1、商規(guī)劃書202X-XX-XX商業(yè)招商規(guī)劃書丨計劃書丨計劃報告丨投資規(guī)劃COMPANYLOGO招010203040506項目概況招商準備租賃策略品牌策略收益測算工作安排目錄CONTENTSPART ONECOMPANYLOGO項目概況01項目位于北京大興區(qū)黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大興黃村南北主干道興華大街，東至興豐大街。距地鐵四號線棗園站僅354米，距京開高速500米，是黃村地區(qū)的交通樞紐地帶。項目地標承租單位吉星德億商業(yè)中心建筑面積停車位主營11890地上370個，地下370個一層沿街為餐飲，二層及主入口部分區(qū)域為大中電器三、四層為服裝、運動工廠店、電玩城以及兒童娛樂等。樓層地上四層

2、0102制定商管公司成立預算，上報OA流程進行審批商管公司組織架構、薪酬標準的確定 商管公司注冊申請 商管公司企業(yè)名稱核準 商管公司注冊資金申請及撥款 商管公司完成注冊后備案 辦理物業(yè)管理資質證件 組織籌備商業(yè)管理有限公司 項目總經理入職各部門經理入職各部門員工入職商業(yè)管理有限公司人員到崗 03商業(yè)管理有限公司各部門員工開業(yè)前培訓 團隊組建及計劃PART TWOCOMPANYLOGO招商準備025436712招商折頁（海報）202X年12月底到位面積測算表及圖紙 202X年11月底到位招商培訓 202X年12月底到位招商說辭 202X年11月底到位租賃意向書、租賃合同 202X年11月中旬到位

3、物業(yè)及客戶管理手冊 202X年11月中旬到位招商中心 202X年12月底投付使用 物料準備 團隊組建及計劃組織籌備商業(yè)管理有限公司 制定商管公司成立預算，上報OA流程進行審批商管公司組織架構、薪酬標準的確定 商管公司注冊申請 商管公司企業(yè)名稱核準 商管公司注冊資金申請及撥款 商管公司完成注冊后備案 辦理物業(yè)管理資質證件 商業(yè)管理有限公司人員到崗 項目總經理入職各部門經理入職各部門員工入職商業(yè)管理有限公司各部門員工開業(yè)前培訓轉入運營招商工作流程圖招商籌備招商實施協(xié)議&簽約團隊組建商業(yè)方案策劃招商物料準備商戶搜集商務洽談綜合評審初步審核意向書審核&簽訂合同審核&簽訂意向溝 通 工作流程PART T

4、HREECOMPANYLOGO租賃策略03 租金策略 租金構成純租金和租金或營業(yè)額抽成 兩者取其高兩種租金收取方式；租金形式純租金（ 80% ），租金、抽成兩者取高（20%）；報價策略130%-150% 保守租金價格；租金遞增策略較優(yōu)惠的租金吸引商家，通過租金遞增調整達到租金目標免租策略；維持整體的租金報價體系，對于特殊商戶通過免租期調整進行實際租金的調控 。 租期策略租期策略 大型餐飲店：5-10年電玩、培訓：5-8年 快餐及特色餐飲店：3-8年兒童、服裝服飾：2-5年其它：1-3年續(xù)約策略對知名品牌，提供靈活的續(xù)約政策，保證遠期租金目標實現(xiàn)。對高成長性品牌，提供優(yōu)先續(xù)約策略，保證品質、租金

5、的高速增長。免租期大型餐飲店：2個月電玩、培訓：1個月快餐及特色餐飲店： 1個月兒童、服裝服飾： 3個月其它：1-2個月裝修期大型餐飲店：4-6個月電玩、培訓：4個月快餐及特色餐飲： 2-4個月兒童、服裝服飾： 2-3個月其它：1-2個月 談判策略020406010305對具備影響力品牌進行預先接觸和訪談，測試定位安排與客戶會面，激發(fā)客戶對項目的興趣安排客戶對項目的實地考察結合招商推廣活動，不斷改變客戶對項目認知處理客戶的提問資訊，與客戶進行商務洽談、租賃條款談判確定合作，收取押金并簽署意向書及租賃合同。 租賃方案由于項目物業(yè)原因，超市業(yè)態(tài)不予考慮，故業(yè)態(tài)定位為電器行業(yè)、大型折扣店或整合商業(yè)的

