1、【中海凱旋門】市場(chǎng)評(píng)估1項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目的目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？實(shí)現(xiàn)2010年入市成功即首次開盤成功2 一. 從項(xiàng)目現(xiàn)狀來看31.項(xiàng)目所在區(qū)域位置 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市綠園區(qū)，西側(cè)緊鄰汽貿(mào)小區(qū)，北側(cè)靠近景陽(yáng)大路，東側(cè)與普陽(yáng)街相連接，南側(cè)臨近無名路。本案（一）項(xiàng)目基本狀況42.項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積10.37公頃，土地出讓面積9.894公頃，其中可建設(shè)用地面積8.91公頃，劃撥教育用地0.98公頃，公共綠地面積0.48公頃（由競(jìng)得人自行建設(shè)），按照規(guī)劃功能分為四個(gè)區(qū)域，A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)，地塊呈不規(guī)則形狀，兩個(gè)臨街面主要為景陽(yáng)大路及普陽(yáng)街，靠近A區(qū)位置有高壓線斜穿至無名路，對(duì)項(xiàng)目未來規(guī)劃及形象有一

2、定影響。53.項(xiàng)目周邊狀況3.1生活配套紅旗街商圈、歐亞超市普陽(yáng)街店、歐亞車百、長(zhǎng)春公園、遠(yuǎn)方超市、月星家居、正陽(yáng)裝潢市場(chǎng)、汽貿(mào)城、汽車4S店、酒店、KTV、銀行等673.2交通路網(wǎng) 由于項(xiàng)目地處朝陽(yáng)、綠園、汽車廠區(qū)的交界，屬于成熟及繁華地段，所以交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，途徑本項(xiàng)目的路線可謂四通八達(dá)，共有十幾條公交線路途經(jīng)本項(xiàng)目。政府規(guī)劃建設(shè)的地鐵2號(hào)線途徑景陽(yáng)廣場(chǎng)，并設(shè)有站點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展空間將起到關(guān)鍵作用。155路 東興村皓月大路紅旗街228路 208醫(yī)院-紅旗街-凈水廠263路 火燒李-紅旗街-新民廣場(chǎng)231路 奔馳路景陽(yáng)廣場(chǎng)雁鳴湖山莊280路 華港二手車市場(chǎng)建設(shè)街火車站245路 歐亞賣場(chǎng)

3、景陽(yáng)廣場(chǎng)火車站北出口261路 東風(fēng)大街景陽(yáng)廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)262路 火車站景陽(yáng)廣場(chǎng)樺甸街 80 路 體育場(chǎng)東盛路-火車站人民廣場(chǎng)景陽(yáng)大路紅旗街體育場(chǎng)地鐵2號(hào)線 西湖景陽(yáng)廣場(chǎng)解放大路東方廣場(chǎng)8 正陽(yáng)小學(xué)、西中華路小學(xué)、六十八中、市十一高、工商管理學(xué)院等3.3教育配套93.4醫(yī)療配套吉林省醫(yī)院、吉大醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院、中山醫(yī)院、國(guó)健婦產(chǎn)醫(yī)院、長(zhǎng)春市肝膽醫(yī)院、長(zhǎng)春脊髓病醫(yī)院、公交醫(yī)院等10 長(zhǎng)春市政協(xié)、市人大、長(zhǎng)春市政務(wù)中心、長(zhǎng)春市民政大廈、省市高法、檢察院、綠園區(qū)公安局等3.5市政配套11小結(jié)： 從項(xiàng)目以上自身現(xiàn)狀來看，本案地處綠園區(qū)中心位置，各項(xiàng)相關(guān)配套在區(qū)域內(nèi)較為成熟，周邊居住氛圍較好，由于項(xiàng)目在紅

4、旗街商圈輻射范圍內(nèi)，而且政府規(guī)劃的地鐵2號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目，在以上有利的條件支撐下，本案較容易得到市場(chǎng)認(rèn)可，同時(shí)存在較大的發(fā)展空間及升值空間。 位置+配套，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，在體現(xiàn)居住的舒適與寧?kù)o的基礎(chǔ)上不失配套的支持，一半繁華，周邊各種配套的成熟，處于主要商圈的輻射范圍內(nèi)；一半寧?kù)o，居住環(huán)境的適居性。121、項(xiàng)目定位：（二）項(xiàng)目定位規(guī)劃狀況充滿活力的都市生活132、產(chǎn)品定位（戶型規(guī)劃）(1)小戶型公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為30-60；(2)多層住宅110-140 ，共計(jì)400套。14總結(jié)：通過以上項(xiàng)目的定位與規(guī)劃來看，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：1、項(xiàng)目自身位置及周邊配套狀況，對(duì)項(xiàng)目的定位起到一定支撐作用，主要體

