1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。ISO9001物管部工作手冊-ISO9001物管部工作手冊第一節任務和崗位設置一、任務物管部是實施公司轄區范圍內的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責范圍如下：l、負責公司管轄范圍內商住房的電力系統、消防系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理、維護保養和故障檢修以及保安保潔等。2、負責公司公共設施、設備的維修保養。3、負

2、責用戶室內二次裝修的申批、監管。4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。5、負責大樓外委工程的監管工作。6、負責公司管轄范圍內的保安、消防工作。7、負責公司管轄范圍內的保潔工作。8、負責公司管轄范圍內的土建維修工作。二、物管部組織結構圖第二節物業管理部崗位職責(一)物業管理部經理1、在公司總經理的領導下，全面負責物管部的各項工作。2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；6

3、、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規模的裝修驗收工作；7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業的機電設備運行調試工作；8、負責對本部門發生的重大事故，組織調查分析及處理工作；9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準；11、負責本部門水、電等各專業技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監督、組織實施與物業管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。13、全面規劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作

4、提供保障；14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供依據。15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。（二）設施設備組組長1、在物管部經理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。3、監督執行部門的工作指令。4、負責跟蹤工作單的作業情況。5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業務知識交流。6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。7、負責監督、跟蹤相關外委項目的進展情況。8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。9、負責公司維修設備、材料的采購。10、負責本小組的勞動

5、紀律考核，并每月上報綜合部。(三)強、弱電維修員1、在設施設備組組長的領導下，管理強、弱電系統所轄設備。2、制訂并監督執行強、弱電系統的設備定期保養規定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監督并驗收。6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責管轄范圍內弱電系統（包括消防系統和通訊系統）的日常運行、保養、維修。9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。10、負責配合電信部門對

6、用戶電話系統的維護。11、負責對消防系統中水系統和風系統的設備進行定期檢查和維護保養。協助水電維修組對消防系統中的電氣部分進行維護保養。12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。（四）空調給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，管理空調及給排水系統所轄設備。2、制訂并執行空調及給排水系統的設備定期保養規定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收。6、負責與

7、相關業務部門進行業務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責空調系統（包括風機）的日常運行和維護保養。協助水電維修組對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養。9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養。協助水電維修組對給排水系統中相關的電氣設備進行維護保養。10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。11、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。（五）電梯維修員1、負責監視和掌握各電梯的運行狀態，保證電梯的正常運行；2、完成電梯的定期保養；3、電梯機房發現故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯系，同時做好記錄

8、；（六）水電維修員1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養。2、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。3、每月兩次發電機試運行。4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。（七）給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統設施設備；2、負責對給排水系統設施設備進行保養、維修；3、負責本系統各類圖紙資料的收集、保管；4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；（八）土建維修管理員1、在物管部經理的領導下，負責房

9、屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養規定及改造方案。3、負責房屋維修外委項目的洽談審定，監督并驗收。4、負責與相關業務部門進行業務聯系。5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。6、負責室內二次裝修的初審。（九）保安消防管理員1、在公司物管部經理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規和業務技術知識，培養和提高改進的整體政治思想素質和業務工作能力；2、督促保安人員嚴格執行公司有關規定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發生；3、認真學習消防安全規定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執行上級

10、有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報有關工作及存在的問題，提出整改意見；4、經常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。5、負責指導監督公司管理物業范圍內的安全防范和消防管理工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；6、負責應聘保安員的資格審核；7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監督管理，并對需要維修品提出申請。8、負責消防器材的管理。（十）保安員1、在指定崗位認真值勤，按照公司規定，積極完成工作任務；2、根據指責規定，負責做好本責

11、任區的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；3、根據值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區，維護責任區內的治安秩序；4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛、守夜等工作，預防責任區內發生刑事案件和治安災害事故；5、協助處理責任區內發生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。（十一）保潔庫房管理員1、制定分管清潔衛生區域的標準和要求；2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據所需量進行購買；3、與社區清潔服務保持聯系，注重商場的外部形象；4、每天對商場各樓進行衛生檢查，

12、不低于四次；5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發放，每月盤點一次；6、協調保潔部和其他有關部門的工作聯系，維護公司的內、外清潔衛生形象。（十二）保潔員1、熟悉分管清潔衛生區域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴格按清潔規范操作，以防損壞設施、設備；4、保持分管區域的清潔水準，工作次數每天不少于4次；5、節約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6、接受主管、領班的監督檢查，不斷改進工作；7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1、在保潔庫房管

13、理員的直接領導下，負責處理本小組的日常事務。2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質。3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內部管理規定一、值班管理規定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執行組長的工作指令。4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快

14、，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況；3、設備故障的處理經過和結果。（二）交接班程序1、按規定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。3、交接班雙方會齊共同對主要巡

