1、我們用思想圈地大綱： 第一講： 第二講： 第三講： 第四講： 第五講： 第六講： 第七講： 第八講：世界商務(wù)謀劃師結(jié)合會(huì)WBSAWorld Business Strategist Association第一講 房地產(chǎn)根本概念第一課房地產(chǎn)的定義及分類第二課房地產(chǎn)開發(fā)概要第三課房地產(chǎn)行業(yè)名詞解釋第一課房地產(chǎn)的定義及分類【一】區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、泛地產(chǎn)【二】房地產(chǎn)業(yè)概念【三】房地產(chǎn)功能分類類型【一】區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、泛地產(chǎn) 房產(chǎn)是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、效力、文化、教育、辦公用房等。房 產(chǎn) 地產(chǎn)是指土地和地下各種根底設(shè)備的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水

2、排污等地下管線及地面道路等。地 產(chǎn) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，俗稱不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和建筑物及其他土地定著物。房 地 產(chǎn) 泛地產(chǎn)是指將俠義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)交融起來，構(gòu)成各種產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)。泛 地 產(chǎn)【二】房地產(chǎn)業(yè)概念 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建立、租售運(yùn)營(yíng)以及與此嚴(yán)密相關(guān)的中介效力，如裝修、物業(yè)管理等運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)房屋開發(fā)、維修土地運(yùn)用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓房屋一切權(quán)的買賣、租賃房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)市場(chǎng)1房地產(chǎn)業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)地產(chǎn)效力業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理地產(chǎn)中介2房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)絡(luò) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別

3、又有聯(lián)絡(luò)。 建筑業(yè)是物質(zhì)消費(fèi)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有消費(fèi)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和效力等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著非常親密的關(guān)系，由于它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的協(xié)作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建立的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是謀劃者、組織者和承當(dāng)發(fā)包者，建筑業(yè)那么是承包單位按照承包合同的要求完成“三通一平等土地開發(fā)和房屋建立生產(chǎn)義務(wù)。3房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)的區(qū)別 市場(chǎng)類別比較項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng) 一般商品市場(chǎng) 市場(chǎng)形態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特質(zhì)差異很大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場(chǎng)供給和需求決定地方習(xí)慣使

4、用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資價(jià)值預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響【三】房地產(chǎn)功能分類類型1房地產(chǎn)住宅的9種類型 中國(guó)目前的住房政策明確：對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中等收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)低收入者供應(yīng)廉租房，并對(duì)廉租房的房租進(jìn)展暗補(bǔ)或明補(bǔ)，以滿足不同收入水平居民住房的需求。單元式住宅單元式住宅又稱梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶效力的單元組合體，普通為多層、高層住宅

5、所采用。公寓式住宅公寓是外來概念，英文是“Apartment公寓式住宅。公寓住宅普通建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，規(guī)范較高，內(nèi)有假設(shè)干單元運(yùn)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等。單元內(nèi)有一層或二層，如騰躍式住宅。別墅住宅從概念上講，別墅住宅相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅。普通都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或兩、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，住宅水、電、暖供應(yīng)一應(yīng)俱全，室內(nèi)裝修奢華，并富有文化。戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的規(guī)范，普通為高收入者購(gòu)買。商品房商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出賣、出租，并按照市場(chǎng)價(jià)錢進(jìn)展買賣的房層。別墅

6、住宅、騰躍式住宅、復(fù)式住宅等都屬于房地產(chǎn)住宅的商品房類型。經(jīng)濟(jì)適用住房我們把具有保證性質(zhì)的政策性商品住房，稱為經(jīng)濟(jì)適用房。普通經(jīng)濟(jì)適用房，享用稅費(fèi)減免政策，建立規(guī)范控制在中小套型，住房設(shè)計(jì)及其建筑規(guī)范強(qiáng)調(diào)住房的運(yùn)用效果和建筑質(zhì)量。廉租住房廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域履行社會(huì)保證供能，向城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住宅。廉價(jià)住房的一個(gè)重要特征是租住者無(wú)產(chǎn)權(quán)，這也是與經(jīng)濟(jì)適用房的主要區(qū)別。普通住宅普通住宅是為普通居民提供的，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等根本國(guó)情，適用國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展程度，而確立的國(guó)家規(guī)范住宅。它代表一定經(jīng)濟(jì)條件下一個(gè)國(guó)家或地域城市居民實(shí)踐到達(dá)

