1、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)主要內(nèi)容目前，現(xiàn)行的與我們的工作相關(guān)的的規(guī)范主要有： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國土地管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 商品房銷售管理辦法 城市商品房預售管理辦法 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法 物業(yè)管理條例 相關(guān)的地方性法律法規(guī) 法律實施條例等其他行政法規(guī)和規(guī)范文件、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)； 有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 房地產(chǎn)管理法，1995設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的具體條件除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立一般條件外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)還應當具備下列條件：有100萬元以上的注冊資本；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。（最低限定）向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記；企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，應持相關(guān)文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例，1998、開發(fā)土地的相關(guān)規(guī)定土地所有權(quán)包括城市土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)。前者歸國家，后者歸集體。城市土地和集體土地 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 ；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)在保持土地所有權(quán)不變的情況下，個人或者單位對土地的使用、收益等

3、權(quán)利。2.1土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償撥付給土地使用者使用的行為。對象：公共、政府、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、其他等。土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。有償使用。房地產(chǎn)開發(fā)用地的唯一途徑。2.2土地出讓的3種方式協(xié)議出讓（2004.8已終止） 以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 招標出讓 由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人

4、取得土地使用權(quán)的行為。 土地拍賣 是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。2.3土地使用權(quán)的年限土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。劃撥獲得土地無使用期限；居住用地年； 工業(yè)用地年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 ，19902.4土地使用權(quán)的收回出讓合同規(guī)定的使用期滿、未申請延期的；因用地單位遷移停止使用原劃撥的國有土地 ；政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的

5、；（協(xié)議補償）實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地； 公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢；土地自然滅失； 土地使用者死亡而無合法承繼人等法律規(guī)定的其他情況。土地管理法，1999 2.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。方式出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進行投資開發(fā)、利用土地 。用途不變。結(jié)果出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 ；其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 ；土地使用權(quán)為剩余年限。假設(shè)轉(zhuǎn)讓價格太低，政府優(yōu)先購買；價格過高（炒地皮），政府采取措施。2.6集體土地的獲得農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或

6、者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。獲取方式：先通過土地征用（征購），由集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)，再行 出讓。 2.7土地使用權(quán)的其他規(guī)定土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。不在約定時間內(nèi)支付完，合同失效。土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。不合規(guī)劃、合同的警告、罰款、收回。 土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責。無出讓權(quán)限的審批無效。 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照出讓合同

7、約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 超過年不動工，20土地閑置費；超年，收回；特殊原因除外。土地使用權(quán)期滿，使用者可以申請續(xù)期。再簽合同、等同于再次出讓。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)交易中的基本制度：房地產(chǎn)價格評估制度。 房地產(chǎn)成交價格申報制度 。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價格。 權(quán)屬登記制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，當事人應當辦理權(quán)屬登記。 城市房地產(chǎn)管理法，19953.1開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)主管部門批準。建設(shè)項目立項或經(jīng)批準后，建設(shè)單位應持項目建議書或批

8、準文件向城市規(guī)劃部門申請選址，辦理建設(shè)項目選址意見書。建設(shè)項目可行性研究報告報請批準時，必須附有選址意見書。建設(shè)單位需要改變城市規(guī)劃已經(jīng)確定的土地用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃部門、土地管理部門批準，由城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃許可證。經(jīng)批準的建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、界線若需變更，須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查同意并辦理變更手續(xù)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)工程，建設(shè)單位必須向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃法，1990開發(fā)項目竣工驗收的資料證明（一）竣工驗收申請；(二)開發(fā)項目批準文件；(三)有關(guān)設(shè)計圖紙；(四)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；(五)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；

9、(六)商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明書；(七)需要交驗的其他資料。 鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例實施細則，2002住宅小區(qū)竣工驗收住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工要進行綜合驗收：城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實 、配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施 、單項工程的工程質(zhì)量 、拆遷安置方案 、物業(yè)管理 。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，19983.2關(guān)于房地產(chǎn)交付的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應當及時告知買受人

10、。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。房產(chǎn)保修規(guī)定房產(chǎn)測繪規(guī)定城市商品房預售管理辦法，1995房屋保修的相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。 當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，