5、現(xiàn)居住舒適、配套完善；2、小戶型產(chǎn)品的去化速度快，買家需求量大，本案小戶型產(chǎn)品的規(guī)劃一方面支撐本案定位，另一方面符合市場(chǎng)需求，買家認(rèn)可度高。可以說就本案目前狀況來看，本案的定位，產(chǎn)品規(guī)劃及自然條件相互依托，相互支撐，同時(shí)一定程度上符合長(zhǎng)春買家需求，為項(xiàng)目的成功入市奠定基礎(chǔ)。那么項(xiàng)目的目標(biāo)買家是誰，是我們思考的一個(gè)關(guān)鍵問題？15二. 從目標(biāo)買家角度看16通過以上對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件綜合分析來確定本案的目標(biāo)買家分為自住及投資兩種，綜合兩者總體目標(biāo)買家為：城市青年精英階層1、自住型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成：（1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （2）、區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、

6、高新區(qū)、市外省內(nèi)）區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的年輕群體； 紅旗街商圈生活或工作的人群； 原有項(xiàng)目周邊居民；區(qū)域內(nèi)各院校的青年教師；汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)從業(yè)者；醫(yī)療單位的青年工作者；外地在本區(qū)域的高級(jí)打工者；私營(yíng)企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)；藝術(shù)、文化工作者（工作室） ；外地高級(jí)打工者；服務(wù)行業(yè)管理者、自由職業(yè)者；年輕富二代（一）公寓產(chǎn)品目標(biāo)買家172、投資型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成：（1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） 區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的群體； 紅旗街商圈的私營(yíng)業(yè)主； 原有項(xiàng)目周邊居民，想投資的；汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主；一汽職工；（2）、區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南

7、關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)）中海原有老業(yè)主;政府、機(jī)關(guān)單位；商業(yè)、零售業(yè)的私營(yíng)業(yè)主 ；自由職業(yè)者；中海老業(yè)主是本案公寓產(chǎn)品投資型買家的主力人群18（二）多層產(chǎn)品目標(biāo)買家目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成：（1）區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)）（2）區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)）區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的高管； 紅旗街商圈的私營(yíng)業(yè)主； 原有項(xiàng)目周邊居民，需要改善居住環(huán)境；區(qū)域內(nèi)各院校的教師；汽貿(mào)城及周邊汽車行私營(yíng)業(yè)主；醫(yī)療單位的工作者；一汽高級(jí)職工及中、高層管理人員；政府、機(jī)關(guān)單位中的官員；私營(yíng)業(yè)主；中海老業(yè)主；醫(yī)療、教育中的高管；服務(wù)行業(yè)管理者；19

8、（三）目標(biāo)買家特征（1）大多出生于20世紀(jì)七、八十年代的人群，具有相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累，同時(shí)擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會(huì)中最活躍的群體；（2） 消費(fèi)理性，對(duì)生活質(zhì)量要求很高；注重周邊環(huán)境和配套；注重項(xiàng)目品質(zhì)；崇尚優(yōu)越生活，并且注重生活情調(diào)，該類人群活動(dòng)區(qū)域多集中于城市中心，對(duì)shopping等配套以及餐飲娛樂都有較高需求；希望享受便捷的交通，喜歡繁華都市夜生活；生活中充滿了新鮮和刺激；（3）他們不缺住房，只為能自由生活，不需束縛，閑暇之余可帶朋友來住處小聚、會(huì)餐、休閑、玩樂（富二代）；（4）有教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的、從事腦力勞動(dòng)，工作壓力比較大，思想前衛(wèi)，潮流的階層；（5）

