商名城；適宜創新創造的設計名城；適宜生活居住的山水名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質的文化名城。五大中心：國際先進制造技術(jsh)中心，區域性商貿物流中心，創意設計中心，職業教育中心，旅游度假中

3、心。 文化之城蘇州服務之城無錫上海：四大中心休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京金融中心貿易中心航運中心經濟中心上海近市場近人才近信息外溢：制造業外溢服務業外包外溢吸引：高端消費金融等高端服務業長三角北翼商貿物流中心創意設計中心先進制造業中心職業教育及旅游度假中心商務綜合成本低共一百五十頁在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業、部分服務業的轉移，同時(tngsh)也將面臨高端消費、高端服務業的外溢。宏觀市場分析(fnx)城市分工無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產業特點無錫無錫市三產比例(bl)逐年提升，但橫向對比來看，仍然落后于長三角其他核心城市2009年長三角城市

4、三產占比無錫市歷年三產占比共一百五十頁產業結構上，無錫市三產比例逐年提升，但橫向對比來看，仍然落后于長三角其他核心城市，目前仍是一個(y )二產為主導的工業城市。宏觀市場分析產業(chny)特點無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產業特點無錫民營經濟的主導地位：2007年各所有制企業產值(chnzh)對比單位：億元第三產業中商貿服務業的絕對領先地位第二產業目前仍以傳統制造業為主導無錫市產業現狀目前呈現出的三大特點：中小企業占全市企業總數的比重已經超過了90。第二產業目前仍以傳統制造業為主導第三產業中批發零售業占據主導地位共一百五十頁產業現狀三大特點(tdin)：民營經濟，特別是中小企業

5、的主導地位、商貿業在三產中的領先地位以及傳統制造業在二產中的領先地位。宏觀(hnggun)市場分析產業特點無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產業布局無錫CBD城市(chngsh)南進產業北移西北片北部片東部片西南片東南片傳統產業帶北部片包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機械等行業為主西北片以洛社為中心，城市化水平較高，傳統產業較發達東部片以安鎮為中心，傳統產業發達，產業布局聚集地未形成高新技術產業帶東南片西南片以無錫高新技術開發區和錫山經濟技術開發區為中心，是無錫高新技術產業發展較早的地區，己形成具有一定實力、一定影響的高新技術產品生產基地。以鑫園經濟技術開發區為中心，是無錫科研院所和大

6、學主要分布地區，也是無錫以電子產業為主要分布地區。第三產業CBD以老城為中心，其核心在解放路內部，初步形成了零售業、金融保險業等為主的功能區物流物流業主要布局在以西漳和東亭為中心的地區，以倉儲、運輸、配送等傳統物流為主 共一百五十頁在“城市南進，產業北移”戰略影響下，無錫市區產業布局南北分異明顯，傳統產業主要集中在北部(bi b)區域，高新技術產業主要布局在東南部，傳統產業比重依然較高。宏觀市場(shchng)分析產業布局無錫共一百五十頁宏觀市場分析(fnx)城市規劃無錫城中板塊(bn kui)新區板塊濱湖板塊惠山板塊錫山板塊惠山新城錫山新城太湖新城崇安商務商貿區北塘新城廣益新城太湖廣場功能定

7、位：先進制造業、現代物流業的集聚區和都市農業示范區發展驅動：傳統產業基礎功能定位：商務商貿文化居住中心城區 發展驅動：傳統商務商貿氛圍功能定位：風景旅游區、人居生態新城區、現代服務業集聚區和現代都市農業示范區 發展驅動：生態環境新政務區利好功能定位：區域性生產生活資料集散中心、無錫先進制造業基地和都市農業示范區 發展驅動：傳統產業基礎功能定位：創新型國際化科技新城重點建設高新技術產業中心、物流中心、空港地區和“三泰一址”歷史文化保護工程 發展驅動：政府產業引導共一百五十頁宏觀(hnggun)市場分析城市規劃無錫城市規劃(chn sh u hu)板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團相對獨立發展

8、；惠山、錫山、新區將形成外圍產業區；城中、濱湖將組成城市商貿、商務、文教、居住區；本項目位于錫山新城板塊內。共一百五十頁錫山區及周邊(zhu bin)市場的調研和分析產業園錫山新區(xnq)濱湖北塘惠山惠山：風電產業園生命科技產業園數字信息產業園軟件外包園北塘區：金山北工業園鳳翔軟件園北創科技創業園濱湖區：國家工業設計園太湖新城科教產業園馬山生物醫藥外包園錫山：V-PARK商務區S-PARK新區：商務區I-PARK一期高新區新加坡工業園I-PARK創意園I-PARK二期太湖國際科技園空港產業園共一百五十頁新區：（1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（2）電力裝備產業 （3）生物試劑和

