1、康養項目的規劃運營與深度解析一直以來，提到康養，經常會有一個誤區，認為 “康養 =健 康+養老”。實際上，康養是“健康”和“養生”的集合。近年 來，功能齊全的康養旅游得到了越來越多中老年人的青睞，這和 社會發展收入增加以及老齡化增長有很大的關系。、何為“康養”？“康”是方向，“養”是過程。隨著需求增加，相應而來的康養 項目開始雨后春筍般出現，一般來說我們接觸的康養文旅項目最 多的是依托資源優勢而建，區域內具有先天的優勢和一定康養價 值的自然或者文化資源，比如說有高山、森林、大海、溫泉等， 優質的自然資源可以吸引穩定的客流并且形成競爭力不被取代。.森林植被康養類依托優質的森林資源，將現代醫學和傳

2、統中醫學有機結合，并配合相應的養生休閑、醫療及康養服務設施、豐富森林游憩體驗，打造成以改善身心健康、保健、衍生、養老為主要目的的森林康養旅游度假產品。比如海拔1300米左右，占地面積約 800畝,緊鄰世界文化自然雙遺產峨眉山景區和瓦屋山國家森林公園，距國家中心城市成都僅 2小時車程的峨眉半山七里坪國際旅游度假區。.溫泉礦物康養類溫泉本身具有保健和療養功能，是傳統康養旅游中最重要的資源。現代溫泉康養已經從傳統的溫泉湯浴拓展到溫泉度假、溫泉養生c溫泉養生產業在原有溫泉醫學和溫泉療養的基礎上，開始出現休 閑化和綜合化的趨勢，以針對健康和亞健康人群為主。.濱海湖泊康養類人具有天然的親水性。近水具有游憩

3、休閑、清潔空氣、調節氣候 等價值，一般來說都是以湖泊、濕地、海洋等水資源為依托，結 合當地特色養生文化、城鎮村莊、農業資源產業等資源，在加上 醫療資源，實現康養文化。這幾年，海南逐漸把健康旅游作為旅 游業的重要一翼，作為旅游經濟的新亮點，搭建科技、產業支撐， 眾多療養、康養旅游項目落座海南。.鄉村田園康養類還有一種是以鄉村、田園為生活空間，回歸自然、享受生命、修 身養性、度假休閑、頤養天年的康養度假方式。田園養生度假開 發需要注重田園、自然和鄉村的結合，再加上現代的審美，而不 是簡單的“農家樂”模式。此外，也還有依據茶文化、宗教文化、 民俗文化以及依托特色醫療資源而開拓出來，打造康復治療、康

4、養保健、慢病療養、修養度假等多功能式的度假區。二、康養項目八大缺失有了基礎的條件，但很多康養項目依舊沒有發展起來，這是哪個環節出了問題？.缺產業鏈一些康養項目，動輒投資數十億、占地規模幾百上千畝，規模大， 設施齊全，業態多，但沒有產業支撐，始終沒有形成產業鏈，單 獨依靠養生度假娛樂，嚴重背離 “產業支撐”之根本，經營不久 就難以為繼。沒有產業支撐，就沒有長久的生命力。嚴格來講，康養項目里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養的 支撐。.缺“朋友”康養項目一般位于大城市范圍之外，千萬不要想著方圓多少公里 內，就你一家康養項目，獨門生意就好做。事

5、實上，一個獨立的康養項目，如果周邊沒有其它吸引人的資源 作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。.缺差異化目前許多康養項目壓根沒有規劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞 得不倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發建設，沒有主題, 沒有創意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝 附近一個盈利好的項目。另一方面，一些規劃師，只是把其他康 養項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數。.缺營銷新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當你告訴項目負責人 用社交網絡平臺營造氛圍、推介項目、互動交流培養感情、實時 制造話題引起關注時，康養項目反而無法接受。這樣的后果導致 客群單一，沒

6、法吸收新的流量，也沒法在大范圍打出品牌。.缺“操盤手”當前的康養地產項目、養老養生綜合體、康養小鎮的項目，不缺 規劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營 Wj手 項目操盤手。操盤手要做的就是團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續銷售、 服務升級、危機公關。一個康養項目從開業，運營，健康發展， 最后實現盈利，全靠操盤手帶領團隊的運營能力。.缺知識更新這個時代最大的特點就是變化快，新科技、新手段、新形式日新 月異。康養項目也面臨著前所未有的新形勢、新業態、新環境。比如對有些投資人來說，土地運作流轉、PPP、聯盟運營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物 了。只有

