1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)武 漢 市 別 墅 市 場唐宋或更早之前，針對“經(jīng)學(xué)”“律學(xué)”“算學(xué)”和“書學(xué)”各科目，其相應(yīng)傳授者稱為“博士”，這與當(dāng)今“博士”含義已經(jīng)相去甚遠(yuǎn)。而對那些特別講授“武事”或講解“經(jīng)籍”者，又稱“講師”。“教授”和“助教”均原為學(xué)官稱謂。前者始于宋，乃“宗學(xué)”“律學(xué)”“醫(yī)學(xué)”“武學(xué)”等科目的講授者；而后者則于西晉武帝時代即已設(shè)立了，主要協(xié)助國子、博士培養(yǎng)生徒?！爸獭痹诠糯粌H要作入流的學(xué)問，其教書育人的職責(zé)也十分明晰。唐代國子學(xué)、太學(xué)等所設(shè)之“助教”一席，也是當(dāng)朝打眼

2、的學(xué)官。至明清兩代，只設(shè)國子監(jiān)（國子學(xué)）一科的“助教”，其身價不謂顯赫，也稱得上朝廷要員。至此，無論是“博士”“講師”，還是“教授”“助教”，其今日教師應(yīng)具有的基本概念都具有了。 調(diào) 研 報 告“師”之概念，大體是從先秦時期的“師長、師傅、先生”而來。其中“師傅”更早則意指春秋時國君的老師。說文解字中有注曰：“師教人以道者之稱也”?！皫煛敝x，現(xiàn)在泛指從事教育工作或是傳授知識技術(shù)也或是某方面有特長值得學(xué)習(xí)者?！袄蠋煛钡脑獠⒎怯伞袄稀倍稳荨皫煛?。“老”在舊語義中也是一種尊稱，隱喻年長且學(xué)識淵博者?！袄稀薄皫煛边B用最初見于史記，有“荀卿最為老師”之說法。慢慢“老師”之說也不再有年齡的限制，老

3、少皆可適用。只是司馬遷筆下的“老師”當(dāng)然不是今日意義上的“教師”，其只是“老”和“師”的復(fù)合構(gòu)詞，所表達(dá)的含義多指對知識淵博者的一種尊稱，雖能從其身上學(xué)以“道”，但其不一定是知識的傳播者。今天看來，“教師”的必要條件不光是擁有知識，更重于傳播知識。 二零零八年三月十六日觀察內(nèi)容的選擇，我本著先靜后動，由近及遠(yuǎn)的原則，有目的、有計劃的先安排與幼兒生活接近的，能理解的觀察內(nèi)容。隨機觀察也是不可少的，是相當(dāng)有趣的，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛蟲等，孩子一邊觀察，一邊提問，興趣很濃。我提供的觀察對象，注意形象逼真，色彩鮮明，大小適中，引導(dǎo)幼兒多角度多層面地進(jìn)行觀察，保證每個幼兒看得到，看得清?？吹们宀拍苷f得正確

4、。在觀察過程中指導(dǎo)。我注意幫助幼兒學(xué)習(xí)正確的觀察方法，即按順序觀察和抓住事物的不同特征重點觀察，觀察與說話相結(jié)合，在觀察中積累詞匯，理解詞匯，如一次我抓住時機，引導(dǎo)幼兒觀察雷雨，雷雨前天空急劇變化，烏云密布，我問幼兒烏云是什么樣子的，有的孩子說：烏云像大海的波浪。有的孩子說“烏云跑得飛快?！蔽壹右钥隙ㄕf“這是烏云滾滾?！碑?dāng)幼兒看到閃電時，我告訴他“這叫電光閃閃。”接著幼兒聽到雷聲驚叫起來，我抓住時機說：“這就是雷聲隆隆?！币粫合缕鹆舜笥?，我問：“雨下得怎樣?”幼兒說大極了，我就舀一盆水往下一倒，作比較觀察，讓幼兒掌握“傾盆大雨”這個詞。雨后，我又帶幼兒觀察晴朗的天空，朗誦自編的一首兒歌：“藍(lán)

5、天高，白云飄，鳥兒飛，樹兒搖，太陽公公咪咪笑。”這樣抓住特征見景生情，幼兒不僅印象深刻，對雷雨前后氣象變化的詞語學(xué)得快，記得牢，而且會應(yīng)用。我還在觀察的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)幼兒聯(lián)想，讓他們與以往學(xué)的詞語、生活經(jīng)驗聯(lián)系起來，在發(fā)展想象力中發(fā)展語言。如啄木鳥的嘴是長長的，尖尖的，硬硬的，像醫(yī)生用的手術(shù)刀樣，給大樹開刀治病。通過聯(lián)想，幼兒能夠生動形象地描述觀察對象。 引 言進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)行業(yè)由于政府的政策性引導(dǎo)，金融機構(gòu)對相關(guān)資金的政策性限制，輿論導(dǎo)向的不斷引導(dǎo)等影響，致使房地產(chǎn)市場降溫迅速，引起整個房地產(chǎn)市場震蕩加劇，具體表現(xiàn)在首先，市場供應(yīng)減少，開發(fā)企業(yè)紛紛減緩發(fā)售節(jié)奏，延長開發(fā)周期；其次，硬性