9、擁有自己的小公司或工作室，需要辦公與居住為一體的場(chǎng)所。（6）喜歡在配套齊全的大社區(qū)購(gòu)房，尤其交通便利的地段，最好臨近地鐵站，這樣可縮短每天出行時(shí)間，從而提高生活效率 ，短期內(nèi)不會(huì)把購(gòu)車列入消費(fèi)計(jì)劃，以減輕購(gòu)房所帶來的還款壓力。1、公寓產(chǎn)品買家自住型20（1）具有穩(wěn)定收益的企事業(yè)單位或高收入的自由職業(yè)者，此類人手頭擁有余錢的目標(biāo)客戶，購(gòu)買動(dòng)機(jī)單純作為投資；（2） 有部分積蓄，但不多，看好項(xiàng)目未來的發(fā)展前景，購(gòu)買方式以按揭購(gòu)買，以租養(yǎng)貸，等待項(xiàng)目升值；（3）對(duì)中海品牌情有獨(dú)鐘，信任中海，認(rèn)為中海就是賺錢的大樹；投資型212、多層住宅產(chǎn)品買家社會(huì)地位較高，不張揚(yáng)但很自信，購(gòu)買能力強(qiáng)；消費(fèi)理性，追求居

10、住環(huán)境、舒適度、享受服務(wù)的保障；可以遷就價(jià)格但不遷就產(chǎn)品；可以遷就產(chǎn)品但不遷就物業(yè)服務(wù)；對(duì)開發(fā)商品牌有較強(qiáng)的依賴感，同時(shí)是追求品牌的綜合利益保障；離不開生活中綜合配套的繁華，且對(duì)寧?kù)o的居住氛圍較為青睞；221.低總價(jià)：小戶型、低總價(jià)以緩解積蓄不足而帶來的壓力，按揭購(gòu)買。（性價(jià)比保障）（四）目標(biāo)買家需求2.地段：注重項(xiàng)目周邊環(huán)境和配套及交通，生活便捷。（便利的保障） 3.產(chǎn)品：注重項(xiàng)目品質(zhì)，突出個(gè)性及創(chuàng)新的產(chǎn)品。（適居的保障）4.品牌：與內(nèi)心世界成正比，攀比及追求時(shí)尚，對(duì)品牌有一定的依賴性。（信任的保障）5.物業(yè)：能為自己日常生活中遇到的問題得以保障。（安全的保障）保值增值的保障公寓產(chǎn)品23多層

11、住宅產(chǎn)品1.品牌：依賴品牌，信任品牌，品牌的產(chǎn)品就是好的。2.規(guī)模：規(guī)模大的社區(qū)各項(xiàng)功能較為完善。3.地段：追求居住環(huán)境舒適度，注重項(xiàng)目生活配套及交通。4.產(chǎn)品：注重產(chǎn)品品質(zhì)，關(guān)注產(chǎn)品各項(xiàng)附加價(jià)值，注重產(chǎn)品使用及居住的舒適性。5.價(jià)格：相對(duì)較低的價(jià)格購(gòu)買適宜的產(chǎn)品。24總結(jié)： 從公寓目標(biāo)買家的角度分析來看，本案基本滿足目標(biāo)買家的需求，在價(jià)格方面，目標(biāo)買家在考慮低總價(jià)的前提下，性價(jià)比是吸引買家的重中之重，因此本案預(yù)完成目標(biāo)的核心工作是提升本案的價(jià)值，以此淡化小戶型、高單價(jià)而形成的低總價(jià)，使得買家在認(rèn)可本案價(jià)值的基礎(chǔ)上認(rèn)可本案的價(jià)格。針對(duì)多層產(chǎn)品買家，本案品牌及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是吸引其的重要砝碼，

12、且本案地段無論從配套、交通、居住環(huán)境上來講均是此部分買家認(rèn)可的。在針對(duì)于買家的吸引時(shí)，需把本案放在市場(chǎng)中，并且與可比樓盤進(jìn)行綜合的對(duì)比分析，找到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)與優(yōu)、劣勢(shì)。從而做到知己知彼，并深層次的挖掘出項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)與買家進(jìn)行有效對(duì)接。25三. 從市場(chǎng)角度看26（一）整體市場(chǎng)狀況年份新增供應(yīng)面積（萬）銷售面積（萬）銷售均價(jià)（元/）價(jià)格漲幅（%）2006544.8413.926712007544.8602.63099.916%2008806.5589.63426.810.5%2009669.5796.13893.1 13.6%27分析： 從上表可以看出，06-08年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量逐

