1、WORD.77/77濟南 館驛街項目市場調研與投資可行性分析初步報告引言項目背景概述館驛街是歷代官方驛站所在地，一其歷史久遠、商賈云集、民風淳撲聞名于濟南館驛街小區便因此而得名。該項目位于濟南市緯一路以東，順和街以西，經二路以北，館驛街以南，西距濟南市政府約500米，南距濟南繁華商業街經四路與濟南人民商場300米，東臨趵突泉公園、大明湖公園、泉城廣場等著名旅游景點，是濟南中心商務區的重要組成部分。第一部分 濟南簡介濟南市是中國東部沿海經濟大省山東省省會，是全省的政治、經濟和文化中心。濟南是國家批準的副省級城市，現轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區、長清區六區和平陰、商河、濟陽三縣與章丘市，總面積

2、8227平方公里，常住總人口569.0萬人，其中非農業人口222.2萬人。濟南位于山東省的中西部，是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，南面與列入“世界自然文化遺產”清單的泰山毗鄰，北與被稱為“中華民族母親河” 的黃河相依。濟南屬暖溫帶大陸性季風氣候區，四季分明，年平均氣溫14攝氏度，年平均降水量650-700毫米。濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，故被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。中國實行改革開放政策以來，濟南市的經濟建設和社會發展取得了巨大進步。對外經濟文化合作與交流日趨活躍，已躋身于“中國經濟綜合實力50強”和“中國投資環境40優”城市的行列。第二部

3、分 宏觀分析一、宏觀經濟濟南2005年國內生產總值達1876.5億元，比去年增長15.6%。人均國內生產總值突破31604元,同比增長14.2%。居民人民幣存款余額1024.4億元，同比增長17.7%。全年在崗職工平均工資16472元，比去年增長15.8%。消費價格總水平下降0.9%。城鎮居民人均可支配收入12310元，同比增長14%。城市恩格爾系數33%。2005年年末城鎮登記失業率3.86%，比去年略微上升了0.05%。2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入為9050.1元，同比增長15.9，占可支配收入的90。總結：近兩年濟南宏觀經濟保持高速增長，居民收入增加，銀行存款增加，物價指

4、數平穩。居民消費轉向房產、汽車等大額消費品。這為房地產業的發展提供了有利保障。附：濟南近幾年國內生產總值對照表：單位：億元分析：2002年國內生產總值同比增長11.2%。2003年國內生產總值同比增長11.6%。2004年國內生產總值同比增長14.4%。2005年計劃國內生產總值同比增長15.7%。二、宏觀房地產市場分析商品住房價格增幅趨降2005年上半年，濟南市商品住房2612元/平方米，同比增長0.2%，回落19個百分點。在國家為穩定房價新出臺的一系列調控措施制約下，濟南市前5個月商品住房累計平均價格均未超過去年的2574元/平方米，呈現出罕見的、相對穩定的負增長態勢。直到6月底，房價才微

5、增0.2%，僅比去年同期增加了4元/平方米。進入2006年上半年，從整體價格水平來看，本季度新增樓盤中，普通住宅的整體開盤均價為4663元/平方米，高于目前市場整體均價，從而對整體價格起到拉升作用，預計未來市場價格仍會保持上上態勢，此外別墅的整體開盤均價為5616元/平方米，屬于城市中的經濟性別墅。 二手住房價格明顯走高05年上半年，濟南市二手住房均價2239元/平方米，同比增長25.4%，提高16.8個百分點，增幅明顯過大。去年4月份，二手住房價格增幅曾開始減緩，上半年同比增長僅8.6%，年底也不過以13.8%的比率報收，增幅同比回落8.5個百分點。但今年以來，由于宏觀調控力度不斷加大，尤其

6、是去年自6月1日起執行征收營業稅等相關新政策，使不少前期購買的高價位高品質的投機、投資性商品住房迫不與待地涌進二手房市場，買賣雙方爭搭“優惠政策末班車”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交結構的反常變化，即一方面較高價位的成交量大幅增加，另一方面較低價位的成交量則大幅下降。所以，這段時間二手住房均價走高不足為奇。二手住房（含市郊）均價趨勢圖中高檔商品住房套型銷售出現缺口05年上半年，濟南市銷售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增長外，其余都出現不同程度的下降，其中110130平方米套型的下降缺口過大，達到-37.8%，明顯有失均衡。步入2006年后，從供應產品來看，本季度新增樓盤仍以

7、普通住宅為主，主力面積在120-150平方米，并有兩個市區的別墅項目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多層、小高層、高層均有供應，且三者比例相差不大，可見繼國家頒布嚴控土地政策后，其政策效力日益凸顯，用地強度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層。 商品住房套型面積銷售件數對比圖投機、投資性購房明顯減少從市場現狀看，自調控新政出臺以來，濟南市投機、投資性購房明顯減少。原有的投機、投資性房產能搶去年在6月1日前出售的相對來說畢竟是少數，大部分只能把原準備短期轉手的住房轉向長期出租。其中，自然也包括房產中介商。高價位、大戶型住房銷量快速增長2005年濟南市商品住房15002000元/平方米價位

