1、房 地 產 法第九章 房地產買賣第九章房地產買賣 第一節 房地產買賣概述第二節 商品房預售第三節 常見的房地產買賣合同糾紛 BACK第一節 房地產買賣概述 一、房地產買賣的形式 二、房地產買賣合同的主要內容 三、房地產買賣的程序 BACK第二節 商品房預售 一、商品房預售的性質 二、商品房預售的條件 三、商品房預售的登記備案 四、預售商品房再轉售的問題 BACK第三節 常見的房地產買賣合同糾紛一、房地產買賣合同的效力二、房地產買賣的格式合同三、預售商品房面積誤差的處理四、商品房規劃、設計的變更五、商品房質量保修期限和保修的責任六、商品房買賣的訂購協議和定金 BACK一、房地產買賣的形式 （一）

2、商品房的銷售 （二）“二手房”的買賣 （三）房地產項目的轉讓 BACK二、房地產買賣合同的主要內容 1房地產買賣的標的物。 2房地產的價格。 3合同履行的期限和履行方式。 4保修責任條款。 5解除合同退房的條件。 6違約責任。 BACK三、房地產買賣的程序 (一)房地產買賣合同的訂立 (二)房地產成交價格的申報 (三)交納稅費 (四)辦理房地產轉移登記 BACK二、商品房預售的條件 1已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。 2持有建設工程規劃許可證。 3按提供預售商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 4向縣級以上人民政府

3、房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。 BACK 四、預售商品房再轉售的問題 關于商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓問題，法律未作禁止性規定，而授權國務院另作規定。在國務院尚未規定前，各地方政府已根據實際情況作了相應的規定，如預購人須辦妥商品房預售合同登記手續；預購人已向房地產開發企業交付購房價款總額的百分之二十五以上的預售款；預購人與受讓人和開發經營企業三方共同簽訂轉讓合同。 BACK 面積差異 2019年6月，劉某與深圳招商房地產有限公司簽訂購買一套住房的合同時，這套住宅的面積被確定為137.7平方米。發展商說，這是經深圳市國土局實地丈量后得出的面積。2019年12月

4、，辦理入伙手續時，這套住宅的面積又被認定為144.84平方米。發展商說，這也是經國土局丈量后認定的實際面積，與之前有出入，因此需要補部分房款。 GO按約定處理 兩次丈量的面積誤差為7.14平方米，超過原合同中確定面積的5“可接受的幅度”。 按照他與發展商簽訂的購房合同的約定，劉某有兩個選擇：其一，超過部分面積的一半房款由發展商承擔，另一半由他本人承擔；其二是退房。這樣，他可以獲得退還所有已交房款及利息，外加總房款5的賠償。 BACK 合同關系圖示要約承諾合同不成立合同成立合同生效無效合同可撤消合同合同的履行合同的終止合同的變更、解除違約BACK房屋認購協議書 2000年10月，王先生與上海一家

5、房產公司簽訂了一份房屋認購協議書，以每平方米6845元的單價購買某都市花園內的一套房屋。次年3月，王先生提出換房要求，房產商同意價格、層次按原規定不變，將房屋換至二期，并簽訂了補充協議。協議中，雙方約定如二期房的價格低于每平方米6845元，雙方將就價格進行協商，但對房產公司報價高于原價的情況并未作約定。一個月后，王先生支付了13萬余元的二期房預付款。格式條款的異議 2000年，吳先生等70多位業主與某房地產開發公司簽定了商品房預售合同，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓180天以內，違約金按銀行利息的1.2倍計算；如果超過180天，則按每日購房款的0.05計算。但是約定交樓時間過

6、了一年多，吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙。在與開發商協商違約金不成后，吳先生等人一怒之下把開發公司告上法院，要求開發商如約每日按已付房款的0.05支付違約金。如果那樣計算，30多位業主應得到違約金高達400萬余元。 GO 有利于非起草方的解釋 開發商則認為，“超過180天，按每日購房款的0.05計算”的意思是，前180天違約金應按銀行利息的1.2倍計算，180天以后的部分才按每日購房款的0.05計算。雙方爭議的焦點集中在怎么理解“超過180天按每日購房款的0.05賠償”上面，而兩種計算方法每位業主獲得的賠償金相差一萬多元。 最后，法院作出了支持業主的判決，即所有逾期時間都按每日購房款的0.05

7、計算違約金。 BACK商品放預售 2019年11月29日，蘇某與某房產公司簽訂了上海市內銷商品房預售合同，約定：蘇某購買“綠茵苑”18號102室，房屋建筑面積83平方米，總房價為人民幣287429元，房產公司與2019年3月31日前交付房屋；該合同的附件三有兩份，一是裝修和設備標準，該欄載明“結構：采用鋼筋混凝土結構”，二是建筑結構、裝修和設備標準，該欄載明毛坯房交房。GO 交付不符合同約定 2019年3月18日，該商品房獲得住宅發展局的上海市新建住宅交付使用許可證。2019年11月17日房屋管理部門頒發的上海市房地產權證載明上述商品房的建筑結構為磚混結構；花園的面積也不是如被告印制的“綠茵苑

8、首期預售房型面積表”中的30平方米，而只有22平方米。 GO訴至法院 蘇某起訴至法院，要求房產公司償還房屋鋼筋混凝土結構與磚混結構的差價損失25500元（按每平方米300元）計算；支付延期簽定售房合同等違約金22738元。房產公司認為，預售合同并沒有約定建筑結構為鋼筋混凝土結構，結構與建筑結構并不等同，建筑結構有許多構件、部件，這些構件和部件不少是鋼筋混凝土制成的；合同也沒有約定交付的花園為30平方米。 GO法院經審理 雙方簽定的商品房預售合同合法有效。房產公司交付的房屋與合同約定的不符，已經違約；但是蘇某提出的每平方米300元差價損失缺乏依據；經過上海市建設工程定額管理總站的審核，磚混結構的

9、房屋改為鋼筋混凝土框架結構，每平方米約需增加造價120元至150元。故參照有關部門的意見以150元計算損失賠償；花園面積30平方米并沒有作為合同的附件，在規定的時間蘇某接受了交付的房屋，對其提出的違約賠償的請求不予支持。 BACK商品房購買定金協議 2019年5月20日，上海A房地產公司委托B公司總代理銷售長樂公寓。同年8月13日，徐某與B公司簽定了“商品房購買定金協議”，約定，徐某當日交付購買長樂公寓8樓E座房屋的定金人民幣2萬元；交付后7日內到發展商處簽定正式商品房預售合同；否則，定金不予退還。此后，徐某與A公司商談，但最終未能正式簽定房屋買賣合同。徐某要求返還定金遭到拒絕而訴訟。 BACK質量問題 約