9、生物制造(zhzo)（4）口岸保稅物流服務業（5）太陽能電池及組件制造（6）軟件產業錫山區：（1）電子(dinz)信息產業電子元件、計算機整機（2）紡織及服裝產業（3）摩托車及汽車零部件產業（4）診斷試劑（5）制造業物流服務業（6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區：（1）電子信息產業集成電路設計（2）數控機床設備及專業精密裝備（3）生物醫藥研發服務外包（4 ）太陽能電池、組件及應用產品（5）工業設計惠山區：（1）印染和印染機械（2）汽車零部件（3）醫療器械（4）運輸配送物流（5）特種冶金新材料（6）風力發電設備以及相關配套零部件生產（7）硅材料和太陽能電池及組件制造主城區 現代商貿業錫山區及周

10、邊市場的調研和分析產業園共一百五十頁無錫第二產業發展迅速，為產業園的形成和發展奠定了強大的基礎，目前整個無錫市聚集了大大小小的各類產業園，而無錫市先進產業轉移以及培育已在簿部分區域形成產業集聚或已有規劃(guhu)布局，而本項目所處的錫山新城板塊是未來現代化服務產業的發展重點。錫山區及周邊市場的調研(dio yn)和分析產業園共一百五十頁錫山區及周邊市場的調研和分析(fnx)辦公樓/酒店式公寓指標年成交量（年）成交均價（年）個盤領先去化速度（年）年價格漲幅（8年）住宅400萬6500元19萬（陽光100）7.85%商業65萬10000元7萬（五洲國際）22.65%辦公20萬7655元5萬（紅豆

11、國際）-1.95%無錫市辦公市場近年來發展乏善可陳，年去化速度僅為20萬方，遠落后于住宅、商業；無錫市辦公產品成交均價在低位徘徊，領先于住宅，但遠遠落后于商業，部分區域還出現住宅、辦公價格(jig)倒掛的情況；且租金在多年來維持在2元左右的平均水平；無錫的產業結構決定了企業對于寫字樓的需求極為有限。共一百五十頁1324567保利達廣場(gungchng)蘇寧廣場(gungchng)恒隆廣場名品城二期晶石國際嘉飾茂甲殼蟲8萬商美寓錫山區及周邊市場的調研和分析辦公樓/酒店式公寓市中心名稱高度業態預計辦公體量恒隆廣場250米個高檔購物中心、一個休閑廣場和兩棟高層建筑。5-6萬方蘇寧廣場318米寫字樓

12、、酒店式公寓、購物中心、酒店2.5萬方保利達廣場300米城市綜合體約3萬方錫山區/新區名稱業態體量（方）家飾茂酒店式公寓、商業85643甲殼蟲酒店式公寓19386晶石國際辦公、產權式酒店100000萬商美寓酒店式公寓154883名品城二期辦公100000D-PARK辦公80000目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區和新區區域內，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓。9D-PARK共一百五十頁2項目分析共一百五十頁項目(xingm)分析項目(xingm)概況項目位于無錫市東部，錫東新城東南部項目緊鄰滬寧高速，方便(fngbin)往來江滬各地園區區位2小時經濟圈內，有上海、南京等40個大中城市

13、；地處無錫東大門的錫山區；位于錫東新城的西部板塊；項目區位位于高速公路東側緊鄰高鐵核心區域位于軌道交通二號線的北部共一百五十頁滬寧線的“道口(do ku)經濟”項目(xingm)分析項目(xingm)概況三大產業區國際服務外包示范區現代服務業聚集區服務外包示范區企業入駐情況搜客天地現已入駐，規模企業逐步進入共一百五十頁項目(xingm)分析項目(xingm)概況周邊日趨完善的生活(shnghu)配套目前周邊有百安居、迪卡儂、麥德龍等大型專業賣場；宜家綜合購物中心預計于2011年開業規劃地鐵二號線位于基地南部東安路項目緊鄰高鐵核心區共一百五十頁項目(xingm)分析項目(xingm)概況共一百五

14、十頁項目(xingm)分析項目(xingm)SWOT分析優勢劣勢項目交通網絡便利；周邊有良好的商業氣氛；項目位于區域核心位置。項目周邊仍處在起步階段，區域有待成熟；主干道尚未形成濃厚的商業氛圍，需要商圈培養期；周邊生活配套匱乏機遇威脅區域發展逐漸成熟，未來發展前景廣闊； 市政配套逐步成熟、完善；項目為規劃的核心區域，升值潛力較大。市場具有較大的宏觀調控風險；本區域為新興發展板塊，整體開發周期較長，在未來發展中具有較多的不確定因素。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)1紅豆國際 2D-PARK 3名品(mn pn)城2期 4嘉飾茂 5蔚未來 6甲殼蟲 7晶石國際 8萬商美寓 9梅

15、里新街口 10MARK銘城 11第一上海國際 12長江一號 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區和新區區域內，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓，其中晶石國際中心與萬商美寓距離本項目相對較近，分別位于錫山區和新區。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)嘉飾茂國際廣場總建筑面積85643平方米總戶數496業態商業+loft酒店式公寓層高5.9米銷售均價9500嘉飾茂國際裝飾精品直銷廣場位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對面。項目由5萬平方米家居(jij)軟裝購物廣場和3萬平方米寫字樓和LOFT國際公寓組成。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)