6、降價和變相降價，開始最為有效的價格戰(zhàn)，以求加快資金回籠，緩解資金壓力；再次，消費者持幣觀望，受市場波動及輿論導(dǎo)向影響，放慢置業(yè)計劃大勢動蕩，小市不寧。別墅市場在產(chǎn)品發(fā)展到頂峰的同時，市場遭遇到低谷。目前，“會心館”項目一階段施工已經(jīng)基本完成，將要面臨問世，對此貴司與我司都十分重視，雙方歷時兩周將武漢市典型別墅樓盤進(jìn)行實地調(diào)研，在了解別墅市場狀況的同時對“會心館”項目進(jìn)行分析，明晰項目的優(yōu)勢和不足，進(jìn)行針對性的分析和建議，在項目營銷前進(jìn)行深刻思考和修正，以求保障“會心館”項目順利實現(xiàn)營銷價值。會心館項目組 2008-3-16第一部分 武漢別墅市場研究一、市場簡析縱觀武漢房地產(chǎn)近十幾年的發(fā)展史其實

7、也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發(fā)展歷程來看，武漢別墅市場經(jīng)歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀(jì)90年代初的開發(fā)熱，第二次是進(jìn)入21世紀(jì)頭兩年多即2000-2019年少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮，第三次別墅開發(fā)的熱潮是2019發(fā)起的山水別墅大盤化。目前，武漢市別墅開發(fā)已形成明顯的區(qū)域性武漢的別墅主要分布在五個區(qū)域“武漢最具規(guī)模的別墅區(qū)”盤龍城盤龍城片區(qū)是近幾年來武漢的一個新興高檔社區(qū)，其得天獨厚的高山、坡地、湯仁海，通往天河機場的便捷交通以及盤龍文化的歷史淵源，使別墅扎堆成了這一片區(qū)的獨特景觀。天造山水、中式風(fēng)格建筑的山水龍城；以小戶型別墅沖擊市場的巢nest；擁有2000多套不同風(fēng)格的F天

8、下。隨著不斷完善的交通配套，該片區(qū)到漢口城區(qū)將縮短到20-30分鐘，成為富豪首選的高檔別墅區(qū)。這里是武漢別墅產(chǎn)品最為集中的舞臺，建筑風(fēng)格中式、法式、地中海、西班牙應(yīng)有盡有，自然景觀豐富，山水元素充足，容積率普遍在0.6左右，也是近階段唯一銷售較好的區(qū)域，平均每個項目維持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各個項目的銷售周期在5年以上。金銀湖生態(tài)旅游居住區(qū)金銀湖作為漢口的后花園，也是居住、度假的勝地。在東方馬城，高爾夫球場等高檔休閑娛樂設(shè)施的建立后，許多高端消費者在此作長期置業(yè)，從而使萬科西半島、順馳泊林等樓盤一度熱銷，目前以“萬科 高爾夫”、“金銀湖翠嶺”為主，是武漢最早作為“第

9、一居所”開發(fā)的高檔住宅區(qū)域。金銀湖別墅市場目前處于停滯階段，產(chǎn)品設(shè)計先進(jìn)實用，性價比優(yōu)勢明顯的基本銷售完畢，產(chǎn)品設(shè)計理念落后，園林景觀粗糙，不為消費者接受。片區(qū)別墅都以混合建筑形態(tài)為主，聯(lián)排、疊加較多。銷售周期為3年以上，平均速度為30套/年。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐的“浪漫寫意別墅區(qū)”沌口三角湖、龍陽湖、后官湖等，沌口片區(qū)湖泊眾多，幾乎所有的臨湖樓盤，都會在湖邊建別墅。該片區(qū)多以混合社區(qū)為主，如：金色港灣、東方夏威夷、人信千年美麗等，依托東風(fēng)、神龍等企業(yè)，吸引開發(fā)區(qū)企業(yè)高層、外籍專家等人士，成為整體銷售唯一較好的區(qū)域。該區(qū)域產(chǎn)品檔次差距較大，中低端產(chǎn)品占據(jù)大量市場份額，由于經(jīng)濟支撐顯著，市場接受