11、保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。房屋建筑工程的最低保修期限為： 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。（房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，2000）3.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的以上，屬于成片

12、開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。（如現(xiàn)房銷售或二手房）其他要求：如果土地使用權(quán)以劃撥方式取得，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當報批。如果需要補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方辦理，繳納出讓金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體形式一方提供以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金建房的； 收購企業(yè)或者企業(yè)合并、兼并，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的； 以房地產(chǎn)作價入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 以房地產(chǎn)抵債或以房地產(chǎn)換物的； 以房屋所有權(quán)作為獎品的。 鄭州市城市房地產(chǎn)市場管理條例，1995禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)無合法房屋所有權(quán)證、國有土地使用證的； 房屋所有權(quán)或土地使

13、用權(quán)有爭議的； 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權(quán)的； 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)未書面通知抵押權(quán)人的； 依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他房地產(chǎn)。 3.4房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 土地使用權(quán)可以單獨抵押，也可以連同地上房屋共同抵押。房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以一同拍賣，但拍賣新增房屋所得

14、，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。設(shè)有抵押權(quán)的商品房銷售抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 擔保法）經(jīng)抵押人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。（城市房地產(chǎn)抵押管理辦法）抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押權(quán)人予以賠償。 3.5商品房預售預售條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入

15、開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，1998企業(yè)申請預售提交的材料1、商品房預售許可申請表；2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；6、商品房預售方案。商品房預售程序 受理。開發(fā)企業(yè)提交有關(guān)材料，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書。審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。許可。經(jīng)審查，申請符合法定條件，房地產(chǎn)管理

16、部門依法作出行政許可決定，送達商品房預售許可證。如果不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門依法作出不予許可的書面決定，送達開發(fā)企業(yè)。公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當公開，公眾有權(quán)查閱。城市商品房預售管理辦法，1995商品房預售的其他規(guī)定開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。商品房銷售合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，1998“定金”與“訂金”的辨析“訂金”在法律上并沒有

17、嚴格的界定 “定金”在法律上有比較嚴格的界定。 其作用有兩種情形：1、合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；2、合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回定金；接受方違約的，應雙倍返還定金。關(guān)于定金的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 （商品房銷售管理辦法）出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)

18、于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 （最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 ） 買房人簽訂認購書、正式簽訂商品房買賣合同前，如果因為買方的原因未能訂立合同的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。 非法預售的罰則無證擅自預售商品房，停止違法行為，沒收違法所得，并處已收取的預付款1以下的罰款。不按規(guī)定使用商品房預售款項，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。 以不正當手段取得商品房預售許可，由房地產(chǎn)管理

19、部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。 城市商品房預售管理辦法，19953.6現(xiàn)房銷售的條件開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；（開發(fā)主體資格合法）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（商品房的用地合法）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；（商品房的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法 ）已通過竣工驗收；（商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標準 ）拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；（商品房能夠達到基本使用條件 ）物業(yè)管理方案已落實。商品房銷售管理辦法，2001商品房買賣合同 的內(nèi)容（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商

20、品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。 商品房銷售管理辦法16p，2001銷售禁止行為及法律責任開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。（禁止“一房多售”）開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售

21、商品房。開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 （通知買受人，有權(quán)退房）“五證” &“兩書”“五證”指的是： “國有土地使用證”，我國土地管理法規(guī)定，只有在國有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進行交易。 “建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃。“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方

22、、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。 “建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。 “銷售許可證（預售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預售。“兩書”指的是： 住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書，開發(fā)商應在交付房屋時向購房者提交。 3.7銷售代理的相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。代理銷售商品房的，中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 代理銷售關(guān)系不改變購房人和開發(fā)者之間的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，因此不承但相應責任。3.8銷售廣告及銷售承諾問題 廣告的