6、企業(yè)。項目可出租建筑面積為11890平米，由一家商戶整體承租后再進行項目的規(guī)劃以及調整，整體租賃我司只負責收取相應的租金，項目運營過程中所產生的水、電、氣、人員成本、維修等費用，由承租方自行承擔。1 租賃方案分租-根據目前商戶實際情況的商業(yè)定位2根據目前項目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運營。F1F2F3F4品牌餐飲、個性護理店、咖啡烘焙、化妝品、金融特色餐飲、休閑服飾、皮具鞋品、家居禮品運動服飾、休閑服飾、手機數碼、教育機構電玩城、兒童集合店、兒童服飾、兒童玩具、文具用品F1F2F3F4A方案 租賃方案占比分析35%備注：圖表類型、字號、顏色及相關數據可根據

7、需求進行更改。更改方式（選中圖表，右鍵，編輯數據，數據名稱、類別都可以根據需求進行相應的更改）65%備注：圖表類型、字號、顏色及相關數據可根據需求進行更改。更改方式（選中圖表，右鍵，編輯數據，數據名稱、類別都可以根據需求進行相應的更改） 租賃方案298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格pizza24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F 租賃方案品牌餐飲、個性護理店、咖啡烘焙、化妝品、金

8、融特色餐飲、休閑服飾、家居禮品特色餐飲、精品女裝翻斗樂/淘氣堡電玩城、兒童集合店、兒童服飾、兒童玩具、文具用品分租-根據目前商戶實際情況的商業(yè)定位2根據目前項目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運營。F1F2F3F4F1F2F3F4B方案 租賃方案備注：圖表類型、字號、顏色及相關數據可根據需求進行更改。更改方式（選中圖表，右鍵，編輯數據，數據名稱、類別都可以根據需求進行相應的更改） 租賃方案298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格pizz

9、a24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F 租賃方案分租整體商業(yè)全部調整后的商業(yè)定位3目前租賃商戶全部進行清場處理后，我司自行組建團隊對該項目重新定位、招商、運營。1F2F3F4F金融個性護理店蛋糕烘焙店鐘表眼鏡特色餐飲主題餐廳電玩娛樂水吧兒童服飾攝影美容美發(fā)教育培訓飾品休閑服飾手機數碼特色餐飲557085406080標題文本標題文本標題文本標題文本 租賃方案52m2手表化妝品688.5m2Pizza牛排館538.5m2西式快餐112m2蛋糕烘焙252m2個人護理店244m2興宏小額貸款22m2飾品52m2手表

10、化妝品9m2飾品51m2眼鏡71m2手表化妝品1F 租賃方案1劣勢2優(yōu)勢分租方案租賃年限較長，持續(xù)增長較為緩慢，且商業(yè)整體定位不能把控。由于項目進深較窄、層高較低故商戶業(yè)態(tài)選擇上限制較多，所以符合商家較少,招商洽談時間相對較長。收益相對穩(wěn)定，且不需我司投入改造及運營費用。需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。1劣勢2優(yōu)勢分租方案需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出以及設施設備的維護費用 。接收部分商家會造成商業(yè)整體定位布局的局限，調整周期較長，不利于公司整體商業(yè)形象的提升。雙方協(xié)商達成一致的可能性較大，故清退時間會相應縮短。保留部分商家可減

11、少招商商戶洽談量。我司可利用該項目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今后商業(yè)發(fā)展奠定基礎。1劣勢2優(yōu)勢分租方案需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出、公共區(qū)域能源費以及設施設備的維護費用 。需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。經營收益調整空間大且靈活，可隨市場的趨勢進行調整，持續(xù)遞增較快，日后收益較高；商業(yè)整體定位利于把控，招商品質可隨市場變化而適時調整，有利于提升公司整體形象；PART FOURCOMPANYLOGO品牌策略04對項目具有標桿意義的品牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面積的租戶 優(yōu)先考慮因素 進度安排 大型主力店、特色店