10、度較高，高檔產(chǎn)品消化速度較慢。2019年各個項目平均銷售速度為5-8套/月，項目的平均銷售周期為3年以上。光谷開發(fā)推動的“別墅標(biāo)桿”湯遜湖該片區(qū)早期開發(fā)的項目以價格為主導(dǎo)，低價入市與本應(yīng)高端定位的別墅格格不入，造成了區(qū)域檔次相對最低的形象。隨著光谷投入30億元重點啟動光谷大道等10大基本建設(shè)項目，“武漢市城市配套綜合改革實驗區(qū)”的設(shè)立，中芯國際、富士康等國際大企業(yè)的入駐，作為武漢市新財智人群的重要聚集地，該區(qū)域已在今年顯示出極強的上升趨勢。而宜家.湯臣莊園1896、美院COAST、保利十二橡樹莊園等中、高端別墅項目，以及宜家.湯臣莊園1896中“武漢市最貴的標(biāo)價8800萬別墅”高調(diào)入市使該區(qū)域

11、將成為武漢江南版圖上的高端別墅聚集區(qū)。該區(qū)域產(chǎn)品市場定位明顯，客戶選擇確定，從價格到產(chǎn)品品質(zhì)差異明顯，屬于較為成熟的區(qū)域，消化量明顯放慢，片區(qū)項目平均銷售速度為2-3套/月，銷售周期為5年左右。新興度假型“第二居所”別墅區(qū)木蘭湖木蘭湖區(qū)域進(jìn)行別墅開發(fā)始于2019年，第一個項目是“夢里水鄉(xiāng)”。依托木蘭山、木蘭湖等旅游資源進(jìn)行別墅開發(fā)，以臨木蘭湖風(fēng)景區(qū)的獨體別墅為主。目前泰合、九運項目都開始啟動，將形成以度假、商務(wù)為主的別墅聚集區(qū)。該區(qū)域僅有一個項目在售，價格低廉獨棟別墅230左右，總價85萬以內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計為明顯度假產(chǎn)品，園林景觀、物業(yè)管理等高檔社區(qū)必備元素幾乎沒有。九運項目產(chǎn)品豐富，品質(zhì)優(yōu)越，臨

12、湖產(chǎn)品無論在規(guī)劃布局、戶型設(shè)計、景觀營造、空間利用等，在武漢市別墅產(chǎn)品中首屈一指。泰合項目將由日本設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計，30畝臨湖地塊，僅有4棟別墅，定位為頂級的度假商務(wù)會所。二、重點項目介紹1、盤龍城片區(qū)巢NEST（三期）建筑類別：獨棟、聯(lián)排總用地面積：總建設(shè)面積：綠化率：45%容積率：0.59共分四期開發(fā)，三期共210套。項目預(yù)計開發(fā)周期為58年戶型面積：180-330平方米價格：獨棟15000元/（按套售300萬元/套）；聯(lián)排8000元/物業(yè)費：1.6元1.8元/平方米月入住時間：2009年9月三期發(fā)售時間：2019年8月目前銷售套數(shù)：80套左右項目評述： 該項目一直是別墅市場上較為活躍的分子

13、，從問世的“不同于99的別墅”到目前的科技產(chǎn)品，都力求營造一種別墅先鋒的感覺。產(chǎn)品由別墅設(shè)計領(lǐng)域具頂尖水準(zhǔn)的澳洲五合國際建筑設(shè)計集團設(shè)計，利用了北高南低，南向鄰水，東西有山的極佳風(fēng)水位置，但由于建筑密度過大，整體感覺品質(zhì)感不高，并且產(chǎn)品類型較為單一。目前該項目較為推崇“建筑科技產(chǎn)品理念”并取得一定的市場的良好反映。通過在區(qū)域市場性價比優(yōu)勢，取得較高的市場占有率。目前在推的獨棟別墅總占地(含花園)面積500-700平方米左右，品質(zhì)感較強；獨體別墅均自帶200-300平方米的私家花園，戶型設(shè)計在采光和空間感上改進(jìn)較大。并且物業(yè)服務(wù)采取管家式服務(wù)較人性化，對客戶吸引力較強。寶安山水龍城（三期）建筑類

14、型：獨棟、聯(lián)排價格：均價11000元/平方米總用地面積：76000平方米總建筑面積：平方米綠化率：50%容積率：0.60共分五期開發(fā)，三期近300套。開發(fā)周期約810年戶型面積： 200平方米左右 物業(yè)費：1.2元1.8元/平方米月開盤時間：2019年10月入住時間：2007年12月31日項目評述：該項目緊鄰1500畝的湯仁海，整個占地千余畝更顯規(guī)模宏大，內(nèi)含甲寶山、露甲山的山川林海，借原生態(tài)自然景觀營造了私屬的山頂花園、海拔數(shù)十米的山頂觀景臺。內(nèi)部景觀資源豐富，建筑因勢而形，將水與山充分融合。由于項目整體規(guī)模較大，在內(nèi)部設(shè)有特色商業(yè)街，在豐富建筑特點的同時完善配套。建筑上挖掘傳統(tǒng)建筑的精髓，

