1、第一節地租(dz)理論及測算1.地租(dz)的含義狹義(xiy)，指利用土地所獲得的超額報酬。廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。2.地租現象農產品價值是按照最劣等地的平均成產成本、最遠區位的運輸成本來確定的。所有優于最劣等地的農地，都有級差地租。3.地租理論的回顧（1）威廉配第 地租農產品市場價格農產品生產成本（2）理查德坎蒂隆 地租農產品市場價格農產品生產成本農產品經營利潤（3）亞當斯密 地租農產品市場價格農產品生產成本農產品普通利潤（4）詹姆斯安德森 地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權的報酬，它的支付使耕種不同質量土地的農民的所得收益均等化。關于地租與土地

2、產品價格的關系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產品的價格，而是產品的價格決定地租。（5）大衛李嘉圖 地租農產品市場價格農產品生產成本農業平均利潤（6）馬爾薩斯地租農產品市場價格農產品生產成本所使用的資本般農業資本利潤率（7）約翰馮杜能 地租農產品市場價格農產品生產成本農產品平均利潤投資的利息（8）馬克思 地租產品市場價格產品生產成本平均利潤資本利息（9）其他4.地租的測算（1）地租測算公式：地租農產品市場價格農產品銷售稅費農產品生產成本土地上投入資本的利息農業經營者利潤說明：公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外其它投入資本的利息（不包括土地價值的資本的利息）。（2）土地是在最佳

3、用途下使用的競標地租理論（3）土地是在最佳集約度下利用的馬克思級差地租理論，同一地塊上連續追加投資，邊際投資效率遞減（4）銷售稅費、生產成本、資本利息、經營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除（5）土地上生產的產品數量為Q，每個產品市場價格為P，則市場價格PQ實際測算地租的具體方法4種：從房租中分離出地租地租房租房屋折舊費維修費管理費投資利息保險費房地產稅租賃費用租賃稅費利潤由地價求出地租，地租地價資本化率采用比較法求出地租采用類似假設開發法求出地租第二節路線(lxin)價法1. 路線(lxin)價法的含義(hny)路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段并設定標準臨街深度，在每個路線價區段內選取數

4、宗標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調整系數將該平均單價或樓面地價調整為各種臨街土地價值或價格的方法。2.路線價法的理論依據路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法。理論依據替代原理。路線價法與比較法的關系：路線價法中的標準臨街宗地，可視為比較法中的可比實例；路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，可視為比較法中經過交易情況修正、市場狀況調整后的可比實例價格；以路線價為基準，考慮該土地的臨街深度、形狀、臨街狀況、臨街寬度等的調整，可視為房地產狀況調整。路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調整；路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產狀況調整，而

5、不是先分別對每個可比實例價格進行有關修正、調整，然后再進行綜合；路線價可以進行批量評估，可同時評估出許多需估價對象，比較法只評估出一個估價對象的價值。在路線價法中不進行交易情況修正和市場狀況調整的原因：求得的路線價若干標準臨街土地的平均價格，已是正常價格，所以不必進行交易情況修正。求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是價值時點，所以不必進行市場狀況調整。3.路線(lxin)價法適用的估價對象(duxing)和條件適用的估價(gji)對象，主要適用于城鎮臨街商業用地的估價。具體對象：房地產稅收；市地重劃（城鎮土地整理）；房地產征收補償；其他需要在大范圍內同時對許多宗

6、土地進行估價的情況。前提條件：街道較規整，臨街土地排列較整齊。4.路線價法估價的操作步驟劃分路線區段設定標準臨街深度選取標準臨街宗地調查評估路線價制作價格修正率表計算臨街土地的價值5.劃分路線價區段路線價區段，是指具有同一個路線價的地段。劃分原則：應將“通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一路線價區段。兩個路線價區段的分界，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段。較長的繁華街道，兩個路口之間可劃分為多個路線價區段。某些不繁華的街道，多個路口間的街道可以劃分為一個路線價區段。同一條街道兩側的繁華程度、地價水平顯著差異時，應以

7、街道中心為分界線，將街道兩側劃分為不同的路線價區段。6.設定標準臨街深度標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點；由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價基本不變。設定方法：通常是路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數（或平均數），這樣可以簡化以后各宗土地價值的計算。7.選取標準臨街宗地標準臨街宗地是路線價區段內具有代表性的宗地選取的具體要求（8要求）： 一面臨街；地塊形狀為矩形；臨 街深度為標準臨街深度；臨街寬度為標準臨街寬度；臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當；用途為所在路線價區段具有代表性的用途；容積率為所在路線價區段具有代表性的容積率；其他方面，如土

