1、拍案江湖之螞蟻、流言、大象2004 年龍崗春季商業手抄本（上 下 ）大象、流言、螞蟻當我寫下這個標題，一萬個工人在華南城施工的工人正在休息，但即使是夜晚，也將沒有力量可以阻擋世界資本正以億計向龍崗腹地遷移。龍崗深惠公路改造、地鐵 3 號線、快速、橫坪快速等推進龍崗的工程將在今年一一上 國際茶都、電子世界、奧柜，在下的龍崗，已是世界目光下的巨大創富礦藏。而華南國際工業原料城、東方五洲ALL、德眾五金物流園、新龍崗商業中心、龍崗商業步行街、龍崗品牌折扣城、碧湖皇冠假日國際街區、新龍崗商業中心只是一個個錢前夜，龍崗商業高速引擎。東方國際茶都、五洲ALL 等龍崗商業巨頭已初步達成合縱連橫的跡象，新的理

2、念正在照耀新龍崗，龍崗片區商業巨頭迎來新的機遇。龍崗商業巨頭在、溫州兩地坦蕩和雄心，新龍崗商業大步迎來大地產格局和國際化商業雙重語境。但是同時發現，由于龍崗商業巨頭所處龍崗片區甚至不為特區所熟悉，將龍崗物流地產與百貨商業混為一談，將計劃推盤量與正在市場上供應量混為一談，使得市場上甚至出現今年龍崗商業壓力相當大，龍崗商業可能在市場重壓下種種不尊重事實的猜測和推論。片區商業開發者、經營者、投資者、消費者讓龍崗商業甚至站在這些流言造成的公上，給目前高速成長的龍崗商業帶來了和壓力，不利于龍崗商業健康發展。2004 年，新龍崗商業上，數個商業地產巨頭正散步在龍崗熱地，市場上的，優勝劣汰的市場規則必將讓一

3、部分巨頭成為，也將讓一部分巨頭成為烈士。潛龍在淵，誰執牛耳？也許不要太久，龍崗將成為與烈士同在的。在大象、螞蟻和流言之間，龍崗商業行走江湖，。上篇：龍之行龍崗商業地產試水溫州-溫州舉辦 2004 年春季專業商鋪展，龍崗五洲MALL、東方國際茶都等 4 個項目參展龍崗 4 個商業地產項目亮相溫州商鋪展4 月 3 日，五洲MALL 首次將名字貼到了溫州賓館大門口。下午 1：30，在此賓館 2 樓大廳舉行的五洲MALL 招商說明會，將距此賓館百米之遙、正在舉行的 2004 年春季溫州首次專業商鋪展推向。五洲MALL 只是此次在溫州鋪展亮相的龍崗其中一個商業地產項目。龍崗商業地產項目代表還包括東方國際

4、茶都、龍崗電子世家、碧湖街區 3 個項目。數次到溫州設展的龍崗另一新商業中心沒有在現場設展位，但是溫州晚報大廳設了展示臺。4 個商業地產項目展位都位于東南部，現場展示過，4 個項目割據一方，沒有形成合力整體打出龍崗片區區位優勢。此次龍崗參展的所有商業地產項目卻成為市場焦點。由于 4 個項目定位差異相當明顯，不少投資者甚至成為客戶。據主辦方溫州晚報、溫州勝集投資服務等提供給參展者的邀請函，歷數2003 年 6 次房展會，均有來自各地 400 余家地產商參展，每次展位均在 120 個以上仍難滿足需求。而每次展會，溫州以外的各地參展商占 95%以上，人氣最旺的展位要數商鋪。來自溫州及溫州周邊 6 縣