15、以前庭后院帶天井的中式風(fēng)格建筑承中國文化，汲取周莊、烏鎮(zhèn)等江南民居精髓，呈現(xiàn)水鄉(xiāng)風(fēng)貌與格局，現(xiàn)古鎮(zhèn)影像；建筑特點為多重院落（前庭、中院、側(cè)院、后院、露臺）。建筑設(shè)計沒有將傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，與現(xiàn)代人生活較為脫節(jié)，并且產(chǎn)品利用率較低，過多的走廊和內(nèi)部通道使實用性較差。恒達(dá)盤龍灣二期蘭苑建筑類別：聯(lián)排、獨棟總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：40%容積率：0.45目前二期建筑面積26000平方米，共109套銷售周期：23年（二期）戶型面積：230平方米左右價格：均價7000元/平方米物業(yè)費：1.5元/平方米月開盤時間：2019年11月項目評述：徽派風(fēng)格的粉墻黛瓦，純正江南風(fēng)格的園林景觀，前院、

16、后園、中庭的建筑格局，世界一流的外墻保溫技術(shù)及現(xiàn)代建筑材料，原汁原味的中國傳統(tǒng)文化是盤龍灣蘭苑的五大特色。該項目所處地理位置為盤龍城片區(qū)最差，沒有自然景觀可以利用，地勢平坦無山無水，完全依靠自身內(nèi)部造景，選擇中式園林也是無奈之舉，他良好的利用了“移步換景”和“季象更替” 注重借景和對景，營造平和、寧靜的氛圍。產(chǎn)品設(shè)計上徽派建筑的建筑、院墻、臺階、門坊等元素充分利用，戶型設(shè)計上著力營造大戶人家的非凡氣度，保證每戶擁有最佳通風(fēng)采光和觀景視野，戶型合理的功能分區(qū)，完全滿足高層次客戶的個性需求。使傳統(tǒng)中國元素和現(xiàn)代生活需要有機的結(jié)合在一起。該項目在推廣上較為遲鈍，沒有能在大勢推動的情形下發(fā)掘自身特點，

17、喪失良機，銷售周期比周邊項目都長。F天下二期建筑類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：66%容積率：0.33二期共825套戶型面積：300-500平方米價格：均價：12000元/平方米物業(yè)費：1.8元/平方米月開盤時間：2019年8月銷售周期：35年入住時間：2009年底已售套數(shù)：120多套項目評述：該項目是盤龍城乃至武漢市別墅的標(biāo)竿項目，以其龐大的規(guī)模和完善的配套服務(wù)和強大的推廣手段堪稱第一。目前項目二期進(jìn)入現(xiàn)房銷售，每棟整個占地達(dá)到近1畝地左右，自帶花園達(dá)300左右。10000平方米的俱樂部集休閑、康體、娛樂、商務(wù)于一體五星級大型俱樂部，內(nèi)設(shè)高級渡假式套房，多功

18、能會議中心、娛樂中心、SPA、健身中心、球類運動中心、游泳、桑拿、還有中餐廳、咖啡廳、超市等設(shè)施。同時還擁有占地50畝36個標(biāo)準(zhǔn)打位的高爾夫練習(xí)場，設(shè)有四片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場和一片籃球場，以及專為男士設(shè)計的“聚豪園”會所，提供一個商務(wù)交流中心，專為女士設(shè)計的“芙蓉坊”專業(yè)對口為女性業(yè)主服務(wù)，內(nèi)有國際一流水平的美容服務(wù)機構(gòu)，耗資近億元；該項目開發(fā)周期較長，在產(chǎn)品設(shè)計上不斷進(jìn)步，以產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代來展現(xiàn)項目品質(zhì)。著重將產(chǎn)品的空間感、舒適感完美塑造，圍繞時代的進(jìn)步和客戶的實際需求完善自己。2、金銀湖片區(qū)萬科高爾夫城市花園（三期）建筑類別：高層、獨棟、聯(lián)排總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：30%容

19、積率：1.29三期由9棟高層；29棟獨立別墅；16套聯(lián)排別墅；134套疊加別墅組成，別墅共179套戶型面積：250-740平方米價格：均價：獨棟25000元/；聯(lián)排8000元/；疊加7000元/物業(yè)費：疊加1.8元/月；聯(lián)排2.2元/月；獨棟4元/月開盤時間：2019年8月銷售周期：35年（三期）入住時間：2008年1月31日項目評述：該項目2019年6月由萬科 收購，之前獨體別墅只銷售3棟，萬科2019年8月開始發(fā)售，到目前為之僅售4套，疊加銷售速度較快，聯(lián)排次之。這符合金銀湖片區(qū)的市場定位，完全能夠作為第一居所。目前該項目完全依托萬科品牌進(jìn)行營銷運作，迅速提高價格，進(jìn)行區(qū)域市場引導(dǎo)，以時間

