1、第二講 門店選址策略1古人說：古人說：“鳳棲梧桐。”其意思是說鳳凰只有在梧桐樹上才會棲息。對于門店來說，店鋪的選址問題就相當于能不能找到一棵“梧桐樹”。位置如果選得好的話，無形中已為鳳凰的到來提供了堅實可靠的前提條件。與之相反，即使你是經營的高手，如果位置選擇不當，顧客依然不會來。有人說，開店成功的要素中地點占了百分之七十的因素。盡管這種說法有點夸張，但選址的重要性由此可見一斑。 2位置決定店鋪績效何謂“一步差三市”：開店地址差一步就有可能減少三成的買賣。 1、斜對面生意非常好。 2、同在一條步行街上，僅是一個拐角，生意不好！ 1、懷疑經營能力 2、貨品不好 3、人員不好位置沒有選好！為什么呢

2、？3怎么選？如何選?一、商圈評估二、地段評估三、實地考察4準備工作：認識自己我的品牌及產品定位我的競爭狀況我的產品結構我的顧客描述我的預期的結果5品牌名稱 - 肯德基D&D甜品飲料站品牌定位 - 在高人流量的區域，以現存KFC母店的衛星店的形式提供限定品種的KFC產品，并加強母店的可視性和延展KFC品牌形象1、我的品牌名稱和定位62、競爭狀況 - 麥當勞及其他甜品站數量: 在32個城市中有 91 家產品: 甜筒, 圣代, 蘋果派, 汽水定價范圍: 26元日均TC (估算): 400 900 (視商圈而定)ME (估算):4.8元73、產品結構甜筒和圣代爽爽冰冰點瓶裝飲料熱飲熱甜湯產品價格：2-

3、6元人民幣84、我的顧客描述1流動狀態的人群，年齡在15-39歲的男性或女性，更側重于其中的青少年2年輕，新潮，愿意接受并嘗試新鮮事物，是快餐類餐廳的愛用者并贊賞這類餐廳的快速，親切和方便，他們喜愛與朋友共度休閑時光，傾力工作亦懂得享受生活和工作的回報。95、預期的結果滿足消費者對“邊走邊吃”和點心類食品的需求把KFC品牌年輕時尚的特性傳遞給青少年消費者增加品牌的露出機會10對開發的預期結果:加強對市場的滲透，特別是在客流量極高但較難進入的商圈通過布局搶占控制點，抑制競爭對手5、預期的結果11選址原則選址的原則須針對不同的目標店類型，以下是應該被考慮的通用原則：有足夠的目標客戶具有方便的交通條

4、件方便本店的商品配送經濟性治安條件好，基礎設置齊全鄰居店與單店不發生沖突適度的競爭經營符合法律規定足夠的空間可被獲得12一、商圈評估場所類型人潮路線本商圈內匯聚人潮的場所類型 聚集人口類型 人潮匯集流動的路線人潮匯集流動的主要方向（一）、場所類型及人潮路線13人潮狀況測算1、將一周的時間區分為兩段：周一周五及周六、 周日法定假日2、以上午8點一下午10點每兩小時細分為一個小段3、以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計算其抽樣點的實際經過人數、機動車、汽車、助動車、自行車 4、抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦5、將每抽樣的數，換算成以兩個小時為人潮流動數6、將人潮流動抽樣的數字以線圖表示“

5、人潮分布圖”。 14（二）、消費特征與人口特征 1、該區住戶收入情況調查 高收入者：收入為該地區平均收入4倍以上，其所占比率。 中上收入者：收入為該地區平均收入2倍以上，其所占比率 平均每戶全年收支情況 2、常住人口消費習慣及特征調查 對便利性、服務品質及店鋪氣氛的要求概況 習慣消費年齡分配情況 教育程度15（二）、消費特征與人口特征 3、外來流動人口消費習慣和特征 年齡分布情況 消費的種類 收入的高低 傳統式飲食 16（三）、行業形態 1、周邊主要街道的行業類型 2、以何類產品為主，售賣產品的層次 17（四）競爭者分析1、賣場氣氛 本區內對本品牌較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環境、服務

6、態度及分布狀況2、客流量 該競爭店每日的成交客戶數 3、營業額 客流量*成交率*平均消費額=每日營業額。 每日營業額*每月工作天數=每月營業額。 18二、地段評估（一）、店鋪特色及分布建筑形態 1、主要店鋪街道建筑及建筑高度 2、新大樓與舊式建筑的分布 3、目前的改建情況 4、城市13年內可能改建的趨勢（城市規劃局建立關系）。北京青年(720P)06.mkv 19（一）、店鋪特色及分布可接近店鋪的方便度 1、200米內是否有公交車站 2、道路之寬窄：路越寬，行駛車輛多，停車方便 3、附近100米內是否有斑馬線，以便人流可以走過來 4、100米左右可有紅綠燈：增加店鋪的出彩率，提高認知度 5、近

7、其內附近是否有道路改變計劃。注意：提防造成人潮通行流動線斷裂的障礙物。20（一）、店鋪特色及分布選址點的街道評估左右店鋪 1、考慮其開業后面對的競爭 2、是否能成行成市21（二）、確定店鋪的評估辨識性齊全性所有權的責任時間性自然條件（淹水、日曬、折舊及采光）明顯度店鋪形狀與面積鄰店建筑本身狀況租金狀況及房東的個人信用問題22（三）、店鋪預估收入、支出與凈利 1、預估每次消費金額 （1）評估商圈抽樣點適合何類型的店 （2）以 入店率*該商圈抽樣點的人潮數=預估客戶數 （3）未來再依商圈的消費年齡、習慣、所得的變動可能對客流量的 影響而做正(負)百分比的修正 2、可能的業績 （1）預估消費金額*可

8、能客戶數=可能每日營業金額 （2）可能每日營業金額*30=可能每月營業金額。 23（四）、店鋪預估收入、支出與凈利 1、前期資金投入 設備工程租金設計裝修費用2、經營費用預估 3、預估凈利 可能月營業業績-租金-固定費用-變動總費用=預估凈利 （本預估凈利為稅前凈利） 固定費用：工資福利、折舊費、水電費、管理費變動費用：運輸費、保管費、包裝費、營業稅24（五）道路性質主要是調查立地點 前道路的特性通行車輛種類。主要包括：連接道路運輸道路商流道路郊區道路老舊道路25（一）、店鋪考察 租金 裝修成本（復原） 續約調價比例 總租期成本 屋齡及維修成本 前租者對房屋的評價北京青年(720P)06.mk

9、v三、實地考察26 是否方便目標顧客 是否人流量大，低與高峰時的差距 所在街道的形象與貨格風格是否配 所在商圈是否上目標顧客的流動處 商圈環境如何 競爭形勢如何 商圈的穩定性 是否方便送貨 （二）、市場性考察27（三）、店鋪租賃洽談租期租金（前兩年不變，第三年開始浮動）租金支付方式：退租時租金計算：（沒滿時如何處理）281損益平衡點：租金成本的預估。 因為隨著店鋪所經營商品的生命周期的不同，如導入期。成長期、衰退期各有不同的利潤基準及發展目標，可承受的租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創造好的商機。如何取得損益平衡是最重要的條件2契約訂定以35年為佳： 因為店鋪經營的植物性培育行為。一般在永續經營的前提下，只要外在環境無大變動，長期經營是較有利。 。 （四）租屋談判須知29（四）租屋談判須知 3與房東建立共識的關系： 提醒房東，好店能提高他的房子的價格。 以穩定性與安全