8、的銷量最高，這種狀況與去年一樣。但是，10001500元/平方米價位的銷量卻出現了負增長，該現象主要與低價位住房市場供應量減少有關。相反，3000至5000元/平方米區間的銷量卻出現了成倍增長。其中，35004000和40004500元/平方米價位的銷量增長達3至5倍以上。在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態勢。2005年全年130平方米以上的大戶型共計銷售4947件，同比增長102.5%；所占商品住房銷售總件數的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130150平方米的銷量增長最快，為上年同期的2.3倍。在2006年新增樓盤中，普通住宅的均價達到4500元/

9、平方米以上，顯示出了上上態勢。高層住房銷量一路走高濟南市高層、小高層住房2005年全年銷售5823件，同比增長96.8%，增幅高于多層住房74.5個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長3.7倍，與濟南市商品住房中價位在35004000和40004500元/平方米的住房銷量增長密切相關。由此可見，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價格的重要因素之一。2006年以來，由于政策效力日益凸顯，用地強度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層，因此高層住房的去化率不容忽視。總結：

10、濟南房地產市場隨著04、05年國家政策的不斷出臺，當地房地產市場的不斷調整，目前，06年房地產市場正進入供需平衡，價格平穩小幅上揚的良好態勢。隨著濟南經濟的不斷發展，小高層、高層住房正快速得到中高收入群體的認同，這類高價位住房帶動了濟南房地產市場的價格，同時也帶動了中高檔樓盤銷量的高速增長。三、土地市場分析1、濟南二季度土地市場概述二季度土地市場活躍，土地供應量較大，掛牌出讓成為主要出讓方式，總共公告15宗土地，公告土地面積2122.792畝。成交土地10宗，成交土地面積1913.22畝，成交金額為18.85億元。 2006年延續了以往的國家宏觀調控，加強土地市場調控成為了國家調節房地產市場的

11、一個重要杠桿。剛出臺的九部委意見強調了要加大對閑置土地的處置力度。此外，國土資源部今年5月30日下發“關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知”，規定從5月31日起，各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也要進一步控制。 2、濟南二季度土地供應情況 供應時間 4月份公告土地9宗，占二季度總供應宗數的60%，土地供應面積達113.85萬平方米，占二季度土地供應面積的80.5%。5月份僅有1宗土地公告，土地供應面積為11.08萬平方米。6月份土地有5宗土地進行了公告，土地供應面積約為16.59萬平方米，占二季度土地供應量的11.7%。 按供應宗數 按供應面

12、積 供應區域從區域上看，歷下區和歷城區分別有5宗和4宗在二季度進行了公告，占據總供應量的絕大多數，其中歷城區的土地供應規模較大。其次為槐蔭區，有3宗土地進行了公告。高新區、天橋區和市中區分別有1宗土地進行了公告。槐蔭區、高新區、天橋區、市中區，土地供應量所占二季度的比例總計不到10%，供應量較少。土地來源以舊城改造和新城建設結合供應。按供應宗數按供應面積 3、土地出讓方式 二季度所公告的土地出讓方式全部為掛牌。無論區域和土地用途，均采用掛牌的形式進行公告，招標和拍賣的形式沒有出現。 按行政區域歷城區用地類型豐富，包括公共設施用地、住宅、配套公建與非配套公建、與工業倉儲用地，其中住宅、配套公建與

13、非配套公建供應量高達57.7萬平方米，公共設施用地與工業倉儲用地也超過20萬平方米。除槐蔭區有0.3萬平方米的公共設施用地供應之外，其余區域主要用地性質為住宅、配套公建與非配套公建與純居住用地。住宅、配套公建與非配套公建用地天橋區土地供應約為61.5萬平方米，歷下區約86.4萬平方米。從區域來看，住宅、配套公建與非配套公建用地屬于各個區域的供應主要用地性質，房地產開發仍以住宅開發為主。 4、土地成交情況 按成交規模二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高達9宗，平均每宗成交面積為13萬平方米，4月份無土地成交但公告土地較多，使得5月份土地成交較多。按成交時間 該季度公開掛牌出讓的土地中，成交

14、面積浮動范圍較大，其中地塊規模在10萬平方米以下的土地占到出讓總量（數量）的70%，可見以小地塊供應為主，規模性土地供應較少。 成交土地技術指標二季度成交土地的容積率主要集中在1.5-2.0之間，所占比例為45%，容積率2.0以上的比例為33%，而低于1.5的容積率低密度住宅用地較少。從而可以看出，成交土地用地強度較大，建筑形式以小高層、高層為主。 成交價格二季度成交總價18.85億元，整體土地單價為98.5萬元/畝，平均樓面地價為1080.3元/平方米（不包括工業用地），其中價格最高的當屬歷下區和平路地塊，出現了414萬元/畝的天價。 不同性質土地成交價格二季度居住用地成交1262.72畝，

15、根據位置不同，價格在666.6-414.5萬元/畝之間，本季度居住用地最低成交價出現在歷城區一宗規模較大的地塊上，而最高價是位于歷下區絕版地段的和平路地塊。位于槐蔭區的一宗公共設施用地（商業）成交單價也高達333萬元/畝，與慣例相符，工業用地成交價最低。 不同區域土地成交價格（注：僅分析居住用地） 從上圖可以明顯看出，受土地所處地段和周邊環境發展的影響，二季度成交土地中，歷城區土地價格最低，依次往上是槐蔭區、高新區，歷下區出讓地塊地段優勢明顯，成交價格也是最高的。 二季度成交的土地當中以居住用地為主，成交居住用地與其配套公建7宗，土地面積約84.18萬平方米，達到78.25%，其次為工業用地，