5、 2 市的溫州投資者不下于 10 萬人。2004 年 1 月份有數字顯示，從世界各地匯往溫州下于 1500 億元。的有 2000 億之多。而溫州人用于購房的民間資本也不自 1999 年以來，溫州人攜幾百億元的雄厚，將杭州、等地的房地產市場炒得沸沸揚揚。使得地產商紛紛到溫州淘金。更有甚者索性將銷售部、沙盤搬到了溫州。除購房團外，溫州人更熱衷于在溫州房展會上選房買房，雖只短短幾天時間，但房展會可以使溫州人足不出戶就可以了解到各地的信息。而具有溫州模式的房展會。溫州人看好就買的特性使得溫州的房展會成為原計劃只有百十人的說明會現場，被當地投資者擠得爆棚，不少沒有座位的投資者只能立在現場。說明會后，五洲

6、MALL 在酒店 3 樓舉行了現場咨詢會。主辦方設計了較為寬松的交流環境和當地投資者一對一咨詢，現場不時有投資者與項目方的互動。地鐵 3 號線帶來沿線物業利好4 月 5 日下午 3 時許，對東方國際茶都有意向的溫州投資者為了能夠定到更有價值的商鋪，竟追到該項目下榻的酒店公寓。據該項目經理證實，也向這樣的溫州投資者在參展期間，已碰過多位。江湖透露了類似情況。五洲MALL 副總經理4 月 4 日 19 時 30 分，在江湖的撮合下，龍崗地鐵沿線物業項目東方國際茶都、五洲MALL 這兩家龍崗地鐵 3 號線一北、一南兩個項目相關坐在了一張MALL 有關負圓桌邊。這兩家商業業態定位迥異的項目商討聯合推廣

7、的意向。五洲責人致電邀請志聯佳兩個項目加入此次聯合推廣之列，但是之志聯佳將單獨組團。有觀點分析認為，志聯佳之所以不愿意與這兩個項目組團，有可能是因為前兩者距離地鐵較近，更容易走在一起有關。“盡管相當多的溫州投資者對龍崗區域不熟悉，對龍崗區域認識還有待加深。但他們對新城市片區、地鐵沿線物業升值前景看好，因為他們有對類似項目投資的經驗使然。”合和地產總經理席文官分析說。溫州人比較關心投資回報，注重投資的回報空間，在對區域不了解的前提下，有可能對地鐵沿線物業和新城市區域感也就不足為怪了。龍崗商業正在理性挖掘溫州資本價值4 月 5 日晚，央視對溫州資本進行了專題探討。4 月 1 日，南京市開始實施加強

8、房地產預售管理細則，全面推行“購房實名制、期房限轉、信息公示”。在溫州資本帶來區域城市經濟熱鬧的同時，溫州游資的價值開始為市場理性，溫州游資處在新一輪市場評判的火山口上。東方國際茶都、五洲MALL 此次都是首次進入溫州進行展示，而這次入主溫州推廣的時間也是今年龍崗數個商業巨頭相繼登臺的敏感時機。龍崗商業咬合溫州資本暗寓了龍崗商業正在嬗變，這次龍崗商業巨頭飛抵溫州的目的引人關注。五洲MALL 副總經理、東方國際茶都策劃合和地產總經理席文官、東方國際茶都全運營。經理等都認為，這次溫州首次試水，前提是一定要保證商鋪健康、安“主要還是以游離性質的民間為主，并且主要是作為市場的一個有益的補充，而不是市場

9、的主流。保證項目健康運營是前提。”這樣說。龍崗商業地產理性發挖溫州資本價值似成大勢。下篇 ：龍崗商業從中掙脫-以百貨商業類比分析龍崗商業業態是一種，龍崗商業地產招商注重龍崗商業地產在售面積高達數百萬平方米，龐大得令業內擔憂，有業內認為龍崗商業早產，操之過急，在市場的重壓下發展前景堪憂。然而，在龍崗的工地中播種希望的龍崗地產開發者卻認為，這是對龍崗商業地產的一種。顯然，今年龍崗仍將是崗商業最大熱點。據世方物業市場數據顯示，2003 年龍在售總商業容量相當于羅湖、福田、南山三區總和。相對于特區商業地產來說，推進過的龍崗商業地產信息是不對稱的。關外地產商業發展和投資迎來了大好機遇，但是同時由于特區內