16、甲殼蟲2933總建筑面積19386平方米總戶數476業態酒店式公寓層高3.9米銷售均價6900甲殼蟲2933位于崇安新城核心地段(ddun)，項目南面緊鄰錫滬路，該項目一層為商鋪，挑高6米，2-25層為商住兩用，層高3.9米，主打戶型為2933。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)晶石國際中心總建筑面積100000平方米總戶數98業態辦公、產權式酒店層高3.2米銷售均價10000晶石國際中心位于東亭路與二泉路的交匯處，晶石國際中心由35000平米高品質5A級寫字樓晶石國際大廈、30000平米精裝小戶型、擁有160間標準客房的商務酒店，13000平米餐飲休閑娛樂產業中心以及大型智

17、能化地下(dxi)停車場組成。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)萬商美寓總建筑面積154883平方米總戶數1688業態酒店式公寓、酒店層高3.2米銷售均價6200萬商美寓項目(xingm)規劃總建筑面積15萬左右。建筑群體為8棟高層住宅建筑，建筑高度從57.0m99.0m，樓層依次從18層到32層不等，從東向西逐漸升高。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)名品城二期總建筑面積100000平方米總戶數1144業態公寓、辦公、商業層高3.3米銷售均價7000項目位于錫滬路與江海(jin hi)東路交匯處，整個項目占地面積約5萬平方米,總建筑面積10萬平方米。項目分

18、為石材市場、家居、餐飲娛樂、公寓與辦公樓四大業態共同組合。共一百五十頁項目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)D-PARK國際總建筑面積80000平方米總戶數237業態LOFT公寓、辦公、商業層高5米銷售均價9500D-PARK國際位于崇安區核心，是交通樞紐、建材商貿中心的交匯處，扼守地鐵2號線廣益路出口，該項目(xingm)由是寫字樓、商鋪、展覽館、會所、LOFT公寓組成。共一百五十頁3項目(xingm)定位共一百五十頁項目(xingm)定位產品定位建議物業(w y)自身本項目的低區的經營檔次決定了高區的物業檔次。本項目1-4F為經濟型酒店，那么本項目的整體物業檔次不宜過高。市場環境本項目主

19、要針對的客戶群體主要為城區及異地投資客，對于高端物業產品，這批客源接受度普遍不高；園區內的大量工作者并非高收入人群，高檔次的物業并非最佳之選。本項目最佳定位：中檔物業產品共一百五十頁項目定位(dngwi)產品定位(dngwi)建議5.5米層高買一層送一層135%得房率高性價比統一經營管理(gunl)精裝修酒店式公寓宜商宜住固定投資回報率園區核心位置區域良好的發展前景政府的大力投資絕對賣點提升賣點基礎賣點共一百五十頁國際團隊統一管理高性價比酒店(ji din)公寓人無我有 足以打動(ddng)消費者的賣點項目定位產品定位建議共一百五十頁項目定位目標(mbio)客戶定位建議為了進一步摸清目標(mb

20、io)客戶群體的基本訴求，我司就無錫和上海兩地的目標客戶群進行了有針對性的調查，了解其基本消費習慣和要求，從而有針對性的進行本項目的目標客戶定位。共一百五十頁項目定位(dngwi)目標客戶定位(dngwi)建議無錫客戶訪談表1訪談對象：無錫城區訪談內容：注重的購房要素(依次排序)價格管理性價比產品訪談對象：園區工作者訪談內容：注重的購房要素(依次排序)性價比價格管理產品上海客戶訪談表2訪談對象：上海地區訪談內容：注重的購房要素(依次排序)區位交通產品價格管理投資回報裝修共一百五十頁從對于兩地的目標客戶群訪談中可以看出，客戶產品的性價比、產品日后的管理都有一定的要求，價格因素也是購買中非常重要的

21、一方面；其次投資回報率也是不少投資客考慮的前提因素。因此，從客戶需求出發 提升(tshng)產品性價比、解決未來經營管理問題，是項目產品修正的主攻方向。項目定位(dngwi)目標客戶定位(dngwi)建議共一百五十頁項目(xingm)定位目標客戶定位建議公寓以滿足投資與自住的兩個目的，鑒于本案(bn n)未來的升值潛力，還是主要以投資為主。投資自住共一百五十頁投資(tu z)項目定位(dngwi)目標客戶定位(dngwi)建議投資本案目的(綜合利益點)：1、看中其潛在商業價值；2、物業增長的升值潛力；3、物業后期租賃投資回報率。客戶類型：1、專業投資客2、企業主、公務員、企業管理層等收入較高的

22、人群年齡層：30-45周歲共一百五十頁他們常常(chngchng)被貼上這樣的標簽30-45歲成熟(chngsh)社會閱歷事業基礎共一百五十頁專業(zhuny)投資客對商業嗅覺(xiju)比較靈敏，具有成熟的投資經驗，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規避風險，信息靈通。本項目主要針對無錫和上海兩地的投資客為主，主要參考本項目周邊的嘉飾茂項目，該項目在上海進行同步推廣活動，根據我司了解，該項目購房者中上海投資客占相當比例。喜跟風，注重大眾口碑，同時手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢，對本區域非常熟悉。建議本項目將主要客戶群體定位園區 內的政府相關工作人員、企業管理

