1、本錢管理精細化管理之- 房地產企業全本錢管理 -責任本錢管理體系的實際第一章房地產企業本錢管理 戰略篇 宏觀情勢： 外面的世界房地產企業面臨著什么？ 新政-土地 金融 預售 自有資金 開發 行業門檻提高了情勢-消費者張望 行業內強強結合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天均值54.5知名地產企業的凈資產規模比較房地產企業政策客戶資本市場法律資源言論社會 舉牌案例行業競爭猛烈宏觀經濟調控企業利潤趨薄管理精細化管理出效益環境情勢通知我們： 強化本錢管理勢在必行！房地產企業的本錢戰略高速擴張百年老店賺錢繼續開展企業的定位決議了企業的本錢戰略 盈利 顧客價值 品牌 繼續開展 企業文化直接影響企業的本錢戰

2、略 萬科 中海 金地 合生 民企一、從企業戰略到本錢戰略：房地產企業根本的本錢戰略觀！要產品，而不是作品！成熟產品的復制一、從企業戰略到本錢戰略：企業開展中調整定位本錢戰略二、從行業戰略焦點看企業本錢戰略：如何讓每一分本錢 投入更有效？無效增值向有效增值轉移：本錢投入更有效！管理效率要提升！無效增值有效增值國家政策：與房地產開發工程有關的銷售費用、管理費用，不超越工程開發本錢的5% 土地增值稅對我們的要求：北京政策：標桿企業在關注什么？最大的問題是我們效率低： 假設不提升效率，我們將永遠沒有時機！人均開工面積人均竣工面積人均銷售面積人均銷售收入人均利潤率銷售費用率管理費用率某民企與標桿企業的比

3、較業界在比拼什么？ 鎖定標桿進展學習，探求組織變革，06年，在人數減少的情況下實現由310人操作9個工程到270人操作22個工程的效率提升。標桿企業的實際：國際資本對工程的要求三、資本市場對本錢管理的要求-要求我們有事前的目的本錢體系、有真實完好的動態本錢信息體系、有實現本錢控制目的的才干！投資謀劃方案設計初步設計施工圖設計工程謀劃概念設計投資估算表本錢測算1本錢測算2目的本錢合同清單工程開展營銷謀劃產品設計供應商選擇施工管理變卦簽證工程結算招標管理工程銷售目的本錢的實施管理全工程的采購實施工程工程管理設計管理銷售管理本錢結算財務結算全本錢管理任務工程盈利目的四、從企業價值鏈看本錢戰略資 本土

4、 地項 目資本增值才干工程開發才干房地產企業的中心競爭力：企業運營才干各專業的管理才干專業間的集成才干詳細工程操作才干企業綜合管理才干本錢管理才干聚焦體現土地本錢 工程建造本錢 管理本錢本錢管理本錢分解資金本錢六、從地產工程本錢構造變化來看：房地產開發工程本錢構造在變化-土地本錢建造本錢財務本錢管理本錢開發速度對本錢的影響數據來源：中國城市地價動態監測系統土地供應減少、本錢剛性、行業利潤房地產投資門檻的上升-資金本錢房地產開發資金來源比例%檢視一下： 您的企業目前本錢競爭的中心力在哪里？思索一下： 下一步，我們中心控制本錢的重點在哪里？開發本錢土地本錢管理本錢資金本錢錢哪里去了？七、從企業運營

5、結果來看本錢管理戰略：利潤=收入本錢企業業績市場/明晰何時落定？本錢是個無底洞嗎？他是“知本家嗎？七、從企業運營結果來看本錢管理戰略：利 潤 及 利 潤 分 配 表（損益表）項 目一、主營業務收入 減：折扣與折讓 主營業務收入凈額 減：主營業務成本 主營業務稅金及附加二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列） 加：其他業務收入 減：其他業務支出 減： 營業費用 管理費用 財務費用三、營業利潤（虧損以“-”號填列） 加：投資收益 營業外收入 減：營業外支出四、利潤總額（虧損以“-”號填列） 減：所得稅五、凈利潤（虧損以“-”號填列）六、可分配利潤七、可供股東分配的利潤八.、未分配利潤觸目驚心的案例1

6、：成本科目項目A成本差項目B成本差成本少結合計土地獲得價款1242.57971942214.51開發前期準備費495.95-458.9037.05主體建筑工程費1688.991,093.472782.46主體安裝工程費1039.60251.351290.95社區網管工程費1910.61-78.141832.47 園林環境工程費1089.49-238.92850.57配套設施費-462.56622.68160.12開發間接費1167.102,116.883283.98 合 計 8,171.754,280.3712,452.11企業運營給我們提出什么樣的要求？任何需求的時間點，我們知道全本錢是多少

