1、 房地產信托監管政策匯總 信托業務二部 二O一一年六月目錄Part 概述篇 1. 研究意義 2. 什么是房地產信托？ 3. 什么是房地產信托監管政策？Part 房地產信托監管政策之法條篇Part 房地產信托監管政策之業務篇 1. 融資類房地產信托業務之監管政策 2. 投資類房地產信托業務之監管政策Part 房地產信托監管政策之最新動態 Part 1 概述篇一、研究意義：房地產信托的戰略互動我國房地產業快速發展的需求帶動了房地產信托的異軍突起；作為國民經濟的支柱產業，房地產業的發展必然受到政府宏觀調控和國民經濟周期波動的影響，使房地產信托也帶上了鮮明的制度博弈色彩；如何通過有效的戰略互動在合理的

2、博弈空間內實現房地產信托的規范發展，在為房地產業提供有效融資渠道的同時為投資者開拓多元化投資渠道，制度博弈下的房地產信托的命運值得關注。二、房地產信托的定義及其分類廣義上講，與房地產相關的信托行為都可以被稱為房地產信托，房地產信托存在資金信托和財產信托兩種。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資、或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券、或進行相關的房地產投資活動。房地產信托可以使房地產金融投資和房地產金融工具創新結合起來，實現房地產信托投資的大眾化

3、、多元化和融資社會化。房地產信托融資類房地產信托投資類房地產信托夾層類房地產信托三、房地產信托監管政策 本課題所涉房地產信托監管政策，主要是指2007年以來國家出臺的與房地產信托緊密相關的法律法規、通知指引等規范性法律文件、以及監管層的窗口指導等監管措施，還包括我公司所制定的房地產信托業務指引。. 法律法規部門規章 通知指引3個10個 12個主要選取2007年以來的房地產信托相關法規及政策加以匯總。信托公司凈資本管理辦法關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知關于支持信托公司創新發展

4、有關問題的通知關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知 關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知Part 房地產信托監管政策 之法條篇通知指引篇1.關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知2.關于支持信托公司創新發展有關問題的通知 3. 關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知4.關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知 5.關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知6.關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知7.關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知 （【2005】212號文）【已失效】- 1性質：規

5、范性文件發布單位：銀監會辦公廳時間：2005本法規已被中國銀監會關于制定、修改、廢止、不適用部分規章和規范性文件的公告（2007年7月3日）廢止 212號文是監管部門正式對房地產信托融資進行規范的開端，首次提出了房地產信托融資的三要件：“四證”、“二級資質”、“項目資本金”。文件規定，信托公司對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項目不得發放貸款；申請貸款的房地產開發企業資質不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質；開發項目資本金比例不低于35%。不過，212號文目前已失效。 關于進一步加強房地產信貸管理的通知 （【2006】

6、54號文）0性質：規范性文件發布單位：銀監會時間：2006.8.16 各銀行業金融機構要扎實做好房地產貸款“三查”，全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。第四條 嚴格執行有關信貸管理規定，規范開發貸款行為第五條 加強盡職調查，注重防范土地儲備貸款風險 各銀行業金融機構要認真評估和審慎發放土地儲備貸款。貸款前，要

7、加強對儲備土地的性質、權屬關系、契約限制、開發規劃等方面的盡職調查，嚴格貸款發放條件。要科學、動態地測算和監控土地收儲費用，開設專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉讓，確保土地出讓收入優先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風險。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。第八條 進一步規范信托投資公司房地產貸款業務 信托投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知(銀監辦發2005212號)有關規定；用集合信托資金發放

8、房地產貸款，要嚴格執行信息披露制度。銀行業監管部門要根據本通知精神加強對信托投資公司房地產貸款業務的監督管理。關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知 （【2008】265號文）1性質：規范性文件發布單位：銀監會辦公廳時間：2008.10.28內容嚴禁向“四證不全”的房地產項目發放貸款嚴禁間接向“四證不全”的房地產項目發放貸款開發項目資本金比例 不低于35%（經濟適用房除外） 禁止向房地產開發企業發放或變相發放流動資金貸款 禁止向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款 審慎發放土地儲備貸款 （已廢止） 高度重視風險控制 應充分認識土地儲備貸款風險，審慎發放此類貸款。對政府土地儲

9、備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，所購土地應具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購土地評估值的70%，貸款期限最長不得超過2年。 【已廢止】本規定：開發項目資本金比例不低于35%（經濟適用房除外） 【已廢止】國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知 【國務院，2009.5.25】 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%； 其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。風險控制措施 建立健全房地產貸款審批標準、操作流程和風險管理政策，并加大執行力度； 進行盡職調查，深入了解房地產企業的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發前景等情況