15、視內容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報告檢查結果。5、正常：接班人員簽字，交接班結束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉由接班人員進行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現場處理。1、巡視記錄與實際情況不符時。2、交接班人數不齊或不在場時。3、接班人員精神狀態不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。三、供電值班員交接班規程(一)接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況；3、儀表

16、指示是否正確；4、設備故障處理的經過和結果。(二)交接班程序1、按規定時間由交班員工主持交接班。2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報告檢查結果。6、正常：接班人員簽字，交接班結束。7、不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉接班繼續進行。8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。(三)交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。1、設備記錄與實際運行狀況不符時。2、交接班人數不齊或不在場時。3、當值員精神狀態不良，包括疲倦、醉酒、傷

17、病等時。4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。四、運行記錄管理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表（空調系統）每班記錄一次，由相關專業的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。2、設備維修保養記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業的管理員抽查監督，月底匯總后交設備設施組組長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經物管部經理簽名后交設備設施組組長

18、。5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經理審閱后交設備設施組組長。6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應按系統分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；房屋結構；資料管理員存放于檔案盒內并貼上標簽。3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。4、外單位交來圖紙由資料管理員統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程

19、維修保養的重要依據，應妥善保存。6、借閱檔案須經相應系統的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續借的要重新登記。設備設施管理第一部分總則一、承包商監督規定對須持有政府部門頒發的資質證書方允許從事的專業，如消防自動報警系統的維護保養和定期試驗，及某些專業性較強的項目，如電梯的維修保養等可將項目外委給承包商作業。(一)承包商監督規定為規范對承包項目的管理，特制定本規定。1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。2、其相關專業的管理員應協調、監督承包商的工作。3、承包商進場作業期間，必須遵守大樓的各項管理規定。4、督促承

20、包商嚴格按國家規范(如環保、勞保條例等)及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經該工程主管人員簽認并報物管部經理核準后，方允許實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經物管部經理、總經理審查批準后，方可通知財務結算。二、設施設備巡檢規定為保證設備正常運行，及時發現并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統規定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。2

21、、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。5、發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。6、發現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。7、相關專業的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查

22、，發現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。三、設備管理規定1、設備的維修保養分月度、季度、半年、年度，由相關專業的管理員按維修保養項目、內容、達標參數制訂保養計劃，交各班組實施。2、各班組每次完成常規保養后，責任人和班組長填寫保養記錄并存檔。3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業的管理員根據設備的性能等規劃編制維修方案，交班組執行。4、如檢修保養中發現有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養記錄表，上報設施設備組組長整改。5、每次檢修保養后必須填寫相應的表格，設施設備組組長負責監督執行。四、機房管理規定物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、

23、空調機房等；它們都是生產重地，為規范各機房的管理，特制定本規定。1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產重地，請勿進入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范的警示牌。3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態的告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。6、未經部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規定，服從機房工作人員的安排指導。7、供

24、電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知電氣管理員或部門領導。8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業。10、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。五、設備機房防火規定1、不得

25、在機房內吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內不得存放易燃物品。3、需要動火作業時，由相關專業的管理員填寫機房動火作業申請表，物管部經理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。4、部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區域內消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防

26、排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。8、發生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規程操作，并做好防火措施。10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。六、機房衛生管理規定為做好機房內外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環境，特制定本衛生制度。1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。3、機

27、房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統濾塵網。5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。6、維修人員負責制定本機房清潔衛生時間表，并對機房衛生負責。7、各專業管理員定期抽查機房衛生清潔情況，發現嚴重衛生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。第二部分強電系統管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房內的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內各種開關應標志清晰。2、配電房（電氣小室）內每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。3、物管部每月一次檢查內部設備，發現異常立刻維修。4、物管部根據計劃定期保養配電房內設施，重點做好設備

28、清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養結束后填寫設備檢修單。二、轉、停電通知用戶工作規程(一)計劃轉、停電1、供電局轉、停電，物管部接到通知后應立即報告物管部經理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經理。3、總經理審批后，物業管理部擬發轉、停電通知書，由物業管理部派人送至用戶。4、轉、停電通知書最遲應在事發前1小時送達用戶，如不能在上述時限內送達，應報經總經理批準啟用大樓廣播系統緊急通知用戶。(二)事故轉、停電1、大樓因供電局故障發生停電，物管部須立即向總經理報告，經總經理批準后，啟用大樓廣播系統（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應向供電局索取解釋函，

29、并轉呈物管部經理。2、因大樓內部事故引起停電，物管部應立即排除故障恢復供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。3、事故轉、停電后24小時內，物業管理部擬定解釋函，經總經理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規程1、停電、限電的審批權限為物管部經理以上。2、收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。3、物管部經理應安排足夠的人員處理轉、停電工作。4、轉、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。5、轉、停電后當值人員應重點檢查電房、空調機房、水泵房、電梯機房、消防中心內設備的運行情況，發現異常立刻檢修