8、地使用期限、土地開發程度等也應具有代表性。8.調查(dio ch)評估路線(lxin)價路線(lxin)價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。求取方法：可以運用收益法、比較法分別求取各宗的價格，然后采用簡單算術平均、加權算術平均、中位數、眾數等綜合為一個路線價。路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價：可以用貨幣表示，也可以用相對數表示。9.制作價格修正率表（掌握）價格修正率表（兩類）臨街深度價格修正率表其他價格修正率表原理：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價值也越小四三二一法則將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個25英

9、尺，價值占整塊土地價值的40%第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的10%九八七六法則超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值 9%、8%、7%、6%。（2）其他法則“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。蘇慕斯法則（Somers rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別

10、占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。霍夫曼法則（Hoffman rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67%、87.7%和100%。哈柏法則（Harper rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的。例如，臨街深度為100英尺的土地，前25英尺部分的價值占整塊土地價值的前半部分的價值占整塊土地價值的10.制作價格修正率表（掌握）假設a1，a2，a3，an1，an也分別表示各細

11、條的價值占整塊土地價值的比率，則單獨深度價格修正率的關系為：a1a2a3an1an累計深度價格修正率的關系為：a1（a1a2）（a1a2a3）.（a1a2a3an-1an）平均深度價格修正率的關系為：以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：40%30%20%10%9%8%7%6%累計深度價格修正率為：40%70%90%100%109%117%124%130%平均深度價格修正率為：40%35%30%25%21.8%19.5%17.7%16.25%為簡明起見，將上述臨街深度價格修正率用表格反映，即為臨街深度價格修正率表，如下：臨街(ln ji)深度價格修正率的形式表11-1臨街深度（英尺）255

12、075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）87.2（21.8）78.0（19.5）70.8（17.7）65.0（16.25）臨街深度價格修正率表的制作(zhzu)形式單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、平均深度價格修正率。累計深度(shnd)修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小。平均深度與累計深度價格修正率的關系：平均深度價格修正率累計深度價格修正率標

13、準臨街深度所給臨街深度實際上該深度上所占標準宗地總價值的比率/所占標準宗地總面積的比率考試的時候要會換算制作臨街深度價格修正率表的要領：設定標準臨街深度將標準臨街深度分為若干等份制作單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計深度價格修正率或平均價格修正率制作特殊形狀土地的價值，還需要制作相應的價格修正率表11.計算臨街土地的價值（掌握）估價對象土地的臨街寬度與標準臨街宗地的臨街寬度相同時以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。如果臨街寬度與標準寬度不相同當以單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率V（總價）路線價 單獨深度價格修正率臨街寬

14、度V（單價）路線價單獨深度價格修正率/臨街深度當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率V（單價）路線價平均深度價格修正率V（總價）路線價平均深度價格修正率臨街寬度臨街深度前后兩面臨街矩形土地的價值計算采用重疊價值估價法先確定高價街（前街）與低價街（后街）的影響范圍的分界線前街影響深度=總深度前街路線價/（前街路線價+后街路線價）后街影響深度=總深度后街路線價/（前街路線價+后街路線價）以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據各自所臨街的路線價和臨街深度分別計算價值，然后再將此兩部分價值加總前、后街影響深度與總深度的關系前街影響深度后街影響深度總深度矩形街角地的

15、價值計算采用正旁兩街分別輕重估價法先求出高價街（正街）的價值，再計算低價街（旁街）的影響加價，最后加總土地單價正街路線價正街臨街深度價格修正率旁街路線價旁街臨街深度價格修正率旁街影響加價率三角形土地的價值計算一邊臨街直角三角形土地價值計算按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率土地單價路線價臨街深度價格修正率三角形土地價格修正率5.其他形狀土地的價值計算先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計算這些形狀的土地價值，再進行加減第三節城鎮基準地價評估城鎮基準地價的概念是指在城鎮一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、辦公、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期

16、限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。第四節基準地價修正法基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區，利用有關調整系數將估價對象宗地所處土地級別或地價區段的基準地價調整為估價對象宗地價格的方法是一種間接的估價方法，估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的完整性和合理性。步驟：搜集有關基準地價的資料；查出估價對象宗地所在位置的基準地價；進行市場狀況調整；進行土地狀況調整；求出估價對象宗地的價值或價格宗地價格適用的基準地價土地市場狀況調整系數區位調整系數用途調整系數土地使用期限調整系數容積率調整系數土地開發程度調整系數其他因素調整系數第五節補地價的測算補地價是指建設用地

17、使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、土地收益、租金等需要補地價的情形（3種）改變土地用途、容積率等土地使用條件延長土地使用期限轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產測算方法對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式補地價新規劃條件下的土地市場價格-舊規劃條件下的土地市場價格對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價的計算補地價（單價）新樓面地價新容積率-舊樓面地價舊容積率如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則第六節高層建筑地價分攤1.高層建筑地價分攤的意義解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額，明確他們在土