23、層人群，考慮該部分人群收入較高，有點積蓄，因此將其定位主要客戶群體；對于園區內的大量IT工作人員，我司認為這部分人群收入普遍不高，對于投資類產品關注度相對較小，因此我司建議將其定位次要客戶群。企業主、公務員、企業管理層等人群項目定位目標客戶定位建議共一百五十頁投資(tu z)客高租金(zjn)回報率1、專業投資客(無錫和上海)2、企業主、公務員、企業管理層等人群(園區內及無錫市內)1、看重其潛在商業價值2、物業增長的升值潛力3、物業后期租賃投資回報率區域、交通、建筑、物業、戶型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的賣點：固定投資回報率、高性價比、酒店服務項目定位目標客戶定位建議共一百五十

24、頁項目定位目標客戶(k h)定位建議自住選擇本案驅動(綜合利益點)：1、居住的舒適性2、臨近工作地點(ddin)3、綜合物業價格優勢4、未來物業保值、增值潛力客戶類型：1、園區內的政府工作者、研發人員及園區附近工作為主2、居住過度類型(城市白領)3、SOHO辦公族年齡層：25-35周歲共一百五十頁項目定位目標(mbio)客戶定位建議自住客居住(jzh)質量提高1、園區內的政府工作者、研發人員及園區附近工作為主2、居住過度類型(城市白領)3、SOHO辦公族1、居住的舒適性2、臨近工作地點3、綜合物業價格優勢4、未來物業保值、增值潛力區域、交通、 建筑、物業、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的

25、賣點：區域地標、高檔物業、時尚建筑共一百五十頁項目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項目名稱項目地址銷售均價裝修情況銷售率萬商美寓新區紡城大道288號6200毛坯20嘉飾茂國際廣場崇安區錫滬東路99號9500裝修18甲殼蟲2933崇安區錫滬東路299號7000毛坯86名品城二期崇安區錫滬東路2號7000毛坯23D-PARK崇安區錫滬路華夏家居港對面9500裝修98晶石國際中心錫山區東亭中路20號10000毛坯未開盤蔚未來錫山區華夏路、新明路交匯處7600毛坯90梅里新街口新區錫華路、錫甘路交匯處6000裝修98上海第一廣場新區錫士路6號19000裝修未開盤長江一號新區旺莊路、長江

26、路12000裝修未開盤MARK銘城新區長江北路153號8000毛坯68周邊(zhu bin)在售樓盤對比共一百五十頁項目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項目銷售價格制定(zhdng)思路根據本項目的市場定位及區域周邊商業項目開發狀況，結合區域酒店式公寓的銷售水平，運用市場比較法制定出符合市場規律和購買群體承受能力的價格。 制定銷售策略展開銷售市場數據調查制定綜合素質評定標準及評分項目銷售平均價格的確定銷售價格確定原則共一百五十頁項目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項目銷售價格制定(zhdng)原則No.要素滿分評分原則1立地條件2分位于城市商業中心地塊規整有利于

27、商業布局及規劃項目周邊在建、擬建的住宅設施2交通狀況2分緊鄰城市主干道公共交通，易達性道路基礎狀況交通流量3商業競爭態勢2分競爭對手比較少有一定客源基礎競爭對手位置競爭對手規模4周邊消費潛力2分人口增長率周邊人口密度消費性支出5周邊配套設施2分周邊配套設施完善程度評 分 規 則對每個項目進行-12分的打分： 2分：很好 1分：較好 0分：較差 -1分：很差各項目打分之和為項目評價總分，對照評分等級可知項目立地環境的最終等級。共一百五十頁在目前區域內的酒店式公寓項目中，除了位置、規模、環境各有千秋外，其他內在質素的差異性并不十分(shfn)明顯，而本項目的產品定位和價格定位將是奪取市場的重要法寶

28、。為對本項目制定一格合理的價格，我司共選取與本項目相鄰的6個項目具有可比意義的樓盤按上述的比較法，將每個項目的各種因素的得分乘以各自的權重再求和，從而計算出本項目的價格。 共一百五十頁項目名稱立地條件交通狀況商業競爭消費潛力配套設施綜合得分評價萬商美寓0.60.70.70.60.83.4項目位于新城紡城大道，距離本項目約1公里，周邊設有公交站點，但目前人氣明顯不足，無任何商業配套設施。晶石國際中心0.910.90.80.84.4項目位于錫山區內，相比本項目，該案距離市中心的位置相對較近，是區域內目前在售的唯一產權式酒店，10年包租，房型較為單一，只有65平方米一種房型。嘉飾茂國際廣場11.10