30、。6、有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。四、臨時用電管理規程（一）用電申請用戶應事先向物業管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數及時間。（二）公司審批用電申請須經物管部審批。（三）簽定用電協議物管部審批通過后，用戶與物業部簽定用電協議，確定計費方式和收費標準。（四）接線及送電經批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。（六）計費方式1、電表計費，由用戶自備并

31、按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。五、供配電設備運行管理規程1、每天定期巡查供配電系統設備，包括(開閉所、低壓配電室，發電機房)，并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄表上。2、發現供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現象，發現異常馬上維修處理。4、未經主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經主管人員批準。5、嚴格執行機房管理規定和交接班、值班規定。6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面

32、上。六、供配電設備維修保養規程1、嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養。2、主管人員每年12月制訂下一年度的設備保養計劃。報物管部經理審批。3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養，并有詳細記錄。4、工作過程應嚴格遵守電氣作業規程。5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養工作。6、各系統的維修保養以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經理，及時通知受影響的用戶。7、維修保養結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發電機房設備檢查表和當值日志上。8、高壓設備發生接地時，在室內不得接近故障點4米以內，在室外不

33、得接近故障點8米以內，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。七、工作票制度1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者；帶電作業和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設備停電者；轉動中的發電機上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發令

34、人復誦核對一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經常保存在工作地點，由工作負責人收執，另一份由值班員收執，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。5、一個工作負責人只能發給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內的全部完全措施應一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內。在開始工作前必須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監護，即：停電，驗電，裝設接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時間，以批準檢修期為限。8、

35、需要變更工作班中的成員時，須經工作負責人同意。9、工作票簽發人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。10、工作票所列人員的安全責任：(1)工作票簽發人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良好。(2)工作負責人（監護人）：正確安全地組織工作；結合實際進行安全思想教育；督促、監護工作人員遵守本規程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是

36、否符合現場條件；負責檢查工作現場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內容即使發生很小疑問，也必須向工作票簽發人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。(4)工作班成員：認真執行安全規程和現場安全措施，互相關心施工安全，并監督安全規程及措施的實施。八、供電突發性事故的應急措施(一)外線故障1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用

37、電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。(二)內部故障當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯合閘，保證大樓設施用電。4、向物管部主管和維修班報告

38、故障經過和處理情況。5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。(三)市電全停1、當兩路市電全停，啟動發電機。2、退出市電聯系開關，合上發電機聯系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發電機運行狀況，如燃油量、水溫等。3、監視市電進線電壓，盡快與供電局聯系，一旦市電恢復正常，立即退出發電機電源，恢復市電。4、及時書面向上級領導報告。5、市電失壓，發電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。(四)通知用戶供電系統緊急故障發生后，主管管理員預計修復時間，并按轉、停電通知用戶規程，通知受影響的用戶。第三部分給排水、管道系統管理一、安

39、全用水、供水管理制度根據市安全用水管理的有關規定，結合轄區內的具體情況，對供水管理規定如下：1、凡屬轄區范圍內的供水系統(即自來水公司向轄區供水總表以內的)一律由管理公司管理。2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全

40、用水規定，拒絕物業管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統或對其他用戶造成損失的，按實際情況賠償損失。二、大樓節水、用水措施1、嚴格按照節水辦所批復的用水量用水，不超標用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節水標語，加強用戶節水意識。3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。4、定期抄錄總水表讀數，發現讀數異常增大，馬上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權限為工程經理以上。2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。3、

41、主管管理員應安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應將地下水池注滿。5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發現水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。四、給排水系統運行管理規定1、保持水泵房通風換氣，環境衛生清潔。?2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關閉的正常狀態。4、每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉是否正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良

42、好等。6、進行維修保養時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。7、發現有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現場觀察。8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統巡查表。五、給排水系統維修保養規程1、給排水系統的日常維修保養由暖通、給排水運行維修班負責。2、主管管理員每年12月份負責制訂和監督實施下年度的系統保養計劃。3、維修及保養過程如要限、停水，需提前將停水區域通知物管部，由物業管理部通知受影響用戶。4、根據設備特點重點做好潤滑、除塵工作。5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井

43、水位。7、所有系統的維修保養工作結束后應填寫維修保養記錄表。8、給排水設備的故障應于24小時內修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。六、給排水系統故障排除措施(一)給水系統故障處理1、因給水泵故障影響供水時，把出現故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態運行。2、因給水泵自動控制系統故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態定時供水，并用對講機保持聯系和在現場監護，防止出現水浸事故，待自動控制系統修復正常使用后恢復自動控制狀態。3、因供水管網或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。(二)排水系統故障處理1、排水管故

44、障，先將該區域的供水管網關閉，用沙包攔截溢水區域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分空調、設備系統管理一、空調系統檢查巡視內容1、設備巡查巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現象。2、空調機房(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2)巡查水泵運行狀態，檢查進