7、？需求真實完好的動態本錢信息反響！目的與動態本錢管理體系！資產類貨幣資金結算中心存款內部單位貸款短期投資 減：短期投資跌價準備短期投資凈額應收帳款其他應收款 減：壞帳準備應收款項凈額預付帳款存貨 減：存貨跌價準備存貨凈額待攤費用一年內到期的長期債權投資其他流動資產流動資產合計長期投資凈額 固定資產合計無形資產及其他資產合計資 產 總 計資產負債表存貨真實嗎？財務數據真實性！游戲規那么：本錢分攤原那么確實定！工具：本錢歸集方式財務/本錢企業生存給我們提出什么樣的要求？本錢的歸集與分攤方式一級二級科目三級/四級開發成本土地獲得價款開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境費配

8、套設施費開發間接費 期間費用項目總投資成本項目分攤標準開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境工程費配套設施費企業特征 工程特點 財務核算 本錢分析本錢的歸集與分攤方式工程開展施工規劃設計招標開工結算簽約銷售及物業管理盈利總目的土地本錢 政府費用 設計費 招標費用 建造本錢 銷售費用管理費用八、從工程本錢構成來看本錢管理： 本錢是一系列運營過程結果的迭加 本錢寓含于各業務環節 本錢控制效果依賴于各環節本身的良好運作與協調 本錢控制需求各環節之間的有機協調與配合房地產本錢的構成管什么？本錢管理管多深？誰來管？怎樣管？取決于管理層的認識決議了工程本錢與企業命運 如何在地產企

9、業實現 系統、有效的本錢管理？第二章房地產企業本錢管理 戰術篇 構成責任本錢管理為中心的 -全本錢管理體系聚焦：建立合理的目的本錢將目的本錢分解成責任本錢將本錢控制落實到各業務操作環節中量化評價體系本錢考核與績效管理責任本錢管理的總體思緒目的本錢管理關于目的本錢目的本錢的來源目的本錢與責任本錢目的與靶心內容一、目的本錢的解讀二、目的本錢設定原那么三、目的本錢的構成四、目的本錢的管理五、目的本錢的實現六、案例關于目的本錢一、目的本錢的定義 目的本錢是：關于目的本錢二、目的本錢定義解讀 目的本錢設定與企業定位目的本錢設定與工程定位目的本錢設定與企業盈利目的本錢設定的市場原那么 性價比與專業管理 1

10、、投資決策投資估算書2、工程謀劃工程定位：概念性方案設計目的本錢測算13、方案設計確定產品規范目的本錢測算24、初步設計確定產品各分部、各專業規范目的本錢測算34、施工圖設計確定目的本錢投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單關于目的本錢三、目的本錢的構成偏向本錢信息月報分析動態本錢信息 反響 設立目的本錢審批及修訂關于目的本錢四、目的本錢的管理 -動態本錢管理總目的 我們需求經過對房地產各個業務過程進展本錢控制，才干實現降低本錢的目的。 我們應建立構成分工擔任、有機協調的責任本錢體系。關于目的本錢五、目的本錢的實現回想： 目的本錢是基于企業目的建立的 目的本錢是

11、在工程運作過程中逐漸構成和明確的 目的本錢的管理要基于完善的動態本錢信息管理 目的本錢管理的實施要依賴于責任本錢管理體系目的本錢管理中經常遇到的問題1、目的本錢合理嗎？2、動態本錢信息為什么失真？案例1：目的估計缺乏案例2：目的剛性缺乏案例3：目的與實踐脫節案例1：信息歸集不及時案例2：信息反響失控責任本錢管理內容一、責任本錢的解讀二、責任本錢的分解三、責任本錢分解原那么四、責任本錢的落實五、責任本錢的評價與考核六、案例 責任本錢體系是: 責任本錢體系的目的:關于責任本錢一、責任本錢的解讀方式一：根據本錢科目，將目的本錢分解成，對各工程費用的責任部門及其主要職責的闡明，包括控制內容、控制要點和

12、手段，形本錢錢控制的指引方式二：根據合同分類，將目的本錢分解成，將合同簽署、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門本錢責任的完成來保證目的本錢的完成關于責任本錢二、責任本錢的分解方式序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款投資部二開發前期準備費發展部三主體建筑工程費設計部工程部采購部四 主體安裝工程費五 社區管網工程費六園林環境費七配套設施費八開發間接費項目部開發成本九 期間費用財務部營銷部項目總投資總經理方式一：本錢科目分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同產品技術部施工圖設計合同園林景觀設計合同專業設計合同地質勘察合同測繪合同建安工程合同三通一平工程