29、.80.91.14.9項目是位于崇安區錫滬東路沿線，是一幢5.9米層高的LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷售的是該項目的商鋪部分。甲殼蟲29330.91.10.80.914.7項目位于崇安區錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國際廣場，項目為3.9米挑高，毛坯交房，該案面積較小，在29-33平方米，因此總價較低。名品城二期1.110.80.914.8項目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲同屬一區域內，項目為平層毛坯房，相對周邊的住宅售價較低，目前該案在無錫廣告幅度較大，隨處可見該案的橫幅。D-PARK11.30.90.91.15.2項目位于錫滬東路商圈內，是創意產業基地項目，為5米層高的LOFT辦公，該案

30、自身配有大型商業中心和酒店，地鐵二號線在該案設有出口，大大提升了該項目的升值空間，因此價格相對區域內其他毛坯房較高。本項目0.60.70.80.70.73.5本項目位于無錫產業外包基地內，項目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場也在進行整體改造，區域未來受政府良好的規劃，有較大的升值潛力。共一百五十頁項目(xingm)銷售價格的確定項目名稱平均分比較值項目均價（元/）比較均價（元/ ）項目權重（%）權重均價（元/ ）萬商美寓3.41.0362006386201277晶石國際中心4.40.80100008000151200嘉飾茂國際廣場4.90.7180005680251420甲殼蟲29334.

31、70.747000518015777名品城二期4.80.737000511015767D-PARK5.20.679500636510637本項目3.51-6078以上比較項目均是剔除裝修后均價，得出本項目的當期銷售價格在6078元/，此價格(jig)僅為用市場比較法計數所得來。 共一百五十頁通過我司此次現場的市場調查(dio ch)來看，我們了解到，無錫區域內LOFT類產品與普通平層產品差價并不大，基本差價在14%左右；目前萬商美寓的對外銷售報價為6200元/平方米，但該項目為平層，根據無錫平層與LOFT產品市場差價比，得出項目的對外銷售價格在7068元/平方米(毛坯)。 共一百五十頁樓層差價

32、(chji)的制定根據我司此次對無錫同類產品的市場調研情況來看，無錫在售酒店式公寓樓層差價基本在20-50元/平方米之間，個別樓盤尚未開盤銷售(xioshu)，我司將不對其做數據統計。 項目名稱樓層差價最低價均價最高價萬商美寓20611162006550嘉飾茂國際廣場508900950010100甲殼蟲293320-50690070007300名品城二期20-50550070008000D-PARK一期508800950011000共一百五十頁根據市場樓層差價的定價(dng ji)原則，本項目建議樓層差價為50元/平方米層次系數本項目各樓層定價50.95681860.96686870.9769

33、1880.98696890.997018101.007068111.017118121.027168131.037218141.047268151.057318161.067368171.077418181.087468191.097518201.107568211.117618221.127668231.137718共一百五十頁南北朝向差價(chji)的制定對于(duy)本項目酒店式公寓南北朝向差價的制定，我司對無錫市場目前在售酒店式公寓市場的朝向差價進行調研，該類項目在南北朝向上的差價相對較為統一，基本在700-1000元/平方米，個別項目為板式結構，我司將不納入統計范圍內，對于萬商美寓項

34、目，由于其南北戶型面積相差較大，因此朝向差價相對較小，僅供參考。 項目名稱朝向差價項目均價萬商美寓4006200嘉飾茂國際廣場10009500甲殼蟲29337007000名品城二期10007000根據市場數據得出，我司南北朝向差價將定在1000元/平方米。共一百五十頁共一百五十頁定價(dng ji)說明2010年的4月是整個2010年樓市的一個分水嶺，連續出臺的房地產新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進行了房地產市場的調控，打壓投機(tuj)、投資性炒房是整個2010年宏觀調控的主旋律，而對于酒店式公寓銷售市場來說，受到宏觀調控的影響，可能市場會出現銷售放緩、價格滯漲的盤整態勢。每個樓

35、盤的價格測率都是在一定的內外環境的背景下進行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤價格體系的建立必須在對各種影響因素進行深入細致分析的基礎上制定。我司此次對無錫區域市場內的在售酒店式公寓的調研時間點是在一系列調控政策前進行的，而目前多條打壓政策的出臺，已經開始對投資類產品產生了一定的影響，投資客開始逐步退出市場，轉而進入觀望狀態，因此我司對V-PARK項目的定價主要是基于目前市場的狀況，所作出相應價格的調整。我司建議，V-PARK項目銷售均價控制在7068元/平方米(毛坯)，裝修后均價在7700-7900元/平方米。本文的觀點意在拋磚引玉，希望能協助發展商制定出最有利于實現目標的價格體系。 共

36、一百五十頁項目定位(dngwi)項目規劃設計建議定位要素：產品不宜多樣化作為(zuwi)3萬方以下的投資性物業，產品本身定位不宜多樣化；單一類的產品定位較容易被客戶接受，不會產生對本項目物業性質的混淆；同時并能有效控制廣告預算，降低開發商成本。產品必須符合市場需求，進行準確定位共一百五十頁項目(xingm)定位項目(xingm)規劃設計建議地下(dxi)1-2層地下兩層為車庫為酒店，準三星標準，約120個客房地上1-4層地上5-6層預備層為挑高5.5米的酒店式公寓，約360個單元地上7-15層共一百五十頁5.5米層高的酒店式公寓經濟型酒店預備層總高99.8m建議(jiny)產品示意圖：共一百五