16、成交2宗約23.1萬平方米。公共設施商業用地僅有1宗成交，約0.3萬平方米。 企業來源 從中標企業來看，本地中小開發企業占市場主導，外來有實力的開發商較少，主要是受土地供應規模影響，多以中小地塊向市場供應所致。外地企業，主要選擇規模性較大的地塊，規模性地塊有利于形成規模效應和品牌效應。 5、土地市場總結與預測 從整體上看，濟南土地市場較為活躍，歷城區、歷下區、槐蔭區成交量較大，成交方式全部為掛牌形式，成交企業以本地開發商為主，外地開發商為輔。成交地塊以小地塊為主，規模性地塊遠離市區，成交土地以居住用地為主，少量公共設施用地和工業倉儲用地。 從土地來源來看，主要以工業企業用地為主，可以看出濟南舊

17、城改造力度加強，工業企業搬遷速度加快。新城土地供應規模較大，但生活、商業配套設施的相對缺乏制約了新城土地的成交價格與其成交量。濟南市土地儲備市場的現狀是舊城改造后政府手中儲備用地較多、而市場吸納速度比較緩慢，造成大量土地沒有消化；加之主城區外生活配套不完善、發展商關注熱情不高。 從城市規劃的角度來看，“南控”的加強使得市中區潛在土地供應較少，“北跨”時機尚不成熟，但北園大街的改造等舊城改造力度加大，有利于天橋區的房地產市場發展，潛在土地供應較大。“中疏”土地成本取得成本較高，地塊較小，不利于規模開發，外地開發商關注度較小狹長的地理空間結構以與新城建設的加快，“東拓”、“西進”成為新城建設的重點

18、，奧體中心的開工、省政府的東遷，京滬高鐵的建設等，使得東部新城和西部新城潛在土地供應較大，并有大規模性土地，將成為開發商關注的重點區域。但從城市發展速度的合理性與城市規劃進度上講，未來土地供應還是集中在主城區。第三部分 濟南房地產市場分析一、濟南房地產區域分析根據濟南城市發展規劃“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的原理，下面根據濟南規劃按東、西、南、北、中五大板塊給予分析：1、東部區域區域概況區位：歷山路以東區域產品： 多層、小高層、高層價格：4600-5700元/平方米代表個案：黃金花園、錦繡泉城、福潤康城、歷山苑、名士豪庭、盛世花城分析：山大路定位于科技商住區，商業氣氛較濃，配套設施齊全。近

19、幾年東部樓盤開工面積排濟南第一位。山大路科技街沿線樓盤價格看漲，屬于區域XX金地段。東部寫字樓市場發展良好。東部為濟南的發展重點，政府在基礎設施配套的建設上給予了很大的投入；該區域的樓盤銷售情況普遍較好，在價格上，相對于南部有天然景觀的情況下，該地區價格已經達到了較高的峰值，上升空間相對較小。項目名稱黃金花園項目地址歷下區山大路數碼港西門聯發商山東省三名投資占地面積7199平方米建筑面積21587平方米容積率3.0綠化率44%主力面積90-150平方米車位數量98個銷售均價4900元/平方米車庫價格銷售率60%按揭7成戶型分布一梯二戶物業費用0.8元/平方米/月物

20、業形態小高層共128套。會所面積無會所會所形式無會所開盤時間2006年3月開盤。入住時間預計2006年年底。項目簡介項目位于山大路西鄰，科技市場東鄰，地理位置較為理想。由于周邊文化氛圍較為濃厚，該項目亦可做為投資。項目名稱錦繡泉城項目地址歷城區華龍路和七里河路交匯處聯發商山東中齊房地產占地面積106600平方米建筑面積260000平方米容積率2.4綠化率45%主力面積90-130平方米車位數量未定銷售均價4620元/平方米車庫價格銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態小高層、高層，共2200戶。會所面積未定會所形式未定開盤時間2006年6月開盤。

21、入住時間預計2006年下半年陸續入住。項目簡介項目位于華龍路和七里河路的交界處，南臨華龍路，北靠華能路，由于項目地處即將興起的東部新城主軸線，因此具有較大升值潛力。項目名稱福潤康城項目地址歷城區山大路北首聯發商濟南潤業房地產營銷代理三維地杰房地產顧問機構占地面積25000平方米建筑面積80000平方米容積率2.5綠化率40.%主力面積80-120平方米車位數量未定銷售均價未定車庫價格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二、三、四戶物管費用未定物業形態板式小高層。會所面積未定會所形式未定開盤時間未開盤。入住時間未定。項目簡介福潤康城位于山大路黃臺南路，該項目在外立面與

22、園林景觀的設計上體現了現代風格，又融入了傳統的中式風格，具有了濃厚的文化氣息。項目名稱歷山苑項目地址歷下區歷山48號聯發商濟南四建集團房地產占地面積6700平方米建筑面積10000平方米容積率1.5綠化率40%主力面積90-140平方米車位數量未定銷售均價5700元/平方米車庫價格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業形態七層電梯多層房。會所面積未定會所形式未定開盤時間2006年4月開盤。入住時間預計2007年3月交房。項目簡介歷山苑為七層帶電梯獨棟多層建筑，周邊配套設施較為完善，山東大學，市中心醫院距離小區2公里內，因此地理位置比較優越，但小區

