1、項目營銷策劃報告01 姿 態Attitude占地6.2萬容積率1.6建面9.9萬總套數969住宅建面9.6萬商業1000 社區配套300幼兒園2400戶型建筑面積可使用面積套數3房75平米 92平米1003房88平米106平米3484房115平米141平米116復式101平米148平米360TH117平米170平米45合計969本項目羅湖布吉坂田二線拓展區項目前提：城市飛地/中型規模/居家類項目/高附送率戶型銷售前提：推廣及儲客時間短，要求首批單位短期爆破11棟10棟初定2009年12月19日開盤，首批推售單位為10棟、11棟；開盤時，圖示粉紅色塊部分的私家路和園林可以展示到位私家道街區及水景

2、推售計劃第一次開盤2009-12-19第二次開盤2010-3-13第三次開盤2010-3-30去羅湖地王大廈走清平高速，僅需20分鐘去南山中心區經梅觀高速上南坪快速路，約35分鐘從楊美地鐵站步行到本項目約20分鐘去布吉走吉華路，約7分鐘去龍華鎮走布龍路，約10分鐘去福田中區走梅觀高速約30分鐘問題1：區域困境。從屬龍坂，但又與龍坂無關，萬科系的延伸相對困難清平高速至本項目南坪快速至本項目本項目從佳兆業上品雅園說起：均價12500,2個月銷售60套,速度緩慢佳兆業上品雅園總占地4.5萬住宅建面16萬容積率3.5主力戶型7080二房8090三房總套數1745開盤時間: 2009年8月2日推出產品:

3、 4棟 72-78兩房一廳 80-90三房一廳 6棟 72 兩房一廳 86 三房一廳 128三房兩廳銷售情況: 截止2009年9月6日，國土局資源網顯示銷售 套數為60套銷售分析:4棟銷售17套，6棟銷售43套。 3房總共銷售35套，2房銷售25套。 該項目推出的6棟單位比4棟單位多，間接對3 房的銷售有促進作用 6棟863房單位景觀資源非常好，非常暢銷 佳兆業的嘗試追隨者，主打“坂田東”規劃價值,融入坂田價值鏈地鐵5號線，生活重鎮包裝展示從硬件展示到服務品質打造得都比較到位；營銷點評營銷錯位訴求點錯位：主打地鐵概念，凸顯區位偏遠，難以提升調性；客戶定位錯位：主打白領階層，但該類客戶對1300

4、0的價格存在承受抗性；競爭力錯位獨家力撐“坂田東”規劃價值，難以獲得客戶認同客戶分析：與坂田主流項目客戶結構類似，但明顯支付能力弱關內客戶福田客戶約占36%，羅湖客戶約占10%，以25-35 歲的首置白領為主，覺得性價比較高；投資客非常少關外客戶以坂田、龍華為主，客戶為首改或為子女購婚房，年齡集中在35-45歲； 項目周邊客戶（楊美村）購買力非常弱，看的多，買的很少； 布吉客戶成交比例也很小。一方面因為承受能力有限，另一方面布吉本地的花語岸、龍園意境和慢城等項目以相對較低的價格牽引著布吉主力客戶1、內部客戶購買比例較高，占32%2、外部客戶中，關內以首置白領為主，看中性價比；龍坂客戶購買多為首

5、改或是為子女購置婚房比較因素萬科華昱項目佳兆業上品發展商萬科佳兆業規模占地6.2萬/建面9.9萬占地4.5萬/建面16萬容積率1.63.5定位四房戶型占54%（含復式、TH），面積均在100 以上90%以上戶型為70-88 兩房、三房。規劃特色泳池，西班牙風格園林文化廣場，泳池風格西班牙風格現代風格進入性良好（緊靠布龍路）極差（楊美村里面；小路進入）配套1000平米本體商業7000平米裙樓商業問題2：價格挑戰困境。佳兆業將成為本項目的價格干擾者。萬科在品牌、進入性、社區舒適度及戶型設計方面優于佳兆業上品雅園；但他目前建立起的價格體系對高價的實現難度大2-4萬/m2龍華中心布吉中心龍崗中心前海中