37、十頁增加(zngji)使用面積建議酒店公寓公共走廊部位的凈高建議不超過(chogu)3米，隔斷出的公共部分空間可分配給相近單元增強性價比。 共一百五十頁共一百五十頁總體裝修(zhungxi)建議考慮到項目中端化市場(shchng)定位，建議總體裝修保持與項目一致的定位，總體達到準三星酒店式公寓的配置。在內部裝修上，建議公共部分應趨于中高檔化，而在各單元的室內裝修則應趨于精致化，能充分詮釋舒適性生活理念。共一百五十頁 提供菜單式裝修建議由開發商提供菜單式裝修的方案，在品質基本保證統一的基礎上，有一定的檔次細微差別，給客戶(k h)選擇的余地，統一負責裝修，以保證項目檔次工程質量，也避免客戶自己裝

38、修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 共一百五十頁裝修風格建議簡約風格以簡潔明白為主要特點 重視室內空間的使用功能。 室內布置案功能區分(qfn)的原則來進行,家具布置與空間密切配合,廢棄多余的繁瑣的附加裝飾在色彩上和造型上追隨流行時尚。 共一百五十頁裝修風格建議混搭風格多風格元素有機組合；將家具主風格與配飾、家紡巧妙配合(pih)產生反差美及空間層次感共一百五十頁公共大堂建議：大堂：氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅， 色調協調(xitio)，光線充足，建議采用仿大理石、大 面積鋼化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳；墻面：木飾面和乳膠漆，適當可采用金屬

39、板材和線材配以高級現代的壁燈和落地燈強化現代高雅的氛圍。吊頂：石膏板乳膠漆，配高雅現代吊燈，局部射燈。走道：地磚木質踢腳線；墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈；吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節能燈。共一百五十頁配置建議：室內采用新風系統(xtng)，具有恒溫恒濕及消毒功能，衛生間建議選用國外品牌衛浴產品，而廚房配置最好能申請煤氣，如無法通過消防要求，可以使用多功能電磁爐共一百五十頁裝修標準建議：室內部分裝修標準650800元/平方米（建筑面積）700元/平方米(參考方案)建材配置建議：進戶門鋼制門，IC卡門鎖地板合資品牌復合地板墻、頂面“多樂士”乳膠漆衛生間墻面“諾貝爾”面磚廚房整體櫥柜配歐式推拉脫

40、排油煙機油漆常春藤門/夾板工藝門/山毛櫸木夾板電線熊貓牌水管合資PP-R冷熱水管潔具科勒開關插座松下客廳吊頂石膏吊頂共一百五十頁線條 石膏線、山毛櫸木線空調春蘭電視國內品牌19-21寸家具蘇州地區品牌設備標準建議：給水采用變頻式分區供水系統。提供24小時生活用水，每戶設獨立水表空調贈送VRV分戶計量中央空調電力系統每戶設獨立卡式電表，室內均安排足夠插座，弱電系統網絡預留插口安防首層大堂出入口安裝可視對講門禁系統；小區內設閉路電視監控系統；酒店公寓電梯使用專用身份卡；有線電視均有接口入內，設置衛星電視接受系統共一百五十頁智能化建議：在網絡、通訊(tngxn)功能方面，建議配置無線寬帶上網，使整棟

41、建筑形成一個無線網絡空間，并配合光纖直接連接桌面，客戶可根據自身情況作出選擇。共一百五十頁4銷售與推廣(tugung)策略共一百五十頁項目推廣(tugung)策略推廣(tugung)方向擁有著一些對傳統住宅而言的劣勢沒有大空間、沒有好地段因此我們的概念方向，必然是需要模糊這些劣勢是針對不在乎這些劣勢的人群我們需要做到的是模糊居住和辦公的概念通過主題概念的切入可以讓我們更具投資及居住功能同時可以有更加個性化的體現 所以我們以產品為發力點以客戶需求為導向以性價比為競爭突破口！共一百五十頁項目(xingm)推廣策略放大優勢，弱化本項目的不足之處，是企劃的重要使命從本項目的各細節考慮，可從以下(yxi

42、)多個方面作好宣傳工作： 共一百五十頁項目(xingm)推廣策略宣傳關鍵詞：高度空間魔方，層高越高，實惠越多。將本項目的最大優勢力推，使其在客戶心中(xn zhn)產生雙倍深刻的印象。 共一百五十頁關鍵詞：信心目前的區域商業版塊在建設階段，在企劃中應強調其未來的發展方向，渲染其發展目標，培養客戶對該規劃的認知，對該地區的認可(rnk)，對項目前景的憧憬。 項目(xingm)推廣策略宣傳共一百五十頁項目(xingm)推廣策略宣傳關鍵詞：介入正由于商業板塊尚未成形，目前可以較低價位介入，降低(jingd)持有成本。 共一百五十頁項目推廣(tugung)策略宣傳關鍵詞：造勢目前項目周邊即將開業的宜家