23、建筑體量較小。項目名稱名士豪庭項目地址歷下區經十東路路南聯發商山東XX房地產發展占地面積333500平方米建筑面積1000000平方米容積率3.0綠化率35主力面積93-140平方米車位數量未定銷售均價未定車庫價格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二、三戶物管費用未定物業形態多層、小高層。會所面積未定會所形式未定開盤時間2006年11月開盤。入住時間預計2008年上半年交房。項目簡介名士豪庭項目位于經十東路路南，西臨漿水泉路、燕山立交橋，南依洪山。這里是連接市中心與東部新城區、高新開發區的紐帶地段，且該樓盤在當地比較知名，因此未來發展潛力較為明朗。項目名稱盛世花城

24、項目地址高新區新宇北路聯發商山東天業房地產占地面積173畝建筑面積350000平方米容積率3.0綠化率40主力面積70-160平方米車位數量1600個銷售均價未定車庫價格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態小高層，高層。會所面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年年底開盤。入住時間預計2007年年底交房。項目簡介項目地處濟南東部新城地段，南接輕騎路，北靠新城居住區，西臨新宇路和國際會展中心；周邊有濟南國際機場、經十東路景觀大道、二環東路等城市主干道和重要交通樞紐。2、西部區域區域概況區位：以槐蔭區為主，與濟齊公路、南辛莊西路、濟微路以北區域產

25、品： 多層、小高層價格：3100-4800元/平方米代表個案：陽光頤景園（一期）、槐苑欣城、金色陽光花園、凱旋新城（一期）、華冠名都、實力榮祥花園、金色港灣分析：張莊軍用機場的搬遷開始提上議程，為房產開發提供了完整和相對廉價的土地，加大了房地產發展的縱深和腹地。兩個大型國際化社區金色陽光花園和凱旋新城（一期）的推出，改變了濟南人對該區域的印象，創出了近4000元的區域最高價，并且銷售情況火爆。拉動了該區域房產市場。該區域在濟南為未發展與環境較差區域，房地產開發相對混亂，較多樓盤資質不全，且無產證，銷售情況普遍較差。配套的不完善，環境較差，給濟南西南部房地產的發展帶來了很大的影響。項目名稱陽光頤

26、景園（一期）項目地址槐蔭區張莊路156號聯目口號我的公園，我的家占地面積200000平方米建筑面積280000平方米容積率1.4綠化率35%主力面積83.5-140平方米車庫面積25-27平方米銷售均價3138-3288元/平方米車庫價格80000-85000元/個銷售率1期60%按揭7成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費用0.6元/平方米/月物業形態12層小高層，共200套左右。 會所面積無會所開盤時間分三期開發，目前1期在售。2005年3月18日開盤。 入住時間預計2007年5月交房。項目簡介項目位于濟南西部槐蔭區張莊路西段，興濟河西路與張莊路交匯處，西效

27、森林公園對面。 項目名稱槐苑欣城項目地址槐蔭區營市街西側聯地面積26640平方米建筑面積73000平方米容積率2.74綠化率42%主力面積81-170平方米銷售均價4300元/平方米物業管理費用未定車庫價格未定銷售率70%，其中1號樓3個單元為內部認購按揭7成戶型分布一梯三戶會所方式對內，對外物業形態5幢12層板式小高層，1幢18層塔樓，共560戶左右。 會所面積規劃中開盤時間2006年11月開盤。 入住時間預計2007年6月30日交房。項目簡介項目位于濟南西部槐蔭區營市街與經十路交匯處，該地塊原為魯興木材廠廠房。 項目名稱金色陽光花園項目地址堤口路177號聯系0

28、531-85557777項目口號你裝修，我買單占地面積85000平方米建筑面積115000平方米容積率1.35綠化率41%主力面積101-160平方米車位數量共600個銷售均價4250元/平方米左右車庫價格85000元/個銷售率70%按揭7成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費用0.6-0.7元/平方米/月物業形態12幢多層和4幢小高層，總戶數1100套。 會所面積規劃中會所形式對內、對外開盤時間分三期開發，目前一期在售，于2005年11月開盤。入住時間預計2007年5月底交房。項目簡介金色陽光花園位于堤口路與緯十二路交匯處，地理位置較為優越，由于周邊有較多老小區，因此配套設施比較齊全。項目

29、名稱凱旋新城（一期）項目地址經十路510號聯目口號居住與辦公的完美結合占地面積120000平方米建筑面積250000平方米容積率2.3綠化率37%主力面積90-150平方米車位數量未定銷售均價4200元/平方米左右車庫價格未定銷售率50%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業形態8幢多層和6幢高層。 會所面積無會所會所形式無會所開盤時間分三期開發，目前一期在售，于2006年11月開盤。入住時間預計2007年年底交房。項目簡介項目位于濟南經十路主干道，地理位置較為優越，由于周邊有眾多高檔寫字樓，因此該地段屬于鬧中取靜之處。項目名稱華冠名都項目地址玉函路舜玉路南聯系

30目口號全新濟微路生活新領地。占地面積140000平方米建筑面積350000平方米容積率2.5綠化率40%主力面積93-130平方米車位數量未定銷售均價3100元/平方米車庫價格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層。會所面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年4月開盤。入住時間預計2007年10月交房。項目簡介項目東靠劉長山，西臨濟微路，南接青龍山和大眾廣場，北邊和經十西路，五院，兒童醫院近在咫尺，且附近學校很多，學術氛圍非常濃厚。項目名稱實力榮祥花園項目地址歷城區華龍路和七里河路交匯處聯發商