7、將學習、考察、調研、培訓等常態化，方能實現康養項 目的健康發展。.缺康養理解房地產的高端基本上是看 “地段價值+硬件價值+外部配套價值”康養項目的高端實際上看三個方面，第一個是人護比，第二個是配套比，第三個是人性關懷。康養項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解養老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。.缺成本控制這里的成本分為兩個方面，一是康養項目對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且康養大多在城郊,相對于遠郊的農村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動輒數百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。“健康中國2030

8、”規劃綱要定下明確目標：至I 2020年，健康服務業總規模超 8萬億，到2030年達16萬億。在“健康中國”正式成為中國發展的核心理念下，健康產業已經成為新常態下服務產業發展的重要引擎，在國家政策與健康趨勢下，各行各業大佬紛紛搶先入局。1、阿里投資10億開辦“阿里健康”；2、騰訊布局醫療 AI引擎；3、百度醫療布局連接醫患 +人工智能；4、萬達狂砸1440億元布局醫療；5、小米探索大健康數據。在未來 20年，必將迎來一個發展的黃 金期，大健康時代已全面來臨。醫療技術、生態環境、健康資源 等方面具有優勢的區域，成為人們追尋健康與寧靜的首選之地， 大健康產業成為這些區域發展的重要引擎。大健康引導區

9、域綜合 開發絕不僅僅是入駐一兩個醫療機構，提供簡單的健康服務，它 應該是大健康產業與區域發展融合的典范，包括構建大健康上下 游產業鏈、建設區域發展結構的產學研城一體化發展的示范基地 等內容。一、構建產學研城一體化的綜合開發架構.以大健康產業為引擎，構建集產學研城為一體的發展架構區域 開發以大健康產業為引擎，在產業鏈條上，縱向延伸健康科研、 健康生產、健康學習三大產業子類；橫向上，將健康、教育、旅 游、養老、文化、體育六大服務產業融合，形成現代服務業集群。同時將這一產業集群滲透于區域開發的各個層面，為社區居民及 外來健康消費者構建全面一體化的健康生活方式，提高人們的生 活質量及幸福感。.形成以大

10、健康服務產業為核心的六大幸福產業聚集在大健康 引導的區域綜合開發模式中，應該以大健康服務產業為引領，融 合旅游、文化、體育、養老、教育產業，延伸大健康產業鏈條， 形成現代幸福產業集群，提供互相交融的六大服務體系，構建以 大健康產業為核心的幸福產業的聚集結構。大健康與旅游度假的 融合主要有以下幾個方向： 第一，健康服務產業。第二，教育培訓產業。第三，體育康養產業。第四，健康文化產業。第五，健康養老產業。第六，健康旅游產業。2.以四大項目體系為支撐，完成健康生活方式的打造綜合開發發 展架構的建設要關注健康服務體系與生活體系的融合，通過對環 境體系、項目體系、服務體系、居住體系的四大體系的打造滿足

11、人們對于健康生活方式的追求。在融合體系構建過程中，既要滿 足當地居民的日常生產生活需要，還要滿足外來療養、康體、養 老、度假等人口需求，力求通過合理化的融合體系構建，降低建 設成本，最大化地利用公共資源，為常住與暫居人口提供滿意的 公共設施與個性化服務。健康服務體系與生活體系的融合二大健康引導的八大區域發展模/I.大健康城市大健康城市是以建設城市人口居住與大健康產業密切融合、服務 于城市居民全生命周期的未來健康創新型城市。這一模式構建學 研產城一體化的新型城鎮化發展的架構及典范，把區域目的地城 市建設成為一座健康之城和國際化之城。健康城市建設以構建醫 藥產業體系為基礎為核心，圍繞醫藥產業形成教

12、育科研產業體系、 醫藥科技產業體系、健康金融服務體系、健康產業生產體系、療 養康復服務體系、享老度假體系六大產業體系，與城市健康居住 體系充分融合，最終形成以健康產業為引擎的新型健康城市。.大健康新區大健康新區是以教育、科研、生產為基礎依托，以大健康產業引領下的健康、旅游、文化、體育、養老、教育等服務產業為主體，充分融合新區居住體系與健康服務產業，將產業格局滲透于居住空間，形成城市周邊的健康醫療服務副中心，構建一個健康核心、X個產業板塊、Y個居住體系，即“ 1+X+Y ”的發展模式。度憫隹體新區居住住承3.健康小鎮健康小鎮的發展結構是以特色產業的產業鏈聚集為 基礎，以服務配套產業的發展為支撐，

