1、1謹呈：福晟集團福晟集團36號地塊初步溝通報告在福州豪宅的幅員上福晟不應缺席震撼晉級上市！每月免費更新，淘寶店鋪：shop70308792.taobao2目錄關于福晟本體認知市場透析關于競爭關于客戶案例研討開展方向3關于福晟12004年福晟集團進駐福州，福晟錢隆世家先聲奪人2005年福晟錢隆天下、福晟錢隆首府再創輝煌2006年-2021年福晟錢隆御景等福晟錢隆系列樓盤競相綻放2021年福晟又將為福州帶來什么樣的驚喜呢？我們將看到福晟成為 以里程碑式的作品標桿市場以領先的姿態成就城市主場都市生活加速度樓面地價10499元/別無退路，必需豪宅化離五一廣場不到1公里我們在福州的長安街上【杰出】 【精

2、致】 【風格】 【藝術】城市中心 高尚居住區 精品商業 配套完善軌道交通 四通八達 目的前提：在控制風險的根底上，實現品牌、價錢、速度的最大化提升世聯對目的的排序：品牌價錢速度目的分解速度：銷售周期2年左右，年銷售面積5萬平米保證資金回籠，以及后續工程的滾動開發品牌：以明星型的里程碑作品，成就福晟7年巔峰力作提升工程品牌，進而提升企業品牌價錢：住宅2.3萬元啟動，商業街鋪6萬突破區域現有市場價錢體系，實現價值最大化9本體認知210南江濱板塊為新興的豪宅板塊，均價1.6元/平米。正開發世歐上江城等高檔住宅，以及中庚集團六一路東側地塊。東區板塊作為城市開展的新城區，開發處于初級階段，開發工程少，開

3、發程度不高。西區板塊生活配套弱，以別墅大盤開發為主，代表工程大儒之家。金山板塊規劃為福州南部最集中的生活新區，近幾年這里的樓盤不斷開發落成，但生活配套缺乏，均價1萬元/平米左右。隨著福州“東擴南進西拓戰略的實施，構成了東區板塊、西區板塊、南北濱江板塊和金山板塊。東擴西拓南進區域價值隨著“東擴南進西拓的開展，并未構成新的城市中心，福州仍呈現以市區為中心的單核方式江濱板塊為福州傳統高檔住宅開發的熱點區域。價錢鞏固，均價2萬元/平米以上。本體分析11二環路三環路本工程城市中心板塊福州房地產傳統黃金板塊，優越的地段與完善的生活配套是其永久不變的金字招牌，稀缺的土地供應必將拉動房價的上漲。本工程位于城市

4、中心區，擁有極好的區位優勢。區域價值二環以內，城市中心，成熟生活片區，地塊資源稀缺，區位優勢明顯本體分析12區域價值雙地鐵口物業，未來價值飆升本案本體分析地鐵產生一種磁力效應，這種效應會吸引生活、商務、商業、文娛等設備向軌道站點集中，這種集中會刺激周邊高強度的開發和經濟的昌盛。 據統計，紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業價錢平均高于同片區、同等素質物業30以上；并且，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達100。 13區域價值借勢世歐王莊，福州最大規模舊改工程，超高層大盤高端籠統直接拉升區域價值規模占地381.5畝,總建筑面積127萬平米,其中商品房55萬

5、平米,商業占15萬平米,拆遷安置房56萬平米產品超高層住宅，主要為120-200平米舒適型戶型當前情況規劃階段中世歐王莊大規模的超高層住宅，進一步提升區域籠統，拉升區域價值本體分析14基礎信息土地面積3.2萬容積率3.0 總建筑面積9.6萬建筑要求幼兒園0.32萬集中式商業0.8萬商務辦公2.5萬120以下住宅70%以上2021年9月竟得，樓面地價10499元/辦公面積較大，此地寫字樓氣氛薄弱沿街商業，商業價值凸顯未來只能以120以內中小戶型為主地形不規那么，不利于規劃排布建面9.6萬城市小綜合體, 120/70%，3.0高容積率完善配套、同時浪費部分土地價值本體分析中心問題：豪宅的高總價與中