12、各業(yè)態(tài)領銜品牌 一般品牌業(yè)態(tài) 代表品牌示例 個人護理用品 萬寧、屈臣氏 彩妝/護膚 美寶蓮、ZA、歐萊雅、OLAY、佰草集家居/家飾/禮品/玩具(小型店） LOCK LOCK、譚木匠、特百惠、老銀匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、煙斗屋數碼/眼鏡/手表COODOO、宏圖三胞、亮視點、寶島、CASIO、時間廊、SWACTH休閑服飾 HOT WIND、VERO MODA 、ONLY、JACK JONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李寧、彪馬、匡威兒童服飾麗家寶貝、巴布豆、小鬼當家、博士蛙、派克蘭帝皮具鞋品TATA、KISS CAT、 BELLE、 千百度烘培店好利

13、來、味多美特色餐飲 KFC、MC DONALDS、MR.PIZZA、必勝客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店/飲品么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快樂檸檬美容美發(fā)審美造型、木本造型、協(xié)和美容院教育培訓紅黃藍、天才寶貝、一多寶貝、京翰1對1、學大教育階段推廣任務招商階段時間安排第一階段招商籌備招商準備工作202X年10月202X年12月第二階段公開招商公開對外招商202X年12月2013年04月第三階段招商末期完成項目80招商2013年04月2013年06月 根據項目實際工程進度情況，及不同招商階段的時間安排，將項目招商分為以下階段：第一階段：招商籌備（ 202X年10月20

14、2X年12月）推廣目的：前期市場籌備入市通過前期招商籌備，在業(yè)內開始接觸掌握一定的資源。市場策略：業(yè)內關注將項目前期招商工作順利開展，籌備各種宣傳資料，并在市場業(yè)內形成一定的聲音，吸引市場關注度。推廣執(zhí)行接洽確定廣告公司：著手準備未來的廣告平面展示、推廣宣傳物料等；招商現(xiàn)場：進行現(xiàn)場周邊包裝，完善導視系統(tǒng)；招商折頁：強調項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈、主力商戶重新招商、品牌升級等，充分展示項目的優(yōu)勢和亮點。第二階段：公開招商（2013年01月2013年03月）推廣目的：增強商戶對項目的信心！通過對項目商業(yè)優(yōu)勢的告知性宣傳，全面展示項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢，主力商

15、戶重新招商、品牌升級等信息，引起商戶興趣，并增強進駐項目的信心。市場策略：項目優(yōu)勢展示，針對性宣傳通過媒介組合，選擇受眾集中的媒介渠道，有針對性的宣傳。推廣執(zhí)行活動：項目公開對外招商推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；紙媒、短信：定期對項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢進行分析，發(fā)布招商信息；維持每2周1篇軟文、短信發(fā)放；針對性選擇商業(yè)雜志進行項目招商信息宣傳，包括項目優(yōu)勢及主力商戶重新招商、品牌升級等信息；道旗：臨近主要路道旗宣傳，項目分主題、招商信息宣傳；項目現(xiàn)場：對現(xiàn)場包裝重新更換畫面，宣傳商業(yè)主題（時尚生活、娛樂天地、大眾配套等），配合形象示意圖，賦予項目生動

16、的消費場景；對簽約主力商戶、一般商戶信息進行宣傳；廣告主題：首邑上城，火爆招商中 看得到的消費 享得到的商機PART FIVECOMPANYLOGO收益測算05單位：萬元推廣類型 內容 形式 招商籌備期 正式招商期 招商末期 開業(yè)慶典答謝會預計費用 時間2012.09-2012.12 2013.01-2013.03 2013.04-2013.05 2013年6月單項 小計 招商道具 招商折頁 5521224海報、展板 2215手提袋及其他 3317現(xiàn)場包裝 條幅 2138內場包裝 2215媒體 商業(yè)短信 廣告/軟文 10102020活動 常規(guī)活動 客戶活動 527137主題活動 推介/開業(yè)會

17、605560130戶外媒體 道旗 臨近主要路段 15 1515廣告公司 支付平面設計費 6221010不可預計費用 22266總計 8053276022022001按照正常估計，整租15年總租金收益大約為 1.15億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為 1.53億元。資產升值另計第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合計正常6944204 6944204 6944204 7291414 7291414 7291414 7655985 7655985 7655985 8038784 8038784 8038784 844072

