1、天津渤龍湖項目調研簡報20 七月 20221目錄1.地塊現狀2.周邊競聘項目3.區域內知名企業項目及表現4.項目優劣勢分析5.投資測算6.項目建議20 七月 202221.地塊現狀20 七月 20223地塊現狀：地塊位于天津市東，漢沽地區，介于天津主城區與濱海新區之間，據北京130公里，據天津主城區33公里。地塊緊臨京津高速，周邊還有京津塘、長深、津濱高速，交通便捷。據北京市130公里據天津主城區33公里北京天津濱海新區20 七月 20224地塊現狀：本案地塊地塊位于渤龍湖東北，占地257畝。20 七月 20225地塊現狀：項目場地內現狀有一小水塘，但土方量不大，其它基本平整。有少量臨建，為航

2、天城項目建筑商，可根據我方要求隨時遷出。周邊配套基本具備，主要是航天城項目現有配套設施，未來在項目東南約300米范圍內還將興建社區配套醫院和一所小中連讀的學校。20 七月 20226地塊現狀：1.項目地塊內基本平整，無拆遷，目前有一個小水塘，但平整起來土方量不大；2.地塊內西側目前有部分臨建，經天津恒通公司介紹，臨建為航天城項目建筑商臨時借用，可根據我方要求隨時遷出；3.項目周邊具備基本的生活配套設施，如菜市場、超市、幼兒園等，主要是航天城現有設施，公交站臺已建成，但線路尚未開通；4.未來在項目東南方，馬路對面，據項目300-500米內，還將興建社區配套醫院和一所新的小中連讀的學校。20 七月

3、 202272.周邊競品項目20 七月 20228周邊競品項目現狀：濱海航天城，內部銷售，已售完，目前二手房價格約7000元/平米。瞰湖御湖金領公寓企業獨棟環繞渤龍湖為海泰發展的四個項目，產品涵蓋高層、洋房、別墅、企業獨棟等。其中住宅約1200個單元，2012年開盤，經2年去化約200多套，去化速度極慢。20 七月 20229周邊競品項目現狀：20 七月 2022103.區域內知名企業項目及表現20 七月 202211區域內知名企業項目及表現：距外環線14公里距外環線19公里相距約8公里東麗湖概念渤龍湖對渤龍湖區域項目影響最大的，就是大約8公里外的“東麗湖”概念區域。在該區域內，目前已集中了萬

4、科、恒大、華僑城等一批國內知名房企的項目，且規模都較大。該區域距離城區（外環線）更近，由于大企業扎堆產生集聚效益，其名氣也遠比渤龍湖大。20 七月 202212區域內知名企業項目及表現：天津華僑城恒大綠洲米蘭東湖灣郎鉅帕蒂奧北大資源閱府松江東湖小鎮東麗湖萬科城20 七月 202213區域內知名企業項目及表現：一年來房價下跌6.4%，并于10500-10700區間徘回。大體與天津市相同，跌幅略大于城區達8.1%，目前在9500-9900區間徘回。20 七月 202214項目開發企業產品類型及規模價格開盤時間去化進度客群來源恒大綠洲恒大板樓、洋房、小高層、高層。住宅約120萬平，5500戶7085

5、-8500元/平米2012年1月項目當期的8-9成北京、天津河東、華明，本地約占一半天津華僑城華僑城別墅、洋房、高層，約220萬平當期49.84萬平8300-8500元/平米2014年5月項目當期的約6-7成北京、天津約4:6東麗湖萬科城萬科別墅、洋房、小高層、高層243.7萬平洋房8500高層7000別墅330萬2012年12月普住一年內基本去化周邊企業、天津本地、萬科會員郎鉅帕蒂奧天津郎鉅地產別墅（聯排、獨棟、雙拼）2.9萬平7500-13000元/平米約2011年4月未知待驗證，約為已開售罄未知米蘭東湖灣天津津東集團洋房、小高層、別墅。8.48萬平686戶7000、8500、160002

6、010年9月普住已完；別墅收尾本市、“藍印”北大資源閱府天津北大資源置業高層（塔樓、高層）23.5萬平，1586戶，當期798戶9900元/平米2014年11月一期已完北京、天津松江東湖小鎮天津松江地產低密低總價洋房、塔樓、高層18萬平1590戶7100-7500元/平米2014年5月一期開盤未知北京、天津區域內知名企業項目及表現：20 七月 202215區域內知名企業項目及表現：萬科：萬科打造的東麗湖萬科城以240余萬平的規模成為東麗湖區域第一大盤。項目產品線極長，從別墅到高層幾乎全覆蓋。萬科憑借品牌優勢與號召力，雖同樣面臨不利的市場形勢，但其普宅產品基本能做到當期年內去化。其項目已進入開發