10、，確保房地產業務的合法性、合規性和可行性； 嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；密切監控貸款及投資情況，加強項目管理。政策評價：銀監會265號文 收緊信托公司“過橋融資”閘門 背景：在信貸緊縮的背景下，中小地產開發商從銀行融資無門而求助于信托公司，由于這些地產商一般都沒有拿全“四證”，他們通過信托計劃“過橋融資”以實現資金的周轉，這就給房地產信托業務帶來巨大的風險。 這反映出房地產信貸緊張局面尚未有效緩解，而房地產銷售的持續低迷已嚴重影響到中小房地產企業的資金鏈。顯然，此次銀監會針對信托公司開展房地產等敏感性業務進行嚴格規范，反映出管理層對近期房地產信托集資規模超常規增長的擔憂。

11、關于支持信托公司創新發展有關問題的通知（【2009】25號）2性質：規范性文件發布單位：銀監會時間：2009.2.25“25號文” 政策背景在金融危機背景下出臺的25號文，適當調整了對信托公司房地產信托業務從嚴限制的政策。第九條 信托公司管理集合資金信托計劃時，向他人提供貸款不得 超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%；第十條 信托公司對房地產開發項目發放貸款，應遵守的規定： （1）對房地產開發企業開發資質的認定可以以房地產開發企業的 控股股東資質為準。 （2）嚴禁信托公司以商品房預售回購的方式變相發放房地產貸款 （3）根據該規定，即使對于四證、二級資質、項目資本金三個方 面均符合要求的房地

12、產項目，信托公司也不得采取商品房 預售回購的方式提供融資。主要內容防風險和保增長并重，加大對信托公司的支持力度 2009年是進入新世紀后中國經濟發展最為困難的一年。為應對國際金融危機的沖擊和國內經濟下行的風險，2009年1月10日，中國銀監會在認真梳理各項信貸政策、法規、辦法和指引的基礎上，根據經濟形勢發展需要，發布了關于當前調整部分信貸監管政策促進經濟穩健發展的通知（銀監發20093號） ； 從2008年歲末到2009年年初，中國銀監會頻頻發出鼓勵信托業務創新發展的信息。令人欣喜的是，信托監管政策的新動向不斷向市場表明，信托業務創新發展的針對性和現實性日趨增強，傳導給信托公司的行動力和執行力

13、越來越足。 25號文以專門文件的形式，通過細化相關政策規定，在堅持風險可控原則基礎上，支持并指引信托公司業務創新發展。關于房地產開發項目貸款X該通知規定，信托公司對房地產開發項目發放貸款，應遵守以下規定：（1）不得向未取得“四證”的房地產開發項目發放貸款，但信托公司最近一年監管評級為2C級（含）以上、經營穩健、風險管理水平良好的可向已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（“三證”）的房地產開發項目發放貸款；（2）申請貸款的房地產開發企業或其控股股東資質應不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質，但發放貸款的信托公司最近一年監管評級為2C級（含）以上、經營穩健、風

14、險管理水平良好的除外；（3）申請貸款的房地產開發項目資本金比例應不低于35%（經濟適用房除外）。信托公司以投資附加回購承諾方式對房地產開發項目的間接融資適用前款規定。信托公司向只取得“三證”的房地產開發項目發放信托貸款的，應在相應的信托合同中以顯著方式向委托人或受益人進行相關風險提示，并在后續管理報告中進行充分披露。嚴禁信托公司以商品房預售回購的方式變相發放房地產貸款。 【已作廢】關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知 （【2009】84號文）3性質：規范性文件發布單位：銀監會時間：2009.9.1嚴格執行國家固定資產投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實性的

15、審查認定。不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。應加強對項目融資業務的合規性管理和風險管理，審慎開展該類業務，確保公司健康。 對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權的情形除外）、銀行貸款等債務性資金和除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。 債務性集合信托計劃資金包括以股權投資附加回購承諾（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。 信托公司按照信托公司私人股權投資信托業務操作指引開展私人股權投資信托業務時，約定股權投資附加回購選擇權的情形不適用前款規定。

16、自2009年5月25日起，房地產項目的資本金已由35%調整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。 關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知（【2010】2號）4性質：規范性文件發布單位：銀監會時間：2010.2.102010年2月10日 關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知政策目的規范信托公司開展結構化信托業務，保護信托當事人的合法權益，鼓勵信托公司依法進行業務創新和培養自主管理能力，確保結構化信托業務健康、有序發展。 政策點評該文件規定信托公司開展結構化信托業務時，不得以商業銀行個人理