13、年增加，但去化量在07年到達(dá)峰頂后，開始下滑，同年的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去化量，說明供需矛盾加大，市場(chǎng)供大于求、競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；由于08年受市場(chǎng)的影響，去化量急劇下滑，新品上市量較少。09年主要以銷售08年存量房源為主，剛性需求的集中釋放，改善型與投資性隨后爆發(fā)，致使去化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上市量，出現(xiàn)了供小于求的狀態(tài)。從價(jià)格上看，09年的價(jià)格已經(jīng)接近3900元/ ，同比增加了13.6%，據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)為4451.01元/ ，比09年整體均價(jià)上漲了14.3%，可以看出長(zhǎng)春市的市場(chǎng)需求還是非常高的。近日，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策“國(guó)十條”，旨在遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資

14、行為，受此影響，一線城市已出現(xiàn)了價(jià)格下滑的趨勢(shì)，作為二線城市的長(zhǎng)春，雖然存在一定的滯后性，但對(duì)市場(chǎng)將起到一定的影響，未來市場(chǎng)有著不確定的因素。281.2土地市場(chǎng)狀況29 分析： 從上表可以看出，未來區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)集中在凈月及二道，綠園區(qū)成交相對(duì)較少，僅成交4宗，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)將減弱。從價(jià)格上來看，除寬城及汽開區(qū)，綠園區(qū)的價(jià)格排在了倒數(shù)第三位，說明區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還不完善，同其他區(qū)域比較市場(chǎng)定位相對(duì)較低。30（二）區(qū)域市場(chǎng)狀況. 2.1規(guī)劃方面 綠園區(qū)作為房地產(chǎn)重點(diǎn)投資區(qū)域，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，毗鄰汽車廠及高新區(qū)的潛在客戶眾多。近年來綠園區(qū)土地出讓量較大，成為城市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)

15、域，云集了眾多開發(fā)商開發(fā)的樓盤，如：西城國(guó)際公館、中冶新奧藍(lán)城、天嘉水晶城、吉糧康郡、北方尚品等。 綠園區(qū)計(jì)劃將建成哈大高速鐵路客運(yùn)站站前商貿(mào)中心，規(guī)劃面積13平方公里，預(yù)計(jì)2011年建成通車。其中核心區(qū)占地面積9.56平方公里，將成為東北區(qū)域中高端商務(wù)人士的集散中心，長(zhǎng)春市的交通換乘總站。建成后這些區(qū)域的周邊環(huán)境不但得到徹底改觀，更重要的是加快了周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)了地塊的升值。 31年份供應(yīng)面積（萬）供應(yīng)套數(shù)（套）成交面積（萬）成交套數(shù)（套）2009全年46.33502790.5298222010年1季度12.42128824.5724932.2綠園區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行情況（注：以上數(shù)據(jù)來源于

16、房地產(chǎn)局，其中：綠園區(qū)數(shù)據(jù)中包含汽開區(qū)） 2010年綠園區(qū)開工面積約在40萬平方米左右，上市面積約60萬平方米左右，共計(jì)約6000套房源，其中純新盤9個(gè)，今年綠園區(qū)熱點(diǎn)將繼續(xù)向西，西城的西環(huán)城路沿線將成為2010年熱點(diǎn)區(qū)域，西城環(huán)城路的隆都翡翠灣、豐和西郡等新盤將在今年上市，相對(duì)于新盤上市的不確定性，萬盛理想國(guó)、華翰四季花園、中冶新奧藍(lán)城等續(xù)盤項(xiàng)目將有所放量，城西配套建設(shè)正在逐步完善中，預(yù)計(jì)綠園區(qū)向西發(fā)展的態(tài)勢(shì)在2010年將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。322. 項(xiàng)目在市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）區(qū)域內(nèi)規(guī)劃西客站的建設(shè)；（2）未來地鐵2號(hào)線的開工與建設(shè)；（3）土地出讓少，競(jìng)爭(zhēng)小；威脅點(diǎn)（1）國(guó)家出臺(tái)的