7、或能夠到達(dá)的居住程度。高級(jí)住宅高級(jí)住宅是為滿足市場(chǎng)高收入階層的特殊需求而建造的高規(guī)范奢華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。高級(jí)住宅地段好、規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)雅，多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)獨(dú)立成為小區(qū)。多為低密度、低容積率、高質(zhì)量、高綠化率的別墅群。這類住宅的戶型和功能空間多樣化，裝修、設(shè)備和設(shè)備高檔化，區(qū)內(nèi)多數(shù)有游泳池、桑拿浴室、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、兒童游樂室等配套設(shè)備。低檔住宅低檔住宅主要指建筑較早、功能有所短缺、構(gòu)造薄弱、設(shè)備不全、設(shè)備陳舊的住房。其住宅構(gòu)造大多為磚木構(gòu)造，住宅成套或不獨(dú)立成套；室內(nèi)面積狹小，居住擁堵；室內(nèi)分間或不分間，老少混居一室；廚房、廁所狹小或廚房廁所幾戶共用；室內(nèi)幾戶沒有供水供電

8、之外的其他設(shè)備，或幾戶共用一自來水源。【三】房地產(chǎn)功能分類類型2商業(yè)產(chǎn)住宅的9種類型商業(yè)地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中受追捧的方式。主要包括以下9種類型：百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪是指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的運(yùn)營(yíng)情況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的工程，另外也有不少大型Shopping mall購(gòu)物中心工程在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建立。市場(chǎng)型商鋪這里的“市場(chǎng)是指各種用于某類商品或綜合商品零售、零售、運(yùn)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位在零售業(yè)中所占的比重較高，在全國(guó)各地都有大量從事

9、某種商品運(yùn)營(yíng)的專業(yè)零售和零售市場(chǎng)。比如，圖書買賣市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面方式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)街的命名多表達(dá)地段特征。與商業(yè)街的開展緊密聯(lián)絡(luò)的是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的運(yùn)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)情況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多收益頗豐，運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，其所在投資商、商鋪運(yùn)營(yíng)者大都面臨虧損。住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼伿侵肝挥谧≌蚱渌ㄖ锏讓拥纳逃娩佄唬軌虬ńㄖ锏叵?2層或其中部分樓層。住宅底層商鋪鑒于住宅小區(qū)會(huì)帶來的穩(wěn)定客源，投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，稱為投資者熱中的商鋪投資對(duì)象，開發(fā)商也可獲得很大的投資收益。社區(qū)

10、型商鋪社區(qū)型商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其銷售對(duì)象主要住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)方式主要是13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但較多以鋪位方式存在。商務(wù)樓、寫字樓商鋪它們是指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值值得關(guān)注。交通設(shè)備商鋪交通設(shè)備商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)備里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。“都市型商鋪“都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及其所在地域本身的商業(yè)價(jià)值，商鋪的客流量大，商鋪銷售商品種類豐富多彩，高檔商品多，單位商

11、品利潤(rùn)率高，特別是黃金地段，寸土寸金，運(yùn)營(yíng)有方可獲得很大收益。例如北京王府井大街、西單商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的“都市型商鋪。“便利型商鋪“便利型“商鋪指用以運(yùn)營(yíng)食品、日常生活用品等為主的，位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里及其周圍文娛城內(nèi)的，能補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)缺乏的小面積商鋪。如寫字樓里面的小商店、小超市、公寓社區(qū)里的小超市、住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型?！救糠康禺a(chǎn)功能分類類型3新型住宅的8種方式生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵照生態(tài)平衡及可繼續(xù)開展的原那么，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原那么，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)要素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有次序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低

12、耗、無(wú)廢、無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)環(huán)境。綠色住宅“綠色住宅不是普通人以為的綠化較好的住宅。實(shí)踐上較高的綠化率只需“綠色住宅內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅的內(nèi)涵是一種全方位的立體環(huán)保工程。它是既順應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，能改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延伸建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。普通都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房，兩、三層小樓花園式住宅建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善，裝修奢華，并富有變化，住宅的

13、水、電、暖、供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化、也都有較高的規(guī)范，普通為高收入者購(gòu)買。分時(shí)度假住宅分時(shí)度假住宅正確的說法應(yīng)是分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宅和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資方式和度假住宿設(shè)備，來源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)。最初只是幾個(gè)親朋好友共同購(gòu)買一棟別墅，供大家不同時(shí)間分別運(yùn)用。后來這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在20世紀(jì)70年代引入美國(guó)后得到迅速開展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時(shí)度假過渡的中間產(chǎn)品。這是把酒店客房分割出賣，業(yè)主可以擁有酒店客房部產(chǎn)權(quán)，除每年的旅游度假居住外，其他時(shí)間可以委托酒店物業(yè)管