6、小戶型面積的處置思索中心問題中心問題一中小戶型產品與高總價間的處置?中心問題二本區域無辦公氣氛，2.5萬平米辦公建面如何處置？16工程特征排他性優勢客戶價值城市中心區福晟品牌交通城市中心區城市配套未來視野城市資源雙地鐵口物業宜居環境雙地鐵口物業規劃配套城市中心區雙地鐵口物業福晟品牌城市資源優勢規劃配套景觀資源交通便利利用FAB模型梳理工程價值便利生活價值梳理城市中心+雙地鐵構成工程中心價值價值排序：城市中心區雙地鐵物業產品景觀資源雙地鐵口物業17市場透析3住宅市場寫字樓市場182021年月均銷售44萬2021年月均銷售16.4萬成交現狀未來樓市受政策影響大，需把好開發節拍2021年月均銷售下滑

7、50%2021年市場受國家政策影響，銷售速度下降，并且客戶構成發生改動，投資客比例下降，剛性需求逐漸成為主力關于市場-住宅19價錢趨勢福州土地拍賣頻現萬元時代，髙地價將奠定未來市區市場全面豪宅化競爭地塊位置片區規模(平米)樓面價容積率開發商上海新村臺江區44.8萬8665元/4.8萬科王莊晉安區127.2萬8653元/5世歐井大路市中心板塊3.5萬15040元/5.0冠城大通倉山區，南江濱路南側，觀海、觀井路北側江濱板塊6.48萬10521元/2.7鴻博集團倉山區，朝陽路北側，六一南路東側江濱板塊9.25萬11557元/2.5中庚房產排尾路江濱板塊14.06萬7242元/3.7億力房地產上游新

8、村二里江濱板塊3.6萬7493元/2.4永興 原福州鍋爐廠市中心板塊12.48萬8805元/2.6融信房產本項目地塊晉安區3.2萬10499元/小于3.0福晟估計未來售價在18000元/以上居住用地：關于市場-住宅20價錢現狀-福州豪宅價錢1.8-2.5萬，城市豪宅價錢即將全面進入2.3萬元以上行列300單價: 元/M2面積：M2120001400016000180002000022000240002600030000140220240180160200半島國際恒力城萬科金域榕郡陽光白金旱宮世茂天城世歐上江城總價500萬總價350萬總價區間主力面積區間公園道1號融僑觀邸二期城市中心豪宅均價約2

9、.3萬南江濱豪宅均價1.7萬泰禾紅樹林城市豪宅江景豪宅關于市場-住宅21212021年在售工程待推工程錢隆金山8萬，占地300畝、容積率0.42021年2021年建發琴亭湖工程總建約34萬展覽城工程占地303.06畝，總建約56.6萬福州奧林匹克花園總建約85萬泰禾紅峪總建47.5萬、占地323.94畝東方名城總用地659畝，總計8000多套，總容積率2.01融信大衛城占地286.88畝，總建19.2萬平米萬科金域榕郡總建筑面積37萬平米2021年2021年泰禾紅樹林60萬，容積率1.8華潤橡樹灣占地540畝、總建60萬市場待推工程總量估計約550萬，集中在舊城改造工程及東部新城和五四北板塊中

10、庚帝國大苑總建6.8萬世歐瀾山總建16.5萬萬科上海新村工程總建約18萬正榮王莊工程總建約55萬林浦一、二期地塊占地587畝，總建約98萬原東南電化地塊占地320畝，總建約70萬未來供應估計在售高層于1-2年內消化終了，但待推工程總量龐大，且大部分受120平米/70%目的的要求，同期同質產品量大，競爭猛烈關于市場-住宅22福州三大商務區根本開發成型，提升空間有限，未來將向北江濱CBD及海峽金融街方向開展商務區五四路CBD東街口商務區五一廣場商務區代表樓盤環球廣場、置地廣場、國貿廣場、宜發大廈、東煌大廈等新都會財經廣場、暢安大廈、宏揚新城、利達、東百大廈福日大廈、元洪大廈、金源廣場、新都會花園廣

11、場 客戶特征大品牌公司為主，類型有電子、物流、金融、房地產等，如通用 、西門子、IBM 、惠普 、諾基亞 、摩托羅拉 、馬士基 、聯想 、開發銀行等零售百貨業、經銷商、勞務、中介、貿易等，如東百集團、中小型成長型企業為主，如律師樓、咨詢類、食品等，如龍旺、臺福等租金及售價租金70-110元/月售價8000-15000元/平方米租金20-45元/月售價5000-10000元/平方米租金20-50元/月售價5000-11000元/平方米出租率95-100%，多數滿租90-95%90-95%評價福州檔次最高、形象最好、租金最高，開發成型；但硬件方面層高不夠、停車位不足；依托東街口商圈，租金優勢；交通