31、濟南實力房地產占地面積126700平方米建筑面積300000平方米容積率2.36綠化率35%主力面積98-150平方米車位數量未定銷售均價3800元/平方米車庫價格出租：120元/個/月銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用0.8元/平方米/月物業形態6幢多層、8幢小高層。會所面積未定會所形式未定開盤時間2005年7月開盤。入住時間2006年年底入住。項目簡介實力榮祥花園 小區緊靠經十西路，南依臘山，與世界購物廣場，長途客運站僅一路之隔。項目名稱金色港灣項目地址歷城區北園大街16號聯地面積33300平方米建筑面積50000平方米容積率1.5綠化率36%主力面

32、積96-139平方米車位數量未定銷售均價4100元/平方米車庫價格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二、四戶物管費用1元/平方米/月物業形態多層、小高層。會所面積未定會所形式未定開盤時間2005年9月開盤。入住時間預計2006年年底交房。項目簡介項目位于北園大街東首，地處北園路和二環東路兩大交通干道的交匯處，它東鄰山東省輕工業學院，北鄰新一佳超市，西靠新國道購物中心，南面南全福文化廣場。3、南部區域區域概況區位：經十路以南區域產品： 小高層、高層價格：4260-8800元/平方米代表個案：魯能領秀城、世紀佳園（三期）、銀豐山莊、偉東生態印象、偉東新都、偉東城市精英、陽光100（三期）、天泰太

33、陽樹、依山居、偉東帝景分析：該地區倚靠千佛山、燕子山、平頂山、金雞嶺等自然風景區，環境幽雅。隸屬南部地區，是濟南人心目中最理想的居住地區。該地區現可開發地塊稀少。該地區大多數樓盤較注重小區品質，在房型設計、環境規劃、配套建設等方面規劃較為理想。區域內絕大多數樓盤銷售情況良好。該區域價格跨度較大，早期開發的中聯花園、中創開元山莊由于規劃一般，無裝修，售價較低，均價在3800元左右。近期上市的天泰*太陽樹創造了該區域的最高價，在住宅上運用了高科技、人性化細節設計、生態系統、建筑全裝修等方面都將進行新的突破。項目名稱魯能領秀城項目地址二環南路西側聯目口號300萬平米國際

34、人居生態城占地面積3330000平方米建筑面積3240000平方米容積率1.0綠化率41%主力面積125-166平方米車位數量未定銷售均價4260元/平方米左右車庫價格未定銷售率85%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態小高層和高層。 會所面積規劃中會所形式對內開盤時間分三期開發，目前一期總共12幢小高層和高層在售，于2005年11月開盤。入住時間預計2007年4月交房。項目簡介該項目位于濟南市南部，是城市中軸線的南端，北靠南二環路，西鄰103省道，東至魯能泰山俱樂部和電力研究院，南臨玉函山、泉子山。該地塊地處濟南市南部生態保護區北側。項目名稱世紀佳園（三期）項目地址建設路93號聯系0

35、531-82702618項目口號20萬平方米成熟社區占地面積117647平方米建筑面積200000平方米容積率1.7綠化率40%主力面積108-132平方米車位數量未定銷售均價4680元/平方米（廚衛精裝）車庫價格8.5-15萬元/個； 銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用1.0元/平方米/月物業形態小高層。 會所面積70-80平方米會所形式對內開盤時間分三期開發，目前二、三期在售，三期于2006年2月開盤。入住時間預計2007年10月底交房。項目簡介世紀佳園位于濟南市市中區建設路93號，小區建設采用新型施工材料和節能施工工藝，其住宅的節能在50-70之間。項目名稱銀豐山莊項目地址舜耕

36、路臥龍山腳下聯目口號15萬平方米南部首席國際級山水豪宅占地面積100000平方米建筑面積150000平方米容積率1.5綠化率41%主力面積141-330平方米車位數量未定銷售均價4950元/平方米-7800元/平方米車庫價格130000元/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態多層、小高層共853套。 會所面積2000平方米會所形式對內開盤時間2005年4月開盤。入住時間預計2006年4月底交房。項目簡介項目位于濟南市南部舜耕路，緊靠濟南著名的臥龍山，小區依山傍水，風景十分宜人。項目名稱偉東生態印象項目地址東八里洼組團聯系0531-865021

37、77項目口號濟南南部稀缺地域占地面積133004平方米建筑面積270000平方米容積率2.03綠化率40%主力面積120-180平方米車位數量未定銷售均價4450元/平方米-4660元/平方米車庫價格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層。 會所面積1000平方米左右會所形式對內開盤時間2005年4月開盤。入住時間預計2006年5月底交房。項目簡介偉東新都分為四個組團開發，分別為生態印象、城市精英、偉東新都一期和偉東帝景。項目名稱偉東新都項目地址東八里洼組團聯目口號濟南超大規模“造城運動”。占地面積497584平方米建筑

38、面積1030000平方米容積率2.07綠化率39.3%主力面積127-146平方米車位數量未定銷售均價4900元/平方米-5100元/平方米車庫價格11萬/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層，共1700套。 會所面積1000平方米左右會所形式對內開盤時間2005年5月開盤。入住時間預計2007年5月底交房。項目簡介偉東新都位于濟南市南部，是濟南市較大的舊城改造項目，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，中部有一條東西向城市次干道八里洼路穿過。項目名稱偉東城市精英項目地址東八里洼組團聯目口號會呼吸的房子，專為