6、心寶安中心橫崗中心回歸現實與反思3：深圳環狀發展下，1.5-2萬價格段缺失，本項目存在價格突破的市場機會。坂田中心后海福田CBD紅樹灣羅湖地王1.2-1.5萬/m20.9-1.2萬/m2關內：二手房的價格制約關內、城市感、便利典型項目：皇庭世紀、東方雅園、共和世家高層均價15000-18000元/客戶：關內中產階層客戶為主布吉：高性價比的區域，價格優勢臟、亂、差的區域現狀典型項目：慢城、可園高層均價9000-10000元/客戶：關內白領客戶為主，福田羅湖白領居多龍坂：逐漸中心化的區域，規劃利好逐漸豪宅華的版圖典型項目：金地梅龍鎮、萬科第五園、金域華府、溪山、龍岸高層均價15000-16000元

7、/客戶：關內中產階層為主問題4：市場困境。近期市場成交量萎縮明顯，后續市場支持力弱，形勢不容樂觀。一手房09年1-8月:全市一手房成交均價呈穩步上漲趨勢;全市一手房的成交量出現較大波動,2月份突現較大增幅,在5月份達到峰值,自5月份以來,成交量出現持續下滑二手房09年1-8月:全市二手房成交均價穩步上漲,漲幅略小于一手房;二手房的成交量雖然有波動,但整體呈現上揚趨勢,進入8月份以來,小幅下滑問題4：市場困境。普通住宅成交量萎縮相對豪宅更為明顯，投資客戶退場，自住客戶觀望。項目5月份6月份7月份上門進線成交上門進線成交上門進線成交君悅龍庭57915152459103133501196慢城2299

8、8369228122295依云伴山1639227207911120193588292132星河丹堤431128194741421235215910中信紅樹灣207593132519251122752項目開盤時間區域產品價格推出套數開盤銷售率溪山2009-8-30龍坂高層1500011890%圣莫麗斯2009-8-29二線拓展區高層+小高層20000-2400014076.4%富通御嶺2009-8-15松崗高層+少數聯排680037740%德意名居2009-8-8西麗高層135006480%天麓2009-8-8鹽田大梅沙雙拼+疊拼+洋房30000-8000012684%波托菲諾2009-8-1華

9、僑城復式+邸墅5800013070%中信紅樹灣2009-7-31南山高層3900017887%招商瀾園2009-7-25觀瀾高層+小高層960030284%09年7-8月份全市典型新開盤項目一覽以引領市場的姿態扛起萬科價值大旗！革命區域困境城市飛地，項目區域牽引力弱價格困境佳兆業上品的價格干擾客戶困境挑戰價格目標下，項目跨區域客戶難拉動市場困境市場環境支持力弱對本項目而言，要解決的不僅僅是客戶渠道問題；更重要的是給到客戶一個來的理由。顛覆佳兆業上品“坂田東”的價值定義，重新建立項目的價值體系！萬科華昱項目，以城市飛地下的價值體系重建，開創營銷新紀元！02 價 值Worth本項目的關鍵客戶生命線

10、：項目周邊生意人：筍崗玩具批發市場、家居市場生意人；東門從事服裝、餐飲小生意人華強北從事電子生意（泛羅湖人）居住在水貝、田貝，在周邊從事小生意的人群松園片區的公務員及泛公務員武警支隊人員城管建設集團大院員工蔡屋圍附近的企業基層及中層管理人員銀行、保險的基層及中層管理人員紅嶺路清平高速筍崗八卦嶺蔡屋圍華強北園嶺松園鴻翔花園啟發：與本項目擁有相似的生命線，且主力產品類似鴻翔御景東園項目背景：1、舊改項目，客戶對項目信心不足2、地理位置較具優勢，位于城市中心3、片區生活氛圍濃厚，生活便利，居家氛圍好4、繁華腹地難得的26萬平方米大社區戶型面積（m2）套數比兩房72-8423.51%小三房95-115

11、33.89%中三房117-14024.78%大三房1522.64%四房143-19114.99%頂層復式266/3430.20%紅嶺路泥崗路筍崗路八卦嶺筍崗清平高速園嶺東門水貝田貝鴻翔花園選取原因：1、路緣位于紅嶺路上，沿路直上可到達本項目；2、主力戶型與本項目相似。人民南蔡屋圍桂園白沙嶺華強北生命線的客群旺盛，剛性需求強的泛羅湖客戶居住區域分析羅湖客戶主要來源福田客戶主要來源從羅湖客戶主要來源來看：客戶主要來自松園桂園、蔡屋圍商圈、東門人民南這幾個片區，比例達到55；從福田客戶主要來源來看：客戶主要來自園嶺-白沙嶺、華強北、八卦嶺等片區，比例達到75%。陳先生，26歲住百仕達花園。羅湖本地人