12、擁擠，硬件落后；地理位置優越，周圍環境較好；大堂、電梯等硬件落后，軟件管理未到位；五四路CBD東街口商務區五一廣場 商務區五四路CBD東街口商務區五一廣場商務區關于市場-寫字樓23未來1-2年內寫字樓集中供應：金融街區域內與北江濱商務區未來將有127萬的供應量過度競爭，必然產生價錢相互牽制，銷售速度下降地塊位置時間占地面積（畝）建筑面積（m2）C1地塊2010-7-814.1847，265C2地塊2010-7-816.4654，850B1地塊2010-6-1813.640，810B2地塊2010-6-1812.1736，517D1地塊2010-3-528.69124，319D2地塊2010-3

13、-528.69124，319D3地塊2010-3-515.1262，508D4地塊2010-3-515.1262，08D5地塊2009-12-2513.2452，950D6地塊2009-12-2513.5554，192宗地2010-14號2010-6-1423.44125，000宗地2010-32號2010-9-228.23122，330宗地2010-33號2010-9-221.63122，544宗地2010-34號2010-9-219.34109，599宗地2010-35號2010-9-238.1131，000合計301.341270，373關于市場-寫字樓24本工程偏離傳統辦公商務區，區域

14、內寫字樓氣氛淡薄地塊所在的區域屬于成熟的住宅居住圈，遠離福州傳統商務區，幾乎無寫字樓，辦公氣氛較淡，2.5萬平辦公建面如何銷售？東街口商務區五四路CBD金融街城市綜合體五一廣場 商務區開展趨勢本工程五四路CBD東街口商務區五一廣場商務區閩江北岸CBD企業已有寫字樓工程關于市場-寫字樓25寫字樓市場開展模型寫字樓開展模型LOFT創意基地SOHO商住樓普通寫字樓甲級5A傳統方向功能模糊方向產業園：軟件園，工業園精品特征方向25關于市場-寫字樓26目前福州寫字樓市場細分也已逐漸構成，LOFT作為創新型轉換產品，具有競爭優勢甲級五A寫字樓普通寫字樓商住樓LOFT創意產業園產業園loft寫字樓萬達SOH

15、O信和廣場、恒力城、中庚青年廣場、萬達置地廣場、環球廣場、寧德大廈、花開富貴大廈、力寶天馬大廈等福州軟件園、工業園區關于市場-寫字樓現狀1：市場受政策影響較大，估計未來政策將繼續收緊關于市場現狀2：地價進入萬元時代，髙地價將奠定市場全面豪宅化競爭現狀3：未來供應量充足，并且同期同質產品量大，競爭猛烈全面豪宅化競爭時代，市場將面臨產品創新競爭與政策考驗現狀4：寫字樓未來供應量充足，競爭猛烈，LOFT作為其創新型轉換產品，具有競爭優勢28關于競爭429類型項目片區規模(平米)開發商中高端住宅保利地塊晉安區66萬保利世歐瀾山晉安區16.5萬世歐群升白馬郡臺江區13萬群升福晟冠城項目晉安區3.2萬福晟

16、建發琴亭湖項目五四北10.7萬建發大儒世家鼓樓區15萬仁文世紀金源地塊倉山區98萬世紀金源奧林匹克花園五四北95萬三盛萬科金域榕郡二期五四北38.3萬萬科城市型豪宅世歐王莊晉安區55萬世歐萬科上海新村臺江區18萬萬科億利排尾路項目江濱板塊14.06萬億力房地產中庚倉山項目江濱板塊9.25萬中庚房產井大路項目核心區板塊2.7萬冠城大通永興酈江江濱板塊3.6萬永興鴻博項目江濱板塊6.48萬鴻博集團合計464.79萬2021年土地出讓情況來看未來市區供應不低于460萬，競爭猛烈關于競爭30世歐王莊：福州最大規模舊改工程，緊鄰本案，大盤高端籠統，勢必成為最大競爭規模占地381.5畝,總建筑面積127萬

17、平米,其中商品房55萬平米,商業占15萬平米,拆遷安置房56萬平米建筑風格現代簡約、公建的立面位置晉安長樂中路兩側，北臨福馬路，東至連江路，南靠國貨東路 產品超高層住宅，主要為120-200平米舒適型戶型項目特色超大體量、超炫的外立面、豐富的城市資源根據地塊出讓要求，王莊工程先啟動安頓房，但開發周期較長，對本工程而言以快打慢才干爭取競爭自動。產品上差別化產品創新針對戰略競爭優勢規模大盤、配套齊全品牌開發商關于競爭31保利工程：建面70萬城市大盤, 120/70%，將以走量為主要目的的市區大盤規模總用地面積254352（381.53畝）， ，總建面積月70萬 ，容積率3.3建筑風格-位置晉安區化

