1、重慶云飛公司項目規劃及銷售價格建議盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司2005年4月6日一、項目規劃建議（一）、原有規劃點評商業部分：1、商業臨街面長度較短，進深較大；項目按照實際覆蓋率可以推算出底層商業面積應在3000平米左右，商鋪的進深須保證21米，才能實現商業的最大面積擺放，為項目的銷售帶來了潛在的威脅。2、商業面過于簡單，無法實現人流的引入以長時間停留； 項目商業臨街面設計為直線，使人流停留時間較短，不利于商業的經營；同時直線商業無法實現人流的長時間停留，使得項目商業氛圍難以形成，影響到項目的銷售。住宅部分：1、塔樓并排擺放，樓間間距較小，業主生活品質有所影響； 項目三棟塔樓臨南面街道并排

2、擺放，使得樓與樓間距離變小，私密性差，影響到住戶的生活的質量，降低了項目的綜合品質。2、景觀不平衡，不能保證大多數單位景觀的營造；住宅景觀面過于集中，不同朝向景觀不平衡，容易形成銷售的陰陽房，成為影響項目銷售的不穩定因素。 3、戶型面積配比 戶型面積偏大，使得總價增加，加大了項目銷售的難度。（二）、調整思路需思考的問題：1、如何在市場接受的前提下，實現項目的利潤最大華？2、如何將項目商業部分進深進行調整，同時保障商業面積？3、如何吸引人流、營造商業氛圍、提升商業價值？4、如何提升項目住宅部分的綜合品質，實現產品價值的最大化？5、如何解決項目商業部分對住宅部分的影響？調整思路：1、通過將商業直線

3、排列改為U字型排列，增大商業昭示面，增加臨街底層商鋪數量，實現項目商業部分利潤的最大化；2、通過設立前庭廣場吸引人流，聚集人氣，便于商業氛圍的培養，有利于項目的招商與銷售，同時解決住宅部分景觀不平衡的問題；3、通過將中間一棟塔樓向北推移的辦法，增加樓間距離，以提升項目的綜合品質；4、通過將住宅入口與商業昭示面分離的辦法，降低臨街商業對住宅的影響；5、采用點式布局，實現戶型的合理化，減小戶型面積，降低客戶購房門檻。（三）、規劃調整建議注： 1號樓： 樓層數：20F/+1 （12F為商業；3-21F為住宅） 每層戶數：每層6戶 電梯數：2部電梯 戶型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-

4、140）戶型配比：兩房：三房=3：2 2號樓： 樓層數：20F/+1 （12F為商業；3-21F為住宅） 每層戶數：每層6戶 電梯數：2部電梯 戶型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-140）戶型配比：兩房：三房=1：1 3號樓： 樓層數：20F/+1 （12F為商業；3-21F為住宅） 每層戶數：每層6戶 電梯數：2部電梯（建議品牌電梯） 戶型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-140）戶型配比：兩房：三房=3：2 商業部分： 商業擺放：整個商業西面部分沿紅線擺放，南面部分凹退4050米，在原有商業的基礎上增加了214米的商業臨街長度。 商鋪進深：8-12米 商鋪層高

5、：44.5米 群樓部分商業：商業部分超出住宅部分2米，實現建筑覆蓋率的合理使用。 前庭廣場： 廣場面積：在4000平米左右 設施配置：露天停車場地、大眾健身休閑設施、音樂噴泉、露天休閑座椅等 小區入口： 小區入口共三個，項目西面為住宅主入口，同時也是車行入口，東面為次入口，也是車行出口，南面開辟購物通道，將小區與自身商業相聯，最大滿足小區內自身消費需求。 小區入口裝飾：建議在保障安全性的前提下，突出大氣、精致的特點，提升項目品質。 水景： 主要以人造溪流，瀑布為主。 小區車行道： 為單向一車道，主要滿足，小區內業主車輛出入。 地下車庫： 地下車庫面積為車位面積的90%，以保障項目有限土地的合理

6、使用。 小區景觀及小品： 景觀小品主要以雕塑與景觀石為主，以提升項目品質。、小區綠化： 采用高大灌木與低矮喬木相結合的方式，實現綠色景觀的多元化、立體華、多層次化，以提升項目的綜合品質。、小區人行道： 充分考慮人流活動的線路，使項目的設計更具人性化。總結：通過對本項目規劃進行修改，將大大的提升項目的綜合品質，同時也使商業更具可操作性。住宅部分：通過減小項目戶型面積，項目較以前市場風險得到了降低；通過將中間塔樓后移使得項目三棟塔樓間間距增加，保障了項目住戶生活的私密性，較規劃調整前更加合理；通過前后庭院的設計使得項目住宅的景觀面更加豐富，解決了景觀視線不平衡的特點，避免了陰陽房的出現。 商業部分

7、：通過增加商業昭示面的長度，降低了商業進深的長度，提升了商業的綜合品質；通過設立廣場增加了人流停留的時間，為項目商業氛圍的培養提供了機會，更加有利于項目的銷售；通過對商業的規劃的調整，使得整個商業更具有可操作性，項目商業的銷售將更加益于銷售。二、項目住宅定價：（一）、周邊項目情況項目名稱開發商地址規劃技術指標交通項目配套套內售價圍城清木房地產紅黃路黃泥磅高層單體樓總建面：2.8萬總戶數：192套綠化率：0物管費：未定405、461、108、120、138、601、125、465蜂巢式青年會館3400元北部尚座三祥物業紅石路5#超高層總建面：3.6萬總戶數：600套綠化率：0物管費：1.4元/6

8、11、181等30條線路雙會所、游泳池、兒童游樂場3000元南方上格林藍天苑南方集團江北大灣高層、小高層總建面：共40萬總戶數：112套綠化率：40%物管費：1.2元/421、210、319、181羽毛球場、乒乓球場、幼兒園、商場、醫院3500元（二）、項目的價格評定綜合參考以下因素，初評比 較 因 素權重（%）圍城北部尚座南方上格林藍天苑交通（3%）道路狀況1111出行線路2222周邊配套（12%）生活設施3122醫療設施3223教育設施2112餐飲娛樂2212休閑購物2212項目自身配套（7%）生活設施2122醫療設施1001教育設施1001娛樂設施3223發展商實力（9%）資金實力3222信譽度3223專業化3223位置（7%）行政區位3332周邊環境4433規模（8%）占地3123建面2112規劃形態3322建筑造型（9%）外立面5533建筑形態4434戶型（10%）配比2222面積4332布局4323工程進度（6%）交房日期3231工程速度3231物業管理（6%）資質3222知名度3222營銷推廣（10%）形象定位5544營銷推廣執行5534自然景觀（5%）5335園林規劃（8%）8338合計（%） =SUM(ABOV