10、外信息不對稱，很容易被。今年龍崗仍是商業最大熱點剛剛參加完 4 月 3 日-5 日在溫州舉行的 2004 春季溫州首屆專業商鋪展的龍崗兩大商業巨頭除五洲MALL 和東方國際茶都及其商合和地產、中原地產眼下格外忙碌。有條不紊的正常招商工作之外，近日，這兩家龍崗商業巨頭，都在準備接待此次溫州商鋪展有意向的第一批溫州客。這批溫州資本將有望在這兩個地鐵 3 號線沿線商業巨頭中找到商鋪安全經營和資本回報雙向平衡點。“溫州游資，在龍崗商業發展中所占的將相當小，今年龍崗商業要撬動國際資本的跡象相當明顯。”市合和地產顧問總經理席文官這樣說。目前，東方國際茶都的招商工作進展非常順利，一層已基本招租完畢。進駐東方

11、國際茶都的商戶均為茶界中的名廠大戶，其中不乏、的實力商戶。總建筑面積達到15萬平方米的東方國際茶都利好不斷。數天后，東方國際茶都將召開首屆經營研討會，同期將舉行第面其 1000 萬推廣基金投入的活動。而5 大財團總投資超過 26 億、總建筑積超過 220 萬的華南國際工業原料城已在上月 29 日在展召開的“CEPA 框架下物流發暨華南國際工業原料城項目推介會”上，正式公開其海外推廣開始。專業五金生產資料物流園德眾五金商貿廣場也已在近日封頂。4 月 3 日，龍崗首個 CEPA購物城碧湖皇冠假日街區正式開盤。繼與吉之島攀上親戚、喜情良緣后，盤踞地鐵 3 號線的“橋頭堡”、大地產前瞻物業五洲MALL

12、 再次成為龍崗新一輪商戰的焦點，近日招商利好頻傳。眼下，夾在龍崗商業步行街和五洲MALL 之間的奧品牌折扣城正在蓄勢強力出擊。龍崗商業體量最大，商業業態最為豐富世方物業去年年底就已覺察到了龍崗商業新信號：“華南國際工業原料城等的浮出水面會將傳商業推向了一個新的高度”。至 2004 年春季，龍崗商業業態已經涵蓋統百貨、MALL、商業步行街、CEPA成為商業業態最為豐富的區域。商城、物流地產、專業市場、品牌折扣城等，顯然，今年龍崗仍將是商業最大熱點。據世方物業市場數據顯示，2003 年龍崗在售總商業容量相當于羅湖、福田、南山三區總和，眼下，加上已入市的華南城、東方國際茶都等商業物流地產，以及碧湖皇

13、冠假日國際街鋪、CEPA比城，龍崗商業在商業的重驟然再次加大。據不完全統計，龍崗百貨商業已有吉之島、天虹百貨、國美電器、勞、面點王、人人家等進入；而華南國際工業原料城、東方國際茶都、五洲MALL、德眾五金物流園、新龍崗商業中心、龍崗商業步行街、繽紛美妝城、龍崗電子世界、奧特萊斯品牌折扣城、碧湖皇冠假日國際街區、龍崗首個 CEPA的購物城等共同組成了龍崗豐富商業業態。加上鵬達 MALL 等數個商業地產項目正在尋找合適時機進入龍崗，而龍崗社區商業街也在預謀一席之地，龍崗商業體量還將加大。“龍崗商業伸個腰，大。”席文官這樣說。的商業不動都不行，龍崗商業在商業地產的影響在加而隨著地鐵 3 號線、深惠路