18、工路以北，連江路東側，鶴林新區九期北區 產品以100以下戶型為主項目特色城市大盤針對戰略產品創新差別化營銷體系戶型面積控制合理大盤的快速走量要求，勢必對市場的價錢走勢和格局呵斥一定影響競爭優勢保利品牌區域大盤，配套齊全關于競爭32萬科上海新村：品牌開發商，城市正中心大盤，估計售價2.5萬/平米規模總用地面積93359 ， ，總建面積448123 ，容積率4.8建筑風格-位置臺江白馬路以東，西洋路以南，荷塘路以西 產品規劃建設9座28層42層住宅樓，據內部了解主力戶型面積為100平方米140平方米。 項目特色城市核心區、緊鄰萬寶商圈、白馬河公園、人文氣息濃厚針對戰略籠統定位、產品定位差別化競爭優

19、勢全國知名品牌開發商城市正中心區域配套資源優越，緊鄰萬寶、東街商圈關于競爭關于競爭現狀2：受120/70限制大盤添加，未來中小戶型競爭加劇未來同期同質產品量大，直面競爭現狀1：未來近460萬平米存量面市，供應量大幅激增，競爭猛烈34關于客戶535關于客戶福州市區高端工程客戶主要為：鼓樓、臺江為主的福州市區客戶、八縣財富階層一族項目產品形態客戶構成恒力城高層鼓樓區客戶占50%以上；八縣占30%。多為私營業主、公務員世茂天城超高層臺江、鼓樓客戶占35%，八縣客戶占55%、多為企業主，主要看重世茂品牌與茶亭公園資源陽光白金瀚宮高層鼓樓客戶占40%，八縣客戶占30%.還有部分省內縣市客戶正榮潤城高層福

20、州市區與八縣各占一半，以福州市區高級白領為主融僑觀邸小高層，多層福清、長樂八縣客戶占55%、市區客戶占30%，以企業主，公務員，銀行管理層為主世歐上江城高層+別墅福州市區客戶占60%，八縣客戶占30%，主要有政府官員、公務員，個體業主萬科金域榕郡別墅+高層+超高層福州本地客戶為主，高層市區較多，別墅客戶非常高端，多為八縣財富階層，另有部分泉州等地的萬科品牌追隨者；萬科房子很少做投資，主要為自住融僑國際公館高層客戶主要為鼓樓區居民；多為私營業主、公務員天瀾高層、超高層福州本地客戶為主，鼓樓區占比多，與其一直宣傳的鼓樓概念有關，八縣客群占少數，認為太遠。融匯江山高層鼓樓區為主的財智、八縣財富階層3

21、6110-120平米面積段產品客群：高級白領，企事業高管等城市中堅力量一族項目產品形態客戶構成中天金海岸領江十棟高層鼓樓區客戶為主，多為企事業單位高層及公務員，以及平潭、長樂等八縣的生意人陽光城新界 高層福州市區的客戶、外地在福州工作的白領、八縣客戶、投資客均有七街十二府高層倉山區域客戶占60%，多為師大的教師、鼓樓、臺江投資客占20%，還有部分長樂、福清的客戶融僑觀邸小高層，多層福清、長樂八縣客戶占55%、市區客戶占30%，以企業主，公務員，銀行管理層為主世歐上江城高層福州市區客戶占60%，八縣客戶占30%，客戶主要有福州市區客戶，政府官員、公務員，個體業主萬科金域榕郡別墅+高層+超高層福州

22、市區客戶為主，多為銀行與企事業單位高管，部分八縣客戶以及泉州等地的萬科品牌追隨者；萬科房子很少做投資，主要為自住萬科金域華府 高層40%為倉山區；30%為八縣，其中八縣以長樂為主，福清平潭次之。30%為晉安、鼓樓、臺江以及萬科的品牌追隨者。天瀾高層、超高層福州本地客戶為主，鼓樓區占比多，多數是高級白領，與其一直宣傳的鼓樓概念有關，八縣客群占少數。融匯江山高層鼓樓區為主的財智階層關于客戶37市中心110-120平米客群：市中心境節者、城市中堅、新貴一族福州市區高端工程客戶鼓樓、臺江為主的福州市區客戶，八縣財富階層一族為輔區域客戶為主，剛需一族、投資客，主要為城市白領，企事業管理階層及八縣生意人市