17、調(diào)控政策（主要對(duì)投資型買家有一定影響）。33四、從競(jìng)爭(zhēng)角度看34 序號(hào)項(xiàng)目名稱與本案距離1中冶新奧藍(lán)城1公里以內(nèi)2華瀚四季花園1公里以內(nèi)3展輪新世界2公里以內(nèi)4豐和西郡2公里以內(nèi)5萬達(dá)廣場(chǎng)3公里以內(nèi)6華億紅府3公里以內(nèi)（一）項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目分析35 項(xiàng)目品牌中海.凱旋門中海地產(chǎn)1萬達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)萬達(dá)集團(tuán) 2華億紅府吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 3展輪新世界吉林省吉塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.可比項(xiàng)目對(duì)比分析（公寓產(chǎn)品）1.1品牌對(duì)比分析分析： 從品牌的對(duì)比分析來看，中海的品牌具有一定的優(yōu)勢(shì)，可比項(xiàng)目只有萬達(dá)近些年開發(fā)迅猛，以城市綜合體為開發(fā)導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)逐漸完善與成熟，開發(fā)產(chǎn)品主要以商業(yè)為主，中海一直以住宅為開

18、發(fā)導(dǎo)向，兩者在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)存在差異化。361.2地段對(duì)比分析分析： 從地段上來看，本項(xiàng)目地處普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯，是通往紅旗街商圈及其他重要區(qū)域的必經(jīng)之路，也是城市主干道之一，也是綠園區(qū)門戶所在，項(xiàng)目未來發(fā)展空間非常大，優(yōu)勢(shì)大于展輪項(xiàng)目，但同萬達(dá)及華億紅府比較來看，地段優(yōu)勢(shì)略顯不足，從宜居的角度來看，雖然萬達(dá)及華億地處黃金地段，但居住環(huán)境、空氣、噪音等不利因素不如本項(xiàng)目，但針對(duì)公寓產(chǎn)品目標(biāo)買家對(duì)地段的需求而言，市中心的商圈位置更為重要。 項(xiàng)目地段1萬達(dá)廣場(chǎng) 朝陽(yáng)紅旗街12號(hào)2華億紅府紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長(zhǎng)虹廠）3展輪新世界創(chuàng)業(yè)大街以南，春城大街以東，錦誠(chéng)路以北，緊鄰中國(guó)北方汽貿(mào)

19、城 本案普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯371.3規(guī)模對(duì)比分析分析： 從規(guī)模來看，周邊競(jìng)盤體量均較小，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)還是較為明顯的，符合長(zhǎng)春人居住大盤的心理，且大規(guī)模項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商的實(shí)力與行業(yè)地位具有一定的支撐作用，同時(shí)也為項(xiàng)目將來檔次的提高提供較大的可塑空間。381.4產(chǎn)品對(duì)比分析分析： 從建筑形式上看，由于為公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目均為高層，而且以塔樓形式為主。 從面積區(qū)間上看，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間與本案大致相同。萬達(dá)公寓產(chǎn)品已基本售罄，現(xiàn)階段銷售住宅產(chǎn)品，而且剩余產(chǎn)品不足400套，從銷售時(shí)間的錯(cuò)后性而言，本項(xiàng)目入市的時(shí)候，萬達(dá)的產(chǎn)品也會(huì)達(dá)到尾盤狀況，所以未來華億的公寓產(chǎn)品將會(huì)對(duì)本案有

20、一定的沖擊。 項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間 1萬達(dá)廣場(chǎng) 高層 公寓39-63 2華億紅府高層公寓32-69 4展輪新世界高層39-71本案高層30-6039 項(xiàng)目?jī)r(jià)格1萬達(dá)廣場(chǎng)公寓8500元/ 、住宅7800元/2華億紅府未定3展輪新世界4600-5000元/ 本案未定1.5價(jià)格對(duì)比分析分析： 從價(jià)格上來看，由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目檔次及品牌的因素，價(jià)格相對(duì)較低。展輪為小戶型住宅產(chǎn)品，價(jià)格在4500-5000元/之間，只有萬達(dá)價(jià)格最高，華億現(xiàn)階段沒有開盤，但就位置及產(chǎn)品而言，價(jià)格也不會(huì)低于萬達(dá)。40 項(xiàng)目交通路網(wǎng)1萬達(dá)廣場(chǎng)62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多條公交線路。乘62