20、成本增加項目價值，而并非將銷售放在首位。產(chǎn)品上將疊加別墅進(jìn)行修改，增加電梯，擴充入戶門庭。獨體別墅依托高爾夫場，產(chǎn)品設(shè)計奢華，但品質(zhì)感一般。利用萬科物業(yè)的良好社會形象，將配套設(shè)施完善，以軟件服務(wù)帶動項目品質(zhì)。銀湖翡翠建筑類別：聯(lián)排總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：46%容積率：1.78一期11棟聯(lián)排別墅共40套左右戶型面積：200-300平方米價格：聯(lián)排420萬元/套起價物業(yè)費：聯(lián)排1.8元/平方米月開盤時間：2019年11月銷售周期：12年入住時間：2019年12月項目評述：作為距離漢口城區(qū)最近的別墅樓盤，銀湖翡翠具有得天獨厚的地段優(yōu)勢，在1年左右的時間，將一期的四十多棟別墅消化完

21、畢。產(chǎn)品上他采用莊園式的建筑更具韻味，改變了千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復(fù)； 八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節(jié)奏與層次。金銀湖畔粹嶺建筑類別：疊加、聯(lián)排、獨棟總用地面積：平方米總建設(shè)面積：70000平方米綠化率：43.5%容積率：0.87共分三期開發(fā)，一期共100多套戶型面積：180-220平方米價格：均價9000元/平方米物業(yè)費：1.5元/平方米月開盤時間：2019年3月銷售周期：35年入住時間：2019年12月項目評述：項目地處金銀湖環(huán)湖中路處，呈南北向長形分布，北望金銀湖河流，東面有7排30米高的生態(tài)杉樹林。依托湖水和杉樹

22、林而建。產(chǎn)品以北美建筑風(fēng)格為主簡約時尚，180-220平方米的面積緊湊適用；戶型方正適用,采光性能好；該項目園林景觀營造非常差，與周邊項目反差巨大，同時與項目所宣傳的自然景觀和園林設(shè)計相差甚遠(yuǎn)，現(xiàn)場感覺較差，直接影響銷售，成為片區(qū)消化速度最慢的別墅項目。3、沌口片區(qū)人信千年美麗（二期）建筑類別：獨棟總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：45%容積率：0.61分34期開發(fā)，二期共247套戶型面積：300平方米左右價格：均價：獨棟16000元/平方米物業(yè)費：2元/平方米月開盤時間：2019年5月銷售周期：35年入住時間：2009年已售套數(shù)：40多套余下套數(shù)：200套左右2019年1月至今銷售

23、套數(shù)：3套項目評述：項目依托后官湖，地勢有自然落差10米左右，相對于沌口開發(fā)區(qū)有15分鐘車程，可以作為第一居所使用。對沌口區(qū)域的企業(yè)高管吸引力較強。在園林設(shè)計上面，營造中式江南景觀，“移步換景”精雕細(xì)鑿，充分重視每一個組團景觀的搭配，力求將最簡單的植物搭配表現(xiàn)出最精致的景觀效果。產(chǎn)品設(shè)計上，力求每一戶的空間最大化，將戶內(nèi)空間與戶外花園結(jié)合，通過錯層實現(xiàn)空間連接，將陽光引入室內(nèi)，實用大方。配合完善的物業(yè)服務(wù)，將生活的樂趣發(fā)掘極致。4、湯遜湖片區(qū)保利十二橡樹莊園建筑類別：獨棟總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：42%容積率：0.4目前二期共180套左右戶型面積：250-360平方米價格：均

24、價14000元/平方米物業(yè)費：2.8元/平方米月開盤時間：2019年9月銷售周期：5年入住時間：2009年9月已售套數(shù)：20多套余下套數(shù)：120套左右項目評述：該項目作為光谷片區(qū)的代表性別墅項目，市場定位為中檔第一居所使用。利用周邊項目的定位進(jìn)行市場差異化營銷，效果顯著。項目規(guī)劃上用寬闊的內(nèi)部道路顯示“莊園”風(fēng)情，建筑風(fēng)格吸取了北美別墅的精髓，注重簡約和現(xiàn)代的符號，外立面大面積采用古樸文化石、掛板進(jìn)行裝飾，建筑立面造型簡潔大方，同時注重細(xì)部雕鑿，色彩的變化盡顯高貴、優(yōu)雅，與湯遜湖原生態(tài)綠地與湖泊完全相融，風(fēng)格自然、質(zhì)樸。產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢明顯，客廳均為挑空設(shè)計氣派豪華；雙車位車庫更加適用，氣派。平面