23、中心110-120平米客群市中心境節者新貴一族城市中堅關于客戶城市中堅職業：市區企業中高層管理人員、生意人、中高級公務員年齡：30-40年收入：30-100萬置業特征：他們習慣市中心的生活，追求便利性 ，注重生活的質量新貴一族職業：白領階層或新興富二代年齡：30-38年收入：30-60萬置業特征：他們城市新貴，長期生活在市中心，希望在市中心有一私屬空間，注重產品功能配套。 回歸市中心客群 職業：醫藥業從業者、高級白領或生意人 年齡：35-45 年收入：50-100萬 置業特征：他們希望在城市生活，但在初次置業的時候被迫郊區化，他們希望與家人一同享用市區的便利。110-120平米面積段客群38案

24、例研討6本地豪宅視角全國豪宅視角39方式一：城市綜合體+中心地段+品牌-世茂天城世茂天城 福州最高的住宅地標，超高層+純大戶建筑面積： 50萬；容積率：7.6產品方式：超高層住宅，主力面積為200-250銷售情況：尾盤，833套總價超500萬，月均銷售59套、年均18萬均價：均價25000元/，價錢從08年12000上升到目前接近3萬客戶：客戶以八縣客戶為主，市區以臺江的客戶居多、多為企業主，主要看重世茂品牌與茶亭公園資源福州城市豪宅開展方式豪宅開展中心驅動力:城市綜合體配套：福州獨一一個集超五星級酒店和5A寫字樓、高檔住宅區及休閑商業于一體的城市綜合體工程，并有高端私人會所。中心地段：福州傳

25、統城市中心，占據東街口商圈中心位置，傲立福州城市中央生活區，擁有完美生活得配套設備。40方式二：高質量、高科技打造+中心地段-陽光白金瀚宮 福州城市豪宅開展方式陽光白金瀚宮 位置：鼓樓區得貴路33號，五一路與津泰路交叉口 建筑面積： 7.8萬容積率：3產品方式：4幢29-31層高層，住宅面積171-258銷售情況：僅剩10層以下房源 均價：均價25000元/(全裝修)客戶：福州本地客戶為主，鼓樓區較多，主要看重工程城市正軸的中心位置和科技智能化 東街口商圈五一商圈陽光白金瀚宮市行政中心區市商務中心區五一路津泰路東街豪宅開展中心驅動力:高質量打造+中心地段高質量、高科技打造：國際經典的ART D

26、ECO建筑風格，創新的空中別墅設計、超五星級奢華的入戶大堂，50項國際領先的科學技術、資料設備，準確定制，細心雕筑，全面處理了現代居住的“陽光、空氣、水、聲環境難題。中心地段：占據東街口商圈、五一商圈的中心位置，傲立福州城市商務中心區、行政中心區、中央生活區的交匯點，擁有完美生活得配套設備。4041融僑觀邸西山燕尾山金山大橋北濱江公園南濱江公園閩江洪山大橋金牛山公園方式三：強勢資源拉動+高質量+好品牌-融僑觀邸 福州江濱豪宅開展方式融僑觀邸 環球稀缺資源位置：倉山區閩江大道117號 建筑面積： 17萬容積率：2.2產品方式：16棟4-33層板式住宅主力面積：多層:79115，高層:131186

27、銷售情況：目前2期在售，面積為150和170 均價：均價33000元/客戶：主要有福清、長樂八縣客戶、市區企業主，公務員，銀行管理層，看重閩江南岸的濱江風景線豪宅開展中心驅動力: 強勢資源拉動工程位于閩江南岸的濱江風景線之上，西近洪山大橋、向東可接金山大橋，向北親密接觸南濱江公園的滿目翠綠與閩江四季風景，西南側燕尾山、西山二山蒼翠山景推窗入室，江景、山景、公園景觀在此一次收齊。高質量打造：溫泉入戶，立面仿石面磚與高級涂料的顏色搭配，大面積的廣角窗，福州首屈一指的“完全人車分流。4142豪宅開展中心驅動力: 強勢資源拉動位于福州南江濱，占據先天不可復制的城市一線江景優勢，獨攬最稀缺的閩江浩渺江景