7、后半程，即將進入收尾階段。20 七月 202216區域內知名企業項目及表現：華僑城：據華僑城銷售人員介紹，華僑城總規模將達到220萬平，開發周期約15年，目前僅是項目起步階段。如此，華僑城將成為東麗湖地區第二大盤。華僑城拷貝了在北京的做法，搬來了“歡樂谷”，現已初具規模開始對外營業。隨著天津歡樂谷的逐步完善、發展，其對華僑城項目和整個東麗湖地區將產生不小的影響。20 七月 202217區域內知名企業項目及表現：恒大：據恒大銷售人員介紹，恒大世博中心的內部級別要高于恒大所做的項目，這一說法恰當的體現了恒大在東麗湖的表現，雖然一如既往的以100多萬的規模進行了參與，但恒大綠洲的表現較為普通，未來對

8、東麗湖地區的影響可能也不及恒大世博中心。項目目前已接近收尾階段。20 七月 202218區域內知名企業項目及表現：概括這三家領軍企業在東麗湖地區的表現，萬科用自己的理念打造了一座小城鎮，樹立了新的標準；華僑城產品雖一般，但為區域帶來的遠遠超出該區域范圍的娛樂中心，并且220萬平的規模也透露了華僑城對此處的宏大的愿望；恒大帶來了“高大上”的公共服務產品，但對東麗湖地區房地產開發的參與熱度一般，自身項目也接近尾聲。三家企業對東麗湖地區各有貢獻，可以認為東麗湖地區有今天的聲勢，與這三家企業的聯袂表演有很大關系。對于渤龍湖項目來說，考慮到項目規模較小、且無外援（航天城那樣的托底政策），如此時開始開發，

9、將不可避免的全程面臨上述三家的碾壓！壓力還是很大的。20 七月 2022194.項目優劣勢分析20 七月 202220項目SWOT分析：優勢：有汽車產業支撐，政府支持；地價款返還，可降低項目成本；項目地塊平整，無拆遷，開發成本低；項目周邊配套已初具規模，屬半成熟區域，進一步降低了項目運作的成本；項目處于該區域核心位置，環境較好。機會：環首都經濟圈的落地和提速；濱海高新區的發展，以及項目所處未來科技城、航天城等產業園區的發展。劣勢：項目距天津主城區較遠，本地消費者認同不足；項目所處區域知名度不高，區域吸引力遠不如8公里外的東麗區域。威脅：項目周邊市場較弱，去化速度極慢；由去化困難引發的項目資金緊

10、張或造成大量資金固化，難以盤活；東麗湖區域集中大量知名企業的大盤，已具備集聚效應，這些項目處于開發的中前期，會吸引和奪走大量潛在客戶。21項目存在的問題：1.項目存在投資規模較大、周邊區域吸引力較弱、支撐項目的周邊產業園區尚未形成氣候、去化速度慢、有威脅的競品項目長期存在等不利因素；同時項目征地開發期限將至（2015年7月）；2.可將不利因素歸結為吸引力不足、去化慢、競爭長期存在、時間緊迫四方面；問題的實質：上述問題的實質是：經濟發展放緩，產業園區短期難成氣候，致使該區域內的地產項目缺乏購買者。可能面臨的不利后果：1.逾期未開發，已征土地受到威脅；2.項目開發，大量資金被困，回收遙遙無期。20

11、 七月 2022225.項目測算20 七月 202223項目測算：20 七月 202224項目測算：20 七月 202225項目測算：20 七月 2022266.項目建議20 七月 202227項目建議：1.確保已征土地安全，必要時可為保證土地安全而實質性的進行少量開發工作；2.以股份合作等形式實質性的轉讓該項目。20 七月 202228匯報完畢，謝謝！29后附天津恒通公司2014年6月所做項目推介稿，其內容經我們本次調研核實，變化不大。20 七月 202230瑞泰嘉園項目定位報告2014年6月9日311、地理位置及技術指標 項目位于濱海科技園（未來科技城）內，地塊南為規劃商業地塊及濱海航天城

12、，東為中心莊路，西、北為中海油大道，西臨渤龍湖。距東麗湖4公里、黃港水庫2公里。指標名稱總地塊北地塊南地塊占地面積（）188780.1128713.160063.40容積率1.81.81.8地上建筑面積（）305230197120108110地下建筑面積（）1237008470039000總建筑面積（）428330281820147110本案渤龍湖瑞泰嘉園3232天津未來科技城2、區域簡介瑞泰嘉園33332、區域簡介天津未來科技城將打造成為吸引和集聚海內外高層次科技人才創新創業的戰略高地、全球科技創新中心和高技術產業基地。天津未來科技城是中組部、國資委確定的四大未來科技城之一。京津冀一體化戰略