25、空間布局錯落有致，給人以很親切的居家感覺，各棟別墅均擁有200-300的私家花園。但對于露臺和陽臺的設(shè)計處理較為落后，使陽光不能充分的引入室內(nèi)；沒有很好的將室內(nèi)與室外景觀進(jìn)行有效聯(lián)動，設(shè)計略顯呆板。宜家湯臣莊園三期建筑類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排總用地面積：平方米總建設(shè)面積：平方米綠化率：51%容積率：0.43共分4期開發(fā)，三期共138套銷售周期：5-8年（三期）戶型面積：180-330平方米價格：均價：22000元/平方米 物業(yè)費：2.8元/平方米月開盤時間：2019年5月入住時間：2009年已售套數(shù)：20多套余下套數(shù)：110套左右項目評述：該項目旨在打造華中地區(qū)頂級別墅，針對客戶為頂級富豪，價格

26、作為區(qū)分標(biāo)志，最便宜別墅為660萬左右。半島獨立、四車位車庫、停機坪、電梯、150人會議廳等構(gòu)筑8800萬頂級別墅。產(chǎn)品設(shè)計為武漢水景別墅之最，規(guī)劃布局上將湖景與產(chǎn)品價值緊密結(jié)合，社區(qū)景觀營造方面采用英法莊園風(fēng)格，項目最高頂設(shè)立景觀平臺，立面造型方面對莊園風(fēng)格進(jìn)行簡化，使之適應(yīng)周邊環(huán)境的同時帶來良好的視覺效果，平面戶型設(shè)計大開間小進(jìn)深，大挑空客廳、60平方米大餐廳，觀景平臺“極目楚天舒”以空間和陽光以及精致盡顯尊榮。物業(yè)服務(wù)采取管家式服務(wù)較人性化，展現(xiàn)居住文化。第二部分 武漢別墅市場發(fā)展趨勢 一、別墅市場供需缺口逐漸增大，價格平穩(wěn)上揚 03年2月、05年5月、06年5月，出臺了三次國家叫停別墅

27、建設(shè)的宏觀調(diào)控。這種政策導(dǎo)向使得國內(nèi)的別墅供應(yīng)自2019年起就呈現(xiàn)下滑趨勢，除2019年因政策刺激呈現(xiàn)上升之外，整體仍保持下滑態(tài)勢。隨著2019年政策的進(jìn)一步收緊，近期及未來可預(yù)期的一段時期內(nèi)，實際的別墅供應(yīng)仍將保持收縮態(tài)勢。 自別墅用地禁令出臺以來的三年中，別墅用地來源主要有三個：1、宏觀調(diào)控前拿地后期陸續(xù)開發(fā)；2、以公寓立項的土地，后改作他用。3、“打擦邊球”，借低密度住宅之名拿地，再建別墅。第三項來源也在2019年出臺的“國六條”中被堵住了，其他兩項在政府執(zhí)行力越來越強的一線及發(fā)達(dá)的二線城市中，效法者也越來越少。在這種情況下，這個一直以來的買方市場似乎也開始向賣方市場轉(zhuǎn)變。 隨著市場需求

28、不斷多樣化，其基于預(yù)期所做出的反應(yīng)對別墅市場的影響也有很大不同。新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴大需求等都支撐起整個別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態(tài)度傾向。中產(chǎn)階級更傾向于經(jīng)濟型、易居型、小戶型別墅，性價比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨立別墅，周邊有成熟的商業(yè)及生活設(shè)施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關(guān)注品質(zhì)高，增值空間高的別墅等等。 別墅用地禁令及住宅新政實施后，別墅及各種類別墅都將一起進(jìn)入精品化時代。尤其受“國六條”的影響，獨棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區(qū)也將銷聲匿跡，整個市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整。因此那些受政策限制少、創(chuàng)新多的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品

29、成為廣大需求方追逐的對象。這類別墅更多的具有的增值保值的價值，未來將有更多投資者關(guān)注這類別墅。總體而言，別墅市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，需求市場多樣化使別墅產(chǎn)品多樣化，別墅價格將逐步上升，并出現(xiàn)高品質(zhì)別墅價值凸現(xiàn)的趨勢。 二、別墅禁令使得別墅開發(fā)模式出現(xiàn)被動的轉(zhuǎn)折 別墅禁令的頻繁出臺，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項目，有效抬高了新的競爭者的進(jìn)入門坎，使純別墅類項目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，價格隨之上漲。開發(fā)模式出現(xiàn)了前所未料的被動轉(zhuǎn)折。 別墅開發(fā)模式傾向于小而精，即規(guī)模小、設(shè)計、施工精度高。由于目前別墅項目比較稀缺，所以開發(fā)商在開發(fā)過程中力求打造精品項目。而與之相對應(yīng)的別墅大盤化時代剛剛拉開序