13、以產城融合為最終目標。 健康小鎮縱向打通產業鏈，向上往研發延伸，向下往應用、營銷、 管理、服務延伸；橫向與旅游、教育、會議等相關產業及配套產 業進行廣泛融合，實現全產業鏈聚集。通過全產業鏈的聚集實現 人才、科技、資本、信息等高端要素的聚集，實現健康小鎮產業 的轉型升級與創新體系的建立。配套產業和服務產業將成為健康 產業發展的支撐體系，這也是健康小鎮真正區別于產業園區，擁 有更多“小鎮”內涵的關鍵。匚|4.康養綜合體康養綜合體模式是一種以大健康產業與旅游度假產業雙輪驅動的區域綜合開發模式。這一模式以東西方養生哲學與東西方養生理療技術為支撐，構建健康產業鏈與旅游度假產業 鏈兩大產業體系，打造延年益

14、壽、強身健體、修身養性、康復理療、修復保健、生活方式體驗、文化體驗七大健康主題，形成區域健康的生活方式。康養綜合體一般選址在空氣優良、環境優美、私密性強的區域，其主要針對中高級白領、企業主等多元亞健康群體5開發或引進先進的醫學設備設施及項目形成能夠滿足疾病患者品體系生的核心主題，使游客獲得身心上的健康區域開發模式。這一模式依托一定的氣候及生態環境資源心功能主導下，配套完善機構和行政服務，形成以醫療為特色的為病患人員提供相對安靜、生態、健康的度假方式，并提供較長閑娛樂、養生度假等完善的養生項目體系打造，塑造區域健康養過運動健身、心靈療法、美容養顏、生活方式管理開發模式的特點在于，對醫療條件、醫療

15、技術醫療前的檢查、醫療中的治療、醫療后的康復等全方位需求的產時間居住的便利條件。此外，醫療教育、醫療研發與治療服務相產業園區產業園區模式是在醫療教育、研發、疾病治療三大核療專業人員、醫療服務的要求較高， 還須將醫療與度假結合起來輔相成，教育與研發為治療服務源源不斷地提供人才與技術，治 療服務為教育與研發提供資金。在此過程中，區域內逐漸形成教 育機構、科研院所、醫院的聚集結構，并在此結構帶動下，實現 區域的共同發展。.康養度假區康養度假區是借助區域內的地勢及資源、氣候條 件，重點打造運動設施、場所，融合康體與度假產業特色，打造 集康體、度假、居住、生活于一體的綜合開發模式。與普通的運 動休閑不同

16、，康養運動要求將健康管理、運動休閑和旅游度假相 融合。因此，諸如運用先進的設備和視頻分析技術對游客的運動 表現進行分析，在專家指導下進行調整等相關健康服務，顯得尤 為重要。.中醫藥旅游示范區在政策推動下，以中醫藥旅游示范區為發展 引擎的模式成為區域開發的一種重要模式。中醫藥旅游示范區區 域開發模式依托于特色的中醫藥資源，將其與旅游的食、住、行、 游、購、娛、廁、導、智、商、養、學、福、情、奇、文、體、 農等市場需求對接，打造醫養生活保健服務為核心的旅游產品體 系，形成以服務企業為實體的示范基地、示范項目，以及形成醫 藥產業集群的示范區。.享老社區享老社區模式是依托區域良好的生態環境，通過養老

17、社區與城市社區共生模式的打造以實現區域綜合開發的目標。享 老社區不同于以往的養老模式，要從物質和精神兩個層面，通過 舒適愉悅的生活環境、人性化的專業侍候體系、智能化的專控服 務體系、便利性的特色產品體系保證老年人的身體健康；通過良 好的人際交往環境、多元的休閑娛樂項目設置，使老年人獲得心 理上的享受。享老社區以打造健康老人、幸福老人為目標，針對 老年人與年輕群體共同生活、與子女親密聯系的心理需求，構建 養老居住與區域社區的共生模式。享老社區的打造既需要構建旅 居度假產品，提供運動休閑、養生、養心、康復治療的健康服務, 以及親子、親孫、三代四代同樂的綜合休閑度假服務，又需要注 重安全無障礙設施設計，關愛老人的日常生活需求。通過文化養 老方式，使老年人生活年輕態。以養老社區為核心，區域內最終 形成集培訓、診療、科研、監控、養護、修復、體驗于一體的享 老產業鏈，以優化產業結構，增加核心競爭力。三、康養地產運營及盈利模式研究康養地產建立在旅游產業、休閑產業、文化產業、健康產業及養 老產業基礎之上，以中國傳統的養生的理念及方法去解決養老問 題的復合型房地產開發模式。發展階段：目前我國健康養生養老i一地產正處于由第二階段向第三階段