39、城市精英階層打造。占地面積9662平方米建筑面積20000平方米容積率2.07綠化率38%主力面積95-130平方米車位數量未定銷售均價4400元/平方米-4800元/平方米車庫價格出售：12萬/個出租：80-120元/月銷售率65%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層，共150套。 會所面積1000平方米左右會所形式對內商鋪售價18000元/平方米，（現已售完）開盤時間2006年5月開盤。入住時間預計2007年11月底交房。項目簡介“偉東城市精英領域” 位于玉函路和七里山路交叉口東南角,是偉東新都三號地塊的為城市精英一族打造的高檔住宅。項目名稱陽光100（三期）

40、項目地址陽光新路聯地面積335畝建筑面積350000平方米容積率2.04綠化率55%主力面積96-150平方米車位數量未定銷售均價5260元/平方米（廚衛精裝）車庫價格85000元/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層，高層。 會所面積5000平方米左右會所形式對內商鋪面積40-200平方米商鋪價格8000元/平方米開盤時間2006年11月開盤。入住時間預計2007年年底交房。項目簡介陽光100是當地較為知名的房地產品牌，項目規模巨大，達到1500畝。入駐該社區的居民基本為高收入群體，以致本項目定位為高檔住宅社區。項目名

41、稱天泰太陽樹項目地址千佛山以東聯目口號可以調節溫度的住宅。占地面積170畝建筑面積200000平方米容積率1.8綠化率50%主力面積105.6-120平方米車位數量未定銷售均價8800元/平方米（帶裝修）車庫價格未定銷售率75%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業形態小高層，高層，共1300套。 會所面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年9月開盤。入住時間預計2008年3月交房。項目簡介項目位于濟南市規劃之“南控”板塊中，東靠千佛山，南接興濟河，北鄰中華女子學院，。太陽樹項目將精心打造“不要空調、暖氣的科技住宅”。根據對區位和現狀資源的分析，充分考慮濟南當地

42、氣候特點和居住習慣，在住宅高科技的運用、人性化細節設計、生態系統、建筑全裝修等方面都將進行新的突破。項目名稱依山居項目地址陽光舜城重華苑聯目口號千佛山絕版半山養生大宅。開發商三聯集團城建開發總公司占地面積75畝建筑面積80000平方米容積率1.6綠化率66%主力面積170-230平方米車位數量57個銷售均價5008-6200元/平方米車庫價格12.3萬/個銷售率80%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態小高層，共44套。 會所面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年8月開盤。入住時間預計2007年8月交房。項目簡介依山居地處濟南南部千佛山半山，小區依山而建

43、，環境優美，空氣清新，該地塊十分適合居住。項目名稱偉東帝景項目地址玉函路舜玉路南聯目口號玉函路濃蔭最深處的最大巴洛克建筑群。占地面積200100平方米建筑面積400200平方米容積率2.0綠化率35%主力面積120-150平方米車位數量未定銷售均價5300元/平方米車庫價格12萬/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用1.2元/平方米/月物業形態小高層。會所面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年10月開盤。入住時間預計2007年年底交房。項目簡介偉東帝景位于濟南市南部，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，居住區距市中心4公里。4、北部區域區

44、域概況區位：以天橋區為主，鐵路北部區域產品： 多層、小高層、高層價格：4200-5100元/平方米代表個案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉匯環球廣場分析：濟南政府投入45億巨資對北園大街進行整體改造，建設大型BRT快速公交系統，給該區域對外發展加快了步伐，房地產市場發展潛力較大。該地區樓盤銷售情況相對較差，銷售手段相對老套，較多樓盤仍使用民工發放單頁來吸引客戶。該地區配套不全，環境較差，地理位置處于鐵路以北，出入市區相對不便。項目名稱翡翠郡項目地址無影山中路聯目口號讓生活重新想象占地面積333500平方米建筑面積680000平方米容積率1.65綠化率40%主力面積98-

45、180平方米車位數量3236個銷售均價4200元/平方米左右車庫價格未定銷售率60%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業形態多層、小高層、花園洋房、高層疊拼。 會所面積規劃中開盤時間2006年10月底開盤。 入住時間預計2007年年底交房。項目簡介項目用地位于原濟南重汽廠區內，屬舊城改造項目。東臨西工商河路，西臨無影山東路，南臨無影山中路，北面與濟南師范小區相連。項目名稱融基湖光山色項目地址天橋區北關北路6號聯發商濟南融基置業占地面積29411平方米建筑面積50000平方米容積率1.7綠化率40主力面積100-156平方米車位數量未定銷售均價4350元/平方米

46、車庫價格8.5萬/個銷售率60%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用1.1元/平方米/月物業形態小高層，約300套。會所面積無會所會所形式無會所開盤時間2006年3月開盤。入住時間預計2007年7月交房。項目簡介該項目東臨西濼河，北面為現二印家具城。由于北園大街正處于道路修整狀態，因此該地塊目前環境較為凌亂。項目名稱嘉匯環球廣場項目地址北園大街548號聯發商山東嘉匯房地產營銷代理嘉泓地產營銷機構建筑面積120000平方米綠化率40主力面積100-150平方米車位數量600個銷售均價5100元/平方米車庫價格12萬/個銷售率40%按揭7成物業形態酒店式公寓和商鋪，共80