43、等知名商家，正是(zhn sh)對項目未來發展態勢的有力烘托，以可見的利好說明項目未來的價值 共一百五十頁項目推廣(tugung)策略宣傳關鍵詞：形象以時尚、超前、個性(gxng)的理念，將項目的精神、特色傳達于公眾，先聲奪人，提升項目品位及知名度。 共一百五十頁項目推廣(tugung)策略產品力建設現場(xinchng)售樓處“魔方主題”以魔方為主體，售樓中心要裝修得時尚而有鮮明的個性，突顯大廈的品質感 。共一百五十頁項目推廣策略(cl)產品力建設售樓處選址說明：1.現場接待：規劃紅線內的地塊東北角。2.指示明顯：新錫滬東路往來車流量較大，指示作用明顯。3.臨街綠化：將沿街草坪綠植提前完成，

44、增加與項目推廣基調關聯的園藝小品，商業(shngy)用停車位置可為接訪停車使用，車行入口設保安負責指引，增加接訪的尊貴性和儀式感。4.便于看房：臨近酒店項目，便于客戶參觀。共一百五十頁售樓處外觀(wigun)概念示意圖：共一百五十頁售樓處裝修(zhungxi)風格示意圖：共一百五十頁現場樣板房“全體驗”做到聲音，味道(wi dao)，視覺，觸覺，感覺全體驗！共一百五十頁不同風格的戶型(h xn)模型：利用不同的戶型裝修模型，盡顯不同風情的時尚與個性，吸引客戶。共一百五十頁2號線模型“動態(dngti)演示”：以規劃為藍圖，把軌道交通2號線經過站點以及樓宇全面展示！共一百五十頁樹立項目品牌為讓客

45、戶認知、了解本項目，應通過進駐裙房的酒店品牌帶動產品品牌，未來對本項目的酒店式公寓(gngy)進行統一管理，這主要是考慮到本項目特別在初期階段，應保證較多的曝光度，卓有成效地造勢，為樹立品牌服務。 共一百五十頁人文關懷無錫信心以公益(gngy)為原則，聯合媒體發布 2010無錫青年生活信心指數報告！共一百五十頁完全解析魔方(m fn)5.5生活數據以省錢為原則，生活成本投資置業理財三合一的全面對比分析！共一百五十頁項目推廣策略(cl)核心通路建設項目現場(xinchng)：展示項目形象，樓盤公開信息工地部分：圍墻樣板區域：樣板房、導視系統 接待中心：接待中心看板、道旗過渡部分：看房通道、小區內

46、部導視系統 我們上海及長三角地區已積累大量客戶的導入戶外媒體：項目形象及產品信息 發布形式：戶外高炮、看板、沿街道旗共一百五十頁項目(xingm)廣告投放策略關鍵詞：時尚(shshng)+活力+簡潔總體包裝以時尚感、活力感、簡潔感為基調，貫穿前衛感覺，以表現本項目所突出的獨特概念，以及銳意進取精神。把握好現代、體面、有品質感的平面效果，以傳達項目的品位形象。LOGO、VI及硬廣、DM、樓書等設計追求獨特、奇異。 共一百五十頁項目(xingm)廣告投放策略關鍵詞：想像力+5.5米+空間精心包裝售樓中心，以富有想像力的包裝讓來客產生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表現分隔5.5米層高可產生的

47、不同的利用空間，提示、強調(qing dio)賣點。 共一百五十頁項目(xingm)廣告投放策略關鍵詞：雜志+封面+標題黨前期報刊硬廣考慮同一期多版面投放，突出不同賣點，引爆受眾關注焦點。廣告媒體的選擇除了安排無錫本地(bnd)報刊外還應考慮新聞晨報租售情報等異地報刊及商務類媒體。 共一百五十頁項目(xingm)銷售策略銷售策略采取市場滲透模式(msh)，通過先期炒作，引導目標消費群的高期待，在此狀態下低價入市。 目標快速回籠資金，搶占市場份額、引領市場走勢，占據市場主導者地位 支持因素房地產業是市場價格敏感度極高的產業，低價格能迅速引起關注、搶占市場 ；低價格能降低和減少實際和潛在的競爭 推

48、盤方案先推低中區產品，當銷售率達到70%時，推出高區產品共一百五十頁項目(xingm)銷售策略具體操作累計客戶(k h)聚集人氣 發放任購號與所推產品 比例為三比一引爆階段：30%+強銷階段：40%未消化房源 引導階段發號階段強銷階段持續階段清盤階段正常正務接待模式銷售 共一百五十頁項目(xingm)推案順序123酒店式公寓產權酒店(ji din)及酒店(ji din)預備層裙房商業共一百五十頁5項目(xingm)經濟效益評估共一百五十頁項目定位(dngwi)經濟收益評估項目(xingm)銷售方式酒店式公寓(LOFT)配置700元/平方米標準的簡單裝修及提供增加100元/平方米的家電套餐供選擇