23、內(nèi)容并不當然成為合同一個組成部分，不具有合同效力，不受法律保護。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購房合同中約定，使之成為合同的一個組成部分，才具有法律約束力。銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，作為口頭表示可以構(gòu)成合同，受法律保護。但在出現(xiàn)糾紛時，取證有一定難度。只有當銷售人員的承諾在合同的補充條款中加以約定了，買賣雙方承擔法律責任。通常廣告中注明“樓書最終解釋權(quán)歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門之測定為準”等詞句，避免糾紛。在廣告的發(fā)布方面，合同法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、商品房銷售管理辦法等有相關(guān)約束。4 房屋面積測算包括計算全部房屋建筑面積的部分、計算一半建筑面積的 部分、不計算

24、面積的部分。房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有共用建筑面積等的測算。房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積 。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。4.1成套房屋建筑面積測算成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分攤所得共有共用建筑面積兩部分組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 共有共用建筑面積包括：電梯

25、井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。房產(chǎn)測量規(guī)范對不計入建筑面積的規(guī)定層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室；突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒 腳、臺階、無柱雨篷；房屋之間無上蓋的架空通廊；房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；建筑物

26、內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋的房屋；活動簡易房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則，20024.2有關(guān)面積誤差問題的規(guī)定商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。（無按使用面積計價）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房（拿回房款、利息）

27、。買受人不退房 ，按面積多退少補（面積大于合同，僅補3%，以上自付；面積小于合同，3%以上退雙倍）按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方政府房產(chǎn)管理部門申請登記，經(jīng)核實頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變

28、更登記 。房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。鄭州市的房屋產(chǎn)權(quán)管理 基本規(guī)定：城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙及帳、表卡、冊和其他反映產(chǎn)權(quán)狀況的資料。縣(市)房產(chǎn)管理部門代表本級人民政府核發(fā)的房屋所有權(quán)證，是房屋所有權(quán)人據(jù)以享有房屋所有權(quán)的法律憑證。在辦理房屋的擴建、改建、翻建、買賣、交換、兼并、贈與、繼承、析產(chǎn)、租賃、抵押、調(diào)撥、拆遷安置等轉(zhuǎn)移變更手續(xù)時，都必須憑房屋所有權(quán)證，凡沒有房屋所有權(quán)證的房屋，國家法律不予保護。鄭州市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法實施辦法新建房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理凡新建的各類房屋，在房屋竣工三個月內(nèi)，由房屋

29、所有權(quán)人(自然人或法人)按規(guī)定辦理申請產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。并提交上級主管機關(guān)批準的文件、城市規(guī)劃部門批準的建筑許可證、建筑紅線圖、工程質(zhì)量檢驗證和土地使用證等有關(guān)資料。房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房，應嚴格按照國家建設(shè)部關(guān)于加強商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知，在房屋竣工三個月內(nèi)(銷售前)，持房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照、投資計劃批文、用地手續(xù)、建筑許可證及紅線圖、工程質(zhì)量檢驗證、集資、合資、合建商品房屋的協(xié)議書或合同書等證件，到鄭州市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理商品房屋產(chǎn)權(quán)登記(備案)，領(lǐng)取商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證后，方可辦理銷售手續(xù)。商品房屋的購買方須在購買房屋三個月內(nèi)(預售商品房，自結(jié)算之日起三個月內(nèi))，持商品

30、房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證復印件，購房協(xié)議書或合同書，交易管理部門出具的交易契證等手續(xù)，到鄭州市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。6 物業(yè)管理條例6.1對建設(shè)單位的相關(guān)規(guī)定P22-23，建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主利益，業(yè)主義務(wù)，違約責任等事項依法作出約定。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 P24,住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于個或者住宅規(guī)模較小的，可以采用協(xié)議方式選聘。 P25,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同

31、約定的內(nèi)容。 P27,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 6.2物管條例對物管方的規(guī)定從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理條例，20036.3物管條例對業(yè)主的規(guī)定業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當在辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變的，應當首先提請業(yè)主大會討論決定同意。 物業(yè)管理條例，20036.4鄭州市物業(yè)管理的規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)單位與業(yè)主委員會按照物業(yè)管理服務(wù)收費指導價標準，協(xié)商約定具體的收費項目和標準，報市價格主管部門備案。 定價方式。為物價產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或者政府指導價。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部