12、，與父母一起居住，在羅湖地王上班，年收入8-10萬，有20萬私家車一輛（本田），單身，沒有結婚。喜歡玩樂，有自己的朋友圈子，下班后喜歡約上朋友一起泡吧、看球、宵夜等。“鴻翔這邊交通很方便的，現在羅湖很難還能有這樣有品質的房子了。”“自己可能偶爾住住，以后不住了可以出租或賣掉，小面積的房子出租方便，轉手也容易”“我算過了，十多萬的首付，父母支持點就可以了，月供我自己就能搞定了，即使自己不住，按現在的租金也差不多可以抵月供了”這個房子我買它，住只是其中一部分了，最主要的是用來招待朋友的，畢竟父母年紀大了，受不了我們年輕人鬧騰，在家有太多不方便，我們可以在這個房子里一起看半夜的球賽，一起聚會之類的。

13、”鴻翔典型客群分析：夜生活豐富的玩樂的富二代周先生，外省人，35歲左右，來深10年，房地產相關行業，3口之家，有1個小孩，現居住在羅湖老社區80平米二房，后購房鴻翔140平米的二手房 羅湖做什么都很方便，娛樂休閑很發達，很有點香港的感覺。“羅湖人的文化是一種很隨意的文化，沒有階層的分隔，我現在在公司西裝筆挺的，回家照樣可以短褲拖鞋，華僑城就不一樣了，你穿拖鞋出門，周圍的鄰居會瞧不起你。我就喜歡羅湖這種自然隨意的生活，不會介意生活中的細節。”“在羅湖老社區很多，多是90年代初期蓋的7層的房子，沒有什么社區的概念，也沒有會所之類的完整的配套，環境也比較差。原來有很多高檔社區，但是由于社區環境等原因

14、慢慢都衰落了，到現在來說，羅湖已經沒有豪宅了。”“羅湖的住宅的特點就是：規模小，產品落后”“一直想在羅湖找一個大一點的房子，百仕達五期我就去看了，那個產品太差了，不喜歡。之前在淘金山也買了一個大一點的房子，但是那邊太不方便了，現在都還沒有住過去，那里太不方便。后來看了鴻翔花園，覺得還勉強就買了。但是還不是太滿意，覺得整體的容積率太高了，有點壓抑。鴻翔典型客群分析：對羅湖又愛又恨的廣派新貴邱小姐，客家人，40歲左右，來深約20年，筍崗生意人，4口之家，有2個小孩家庭年收入較高，現居住在鴻翔70m2兩房。“現在家里孩子多，希望在關內能有個三房比較方便一點，如果是兩房的話，隔成三房就最好了。”生意在

15、這邊，而且羅湖的教育也不錯，為了生意和孩子，所以現在我們還繼續居住在這邊。”“羅湖這邊生活很便利，但是環境比較差，有很多農民房，還有很多很老很破的房子，想在這邊找個環境好點的房子真的很困難。”“我在個關外布吉已經買了房子，是慢城的160平米，環境好，還是大社區，這個價格很難在關內找到了，可能等小孩大點或生意上發展大了后再過去住。”鴻翔典型客群分析：相對游離狀的傳統生意人他們具有深刻的羅湖情結，對羅湖又愛又恨。他們一方面喜歡羅湖的生活便利，享受羅湖的都市繁華，另一方面又痛恨羅湖的破舊、吵鬧，他們對此十分掙扎，并痛苦著。他們內心矛盾的心理，卻始終不能擺脫羅湖，居住是不能離羅湖太遠。他們的下一代，富

16、裕生活下，喜歡玩樂，有自己固定的生活朋友圈子，對于房子理解，居住已經不是最根本的功能，賦予了它們招待朋友等新的功能屬性。羅湖就是個城市大熔爐，多元化城市剖面和客戶特征。羅湖也很矛盾，濃厚的情節下的又愛又恨但是萬變下，對都市魅力的迷戀是共同的他們往往喜歡更具人氣的地方，對配套及商業有更高的要求他們享受都市生活，對都市的繁華和時尚的敏感性高命名原因：1、迎合城市新貴喜歡城市及熱鬧的喜好；2、能夠雅俗共享。3、更為喜慶吉祥的取巧方式金色滿園金色羅湖，金色滿園金色羅湖，它是繁華的，耀眼的，財富的金色羅湖，金色滿園金色滿園，它是尊貴的、收獲的、幸福的、享受的。本項目推出的時間正是春節左右，金色的概念非常

