1、廣東省2016年上半年房地產估價師案例與分析：估價對象區位狀況描述與分析試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產投資的特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A:相對較高的收益水平B：易于獲得金融機構的支持C:能抵消通貨膨脹的影響D：提高投資者的資信等級E:借款合同2、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有_。A.更長的經濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應性D.更專業的物業管理3、城市房屋

2、拆遷估價方法一般應當采用。A:路線價法B：成本法C:假設開發法D:市場比較法E：房地產估價機構必須加蓋公章4、下列房產中，可免征房產稅的是_。A.個人所有的營業用房B.軍隊出租的房產C.學校興辦的工廠D.企業辦的各類學校自用的房產5、一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由_名的單數業主擔任。273115116136、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現率D.機會成本7、已知某投資項目折現率為11時，凈現值為1700萬元；折現率為12時，凈現值為一870萬元。則該投資項目的內部收益率是。A：1112B：1136C：1166D：1295E

3、:借款合同8、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8，該房地產的價格為。A：22500萬元B：23750萬元C：38125萬元D：39583萬元E:工業用地的監測點評估價格9、根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線，屬于的內容。A:城市總體規劃B:分區規劃C:控制性詳細規劃D:修建性詳細規劃E:執行層的組織協調某宗房地產貸款價值比率為70，抵押貸款利率為6，抵押貸款常數為7，自有資金資本化率為9，綜合資本化率。A：0725B：073C：069D：7.6E:工業用地的監測點評估價格_是指由政府價格主管

4、部門或者其他有關部門，準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。A.標定地價B.政府調節價C.政府定價D.政府指導價12、橫道圖法用于項目建設階段的。A:質量控制B:進度控制C：成本控制D:合同管理E:借款合同13、面積誤差比的計算公式為。按照定價權限和范圍規定基)/合同約定面積X 100%)/產權登記面積X 100%)/產權登記面積X 100%)/合同約定面積X 100%A:面積誤差比二(合同約定面積一產權登記面積B:面積誤差比二(產權登記面積一合同約定面積C:面積誤差比二(合同約定面積一產權登記面積D:面積誤差比二(產權登記面積一合同約定面積E:執行層的組織協調14、某城市2010年商品住房

5、施工面積為1000萬m2,其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬m2,恢復施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是_萬m2。A500B700C800D100015、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A4858B5200C2700D626416、房地產開發用地，常規來講應通過_的方式取得。A.出讓B.競爭C.招標D.申請17、某房地產投資項目的表面收益率為16，計算后得到該項目的實際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹

6、率是。A：3.57B：4.00C：6.56D：10.56E:借款合同18、下列關于商品房銷售的表述中，正確的是。A:商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%B:按何種面積計價，就按何種面積登記發證C:按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積D:商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據實計算房價款E:執行層的組織協調19、某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/褶、712元/nf、744元/褶、781元/nf和815元/褶，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為。849元/m2865元/nf882元/nf915元/褶E:工業用地的

7、監測點評估價格20、隨著社會經濟的發展，房地產價格總體上呈波動趨勢。A:向下B:平穩C:不穩定D:向上E:借款合同21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2,單位建筑面積的重置價格為600元/褶，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00B：84.00C：84.17D：84.80E:工業用地的監測點評估價格22、我同土地用途管制的核心是_。A.實行土地有償有限期使用制度B.經營土地有償使用C.不能隨意改變農用地的用途D.不能隨意改變建設用地的用途23、房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經_討論決定。A.征收人B.被征收人C.房屋

8、征收部門辦公會議D.政府常務會議24、投資利潤率的計算基數不包括。A:土地取得成本B：開發成本C:管理費用D:銷售費用E:工業用地的監測點評估價格25、在房地產交易中往往需繳納一些稅費，包括_。營業稅；土地增值稅；交易手續費；契稅；補交土地使用權出讓金；印花稅A.B.C.D.二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列行業中，中的企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關。A:批量行業B:僵滯行業C:分塊行業D:專業化行業E:借款合同2、固定投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅

9、率，具體適用稅率為0、五個檔次。A：1B：5C：10D：15E：303、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有。A：房地產抵押估價B:房屋征收評估C：房地產轉讓估價D:房地產火災保險估價E：房地產司法拍賣估價4、某房地產的報酬率為8%,收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產的價格為_元/m2。A3800B4500C5200D56005、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的_。A.社會的認同性B.技術先進性和適用性C.經濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性_負責全

10、國房地產開發企業的資質管理工作。A.土地管理局B.城市規劃管理部門C.國務院建設行政主管部門D.國務院7、在房地產定價方法中，名牌策略屬于_。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領導定價法8、房地產估價所評估的是房地產的_。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值9、房地產保險中，涉及房地產的財產保險主要包括。A:企業財產保險B:城鄉居民房屋保險C:建筑工程一切險D:買方信用保險E:住宅抵押貸款保險10、能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是_。A.地籍圖B.房產分幅圖C.房產分丘圖D.房產分戶圖11、以下說法滿足最高最佳使用的條件有_。A.

11、法律上許可B.技術上可能C.價值最大化D.權益上允許E.經濟上可行12、某投資者用自有資金購買了一店鋪物業，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著（）風險。A.收益現金流B.資本價值C.購買力D.政策13、因為估價的目的不同，所以_。A.估價的依據不同B.應評估的價值類型可能不同C.估價時點的選取不同D.估價中應考慮的因素可能不同E.選用的估價方法可能不同14、某建筑物，政府主管部門規定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經過年數3尚可使用年數n之間的關系為。AN=t+nNt+nDA、B、C都可能15、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入20

12、03年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A0.5B1.5C2D316、關于加強房地產交易市場管理的通知中有明確規定，城市房地產交易包括各種所有制房屋的_。A.抵押B.租賃C.轉讓D.捐贈E.產權分割17、不屬于反映和描述房地產市場狀況的指標是。A：供給指標B：需求指標C：使用指標D:市場交易指標E:借款合同18、為了加強工程勘察和工程設計單位的資質管理，保障國家財產和人身安全，促進技術進步，提高工程勘察設計水平，住房和城鄉建設部頒發了。A：建設工程勘察和設計管理條例B：建設工程勘察和設計管理規范C：建設工程勘察和

13、設計單位資質管理規定D：建設工程勘察和設計單位資質管理條例E:執行層的組織協調19、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的_。A30%40%C50%D60%20、城市規劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。A：紫線B:綠線C:藍線D：黃線E:執行層的組織協調21、屬于樓、地面構造層次中的塊材面層的是。A:橡膠面層B:磨光花崗石面層C:水磨石面層D:水泥花磚E:條石面層22、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于環境容量控制指標的是_A.容積率B.綠地率C.建筑密度D.建筑后退紅線距離23、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于_。A.房地