14、理公司進(jìn)展管理，投資者并可享用每年的運(yùn)營(yíng)收益分紅。智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡技術(shù)，經(jīng)過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息效力與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的效力與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值效力與管理，提供平安溫馨的家居環(huán)境。高科技型住宅這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動(dòng)調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動(dòng)遙控、計(jì)算機(jī)一致集中控制水、電、氣費(fèi)用等，以及利用高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等功能。安康住宅所謂“安康住宅，指使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上處于良好形狀的住宅。詳細(xì)來說，應(yīng)具有以下8條規(guī)范： 規(guī)范一：防污防毒規(guī)范；

15、 規(guī)范二：通風(fēng)換氣規(guī)范； 規(guī)范三：室溫規(guī)范； 規(guī)范四：溫度規(guī)范； 規(guī)范五：噪聲規(guī)范； 規(guī)范六：日照規(guī)范； 規(guī)范七：平安規(guī)范； 規(guī)范八：溫馨規(guī)范。第二課房地產(chǎn)開發(fā)概要【一】房地產(chǎn)開發(fā)的含義【二】房地產(chǎn)開發(fā)范圍【三】房地產(chǎn)開發(fā)流程環(huán)節(jié)【四】房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)【一】房地產(chǎn)開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)展土地和房屋的建立開發(fā)。 從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)展改造加工，在地上進(jìn)展房屋設(shè)備的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)展的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程。 狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)展的改造土地和建造房屋設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)過程。根據(jù)劃分規(guī)范的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多

16、種方式。1房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容分類綜合開發(fā)綜合開發(fā)是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建立、開工驗(yàn)收，直到建成商品房進(jìn)展銷售、交付運(yùn)用的整個(gè)過程。這是開發(fā)公司科學(xué)的組織開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理和效力的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。土地開發(fā)土地開發(fā)是指辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安頓，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平的全過程。房屋開發(fā)房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的根底上，獲得土地運(yùn)用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建立、開工驗(yàn)收、出賣、租賃等運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的全過程。2房地產(chǎn)開發(fā)承當(dāng)方式差別分類單獨(dú)開發(fā) 開發(fā)公司本人擔(dān)任從本工程工程的可行性研討、征地拆遷直到房屋建成運(yùn)營(yíng)的全過程。委托開發(fā) 接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已

17、劃定的征地紅線，進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安頓、組織施工，直到建成后交付給委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。分包開發(fā) 接受某項(xiàng)開發(fā)后，根據(jù)公司本身的才干和工程工程的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。3房地產(chǎn)開發(fā)用途分類工業(yè)物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)住宅物業(yè)開發(fā)廠房倉(cāng)庫(kù)其它旅游景點(diǎn)購(gòu)物中心商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)社區(qū)商鋪交通設(shè)備商鋪別墅普通住宅4房地產(chǎn)開發(fā)等級(jí)分類 房地產(chǎn)按照開發(fā)等級(jí)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)。 一級(jí)開發(fā)指對(duì)國(guó)有土地毛地或鄉(xiāng)村詳細(xì)土地生地進(jìn)展一致征地、拆遷、安頓、補(bǔ)償，并進(jìn)展適當(dāng)配套設(shè)備建立，使其到達(dá)建立條件，再進(jìn)展有償出租或轉(zhuǎn)讓的過程。 二級(jí)開發(fā)指先將“生地

18、不具備運(yùn)用條件開發(fā)成“熟地具有運(yùn)用設(shè)備條件，然后再進(jìn)展拍賣或出租，由買地者去建造房屋?！径糠康禺a(chǎn)開發(fā)范圍房地產(chǎn)開發(fā)范圍修路規(guī)劃設(shè)計(jì)征地拆遷安頓房屋建立供水通電信供電綠化【三】房地產(chǎn)開發(fā)流程環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)的八個(gè)階段工程建議書階段項(xiàng)設(shè)計(jì)階段施工階段租售階段可行性階段開工預(yù)備階段開工驗(yàn)收階段運(yùn)用階段【四】房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)一：市場(chǎng)價(jià)錢有由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢動(dòng)搖而給投資者帶來?yè)p失的能夠。風(fēng)險(xiǎn)二：購(gòu)買力有因物價(jià)上漲過快而呵斥投資收益程度下降的能夠。風(fēng)險(xiǎn)三：拖欠有由于房地產(chǎn)購(gòu)買者財(cái)務(wù)情況的惡化而使房地產(chǎn)投資者及其收益無(wú)法全部收回的能夠。風(fēng)險(xiǎn)四：不可抗力有由于自然災(zāi)禍和不測(cè)事故的發(fā)生而給投資者呵斥損失的能夠。第三課房地產(chǎn)行業(yè)名詞解釋【一】城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)【二】居住區(qū)用地【三】居住密度【一】城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)3個(gè)根本概念城市居住區(qū)泛指不同人口規(guī)模的居住生活聚居地，特指被城市干道或自然分界限所圍合，并與居住人口規(guī)模3萬(wàn)5萬(wàn)人口相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足