28、，坐享悠悠港頭河的清新秀美，南江濱公園、濕地公園在側，雙水岸風光無可比較。產品創新力擯棄傳統奢華的繁復元素，將LOW-E中空玻璃幕墻大面積的運用于住宅立面，打造福州首家Window Wall 玻璃幕墻光哲學建筑。首個引入3G平臺的社區，著力打造福建首個智能化社區 。方式四：強勢資源拉動+高質量+創新-世歐上江城福州江濱豪宅開展方式世歐上江城 南江濱首席江景豪宅位置：福州市倉山區南江濱大道 建筑面積：27萬容積率：2.8產品方式：現代高層主力面積：130-190銷售情況：目前2#樓銷售中，每次開盤銷售率達50%以上均價：均價15000元/客戶：主要公務員，政府官員，目前客戶正向八縣輻射，看重閩江

29、南岸的濱江風景線與東部新城未來開展潛力43方式一： 綜合體+品牌方式三： 強勢資源拉動+高質量+品牌方式二： 高質量+中心地段世茂天城融僑觀邸陽光白金瀚宮品牌開發商品牌牽引，綜合體強勢配套營造一線江景等強勢稀缺資源牽引城市中心區域，高質量住宅引領開展方式方式特征代表工程方式四： 強勢資源拉動+產品創新世歐上江城一線江景等強勢稀缺資源牽引、科技創新產品融僑觀邸開展方式研討福州城市豪宅開展方式福州城市豪宅眾多，主要以四種方式拉動44功能轉換型豪宅：青島東海路9號以超高層地標建筑、精裝修及尊貴的酒店效力奠定市中心豪宅籠統青島市區繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95

30、全國豪宅視野產品創新中心舉措建筑地標：2棟50層塔樓及2層裙樓組成，山東最高的住宅樓，動感的“帆形外觀切合“帆船之都 的意義戶型：以三房170270平米為主，其中頂層為623的復式公寓，精裝修，全套家電配置，智能家居 物業晉級：極具地標效應的高度、外形及頂級酒店裝修規范的運用，功能轉換到頂級酒店層級，實現了價值提升45未來科技型豪宅：杭州金都城市芯宇科技精裝，綠色大宅價值提升方式：高科智能、精裝修實現工程高溢價杭州西湖區文一路118號占地/總建筑面積：約16萬/23萬平米適奢戶型： 110平米兩室兩廳兩衛中心舉措建筑設計：5幢29-30層高層外觀外型現代、新穎，運用了交叉、外型、斜切等要素戶型

31、：精英戶型，設計新穎獨特，演繹“適奢生活哲學適奢科技質量大宅：結合杭州的環境氣候特征等實踐情況，集成了18項科技技術，表達出“節能環保、溫馨生活、智能科技的特點，實現高效、節能、溫馨的科技質量生活。全國豪宅視野產品創新46位置：北京朝陽區城市中心地段，朝陽公園南側，東三環與四環之間規劃建立用地約3.8萬平米，總建筑面積13.2萬平米，住宅面積約7.3萬平米創新型豪宅：萬科公園五號萬科北京TOP系產品價值提升方式：全方位提升，地標性建筑、創新頂級產品線、科技元素的會聚中心舉措建筑設計：雙層環保立面，U型玻璃幕墻與寬幅石材，小戶型及商業部分的立面采用現代風格，大戶型那么采用新古典主義風格 園林規劃

32、：雙主題內庭，現代藝術主題院落戶型：典型受“90/70限制工程，戶型分為三種，零居57，一居87，三居220。將87一居和92一居拼合，推出迎合剛性需求的178三居戶型產品功能創新：創新企業獨棟，公園五號8號樓即萬科五號公社，定位于“CBD獨一公園辦公獨棟，擁有7800平米大體量，雙層loft復式構造，室內層高5.7米附加值：酒店式公寓物管理念，提供入住、居家、商務、空房、房產管理等效力全國豪宅視野產品創新47立面創新型豪宅：春森此岸重慶：大氣澎湃，富有國際感的建筑籠統迅速建立工程豪宅標簽，代言城市界面經過城市多元空間的打造，重新定義重慶濱江生活開放性城市性多元化符號感非城市中心開展區域，從理

33、念以及質量附加實現價值突破，08年3月，高層1.3萬元/平米，與同區域別墅價錢平齊帆船型的售樓中心48灣區藝術型豪宅：香港貝沙灣工程不斷被公以為香港豪宅工程的先驅及典范以濱海資源和財富為根底，但又力求突破，領略生活的藝術Bel-Air no.8不但擁有高達170萬尺的大型綠化環境，而60萬尺的臨海休憩公園更在咫尺大廈前方營造一個以水為主題的花園平臺：8個特征水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構成一條躍動閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉變破費數千萬元在這設置如拉斯韋加斯Bellagio多達約100條的屏風式噴水柱，晚上會配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致開展商將一艘6