21、路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車2華億紅府62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多條公交線路。乘62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 3展輪新世界54路、139路、155路、46路、234路、146路、245路、240路、135路、150路、280路 本案286路、80路、261路、155路、240路、262路、234路等16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅5分鐘車程，2.1公里的距離，交通便利，政府規(guī)劃地鐵2號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目1.6交通

22、對(duì)比分析41分析： 從交通便利性來看，項(xiàng)目周邊公交線路四通八達(dá)，可以說單程就可以輻射整個(gè)市區(qū)，尤其離紅旗街街商圈僅為兩站地，車程時(shí)間不到5分鐘，而且道路寬敞，交通堵塞現(xiàn)象很少，節(jié)省了日常工作及日常生活出行的時(shí)間。再有就是地鐵2號(hào)線的建設(shè)將直接改善本地塊的交通配套，而地鐵作為新興的城市交通配套工程，具有安全性高，速度快等特點(diǎn)，將大大縮減市民在交通中的時(shí)間，在一定意義極大的拉近了城市距離，符合公寓產(chǎn)品買家的需求。42 項(xiàng)目物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1萬達(dá)廣場(chǎng) 長(zhǎng)春萬達(dá)商業(yè)管理有限公司 住宅1.95元/ 、公寓2.95元/ 2華億紅府上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司 2.5元/月 3展輪新世界吉林省嘉恒物業(yè)管理有限公

23、司 0.80元/月 本案中海物業(yè)1.7物業(yè)對(duì)比分析分析： 從物業(yè)品牌上看，可比項(xiàng)目中萬達(dá)物業(yè)管理和服務(wù)水平相對(duì)較高，但和中海物業(yè)相比，略顯不足。 從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上看，萬達(dá)與華億收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。431.8配套對(duì)比分析44分析： 從自身配套來看，萬達(dá)地處紅旗商圈，在原本配套齊全的基礎(chǔ)上，規(guī)劃有大商及商業(yè)內(nèi)街，使自身的相關(guān)生活配套更加成熟與便利，項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)明顯。 從周邊配套來看，雖然項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)成熟區(qū)域，各項(xiàng)相關(guān)配套較為完善，但與萬達(dá)及華億相比較，優(yōu)勢(shì)明顯不足，周邊的相關(guān)商業(yè)及生活配套只能說是紅旗街商圈的二級(jí)配套，所以本案配套現(xiàn)階段同萬達(dá)及華億比較處于劣勢(shì)。45 小結(jié)： 通過以上可比項(xiàng)目分析來看，本

24、案規(guī)劃的公寓產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺的產(chǎn)品形式，區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目幾乎空白，只有區(qū)域外的萬達(dá)及華億的公寓產(chǎn)品與本案具有可比性，但萬達(dá)公寓產(chǎn)品已售罄，投資型小戶型住宅產(chǎn)品也剩余不多，對(duì)本案入市將不會(huì)有太大的沖擊，現(xiàn)階段來看，只有華億紅府項(xiàng)目將是本案未來入市時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本案在區(qū)域有著一定品牌、配套優(yōu)勢(shì)，但與華億項(xiàng)目相比較，地段及配套優(yōu)勢(shì)不是很明顯，但就現(xiàn)階段市場(chǎng)大環(huán)境的影響，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品未來以投資型為主打方向，市場(chǎng)將存在不利影響。462.可比項(xiàng)目對(duì)比分析（多層住宅產(chǎn)品） 項(xiàng)目品牌中海.凱旋門中海地產(chǎn)1中冶新奧藍(lán)城中冶集團(tuán) 2華瀚四季花園華瀚投資 3豐和西郡豐和地產(chǎn)4華億紅府吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 2

25、.1品牌對(duì)比分析：分析： 從品牌的對(duì)比來看，本案品牌優(yōu)勢(shì)較為明顯，可見區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目及大品牌開發(fā)商相對(duì)匱乏，也說明了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力及人群定位較低，現(xiàn)階段只有中冶地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，形成了一定的市場(chǎng)及品牌號(hào)召力，區(qū)域內(nèi)買家較為認(rèn)可，在區(qū)域內(nèi)品牌競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅。472.2地段對(duì)比分析 項(xiàng)目地段1中冶新奧藍(lán)城 綠園區(qū)正陽(yáng)街與南陽(yáng)路交匯處2華瀚四季花園 春城大街與西安大路交匯處南行400米3豐和西郡 皓月大路與西環(huán)城路交匯 4華億紅府紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長(zhǎng)虹廠）本案普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯分析： 從地段來看，區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)不足，雖然中冶離本案最近，周邊各項(xiàng)配套也較為完善