17、契合春節的喜慶氛圍金色羅湖，金色滿園 關鍵屬性本項目 高附加值產品+非軌道交通+萬科 +低密度+西班牙風情我們賣給誰？我們賣什么？生命線帶來的泛羅湖客戶命名：金色滿園項目價值點1：低密度二面環山東面近鄰國家保護林地西面和北面為高臺坡地居住環境純粹建面容積率本項目9.9萬1.6佳兆業上品雅園23.3萬3.5溪山30萬2龍岸19.8 萬1.9項目價值點2：高贈送率產品，總價優勢突出1、戶型非常方正,空間布局合理2、尺度舒適3、客廳帶超大景觀陽臺，奢享闊景生活759288106115141101148117170會生長的房子在出世的繁華與入世的寧靜之間在物質享受與精神修養之間在城市與山川之間 徜徉生

18、活OUT（城市動物）IN（休閑生活）迷戀城市繁華喜歡城市，但不過度依賴城市，有度夜動物，熱愛夜色迷人下的生活夜晚最想和家人共享私人時刻保守，抗拒變化，習慣大于一切為更好的生活愿意變革，勇于變化為觸手可及的城市便利愿意降低居住品質要求（忍受噪音、環境嘈雜、戶型差、舊房子）為更好的生活品質和形態愿意忍受不完美的便利配套環保是掛在口頭上的環保時刻體現在行動中自然是短暫欣賞，久違自然熱愛生活中處處呈現的自然元素與景觀癡迷執著于品牌的標簽如果奢侈的品牌無法很好滿足自身的需求，寧愿自己DIY社會磨礪中，親情友情漸陌生心靈深處始終保存中對親人和友人的愛，柔軟和真誠面子是自己掙的面子是自己掙的，也是別人給的自

19、我平衡核心價值3：西班牙風情演繹下的都市休閑主義。CITY RESORT項目核心價值點：思考：單純依靠項目本體拉動？西班牙風情項目采用西班牙風情，傳承了萬科擅長的風情文化營造路線低密度產品高附加值山景資源1.6低容積率，成為了高容積率都市化趨勢下的稀缺，標榜著居住的舒適與奢享產品沿襲萬科強產品創新力，高附加值持續成為市場強音，但不唯一項目南面可遠眺山景，東面近鄰國家保護林地，西面和北面均為高臺坡地，整個建筑用地非常平坦，有種被綠樹、群山和坡地包裹著的清幽感，居住環境相當純粹。突破區域及客戶的困境更強的賣點驅動！萬科的起步：99年起萬科俊園、彩園、桂園等多項目在羅湖核心區域的開發，完成地產規模的

20、增長，羅湖成為了萬科快速發展的起點。萬科品牌的起點：坂田成為了萬科品牌的起點，從四季花城的“有一個美麗的地方”開始，萬科形成了自已的品牌系列，城花系列、金色系列、四季系列等，開始精細化的品牌之路。萬科的成就：萬科25年31個城市攜153項目，成為全國房地產領跑者萬科的回歸：歷經10年萬科在深圳的城市回歸項目的機會點：萬科回歸。首先，賣萬科。25年后，萬科的城市回歸，品牌礪煉后的價值呈現讓深圳翹首以待！羅湖是深圳都市的根本。香港、東門、春風路、萬象城成為羅湖的都市代言詞，象征著便利、娛樂、迅速信息化、潮流與時尚。而羅湖人享受城市帶來的便利、繁華，迷戀城市的五光十色、豐富多彩，城市已然深入血液，不

21、能離棄。因此商業不再僅僅是滿足日常的生活需求，它必然是都市的一部分，是對都市生活的回歸與都市生活的延續。它應該被真正的賦予城市的標簽，借助品牌或借助物業類型，以萬科之力，但最終殊途同歸。本項目三大挑戰與機會：融合都市。獨特的都市魅力。深圳的戶均擁車量大幅超越北京、上海。深圳，開車的人總是比坐地鐵的人多，深圳比任何一個大城市更依賴道路交通而非軌道交通。反軌道化的生活成為深圳人潛在的生活標簽。連帶隱性的，人們對車行空間的需求日益提升，有人只在地面停車，有人喜歡走濱河而不喜歡走深南，有人喜歡去萬象城而不是coco park，無關其他，只是單純的在乎車行空間是否舒適。本項目三大挑戰與機會：車載城市車是