45、出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。(3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發出噪音，風機起動電柜有無故障指示。(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風機等檢查(1)組合式風機：檢查運行時有否發出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網有無堵塞，塵網是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。(2)吊裝式風機：運行時有否發出噪音，塵網有無堵塞。二、空調系統操作規程（一）開機程序1、檢查電源、三相電壓是否有380V

46、。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態。4、檢查冷卻塔補給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態。6、根據室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30時需要加開冷卻塔風扇。7、檢查膨脹水箱補水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態。9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經在開啟位置。12、檢查蒸發器、冷凝器出入水壓差(約1kgcm2)。13、檢查主機油箱油位在

47、上鏡的半鏡位置。14、檢查主機、油溫是否在6568之間。15、啟動主機。16、檢查主機運行數據，待主機運行平穩后才可離開機房。（二）關機程序1、關機前記錄主機運行數據。2、按停主機。3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據需要繼續運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。三、空調系統運行管理規定1、空調系統的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監督。2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調系統運行表上，未經主管管理員批準，不得擅自更改運行參數。3、按大樓空調運行時間表準時啟停空調系

48、統。4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。四、空調系統維修保養規程1、冷水機組維修保養和水處理由專業公司負責。2、空調班組負責空調系統輔助設備（水泵、電機和風機）的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。3、當值人員巡查發現系統設備故障，應立即進行維修，并報告主管管理員。4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中注意環保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，

49、并嚴格遵守動火作業規定。8、系統保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。9、系統維修保養工作結束后應填寫維修保養記錄表。五、中央空調系統應急處理方案（一）冷水機組1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。2、發現故障的技工將情況報告主管管理員并聯系設備保養商維修。3、設備保養商接通知后，辦公時間4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。（二）水泵1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。2、發現故障的技工檢查維修，可當場解決

50、的問題即時修復并記錄在當值日志上。3、水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。（三）冷卻塔1、水塔電機故障(1)巡查發現運行中的水塔電機故障，應立即停止該機。(2)發現故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。(3)屬較嚴重的故障應報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。2、水塔穿底漏水(1)巡查員工發現水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。3、水塔溢漏(1)巡查發現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。(2)浮球開關損壞則

51、即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。（四）管網系統1、主管道(1)發現或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。(2)現場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。2、水平管網(1)發現或接報空調水平管網漏水，應迅速將事故樓層風機房

52、內的空調水平管閥門關閉。(2)現場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。3、空調機房內的伸縮節(1)發現或接報機房內伸縮節破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。(2)將破裂伸縮節上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。4、空調機房內的管道(1)發現或接報空調機房內管道漏水，應

53、停止機組水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷，以防電氣短路。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。(6)報告主管管理員，由其組織搶修。（五）通知受影響用戶事件發生后，主管管理員認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。第五部分電梯管理一、電梯操作規程1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。2、若有緊急情況發生，可通過梯內緊急對講器與保安中心聯系，等待

54、救援。3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打至HAND即可實現手動控制。4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內照明，電梯停止運行。5、在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。二、電動扶梯操作規程（一）啟動1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。2、在梯頭或梯尾的啟動開關處用梯匙啟動電扶梯。3、在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。4、一切正常交付使用。（三）應急停止緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。（四）轉變行程方向1、檢查確認扶梯級無乘客。2、停止電扶梯運行。3、待完全停止后，再轉向啟

55、動。三、電梯運行管理規定1、物管部負責電梯的日常管理，并監管電梯維修保養承包商的工作。2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。3、注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。4、進行檢查時，應放置工作牌。5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業意見后方可進行。6、搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯系，確定可行性，避免意外。7、故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。8、日常清潔電梯轎廂內外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。四、電扶梯運行管理規定1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養由指定承包商負責。2、每天按上下班時間表啟停電扶梯。3、嚴格遵守電扶梯操作規程。4、當值人員每班每

56、兩小時巡查扶梯一次。5、當發現或接報扶梯發生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養商到場維修。五、電梯設備維修管理制度1、委托電梯保養承包商對電梯進行保養維修。2、物管部負責與承包商聯系，督促并協助其維修保養。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯系，并及時通知物管部。3、將維修保養情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。4、每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養。5、強電管理員對電梯設備的維修、保養進行檢查監督。6、當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。六、電梯故障應急處理方案（一）電梯困人如發生電梯困人事故，電梯維修

57、員應按如下方法處理：1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。2、確定電梯轎廂位置。3、當電梯停在距某平層位置約60cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。4、當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、，不要亂動。(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。(4)按正確方向使轎廂斷續地緩慢移動到平層15cm位置上。(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。5、當按上述方法和步驟操作發現異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養承包商作出處理。6、事后書面報告物管部經理。（二）水浸事故1、電梯維修員