13、施工合同項目工程部試樁檢測合同單獨施工的樁基礎工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發電機采購合同通風空調設備采購合同方式二：合同分類各部門各司其職三、責任本錢的分解思緒1、本部門費用2、本專業端口本錢3、時間本錢本錢數字是目的，是結果，關鍵的是任務質量階段性地確定本錢責任設計產品銷售投資謀劃工程運作全過程招標履約簽約三、責任本錢的分解思緒以本錢構成主體作為本錢責任主體關于責任本錢四、責任本錢的分解原那么關于責任本錢五、責任本錢的落實責任主體責任內容責任控制要點責任履行評價責任狀書責任本錢指點書關

14、于責任本錢六、責任本錢的評價與考核評價方式評價目的無效本錢考核方式謹慎與全面性量化評價回想： 責任本錢的分解是基于責任構成的主體 責任本錢分解后要構成明確的責任本錢管理指點書 責任本錢的管理要引入考核、評價機制 責任本錢管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤案例：責任本錢的分解落實案例：責任本錢考核的全面性1、設計管理的責任本錢僅僅是設計費嗎？2、招招標管理的責任本錢如何切分？案例1：設計階段 責任本錢管理案例2：招招標責任本錢管理責任本錢管理中經常遇到的問題3、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任本錢管理的錯？案例1：樣板房本錢誰來管案例2：圖紙的本錢責任案例3：合同招標與實施責任案例1：產品質量下降

15、了案例2：財務數據失真了案例1：質量問題出現了責任本錢管理中經常遇到的問題責任本錢控制要點指南的引見？第一項.立項成本控制要點應用指南第二項.規劃環節成本控制要點應用指南第三項.招投標環節成本控制要點應用指南第四項.施工環節成本控制要點應用指南第五項.材料及設備采購環節成本控制要點應用指南第六項.銷售環節成本控制要點應用指南第七項.工程預決算環節成本控制要點應用指南第八項.期間費用的成本控制要點應用指南第九項.物業管理成本控制要點應用指南內 容 歸 納建立合理的目的本錢-控制標桿將目的本錢分解成責任本錢-控制根據將本錢控制落實到各業務操作環節中責任本錢管理量化的控制目的與評價-控制落到實處控制

16、結果考核與績效考核掛鉤-結果為導向 實現系統、有效的本錢管理 我們需求什么？第三章房地產企業本錢管理 支持體系之一：明晰的架構與授權體系集團區域1區域2區域3公司1公司2公司1公司2 公司3工程1工程2工程3合理的架構、部門設置、詳細的部門職責闡明、崗位闡明書公司授權體系闡明集團總部決策完成的任務- 投資決策 工程可研 土地獲得與簽約 工程謀劃 概念設計至施工圖設計 營銷方案與銷售定價 工程開發方案與工程管理謀劃 目的本錢確定 資金獲得與支出 某民企授權體系的明確：集團總部與工程公司共同完成的任務- 某民企授權體系的明確：業務環節項目公司集團總部備注供方選擇小于10萬效果及大于10萬無招投標

17、小于10萬（營銷5萬）效果及大于10萬（營銷5萬）有合同簽定小于10萬（營銷5萬）大于10萬（營銷5萬）有現場簽證小于2000元大于2000元有進度款支付月度匯總月度審批有集團總部與工程公司共同完成的任務- 某民企授權體系的明確：業務環節項目公司集團總部備注設計變更變更提出與事前評估，按分類上報，得到批準后下發并監督執行專業評審、與設計單位對接，審批決策無工程進度按進度要求監工，對調整事項上報審批下達開發計劃并審批計劃調整事項，過程重要節點抽查部分有工程質量按質量要求監工，過程質量控制，突發事件上報確定供方、質量標準，過程重要節點抽查無銷售按集團要求進行示范區開放、積累客戶、現場售樓、房款收繳

18、營銷方案、售價確定，開盤前及現場銷售協助和檢查部分有成本管理根據目標進行過程成本控制，及時準確上報數據確定目標成本、動態監控（簽約與履約）基本有之二：完善的制度保證體系企業建多少制度更有效？本錢管理需求那些制度、流程？結論：因需致宜！之二：完善的制度保證體系設計管理 采購管理工程管理本錢管理分包簽證進度質量變卦限額 招標合同管理集中采購招招標制度要集成！流程要接軌！之三：專業管理與技術支持體系1、企業規范化體系產品部品作業工序工程做法質量驗收 2、專業支持體系產品研發系統采購管理系統本錢研討系統根底數據信息之三：專業管理與技術支持體系一句話: 房地產企業的全本錢管理是個系統工程，需求各體系的支持，管理效果表達了企業各專業集成才干和企業的綜合管理才干。 房地產本錢管理是企業行為戰略管理 房地產本錢管理需求全員、全過程的努力 房地產本錢管理需求落實到詳細的管理工具和手段 企業本錢管理要與責任部門績效考核謹慎掛鉤 房地產企業本錢管理的效果集中表達了企業的運營才干總 結房地產工程本錢管理成為企業未來的生命線本錢管理要什么？大家談 均好性 科學性 專業性 管理認識