22、必備的，車行生活也是必然存在的。因此，他們對空間的評判自然生成了雙重標準。道路人會走，車也會走；車庫是人和車一起存在的空間而不只是臨時的儲藏室汽車是潛在的生活容器，車行的空間是隱性的“次社區”。車庫入口、道路的路面情況、車庫空間的通風采光，園林綠化的引入，入戶的便利性，指示的人性化設置這是一個隱形的社區，卻真實的存在。車行社區。萬科在用空間改變生活。從情景洋房到全面家居解決計劃，以及38平米空間下關于城市、關于未來的全面思考。居住對于萬科從來不只是黑白的線條和堅硬的材料，活動發生和生活方式的重新發現是萬科居住之外的給予。關于生活，萬科想了很多。到現在，我們有理由走的更遠，在更闊綽的居住空間里，

23、帶給居住者更豐富與具想象力的生活方式。本項目三大挑戰與機會：萬科革命。萬科38平米實踐以“延續城市”的名義融合便利生活+城市娛樂+潮流生活方式 =城市生活的延續與“四季花城”的田園夢想不同，“金色滿園”需要更多的城市性和先進性1、城市=更豐富的時間（不只是睡眠時間）2、城市=更活力的空間（不是只有想到回家才記起的地方）“城市新貴的城市”=METROER-彌補/替代/玩萬科品牌再次起飛：10年前的“四季花城”到10年后的“金色滿園”“有個美麗的地方”：風情、田園、宜人社區“住”，福田人心中最核心的居住驅動力“都市生活的延續”： 都市、城市娛樂、潮流“都市時尚”，羅湖人深入血液的生活認知城市近郊：

24、城市公交系統時間|房價上的綜合性價比，最本質的驅動因素多元化空間：新空間新生活空間改變生活，將羅湖的都市生活融入空間，建筑改變生活典范低密度洋房：新物業新生活新物業形態下的生活轉變比，潛意識中對生活精神層面的追求近羅湖：反軌道生活 全新的車行社區生活，隱性生活標準的全面驅動，新貴品質城市新貴的都市生活的系統解決方案，引領未來城市居住革命“新品質標準”=車行品質空間1、車=便利的生活（商場/電影院/KTV）2、城市=更潮流的生活（時尚/都市/信息化）“新生活”=變化空間/收納空間/小戶奢華空間1、萬科38平米實踐的最佳成果2、張智強的生動演繹和升級版“新都市”=LIVE+便利/城市娛樂/國際信息

25、化1、城市=便利的生活（商場/電影院/KTV）2、城市=更潮流的生活（時尚/都市/信息化）1都市生活商業的都市界面和招商承諾打造業態：以滿足基本生活為前提，提供更豐富的城市娛樂場；界面：時尚櫥窗、品牌標簽、燈光，強化都市、城市的共識燈火：打造夜場的感覺，24小時的都市感24小時的都市會所前三年以業主服務為主，后面則以會員制的對外經營為主吧空間：小型的主題酒吧，延續羅湖人不可或缺的吧生活；影音室：私人的多功能視聽室，或是電影院，或是KTV，隨心所欲1都市生活2車行社區宜人性打造：蜂巢車庫將園林景觀引入車庫，提升車庫的空間使用舒適性、自然性車庫分區，住戶就近停車不同棟的停車場以顏色區分并用燈箱體現

26、夜間的指示效果人性化指示：2車行社區入戶大堂汽車大堂汽車大堂：位于地下一二層，停車后經由地下大堂進入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。與外部連通的部分，通風室外空間將豪宅品質引入社區大堂內設休息等候區，人性化體現2車行社區延續萬科關于城市未來的思考，在更廣闊的居住空間中繼續生長。借鑒張志強的生活理念：將各種家具設計成為可折疊，可隱藏的，提煉出更豐富的家居空間；不同的時間，不同的情境下，進行功能的轉換。新的生活方式開始演變。3多元空間家居空間的多元化利用客廳的墻若可以打開或收起，客廳的空間就可以伸縮，或成為客戶的PARTY場，或成為臨時的大型會客廳多種的生活隨著空間的變化而成為現實。靈活結