30、幕就受到政策的遏制。大開發(fā)商之所以熱衷于大規(guī)模的地塊，是因為零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，而規(guī)模較大的地塊抗跌性比較強。同時大盤對區(qū)域價格影響力較大，開發(fā)周期較長，市場供應(yīng)量需分批釋放，房價容易被逐漸拉高。這與政策調(diào)控的目的恰恰相反，因此，建設(shè)部擬將嚴(yán)控大宗土地出讓，以限制大盤開發(fā)。從土地供應(yīng)的源頭治理使得別墅市場以后很難出現(xiàn)真正的大盤。 別墅開發(fā)向高、低兩端發(fā)展。類似北美地區(qū)中產(chǎn)階級的house將越來越少。別墅要么是高端奢侈品，如定制的擁有絕佳自然景觀資源的第二居所別墅，要么是經(jīng)濟的替代品，如經(jīng)濟性別墅甚至類別墅。中端別墅將會處于越來越尷尬的境地。 復(fù)合型別墅開發(fā)。從2019-07年

31、別墅市場的總體情況來看，部分新增別墅項目是以復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的形式出現(xiàn)的，在武漢最為明顯的一種方式是和旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合，例如“萬科高爾夫”的高爾夫練習(xí)場，“莊園1896”的湯遜湖旅游景區(qū)，“夢里水鄉(xiāng)”和“泰合八館”的木蘭湖景區(qū)，都是位于城市近郊或遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅項目，產(chǎn)品類型包括休閑度假設(shè)施、酒店、別墅等，別墅作為度假第二居所，將旅游和居住的功能緊密結(jié)合。復(fù)合地產(chǎn)中，別墅只是作為其中的一項產(chǎn)品或者是提供一項功能，卻從根本上解決了別墅配套不足的頑疾，各個功能、產(chǎn)品相互依存，互為前提，為別墅產(chǎn)品創(chuàng)造了更高的附加價值。因此，這種創(chuàng)新的別墅開發(fā)模式將在未來將獲得更大的發(fā)展空間。 三、第二居所別墅概念

32、的本質(zhì)回歸 多年以來，由于別墅購房者對別墅功用定位含混，在購買別墅的時候定位為第二居所，但又同時在不斷的在交通，市政配套上提出過高要求，要求上班車程半小時，離城市商圈半小時等。導(dǎo)致別墅產(chǎn)品特征一直在第一居所和第二居所之間游移，在產(chǎn)品的定位和市場營銷方面出現(xiàn)混亂。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。 隨著國家加大對土地的調(diào)控，別墅開發(fā)用地越來越少，同時離城區(qū)也越來越遠(yuǎn)，別墅第二居所的價值得以真正體現(xiàn)。購買者更注重別墅自身的山水景觀環(huán)境和周邊的自然資源環(huán)境。同時，為了滿足個性化需求，定制別墅將得到一定的發(fā)展。定制別墅將通過對生活方式，建筑材料，

33、園林景觀的個性化定制，將逐漸成為高端產(chǎn)品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的優(yōu)勢更能得到充分的體現(xiàn)。而且也只有以定制模式開發(fā)的第二居所別墅產(chǎn)品，才能實現(xiàn)消費者真正意義上的個性化需求。這種別墅，無論在規(guī)劃布局、戶型空間、功能設(shè)施等方面，都不拘一格，在滿足規(guī)范及國家相關(guān)法規(guī)的前提下，具有充分的靈活度。完全是因人而異、因地制宜。設(shè)計師只是在藝術(shù)格調(diào)、立面造型等方面重點掌控。 四、第一居所類別墅產(chǎn)品更加繁榮 由于國家對于土地的調(diào)控，別墅用地將受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，市場上將表現(xiàn)出供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致一些開發(fā)商為滿足市場需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過在戶型、空間、造型等方

34、面的設(shè)計，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。開發(fā)滿足第一居所的類別墅。如高端公寓的頂層開發(fā)成大戶型稱之為空中別墅，還有疊加別墅、聯(lián)排別墅、城市別墅等。從開發(fā)的角度來看，此類產(chǎn)品不屬于政策嚴(yán)打的“獨門獨院獨戶”的范圍，又保持了別墅的某些特質(zhì)，基本可以滿足消費者對別墅的需求，同時由于其地理位置、交通、市政設(shè)施等方面的優(yōu)勢，故在未來的一段時間內(nèi)還將有較大的發(fā)展空間。 隨著郊區(qū)的城市化快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，上述幾種類別墅產(chǎn)品特別是聯(lián)排別墅也將在產(chǎn)品形態(tài)，空間設(shè)計等方面有所提升。從早期第一代的小面寬大進(jìn)深多層數(shù)、第二代的大面寬小進(jìn)深、第三代的大面寬多庭院、第四代的房子包院子，到現(xiàn)在第

35、五代的自然景觀結(jié)合高科技節(jié)能高舒適度。各種類別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。 別墅還將繼續(xù)成為開發(fā)商為提高住宅小區(qū)質(zhì)量，提升產(chǎn)品形象與拉升房價的一個重要手法。開發(fā)商在普通住宅的中間，利用日照間距的空隙，在中間建一兩排別墅。提高別墅售價并使其成為住宅部分的參考價格。這種產(chǎn)品在短期內(nèi)還將繼續(xù)存在。 五、高端產(chǎn)品加速發(fā)展，更加奢華 2019年是別墅的價值回歸年，由于別墅市場需求的兩極分化，頂級別墅和經(jīng)濟型別墅都存在較大需求。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。由于國內(nèi)缺少住宅品質(zhì)等級的指導(dǎo)性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前的別墅項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，各地雖有號稱樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面