49、產權酒店及產權酒店預備層配置2000元/平方米標準的精裝修，現房帶租約形式對外銷售裙房商業報建時完成切割，以現房形式對外銷售共一百五十頁項目(xingm)成本表項目名稱建筑面積()專業造價(萬元)經濟指標集智廣場(地下室)25785土建70282725.62安裝1771686.83小計87993412.45集智廣場(酒店)44731土建91082036.17安裝2354526.26小計114622562.43集智廣場(辦公)31589土建64812051.66安裝41061299.82小計105873351.48總計102105308483021.20共一百五十頁項目銷售(xioshu)預估可

50、售產品可售面積()銷售均價(元)銷售額(元)備注酒店式公寓199207068140790000配700-800元/平方米裝修產權酒店(裙房)約70001200084000000均價包括1000元返租租金產權酒店(預備層)26561700045150000均價包括2000元返租租金裙房商業70001200084000000商鋪切割需提前報批合計約36576約9677353940000-共一百五十頁6廣告與視覺(shju)表現共一百五十頁廣告(gunggo)及視覺表現無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁能讓人沖動的有想像空間的似曾相識仿佛是自己的通俗易懂好傳播一定要有價值感的夢想中要得到的看得出是小

51、戶型精裝修的廣告(gunggo)發散無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)總精神空間新思維，精英(jn yn)活力派闡釋：因為“商業核心”的優勢目前不能凸顯，故本案應抓住其層高5.5的賣點，吸引客戶。以“空間新思維”的概念來強調其獨特之處，以“活力”來傳達本案戶型的可塑性，符合時尚的口味，“精英”一詞，也在一定程度上揭示了本案的商住性質。 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁主推案名魔方(m fn)5.5空間新思維，精英(jn yn)活力派闡釋：有效突出了項目5.3米層高的獨特賣點，強調了空間的實用性，容易與其他樓盤區隔開來。“魔方”既形象地表達了項目特點，又具有強烈的時尚感，引

52、導客戶產生更多的想像空間。 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁輔推案名a studio3空間(kngjin)新思維，精英活力派無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁魔 方 5.5 形 象 篇 一無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁LOGO 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁信封(xnfng) 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁信封(xnfng)及信紙 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁系列(xli)展板 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁書簽(shqin) 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁道旗 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁VIP卡 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁DM 無 錫 集 智 廣

53、場共一百五十頁精神(jngshn)堡壘 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁指示牌 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁指示牌 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁REST無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁魔 方 5.5 形 象 篇 二無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁LOG

54、O 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁第二部分(b fen) 招商篇1城市(chngsh)綜合體組合分析2酒店區域市場4合作模式探討5財務測算3配套商業定位共一百五十頁城市(chngsh)綜合體組合分析商業地產是現代化城市、現代化園區的核心價值。商業地產扮演了一個非常主要的角色，將來一個城市的主要活力、城市形象就體現在商業地產，同理適用在新的經濟園區商業品牌的建立為住宅的銷售提供一定的基礎，而住宅本身的客戶又能為商業部分提供支撐。住宅與配套商業之間是相輔相承，承上啟下的關系。完全脫離商業的住宅是沒有市場的。而過分強調商業，忽視了自身屬性的住宅又是失敗的。簡言之，對于城市綜合體來講，處理(chl

55、)好住宅與其配套商業的關系，正如西裝上的紐扣一樣，雖小巧，卻于細微處體現著西裝本身的檔次與著裝者的品位。因此，商業的好壞對于項目整體的作用是至關重要的。酒店品牌物業價值關系酒店是商業項目形象、甚至是區域形象的標志。配套商業功能的提供和完善是酒店、住宅功能一個必不可少的組成部分。它實際上支撐了住宅的銷售前景。影響干擾住宅的私密性。特別是如果商業品質不夠或過度嘈雜，容易使住宅陷入不倫不類的窘境。解決縮小商業配套體量。控制好業態比例。關注日常消費需求。引入具有品質的酒店及中高端商業定位產品設計上要相對獨立、分隔人流。共一百五十頁酒店區域(qy)市場酒店星級標間價客房數1百喜大酒店經濟型1782MOTEL 168(錫滬中路店)經濟型1683錫州花園酒店五星430，5302664如家（錫滬東路店）經濟型180845無錫維特風尚商務賓館經濟型1656格林豪泰（錫山友誼店）經濟型1747錦江之星-錫澄路店經濟型159錫山區酒店數量較少，以經濟型酒店為主，商務型酒店尚為市場盲點目前酒店都分布(fnb)在滬寧高速以西，滬寧高速以東地區還是空白市場酒店主要分布在交通干道錫滬公路沿線，唯一一家星級酒店分布在項目北面交通干道二泉東路沿線。經濟型酒店客房均價在171元。56共一百五十頁意向(yxing)酒店調研所屬(sush)酒店集團 VANTAGE酒店類型