27、構帶來的空間多元化思考局部結構的可變化性，帶來內部空間的自由伸縮，滿足未來不同的生活需求，填充不同的生活場景3多元空間王者歸來萬科回歸城市，再上頂峰！萬科站在全新的高度和平臺上再次出發，實現城市新貴的居住理想。_03 營 銷Marketing項目的營銷困境思考：營銷困境1：項目城市飛地下的區域制約，西班牙風情、低密度、高附加值都易模仿與復制，難以突破區域限制項目的營銷出路1：萬科品牌成為突破區域制約的最大突圍點營銷困境：市場機會的不容樂觀與項目的客戶缺失項目的營銷出路：如何構建項目與客戶的溝通渠道，形成目標客戶的強牽引項目營銷出路1：萬科品牌成為突破區域制約的最大突圍點項目營銷出路：如何構建項

28、目與客戶的溝通渠道，形成目標客戶的強牽引項目二大營銷核心問題：、如何運作萬科品牌，快速有效實現區域突圍？2、如何與目標客戶形成有效溝通與拉動？項目的營銷出路：區域：區域認知度弱，制約性強競爭：本項目與同等價線項目競爭力弱客戶：交通制約下的客戶以羅湖客戶為主營銷前提2個營銷核心問題萬科品牌有效拉動建立與客戶有效溝通與牽引領跑者模式均是行業規模最大企業企業有著清晰的戰略思考，業務把控能力強領跑者與領袖者都具有行業指標價值其結果都可由市場反映共同點領袖模式領跑者最關鍵在于其結果在于銷售實現數字結果導向可客觀衡量側重考察業績不同點應用領袖者最關鍵在于其對市場的改變力新模式的引領者往往成為其評估標準非數

29、字化的衡量模式擴張型市場下的快速復張困境市場下的規則改變或建立萬科的營銷關鍵：從領跑到領袖理解：領跑者是在行業現有模式中運作最為成功的營銷者其表現為銷售速度與企業擴張的數字實現思考：沿用萬科領跑者品牌模式？模式借鑒 領袖營銷借鑒1新鴻基領袖營銷借鑒2和記黃埔品牌嫁接：YOHO Town與年輕人熱愛的品牌嫁接，與名人生活方式連接案例1YOHO“YOHO就是全新的生活形態”， YOHO是一個人人健康快樂的社區，在YOHO社區內，沒有年齡界限，能夠成為YOHO人必定是擁有國際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光”。YOHO town的營銷概念的基調是開心快樂社區

30、。這種社區概念正好能返璞歸真，將人類因心情輕松愉快而迸發出來的一種感覺、一種態度，演繹為簡單而具內涵的生活哲學。 家庭 朋友 時尚生活 創意生活 開心健康工作 休閑娛樂與年輕人熱愛與追逐的品牌連接：YOHOTOWN通過與STARBUCKS 、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等國際著名品牌合作與年輕人相信的名人生活方式連接名人合作一：著名飲食專欄作家歐陽應霽名人合作二：國際時裝設計師何志恩名人作三：商務印書館名人合作四：著名瑜伽教練黃佩霞名人合作五：現場活動邀請娛樂界知名人士參加YOHO Town的品牌嫁接，形成快速項目快速牽引與生活想象案例1YOHOTOWN與SAMSUNG品牌鏈接大

31、舉措：1、豪 華 住 客 會 所 引 入 目 前 全 球 最 大 的 Samsung等 離 子 大 電 視 2、在Samsung 的 數 碼 產 品 專 門 店 - Samsung 數 碼 館 DE等離子大電視舉 新 聞 發 佈 會上 ， 公 佈YOHOTOWN 與 Samsung 的 合 作 詳 情 。3、 首 100 名 YOHO Town 買 家 更 尊 享 超 級 震 撼 價 購 買 Samsung 42 吋 等 離 子 大 電 視 ， 所 有 買 家 則 可 於 成 功 購 買 YOHO Town 單 位 後 首 個 月 內 ， 於 Samsung 數 碼 館 獨 享 九 折 購 物