36、積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，別墅戶均占地多在兩畝以下，缺少頂級的山水環(huán)境等景觀資源配置，雖有各類豪宅的炒作，但缺少實際賣點支撐，導(dǎo)致高端客戶在多次（別墅）置業(yè)后，無法滿足進(jìn)一步的別墅升級需求。隨著社會收入差距的進(jìn)一步拉大，以及高檔奢侈品消費同國際接軌，將會有一批達(dá)到與國外高檔豪宅技術(shù)水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)捻敿墑e墅產(chǎn)品出現(xiàn)。 未來的別墅類豪宅將出現(xiàn)城堡化、莊園化、會所化。雖然中國的地產(chǎn)環(huán)境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統(tǒng)、人文名勝等支撐，難以出現(xiàn)能與法國南海岸、夏威夷、弗羅里達(dá)、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區(qū)域歷史和文化價值的富人聚居區(qū)，但在一些具有極致環(huán)境景觀資源，板塊上仍然有可能出現(xiàn)超越

37、目前別墅水平的頂級產(chǎn)品。目前五合國際設(shè)計中的一些項目已經(jīng)出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場。另一些項目雖然單棟別墅面積不大，但是可以租用山林果木，在實際使用的用地規(guī)模方面堪與莊園相比。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級，因此價值大幅提升，市場價格將以每棟總價計算，雖然未必公開，高價勢頭顯而易見。 別墅定制的趨勢明顯。越來越多的客戶提出量身定制的需求，這一點同國外相一致。國外的頂級別墅都是分別定制決不重樣，因其設(shè)計的唯一性成為傳世之作。隨著開發(fā)商開始運作定制式別墅，別墅的個性化將得到大發(fā)展。也有部分有資源的大客戶開始籌備自建會所式別墅。各大企業(yè)或機構(gòu)對于企業(yè)會

38、所的需求，也成為高端別墅的一大支撐。一大批企業(yè)自建的招待型、會務(wù)型、休閑度假型的會所正在建設(shè)中。另一批企業(yè)正在尋求租賃或合建會所的機會。“泰合八館”正是出于此類思想，在將近30畝臨木蘭湖坡地上設(shè)計四棟面山背水的頂級別墅，作為商務(wù)會所，度假中心使用。 別墅的高端物業(yè)管理也將進(jìn)一步升級。別墅的產(chǎn)品競爭力不僅僅會體現(xiàn)在周邊環(huán)境與交通因素上，別墅社區(qū)的物業(yè)管理與別墅自身的居住品質(zhì)也成為項目的核心競爭力。 六、普通別墅產(chǎn)品的功能完善與平面升級 2019年別墅設(shè)計將進(jìn)繼續(xù)升級，新產(chǎn)品將在環(huán)境資源整合、戶型創(chuàng)新、高舒適性、高科技應(yīng)用、以及高設(shè)計精度方面全面升級。首先，空間的功能配置將更加完善。目前社會生活方

39、式差別巨大，別墅功能平面的完善意味著生活品質(zhì)的開發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、舞廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動空間更加細(xì)化。餐廳、早餐廳、鋼琴房、書房、畫室、臺球室、酒窖、寵物房、收藏品陳列室等特色功能將把別墅品質(zhì)提上一個新臺階。 居民生活方式的改變將帶動戶型面積比例的改變。由于生活方式的變化，即便是客廳也少有接待訪客的機會。城市的配套服務(wù)日益完善，各類交際場所逐漸取代了客廳的功能。生活方式的巨變以及對室內(nèi)空間多樣化的需求促使了戶型平面的進(jìn)一步細(xì)化。各部分空間比例的分配也將發(fā)生變化。別墅細(xì)化的功能并不意味著別墅的整體面積的增加，空間的分配將更加合理。例如，臥室面積保持在20平米左右最容易讓人感到舒適，而臥室的其它功能可以移至衛(wèi)生間或者步入式衣帽間。功能的設(shè)計升級意味著別墅設(shè)計力求以空間形態(tài)解析生活方式,更注重空間的細(xì)致劃分滿足更高層次的需求。新一代別墅產(chǎn)品將更注重研究生活方式的變化，南北方生活的差異和目標(biāo)人群的需求細(xì)分。 新一代別墅對購房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級。院落空間私密化,更注重室內(nèi)外空間的交流。別墅產(chǎn)品是郊區(qū)住宅，消費群體置業(yè)的主要動機是渴望親近自然，享受田園式的生活。別墅庭院的重要性絕不亞于室內(nèi)設(shè)計。新一