47、0套。開盤時間2006年9月開盤。入住時間預計2006年年底交房。項目簡介該項目位于濟南市北部北園大街西側，1F-3F為商鋪，主營燈具飾品，4F以上為五星級酒店式公寓，可自住或投資，隨著北園大街BRT道路的建成，該地段升值潛力不容小覷。 5、中心區域區域概況區位：濟南市中心與大明湖周邊區域產品：小高層、高層為主價格：住宅：5300-8300元/平方米 商業：25000-40000元/平方米 辦公：5700-6500元/平方米代表個案：魯信文匯花園、歷山名郡、大舜天成自由城、巴黎花園、銀座晶都國際、圣凱摩登城、財富自由港等分析：該區域為濟南市市中心，商業氛圍與市政配套相當齊全；該區域在售純住宅項

48、目較少，只有魯信文匯花園、巴黎花園、歷山名郡，酒店式公寓項目有大舜天成自由城、銀座晶都國際，其余均為商業項目，樓盤銷售情況普遍較好；該區域近幾年土地出讓相對較少，且為濟南市中心，土地升值潛力巨大；該區域樓盤產品定位普遍較高，如魯信文匯花園櫥衛精裝，最高單價達8300元/平方米，創濟南在售住宅單價之最。項目名稱魯信文匯花園項目地址青年東路1號聯發商山東魯信房地產投資開發占地面積24畝建筑面積37000平方米容積率2.3綠化率38%主力面積120-150平方米車位數量未定銷售均價7600-8300元/平方米車庫價格140000元/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶

49、物管費用1.7元/平方米/月物業形態多層、小高層、高層，共197套。 會所面積無會所形式無會所開盤時間2005年5月開盤。入住時間預計2005年12月底交房。項目簡介項目位于濟南市青年東路，距離市中心泉城廣場1公里，周邊生活配套設施有超市、學校、醫院。 項目名稱巴黎花園項目地址明湖西路303號聯發商濟南華黎房地產開發占地面積78000平方米建筑面積200000平方米容積率2.5綠化率40%主力面積100-130平方米車位數量未定銷售均價5300元/平方米車庫價格12萬/個銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業形態多層、小高層，高層，共1400戶。會所

50、面積規劃中會所形式對內開盤時間2006年5月開盤。入住時間預計2007年9月交房。項目簡介項目位于北部老城區內，周邊生活配套設施十分齊全。但由于該地塊緊鄰火車站，因此住宅品質相應也有所下降。項目名稱歷山名郡項目地址歷下區歷山路聯發商山東省三名投資占地面積120000平方米建筑面積220000平方米容積率1.8綠化率30.2%主力面積120-167平方米車位數量未定銷售均價6300元/平方米車庫價格未定銷售率85%按揭7成戶型分布一梯二戶物業管理費用未定物業形態2幢小高層和1幢辦公樓。會所面積無會所會所經營形式無會所開盤時間2006年4月開盤。入住時間預計2007年

51、8月交房。項目簡介歷山名郡項目位于濟南柴油機廠廠區是以住宅為主，集辦公、商業為一體的高檔綜合性社區。小區南鄰經十路，東靠歷山路，西鄰千佛山路，北依文化西路。項目名稱銀座晶都國際項目地址市中區順河街聯發商山東銀座地產營銷代理信立怡高房地產顧問機構 占地面積30000平方米建筑面積150000平方米容積率5.0綠化率36主力面積80-139平方米車位數量800個銷售均價辦公：6500元/平米公寓：6300元/平米商業街：2.5萬/平米車庫價格約15萬/個銷售率0%按揭7成戶型分布寫字樓：七梯九戶公寓：六梯十一戶住宅樓：二梯三戶商業街：共三層物管費用未定物業形態寫字樓、

52、公寓、住宅樓、商業街。開盤時間2006年10月底開盤。入住時間預計2008年初交房。項目簡介銀座晶都國際位于濟南市市中區順河街東側（桿石橋北），金龍大廈北側，北倚交通銀行大廈，東距泉城廣場，該項目由三棟超高層建筑組成，地下2層，地上主樓3036層組成。項目名稱財富自由港項目地址經六小緯二66號聯發商山東省泉景公司營銷代理博思堂 占地面積11畝建筑面積18000平方米容積率2.5綠化率35主力面積80平方米車位數量未定銷售均價5700元/平方米車庫價格出售：12萬/個出租：200元/月銷售率60%按揭7成戶型分布三梯十二戶物業管理費用未定物業形態1幢18層寫字樓。開

53、盤時間2006年5月開盤。入住時間預計2007年3月底交房。項目簡介“財富自由港”位于濟南市傳統商業區的核心地段，大緯二路與小緯二路之間，南臨經六路，北靠經五路。項目名稱圣凱摩登城項目地址濼源大街29號聯發商山東圣凱置業營銷代理XX中天盛世占地面積建筑面積51070平方米容積率綠化率主力面積平方米車位數量未定銷售均價30000-40000元/平方米（一樓）車庫價格出售：12萬/個出租：200元/月銷售率%按揭7成戶型分布物業管理費用未定物業形態1幢18層寫字樓。開盤時間2006年5月開盤。入住時間預計2007年3月底交房。項目簡介項目名稱大舜天成自由城項目地址歷下