32、 優 惠 ， 讓 YOHO Town 住 客 得 以 選 購 最 新 和 最 優 質 的 高 科 技 產 品 來 佈 置 新 居 YOHOTOWN與Starbucks品牌鏈接大舉措：1、合作”為主題宣傳冊 ,全港所有的星巴克門店放置。2、Starbucks合作，舉辦咖啡講座,送咖啡機，營造格調生活YOHOTOWN與icrosoft品牌鏈接大舉措：1、與合作為住戶提供全球首創的“ ”服務 YOHOTOWN的品牌鏈接式營銷YOHO Town的品牌嫁接，形成快速項目快速牽引與生活想象案例1的樣板房裝飾“直路”推廣的高明：一是緊跟整個項目的推廣主題，營造科技時代的房間氣氛、現代化以及嶄新的高科技感覺，

33、屋內擺放了影音以及資訊、通訊產品，并首次引入室內遙控開關燈裝置，除屋內擺滿玻璃擺設以外，鏡、燈以及柜子，甚至墻壁全是玻璃產品，整個房間在燈光下奕奕生輝，充滿了夢幻人生色彩；YOHO Town的三星樣板房YOHO Town的品牌嫁接，形成快速項目快速牽引與生活想象案例1YOHO Town的星巴克樣板房咖啡情緣，在其中一個樣板單位中，以產品及咖啡館情懷為設計主題，凸現一族重視生活質量的獨特文化； 案例2長江實業開始了一系列動作：1、開放樣板房和會所；2、宣布開盤時間；3、宣布一系列優惠，包括：優惠利率銀行最優惠利率P-2.9厘現金回贈貸款額0.5延期還本36個月貸款成數最高至95日出康城以價格控制

34、市場的規則改變者長江實業已向外界發布即將推售將軍澳地鐵上蓋物業日出康城一期“首都”的信息，并向業界公開其項目的資料戶型，配套價格的營銷策略：在長江實業一些列營銷舉措和價格策略后，香港市場頓時聚焦，大家普遍預期總共2200個單位中首批推出不會多于500個，價格應比同區二手樓價高15，即要達到每平方呎5500港幣。然后分斷提升至每平方呎6000港幣。與大家預期完全不同，開盤當天，長江實業的做法給所有人帶來了驚喜每平方呎4800港幣價格成功撬動了市場。當天推出1000套，價格每平方呎4800港幣。當天下午一售而空。長江實業通告“通宵賣樓”，第二天中午宣告成功售出2000套，僅余的200套加價至市場期

35、望的平均水平。 08年春節前春節之后開盤模式小結 新鴻基：困境市場下的規則改變者和記黃埔：困境市場下的規則改變者品牌鏈接快速建立區域認知與影響力；品牌鏈接下的生活方式想象嫁接強價格沖擊，在觀望中的市場形成強勢拉動；價格手段的營銷運作模式鏈接 品牌汽車文化關鍵詞：反軌道 輪上時代 層次生活汽車成為項目的主要交通牽引方式，也定義了我們的客戶，有車族或準車族 汽車文化不是靜態的車文化，而是由開車動態化下更豐富的生活空間，更快捷的生活方式，更高品質的生活呈現 汽車文化將主宰城市新貴的生活模式，成為他們的生活語言，我們只是在詮釋這種語言鏈接 奔馳品牌關鍵詞：品質 歷久彌新 時尚豐富奔馳以高質量、高性能豪

36、華汽車成為世界頂級品牌，不同于捷豹與勞斯萊斯的固守的經典，奔馳以豐富產品系列，時尚前沿訴求成就其歷久彌新歷久的自我認同情結與時尚生活的高接受群品牌與奔馳品牌鏈接tep1品牌聯合下的城市生活系統解決方案S城市生活系統解決方案折扣優惠1、與奔馳品牌建立合作模式，形成城市新貴買房買車折扣優惠模式2、買房的客戶與買車客戶高度重合，萬科與奔馳的聯合，首建買車買一步到位模式，城市生活系統解決方案3、讓萬科的客戶也成為奔馳的客戶，品牌聯合成為共贏城市生活系統解決方案買房買車一步到位城市生活系統解決方案品牌共贏1、形成城市新貴買房買車折扣優惠模式tep1品牌聯合下的城市生活系統解決方案S2、品牌聯合新聞發布會