18、3 8440723 8440723 115113329 樂觀8680255 8680255 8680255 9374675 9374675 9374675 10124649 10124649 10124649 10934621 10934621 10934621 11809391 11809391 11809391 152770773 租金單價 （平米/天）面積標準年租金 （元）正常1.60 11890.766944203.84樂觀2.00 8680254.80第一年年租金正常樂觀5%8%租金每三年遞增建議 單位：元整體租賃延時符02分租每兩年遞增建議第1年80%第2年85%第3-5年95%第

19、6年100%出租率正常6%樂觀8%第1年面積日租金基價365天出租率80%第2年面積日租金基價365天出租率85%第3-5年面積日租金基價365天出租率95%第6年面積日租金基價365天出租率100%租金計算方式租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合計正常8912210 10026236 11808678 11808678 12517199 12517199 13268231 13268231 14064325 14064325 14908184 14908184 15802675 15802675 16750836 2004

20、27864 樂觀10234629 11513958 13816749 13816749 14922089 14922089 16115857 16115857 17405125 17405125 18797535 18797535 20301338 20301338 21925445 246391418 按照正常估計，整租15年總租金收益大約為 1.98億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為 2.44億元。資產升值另計延時符單位：元項目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合計人員成本表120 130 140 151 163

21、 176 190 206 222 240 259 280 302 326 352 3258 外包保潔人員費用24 25 26 28 29 31 32 34 35 37 39 41 43 45 48 518 物業(yè)費用29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 428 水電、供熱費用170 170 170 170 170 180 180 180 180 180 190 190 190 190 190 2700 宣傳推廣100 100 100 80 80 70 70 60 60 50 50 50 50 50 50 1020 維保費用（電梯、空調）7 7

22、7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 98 改造費用60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 0 0 0 0 0 600 合計509 520 531 524 537 552 568 574 593 602 573 596 620 647 675 8621 單位：萬元支出項目包括：前期投入的改造費用（分攤到10年）、宣傳推廣費用（逐年遞減）、人員成本以及設施設備維保費用等-該費用未包含各項稅費及附加。招商階段第一階段第二階段第三階段日期 （時間節(jié)點）11月21日12月30日1月1日2月8日 3月1日4月30日招商意向40%（簽約20%）60%（簽約40%）80%（

23、簽約80%）招商的時間受到多重因素的影響，招商進度計劃建立于以下的時間進度結點之上：招商開始及各項前期推廣工作符合進度規(guī)劃；我司具備相關的簽訂意向書和合同的條件；首邑上城商業(yè)商戶清退符合進度規(guī)劃； 項目工程改造符合進度規(guī)劃；工作安排-招商時間PART SIXCOMPANYLOGO工作安排06階段事件標準開始時間完成時間準備階段項目啟動會以啟動會召開時間為準202X年9月27日202X年9月27日原有商戶清退方案完成并通過集團內部評審（清點交接流程、商戶改簽辦法、注冊清退辦法、清退計劃）成果完成，提交集團評審通過，以通過集團評審會議記錄日期為準202X年9月1日202X年9月29日招商方案和計劃

24、內部評審通過成果完成，提交集團評審通過，以通過集團評審會議記錄日期為準202X年9月10日202X年10月10日吉星德億商戶清退完成以吉星德億所有商戶全部撤場時間為準202X年9月30日202X年12月30日改造階段改造精裝方案完成并通過集團內部評審成果完成，提交集團評審通過，以通過集團評審會議記錄日期為準202X年9月27日202X年10月20日改造精裝施工圖完成并裝修材料確認，下發(fā)項目以進場施工為準202X年10月20日202X年11月10日精裝單位合同簽訂確定精裝施工單位，以合同簽訂日期為準202X年11月20日202X年11月30日精裝修開工施工單位進場開始施工為準202X年11月30日2013年11月30日達到商家入駐裝修條件外立面、機電、水電工程完工，并通過集團及監(jiān)理公司驗收，已驗收通過日期為準2013年3月20日2013年3月30日工程完成消防驗收工程完工，