34、0尺長的游艇放在示范單位旁，而未來Bel-Air no.8的住戶，可憑住客會所的會員身分，租用這艘游艇Bel-Air no.8由知名建筑師Foster & Partner設計的，共有8座住宅大廈Bel-Air no.8 4幢雙子式線性豪宅大樓，與周圍的山海呼應，更讓每個豪宅單位皆享有最正確景觀、采光都以及空氣流通量。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設有寬闊露臺配合花園平臺上不同主題的池景及特征園林同時飽覽三重優美景致全國豪宅視野生活方式49新都市豪宅：深圳華潤幸福里依托城市價值，以概念包裝、新穎的建筑立面和尊貴的效力顛覆“大即“豪傳統理念位置：羅湖金融商務中心住宅占地1.4萬米，總建面11萬米，

35、住宅建面55萬米含木棉酒店，商業建面4萬平米，容積率7.76價值提升方式：以本身產品力以及地標級建筑籠統打造城市中心區地標籠統整合周邊城市價值：工程依托城市頂級都市配套資源，華潤中心集商務、購物、休閑、文娛等各種功能于一體建筑設計：采用典雅英倫建筑立面及超高層建筑形狀，表達城市標簽價值戶型：特征多功能空間空中院館，彰顯溫馨與尊享樣板房：國際品牌高質量產品，五星級酒店般的細節展現，提升客戶心思預期中心舉措全國豪宅視野生活方式50嘉禾影城室內真冰場品牌店OLE超市REEL 女性百貨萬象城：深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心萬象城：深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的購物中心

36、，總建筑面積約18萬平方米，擁有6層商用樓面，200多個大小不一、功能各異的獨立店鋪，集零售、餐飲、文娛、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，真正的一站式消費中心君悅酒店：美國凱悅酒店旗下的五星級商務酒店，大中華第五座。深圳獨一的空中大堂萬象城二期：具備國際水準的休閑文娛廣場,一期的補充與延續幸福里：具備商務功能的城市資源型高尚住宅華潤大廈：5A智能化甲級寫字樓，進駐多家世界500強企業，國際知名金融機構、保險公司等，會聚各行業商務精英，深圳寫字樓最高素質、品的代表幸福里幸福里：建面約11萬平米，3棟49層住宅，定位為“以居住功能為主導，具備商務特征的城市資源型高尚住宅51建筑設計：采用典雅英倫

37、建筑立面及超高層建筑形狀，表達城市標簽價值以東京六本木為藍本。整體設計取意蘇格蘭花呢格經典雋永的優雅風情。以簡約的幾何網格和線條，利用不同的材質，以時髦的磚紅、典雅的洞石米白和簡約的金屬灰，發明出猶如“舞動的格子般典雅而又充溢活力的立面風格；采用典雅英倫建筑立面；幸福里園林景觀典雅建筑立面3棟49層超高層52戶型：特征多功能空間空中院館，彰顯溫馨與尊享奢侈型兩房：以最小的尺度換得最大的資源戶 型 建筑面積（平米）套數套數比例2房2廳 90-95210273房2廳 140-14544057大平面3房2廳 180-1859212大平面4房2廳 240-245203Penthouse 470-480

38、61合 計768100空中院館生活陽臺140平米3+1房 奢華精裝修 空中院館可變多功能房設計適用性大增； 每戶均有生活陽臺以及觀景陽臺雙陽臺設計國際一線品牌裝修規范幸福里53樣板房展現：國際品牌高質量產品，五星級酒店般的細節展現，提升客戶心思預期立體化多層次園林系統貝爾高林首席設計師主筆，園林作為華潤中心二期的整體，住宅區的園林既與整個華潤中心的頂級街區環境調和一致，又將商業與生活的環境巧妙區隔，烘托出幸福里濃郁的生活氣味整個超五星級私家園林的打造，住宅區域整體抬高約1.5米，營造獨立/幽靜的居住環境，將繁華喧嘩置于身后C L 3幸福里54創新全封鎖式銷售中心，精細化接待動線，將區域、品牌、