54、區如意街13號聯發商山東大舜天成置業營銷代理老包文化工作室占地面積5743平方米建筑面積27666平方米容積率4.8綠化率35主力面積60-100平方米車位數量77個銷售均價6180元/平方米車庫價格12萬/個銷售率75%按揭7成戶型分布四梯十二戶物業管理費用1.5元/平方米/月物業形態1幢小高層，共276套。開盤時間2006年4月開盤。入住時間預計2007年9月底交房。項目簡介該項目位于濟南市如意街, 被濼源大街，泉城廣場，解放路，泉城路濟南第一商業中心包圍。交通較為便利，周邊有較多員工宿舍，人流量比較大。總結：濟南樓市價格總體分布為東南高，西北低，中間挺的價格

55、坡度狀；濟南樓市東南銷售情況明顯好于西北，高檔樓盤銷售良好，且出現需略大于供的狀態；濟南目前在售樓盤中，較多樓盤被企事業單位整棟團購，如黃金花園、魯能花樣年華、泉景天沅等濟南在售高檔樓盤中，政府對大面積房型征收全額3%契稅，對購房者基本無任何影響。濟南近幾年，如陽光100、魯能領秀城等不斷出現，濟南大盤時代的到來，給區域板塊的發展帶來了新的活力。濟南在售樓盤中，不斷出現名牌地產，如陽光100、魯能、外海、偉東、銀座等。項目名稱項目地址總建筑面積(m2)主力面積(m2)主力總價(萬元）戶型分布開盤時間入住時間會所魯信文匯花園青年東路1號37000120-150106一梯二戶2005年5月05年1

56、2月底無銀豐山莊舜耕路東側150000141-33084.6-198一梯二戶2005年4月2006年4月有偉東新都東八里洼組團1030000127-14663.573一梯二戶2005年5月2007年5月有偉東城市精英東八里洼組團2000095-13045.6-62.4一梯二戶2006年5月2007年11月有陽光100陽光新路35000096-15050.5-78.9一梯二戶2006年11月2007年12月有天泰太陽樹千佛山以東200000105.6-12092.9-105.6一梯四戶2006年9月2008年3月有依山居陽光舜城重華苑80000170-23093.5-126.5一梯二戶2006年

57、8月2007年8月有巴黎花園明湖西路303號200000100-13053-68.9一梯四戶2006年5月2007年9月有偉東帝景玉函路舜玉路南400200120-15063.6-79.5一梯二戶2006年10月2007年12月有歷山名郡歷山路220000120-16775.6-105.2一梯二戶2006年4月2007年8月無歷山苑歷山路48號1000090-14051.3-79.8一梯四戶2006年4月2007年3月未定銀座晶都國際順河街15000080-13950.4-87.57二梯三戶2006年10月2008年1月無大舜天成自由城如意街13號2766660-10037-61.8四梯十二戶

58、2006年4月2007年9月無二、濟南房地產市場高檔樓盤分析根據本項目所處的地理位置為濟南市中心，在項目定位時必定為濟南市高檔住宅，現經調查，濟南高檔住宅在銷售價格上，一般均價在5000元/平方米以上，現對以下均價在5000元/平方米以上的樓盤進行參考分析： 參考樓盤如下：魯信文匯花園、銀豐山莊、偉東新都、偉東城市精英、陽光100、天泰太陽樹、依山居、巴黎花園、偉東帝景、歷山名郡、歷山苑、銀座晶都國際、大舜天成自由城1、規模分析分析：高檔樓盤以小高層、高層為主力產品，只有歷山苑有7層少量住宅樓；偉東新都103萬平方米的超大盤量，在高檔樓盤中占居了較大的市場份額。銀座晶都國際為商住辦綜合項目，但

59、其優越的市中心地理位置與高標準的整體規劃，必將成為未來濟南市中心的標志性建筑。大舜天成自由城雖占地面積較小，但地處市中心，為酒店式公寓，并有著名日本設計公司為其設計，外觀在濟南當地較為另類。2、面積分析分析：主力面積2房在90120平方米，3房在130160平方米，除依山居定位面積較大，整個項目定位中無二房，單位面積最大的達330平方米，大舜天城自由城為精裝酒店式公寓，故在單位面積規劃上較小。上述多數個案在規劃上缺乏新意，不注重景觀等附加設施，屬于傳統的兵營式排布。在房型的布局上，不夠合理，造成面積的浪費較大，單位面積偏大。3、價格分析分析：主力總價2房在5078萬/套，3房在73119萬/套

60、，除依山居總價達到了93-126萬/套，大舜天城自由城為精裝酒店式公寓，故總價只有37-62萬/套。歷山苑7層也配備了電梯，是濟南地區少有的高檔住宅中多層帶電梯的樓盤。在上述高檔樓盤中，全裝修樓盤較少，只有天泰太陽樹為全裝修住宅，陽光100只是櫥衛裝修。偉東新都是南部地區超大型社區，投資方具有外資背景，定位于國際級生活社區，規劃目標直至溫哥華。有會所、花園和600米長的步行商業街等配套設施。陽光100國際新城，由于地處原來西部工業區，但憑借其品牌效應與高品質的地位，在濟南高檔房地產市場中博得一席之地。4、客源分析1）職業：以機關公務員與外來經商者為主，高新區與市中心區域白領為輔。2）家庭結構：