14、路網改造和龍崗步伐的進一步加快等利好刺激下，借CEPA 天時和物流售地利的龍崗商業開始顯露走出龍崗的雄心壯志。“目前，龍崗商鋪的價相當于南山的 1/2，羅湖的 1/10，有較高的成長空間。借力龍崗惠，地鐵 3 號線、深公路改造，龍崗商業潛能將不斷為市場、經營者、投資者、消費者發現。”市鑫業投資副總經理說。國際資本、前夜、地鐵物業、成長潛力正在成為龍崗商業巨頭新一輪起跳關鍵詞。負重爬行、之旅，是龍崗爬上商業地產之脊的雙重語境。以為跳板，把眼光投向世界3 月 29 日，在君悅酒店，CEPA 框架下物流業發展暨華南城項目推介會隆重舉行，標志華南城面向海外客戶、世界招商工作全面鋪開。華南城董事局表示，

15、華南城 30%的客戶為海外客戶，目前前來華南城咨詢的客戶來自、韓國等十多個國家。細心人發現，推廣會前一個月，華南城幾乎每有相關推廣活動，甚至還與商會有過非同尋常的親密接觸。推介會上，華南城董事長月份表示，華南城 1 期即將完工，1 期 3300 個已完成招租，出售 1000 個，10可以全部完成對外招商工作并開業。由于此次華南城招親還有一個重要目的是加大項目國際，因此有心人將之喻為“一石二鳥”。1.5 平方公里、位居龍崗平湖的華南城已經跳出了龍崗，其眼光已放到了，珠三角，中國內地，甚至是全世界。珠三角地區制造業發展大多承接中國工業北移，歷史原因造成工廠零亂，配套能力較差，甚至是無序競爭，因而造

16、成原材料采購，加之周邊專業市場單一，導致了不少中的重要原因。國企業成本上升，這是資本著陸5 大財團投資超過 26 億、圈地 1.5 平方公里、建筑面積超過 220 萬平方米、100 棟建筑同開工、近 10000 工人齊施工的華南城，現在又借為跳板，開啟世界招商步伐，反映出世界商業資本新的趨勢。“實際上目前接待的茶商已經遍布各個著名茶葉，甚至不乏港臺等海外茶商。”東方國際茶都招商稱。而德眾五金商貿廣場則把目光鎖定在國際五金商貿中心城，目前有關公開認購、招商等工作正在緊張籌備中。在東方國際茶都董事長欽看來，沒有一個真正的國際上的茶葉市場，東方國際茶都是填補空白的市場，而且有 CEPA 和龍崗茶的天

17、時和地緣優勢。東方國際都坐落于龍崗中心城，東接東莞惠州，南靠，西北與世界工廠珠三角廣闊腹地相連。東，影響國際有地緣優勢。方國際茶都立足如果面向億國際，依托珠三角，輻射，東方國際茶都搶占的是 200 億內銷大市場，打入國際，將分食 1000蛋糕。2000 年，中國茶業的農業產值首次超過 100 億元，近來又以約 14%的增長速度迅速增長，以此增速估計，到 2005 年中國茶葉行業的農產值將達到 200 億元。東方國際茶都匯聚產區茶業大戶，將以較強的性價比和豐富的產品線成為國內極具茶業消費超過 1000 億元。東方國際茶都欲成就國際茶葉物流中心的雄心開始的一級批發市場。世界。龍崗商業遭遇數百萬平方

18、米重壓誤讀華南城一二期加起來，即使按 3 成銷售的話，銷售面積也遠遠超過去年公布的商業銷售面積 50 萬平方米的總數。更不用說加上新推出的建筑面積不小的東方國際茶都、德眾五金商貿物流園。地產市場上開始出現各種各樣的觀點，是今年龍崗商業在售面積達數百萬平方米，龍崗目前人群和消費力無法支撐這量，據此，這些觀點作出結論：龍崗商業早產，操之過急，市場重壓，今年龍崗商業發展堪憂。數個龍崗商業巨頭突然站在市場公面前。龍崗商業地產果真如此嗎？為此，江湖展開相關。華南城董事長分析認為，這種觀點只看到了表面現象，本質上并沒有真正理崗商業。華南城不僅為內地制造業提供，也為外國公司進入中國提供機會，華南城建成后是全球的制造業物流，是全球視野，而不僅是，更