37、，品牌聯合暨奔馳新品發布會，高調亮相萬科奔馳品牌聯合新聞發布會奔馳新車發布會暨萬科奔馳品牌聯合新聞發布會借勢奔馳新車發布會的高人氣，高調公布萬科與奔馳的聯姻，成為市場熱點話題。tep2奔馳賣場的渠道嫁接S3、利用奔馳的經銷商場進行項目宣傳，讓奔馳的客戶成為項目的客戶借助奔馳賣場，擺放項目資料，展示項目相關物料。現場播放項目DV或宣傳短片擺放項目模型， 并提供相關咨詢。tep3與奔馳合作的生活調性提升S4、汽車的娛樂時代名品車展在最具人氣的SHOPPING MALL進行名品車展，在宣傳奔馳品牌；最新款汽車、概念車同時，植入項目與名牌車文化的鏈接。萬象城有BMW展廳經營中，此類品牌展廳承租能力通常

38、較高，約200-400元/平米tep3與奔馳合作的生活調性提升S5、你的生活因為車而豐富名車漂移秀，讓名車也動感家因為生活而豐富車因為開車才有趣組織別開生面的名車漂移秀，讓靜態的車動起來，讓名車秀成為玩車一族的追捧。tep3與奔馳合作的生活調性提升S6、讓奔馳之旅帶來更大視野的生活空間充滿浪漫與體驗的歐洲之旅成交客戶抽獎中獎者送歐洲奔馳浪漫游德國奔馳博物館意大利瑞士法國先參觀位于德國斯圖加特的梅賽德斯-奔馳博物館和位于阿法爾特巴赫的Mercedes-AMG工廠 ，再欣賞各國美景。歐洲旅游抽獎活動tep3與奔馳合作的生活調性提升S7、奔馳車隊的開盤秀生活可期許奔馳車隊成為項目最特別，最耀眼的車隊

39、！打破電瓶看樓車的一貫做法，將奔馳汽車文化品牌植入，運用奔馳車組成的高端個性的看樓車隊，進行看樓。入戶大堂汽車大堂tep4汽車文化的人文關懷S8、停車系統的人文關懷與外部連通的部分，通風架空層可自然采光的陽光車庫陰冷的傳統地下停車場現代時尚的地下停車場停車系統的趣味性tep4汽車文化的人文關懷S9、小小禮物，關懷無處不在富有創意的車文化禮品派送，通過現場車模的展示與互動，給到客戶獲取禮物的樂趣與參與感。改變的區域規則，以品牌鏈接模式實現萬科從領跑到領袖！1、房買車折扣優惠模式2、品牌聯合新聞發布會3、利用奔馳的銷售場4、名品車展6、歐洲旅行大抽獎5、名車漂移秀7、奔馳車隊的開盤秀8、生態趣味的

40、停車系統9、趣味洗車間10、車模小禮品1.城市生活系統解決方案4.人文關懷3.生活調性提升2.渠道嫁接萬科品牌更新 品牌鏈接模式區域：區域認知度弱，制約性強競爭：本項目與同等價線項目競爭力弱客戶：交通制約下的客戶以羅湖客戶為主營銷前提2個營銷核心問題萬科品牌強勢拉動客戶牽引以品牌鏈接方式，形成市場強勢關注及項目的生活想象場所牽引生活牽引渠道牽引場所牽引以大劇院為都市秀場，牽引主場11、包裝大劇院，成為項目主賣場就是車輪上的風景都市萬科金色滿園1、大劇院整體包裝，成為項目主賣場是旋轉的華麗轉身生活萬科金色滿園場所牽引以大劇院為都市秀場，牽引主場12、大劇院的日與夜，都市的每一面都市生活秀日奔馳與萬科，邀您共享都市秀場所牽引以大劇院為都市秀場，牽引主場12、大劇院的日與夜，都市的每一面都市生活夜夜都市夜幕下的文化感知1.賞話劇客戶在大劇院的美麗夜生活2.話劇門票宣傳流動媒體實現項目更好的形象傳播場所牽引以大劇院為都市秀場，牽引主場1生活牽引現場生活氛圍牽引城市生活224小時俱樂部TIMECLUB我們都是時間DE稚子，但我們卻向往永恒的白晝與夜晚，這樣我們就成了時間DE主人，自己的上帝。TIMELORD打造社區專署的26小時城市引進24小時便利店實現客戶夜晚購物的方便，保證24小時的生活暢通。極晝24小時便利店24小時俱樂部業主尊貴享受：萬科“金”系列VIP卡，使項目配套