13、的推進為天津未來科技城提供了戰略機遇，承接北京科研和成果轉讓，打造高端制造業基地，在項目引進上，以高新技術為主導，對接北京知名研發機構和大院大所，承接高科技成果轉移，吸引高層次人才就業和創業。核心區20平方公里基礎設施和配套設施建設已基本完成。包括研發產業區、行政服務區、商務休閑區、生活配套區等四個基本功能區，已吸引50余個在國內外具備先進技術水平和雄厚研發能力的高端項目落戶。目前擁有：國家級重點實驗室累計達到36個、國家工程實驗室3個、國家工程技術研究中心26個、國家企業技術中心19個、國家級科技企業孵化器6個、國家級生產力促進中心3個。已落戶的項目有：國家新藥安全評價中心、國家超級計算天津

14、中心、中海油力神新能源研究院、航天五院超大型航天器研發中心、中國農科院蘭州獸醫所生物醫藥研發中心、中國科學院天津工業生物技術研究所、天津電氣傳動設計研究所新能源設備檢測中心、中電科46所新材料研發檢測中心、天津國際生物醫藥聯合研究院等等34342、區域簡介35本案352、區域簡介項目相鄰黃港水庫、渤龍湖，生態資源優越。項目區域高端產業項目逐步進入，可帶來高端產業人群。空港、本區域內部住宅項目稀缺。項目教育配套小學為市重點小學。周邊工農新村等面臨拆遷，具有潛在的剛性客戶。東麗湖渤龍湖黃港水庫36363、基本情況 項目產品規劃為11-24層高層建筑，90以下戶型為70%。 目前項目完成土地合同的簽

15、訂，處于前期手續的辦理階段。 項目配建一所小學、一所幼兒園，占地19200。257畝總平圖37戶型建議面積套數比例一室兩廳一衛60-7915%兩室兩廳一衛80-9055%兩室兩廳一衛90-10010%經濟型三室兩衛110-12015%舒適型三室兩衛125-1445%374、建筑效果圖38385、競品概況海上國際城均價：8500元/夏洛茲花園均價：1000元/金泰麗灣均價：9300元/華潤橡樹灣均價：9500元/首創溪堤郡均價：9000元/東麗湖萬科城（精）均價：7400元/華僑城均價：7600元/華明鎮區域空港區域東麗湖區域濱海科技園區域渤龍湖均價：8600元/本案航天城均價：6500元/天驥

16、筑景均價：7200元/湖濱廣場住宅均價：未定 本案與華明鎮、東麗湖、空港區域相鄰，東麗湖華僑城現房均價7600元/ ；華明鎮海上國際城8500元/ ；空港經濟區夏洛茲花園，目前市場均價為10000元/；本案所在濱海科技園區域內主要在售有渤龍湖和航天城，其中渤龍湖高層均價8600元/，航天城為航天系統內部銷售，目前簽約均價為6500元/，目前僅剩50余套大戶型，基本售罄。3939渤龍湖：產品：住宅產品類型分為別墅、高層、小高層、洋房，目前均為現房。其中，別墅戶型面積285-450，共126套。小高層戶型面積80-140，共306套。高層戶型面積約200，共526套。洋房戶型面積150-220，共

17、340套。總可售面積為249088.26銷售情況：均價8600元13000元/。濱海航天城：以小高、高層產品為主，總建面40萬平米，現在售三期11.4萬平米，共1038套，2015年6月交房。戶型面積64-155，其中6480（不含）260套，占比25%，80-88290套，占比28%，101-113280套，占比27%，127136套，占比13%，15572套，占比7%。銷售情況：不對外銷售，航天系統內部消化，均價6500元/。航天內部員工簽訂商品房合同后3年可對外銷售。2013年下半年開始集中簽約，基本售罄。5、競品概況4040 濱海科技園（未來科技城）區域內高新技術產業住宅配套； 空港經

18、濟區第一居所； 區域內原住民剛需及改善性居所； 具備投資、度假功能的第二居所。6、市場定位簡析1）市場定位濱海西區第一城區域功能規模2）功能定位4141A、從來源看核心客戶：周邊常住（濱海西區、空港）居民社區、華泰內部員工、園區產業型客戶重要客戶：北京、天津度假、投資類客戶游離客戶：環渤海其他城市客戶3）客戶定位426、市場定位簡析42核心客戶基本特征：因產業轉移而入駐園區的企業員工；認可濱海高新區的發展及未來前景；在津為首套置業；對價格（單價、總價）比較敏感；對園區環境、產品品質有較高的要求。B、從客戶群類別看核心客戶：產業白領重要客戶：度假、投資游離客戶重要客戶基本特征：擁有一定的財富基礎，需要為手中的閑散資金尋找出路，資金實力難以在市區購置高檔物業；認可濱海高新區的發展及未來前景；認可黃港水庫、渤龍湖、東麗湖等的環境資源；認可緊鄰空港、塘沽、軍糧城的區域優勢；擁有私家車。436、市場定位簡析436、集團介紹 恒通地產為華泰汽車集團全資子公司。華泰汽車集團已經發展為集整車和動力總成研發、設計、制造、銷售以及資本運作為一體，多元化發