1、 項目開發報建工作流程1前言 為確保公司開發項目取得完整審批手續，以便項目順利進行。項目開發目標 協調內外部關系，排除外部阻力，使項目開發建設及銷售順利進行。項目開發功能2前言開發報建主要有那些工作? 與政府相關部門包括國土局、發改委、 住建委、消防、人防、環保等的各種手續 協調項目現場出現的對外問題及相關手續的辦理 維護公司于政府部門之間的關系 負責準備各項手續所需文件及歸檔 貫徹項目始末保障規范開發200個日工作3目 錄 土地權證階段 項目立項階段 規劃設計階段 建筑設計階段 施工準備階段 房屋預售階段 竣工驗收階段 開發報建流程4開發報建流程項目獲取階段 土地權證階段 項目立項階段 規劃

2、設計階段 建筑設計階段 信息收集分析 經濟測算 公司立項 公司決策 施工準備階段 房屋預售階段 竣工驗收階段國有土地使用證 項目立項批復 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房預售許可證 建設工程驗收備案證5第一部分 土地權證階段 土地招拍掛 文件組織 提交申請 地籍調查 登記發證 房地產開發資質證書國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。6土地招拍掛掛牌程序國土局發布擬掛牌土地信息競買人繳納保證金參加競買競買人辦理相關手續招標程序擬訂招標方案發布招標公告報名 審核 投標簽定合同拍賣程序發布拍賣公告提交有關身份證明公開拍賣簽訂

3、合同7文件組織8提交申請9地籍調查10登記發證11房地產開發資質證書12第二部分 項目立項階段 項目可行性研究報告（項目建議書）編制 節能專篇審批 節能登記備案 項目立項審批 地形圖測繪 地質勘察13可行性研究報告編制14節能專篇報告編制、報批15節能登記備案16項目立項審批17地形圖測繪18地質勘察19第三部分 規劃設計階段 規劃設計條件 建設用地規劃許可證 委托規劃設計 規劃方案審查 環評審批建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按

4、照城市規劃使用土地的合法權益。 20項目規劃設計條件、市政配套條件21獲取建設用地規劃許可證22委托規劃設計23駐桂備案申請表24申請總平審查審批25環評審批26第四部分 建筑設計階段 建筑設計 建筑方案審查 人防設計審查 抗震設防要求的確定 防雷裝置設計審核建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。 27委托建筑設計28第三方審圖29建筑方案設計審查30專項工程審查人防工程31專項工程審查抗震設防要求的確定32專項工程審查防雷工

5、程33專項工程審查市政工程34建設工程規劃許可證獲取35第五部分 施工建設階段 施工、監理單位招投標 消防報批 安全質量監督報建 建筑工程施工許可證 其他相關報建建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。36施工、監理單位招標37建設工程消防設計審核及備案38工程安全質量監督報建39建設工程施工許可證40其他報建：把握主線，適時安排其他報建1、施工圖備案2、工程放線3、白蟻防治合同4、噪聲排放許可5、中午、夜間作業許可7、臨時施工用水、用電、排污等申報8、用水、用電申報（總管、分戶）

6、9、排水申報10、挖掘、移樹等申報11、臨時設施申報12、門牌申報41房屋施工中其他報建：把握主線，適時安排其他報建42第六部分 房屋預售階段 測繪報告 商品房預售許可證43房屋預測44預售許可證45第七部分 竣工驗收階段 驗收流程 施工圖備案 規劃管理驗收 建設工程竣工規劃驗收合格證 建設工程竣工驗收備案證 房屋產權辦理46驗收入住流程規劃單體測量規劃單體驗收環保檢測節能檢測消防驗收人防驗收單體功能驗收單體質監驗收竣前檢查竣工驗收市政工程驗收公安技防驗收防雷辦驗收竣工檔案移交規劃管理竣工測量規劃管理竣工驗收項目綜合驗收物業管理用房移交衛生防疫驗收47施工圖審核備案表48獲取規劃管理驗收合格證

7、驗收圖片_49獲取竣工驗收備案證50房屋產權辦理51第八部分 報批報建流程土地/項目可研報告計劃任務書及批復項目立項規劃選址地形圖道路紅線定界批準用地國有土地使用權證規劃方案建筑方案建設用地規劃許可證抗震審查防雷審查人防審查審批后的施工圖建設工程規劃許可證施工圖審查費用繳交建設工程施工許可證施工/竣工規劃管理驗收商品房預售許可證房屋產權證規劃竣工驗收合格證預測成果消防驗收人防驗收質監委托竣工測量預售方案工程招標開發經營許可證52 第九部分：開發報建四“量”基本原則推進靠力量突破靠 膽量溝通靠酒量信任靠 質量53 規劃報批的要求：是否需要上規劃審批委員會？控規報批是按整個地塊的控制用地范圍報審還

8、是要按土地證的紅線范圍報審？規劃報批所需資料和深度，如“五圖一書”和立面審查的要求等。2、 由于環境影響評估所需的環節和時間較長，而且政府對于環境保護越來越重視，因此要注意環評涉及的水土保持方案和污水處理方案的要求。3、 由于消防和人防部門有單獨的審批權限，因此要具體了解其要求，最好是能有部分圖紙先送審取得初步的意見以反饋給設計部門。4、還要注意配合房管部了解當地房管部門的面積計算要求，在規劃報建圖上統一面積的計算方法，以免造成多繳配套費和辦理產權證時造成面積的誤差。5、了解當地對于門牌編號的具體要求，反映給售樓部和設計部門，避免日后難以通過通郵驗收。6、報建計劃應以綜合驗收備案的要求為依據，詳細了解綜合驗收所涉及的環節和具體的要求，以評估交樓的時間和指導工程對于各分項驗收的界面要求。7、 在對整個報建流程有了大概的了解后，注意和設計部門溝通報建圖紙的出圖順序和深度要求。 開發報建中注意的問題54 國土證的取得時