26、，但本案地處普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯，無論從配套和交通都要優(yōu)于中冶新奧藍(lán)城，華瀚四季花園與豐和西郡項(xiàng)目離本案較遠(yuǎn)，地段優(yōu)勢(shì)更是不足，但本案與華億比較，地段處于劣勢(shì)。482.3規(guī)模對(duì)比分析 項(xiàng)目規(guī)模1中冶新奧藍(lán)城 占地 24萬 ，三期7.2萬；建筑面積48萬、三期13.6萬2華瀚四季花園 占地19.45萬；建筑面積35萬3豐和西郡 占地10萬；建筑面積17萬4華億紅府占地面積:4.83萬 、總建筑面積:12.6萬本案占地面積:8.91萬 總建筑面積約:31萬分析： 從規(guī)模來看，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)不是大規(guī)模社區(qū)，同中冶、華瀚及豐和西郡比較，規(guī)模優(yōu)勢(shì)略顯不足，但憑借中海多年的開發(fā)實(shí)力與長(zhǎng)春7年7城的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

27、，在區(qū)域內(nèi)打造高端住宅項(xiàng)目是沒有問題的。492.4產(chǎn)品對(duì)比分析 項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間1中冶新奧藍(lán)城 多層、小高層（現(xiàn)階段為三期小高層） 小高65-110 2華瀚四季花園 洋房、多層、小高、高層（現(xiàn)階段為小高層） 小高 93-185 3豐和西郡 多層 、高層 多層80-130 、高層56-85 4華億紅府4層電梯洋房、高層 多層152-183、高層94-146本案多層110-140分析： 從產(chǎn)品來看，中冶新奧藍(lán)城及華瀚現(xiàn)階段都以小高層為主，產(chǎn)品形式與本案存在差異化，但華億項(xiàng)目規(guī)劃的4層電梯洋房產(chǎn)品創(chuàng)新性較強(qiáng)，得到市場(chǎng)的關(guān)注，對(duì)本案的產(chǎn)品形式具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。 從面積區(qū)間上看，只有豐和西郡和華億紅府項(xiàng)

28、目規(guī)劃多層產(chǎn)品，豐和西郡多層面積區(qū)間大都以80-130 為主，與本案接近，但由于位置、品牌等因素，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)較弱。華億紅府多層為150-183 ，戶型面積較大，總價(jià)也會(huì)相對(duì)較高，就位置及4層電梯洋房產(chǎn)品來看，對(duì)本案將會(huì)具有威脅。50 項(xiàng)目?jī)r(jià)格1中冶新奧藍(lán)城 小高6200元/2華瀚四季花園 洋房7500/、小高6400元/3豐和西郡 多層未定，高層預(yù)計(jì)4500-5000元/4華億紅府未定本案未定2.5價(jià)格對(duì)比分析分析： 從價(jià)格上來看，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式不斷完善與升級(jí)，多層產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)達(dá)到近7500元/，本案要想入市成功，不僅要打破區(qū)域內(nèi)價(jià)格低的抗性，還要提升項(xiàng)目及產(chǎn)品的價(jià)值，以價(jià)值帶動(dòng)價(jià)格。華億現(xiàn)階

29、段沒有開盤，但就位置及產(chǎn)品而言，價(jià)格也不會(huì)低于萬達(dá)，尤其是4層電梯洋房產(chǎn)品，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)新高。51 項(xiàng)目交通路網(wǎng)1中冶新奧藍(lán)城139路、155路、46路、234路、146路、245路、240路、135路、150路、280路等多條公交線路， 其中234路、155路可直達(dá)紅旗街商圈。 2華瀚四季花園7路、54路、270路、224路、64路、234路、364路、245路、146路、151路、235路、137路、147路、291路、289路、228路等16余條公交線路3豐和西郡14路、151路、153路、235路、280路、289路 4華億紅府62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多條公交線路。乘62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 本案286路、80路、261路、155路、240路、262路、234路等16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅5分鐘車程，2.1公里的距離，交通便利，政府規(guī)劃地鐵2號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目2.6交通對(duì)比分析52分析： 從交通的對(duì)比