39、產品、概念融于一體，強化洗腦效果開盤銷售率達85%以上均價達45000元/平米的高價錢，高于周邊平均程度2倍左右樹立市區樓王國際品牌籠統速度實現價錢實現品牌實現幸福里55總結：以本身產品力以及“幸福理念傳送打造城市中心區地標籠統營銷創新：以創新全封鎖銷售中心，精細化接待流程，對觀賞者進展全面洗腦華潤幸福里打造豪宅籠統的關鍵舉措建筑設計：采用典雅英倫建筑立面及超高層建筑形狀，表達城市標簽價值戶型：特征多功能空間空中院館，彰顯溫馨與尊享樣板房：國際品牌高質量產品，五星級酒店般的細節展現，提升客戶心思預期整合周邊城市價值：工程依托城市頂級都市配套資源，華潤中心集商務、購物、休閑、文娛等各種功能于一體

40、幸福里56世聯對全國乃至世界范圍內城市豪宅案例進展研討，總結出豪宅的5種中心驅動力方式功能轉換東海路9號科技智能化金都城市芯宇、中樞西岸立面創新萬科公園五號、春森此岸頂級配套私享歷史人文生活方式資源私享產品創新中心驅動力上海華府天地杭州西湖8號公館新都市生活示范幸福里富人生活示范波托菲諾灣區藝術香港.貝沙灣萬科十七英里吉寶灣凱旋門Brickell KeyWilliam island代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國Brickell Key美國William isl

41、and57經過案例的研討，城市中心區中小規模工程打造高層豪宅籠統，實現價值最大化三大中心舉措打造高層豪宅中心舉措籠統產品經過概念、生活理念對工程進展籠統包裝；建筑設計：國際知名公司量身打造，成為城市新地標；戶型：多功能空間利用，并經過樣板房或精裝修加以引導，提升客戶心思預期；商業：高檔次商業定位，提升住宅籠統；園林規劃：利用本身及周邊資源，打造園林空間；軟性會所、物業管理等附加值打造，彰顯身份及標簽，打造高尚社交空間整合城市資源，放大工程城市價值優勢；案例總結自創點：獨特生活理念、豪宅功能空間、軟性效力關于區域福州仍呈現以市區為中心的單核方式，工程為城市中心區的雙地鐵物業，未來升值潛力大關于市

42、場未來同期同質的產品大量面市，競爭猛烈，工程應經過產品創新和差別化營銷體系弱化競爭總結&啟示關于客戶充分捕捉客戶具有市中心境節的盼望心思深度發掘中產階級的喜好在產品上做創新總結&啟示關于案例的啟示以新穎的建筑設計樹立工程高端籠統以高科技、高附加值彰顯高端籠統以概念化的包裝走差別化的競爭道路60開展方向7整體方向客戶定位住宅物業辦公物業商業物業61本區域無辦公氣氛，商業體量小，強化高端住宅居住意向，確立以城市豪宅為主的開展方向居住6.3萬寫字樓2.5萬商業0.8萬以內強化高端豪宅意向弱化寫字樓，功能轉換特征商業增添氣質城市資源創新產品的高端住宅不是三者平均用力，都去打造最高端整體方向：打造一個新

43、貴人士聚集、交流的場所，時髦、國際、風格的獨特氣質都市感國際化城市意向精致標簽打造福州長安街上的時髦地標城市資源 / 風格生活/ 豪宅標簽浪漫/優雅/藝術氣味社區休閑藝術廣場、雕塑豪宅藝術住宅豪宅化，獨特藝術氣質，表達藝術時髦都市感商務個性化：LOFT，可商可住、魔方藝術空間個性空間國際LOFT公寓：居住、辦公、休閑多功能65時髦活力時髦、活力、情境式休閑商業街區，奠定工程整體氣質以時髦酒吧街、西餐廳、潮流品牌店、潮流裝飾店、婚紗攝影店等、打造城市潮流生活地帶66綜合體物業三大開展戰略城中央都市綜合體新都市豪宅產品質量感提升 住宅豪宅藝術化立面個性化功能空間泛化商務空間個性化沿街面最大化時髦活力業態商業時髦活力化客戶新貴一族配套高端化 67住宅豪宅藝術化68無論事業還是生活，永遠追求 杰出 客戶定位69他們追求 精致、便利、檔次 的生活 客戶定位70新貴一族，追求自在、獨立、個性的生活他們主張追求自在獨立年齡：30-35歲現狀：與父母居住為主職業：新貴一族典型客戶他們是新貴一族，有的還與父母同住，希望能在福州有個屬于本人的精品住宅他們長期在