17、財資金投資劣后受益權。 關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知（【2010】54號文）5性質：規范性文件發布單位：銀監會時間：2010.2.11關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知【2010】54號文除明確停止執行25號文中對監管評級2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司發放房地產開發項目貸款的例外規定外，增加了關于結構化房地產集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。 嚴格的監管政策實質重于形式的監管原則 杜絕信托公司以各種方式規避監管的行為。該原則給予了監管部門極大的自由裁量權，對信托公司的方案設計和風險控制能力也提出了更高的要求。 投資

18、者進一步明確了投資者的準入標準；按照風險等級不同確定不同檔次的投資者準入門檻。結構化規范優先和劣后收益權的最高比例標準：以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣后收益權比比例不得高于3:1。資金投向不得用于發放土地儲備貸款政策點評： 54號文進一步規定商業銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合信托公司集合資金信托計劃管理辦法中有關合格投資者的規定。至此，理財資金投資于集合信托計劃、權益類金融產品（包括單一和集合）、房地產信托產品（包括單一和集合），理財客戶均應符合信托公司集合資金信托計劃管理辦法中有關合格投資者的規定。土地儲備貸款定義：是指向借款人發放的用于 土地收

19、購及土地前期開發、 整理的貸款。關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知 【2010】72號文6性質：部門規章發布單位：銀監會時間：2010.8.10 銀信理財合作業務 是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶（包括私人銀行客戶）和機構客戶。 商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。 商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。政策精神 調整流動性，減少灰色信貸，并非全面叫停“商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非

20、上市公司股權。” “72號文”第五條 意味著銀信理財類資金不能用于交易對手為非上市公司的投資類房地產信托。關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知（【2010】343號文）7性質：部門規章發布單位：銀監會時間：2010.11.12 政策背景： 主要在于強調控制房地產信托業務的風險控制，警示房地產市場調整風險，避免金融行業系統性風險。 不少信托公司為大力發展房地產業務都存在通過各種方式試圖突破“四二三五”的監管標準的情況，在這方面充分體現了信托的靈活性，但按實質重于形式的原則，都不一定能保證符合合規與風險控制的要求。 政策概要第一還款來源評價；擔保措施評價；項目到期償付能力評價；風險處置預案逐筆

21、進行核查，實質重于形式的原則予以甄別，書面報告銀監會加強對資金運用的監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險信托公司合規性風險自查各銀監局合規性監管和風險監控銀監局督促信托公司審慎選擇交易對手政策分析： 房地產企業的各融資渠道都已經受到較嚴密的調控，目前給房企大量輸血的信托業也不可能避免。343號文的發行，說明銀監會下決心要堵住為房地產企業提供大量融資的信托渠道。不僅是為了配合國家對房地產業的調控，更說明房地產信托的風險日益增大，市場上的房地產信托產品良莠不齊，已經引起了監管層的關注。但并不能因此說房地產信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的

22、設計產品結構，做好風控措施，高收益的房地產信托仍將會是投資者的寵兒。信托公司凈資本管理辦法 （2010.8.24）關于印發信托公司凈資本計算標準有關事項的通知【2011】11號8性質：部門規章發布單位：銀監會時間：2010.8.24 2011.1.27 信托公司凈資本管理辦法（以下簡稱辦法）正式稿2010年8月24日正式出臺，辦法共分為六章三十條，分別從凈資本計算、風險資本計算、風險控制指標、監督檢查等方面對信托公司的凈資本監管做了精確的計量和要求。辦法為不同業務類型設定了不同的風險系數，要求信托公司管理的信托資產規模與本身凈資本掛鉤。目的是約束信托公司過度擴張，審慎經營，精耕細作，提升業務水

23、平，夯實風控體系。信托業務風險資本扣減比例如下： 項目風險系數（一）單一類信托業務 股權和其他投資類信托業務0.8% 房地產類融資業務1% 其他融資類業務0.8% 事務類信托業務0.3%（二）集合類信托業務投資類信托業務1.5%房地產類融資業務3%事務類信托業務0.5%措施一:增加資本金，提高風險抵補能力凈資本管理辦法為信托公司實現業務轉型提供契機措施二：主動轉向專業化的資產管理公司，實現差異化戰略改變人力資源配置方式增加營銷能力建設加強研發能力Part 房地產信托監管政策 之業務篇1.原則；2.融資類房地產信托業務；3.投資類房地產信托業務。防范風險原則實質重于形式原則房地產信托監管原則原則

24、（一）：防范風險原則防范風險是房地產信托監管政策的宗旨，也是重要原則之一。在各監管政策中均有體現： “ 為有效防范和化解信托公司房地產等敏感類業務風險，防止信托公司出現流動性問題，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力 ” 【2008】265號文 保增長和防風險并存 【2009】25號文 “為有效落實國家房地產調控政策，進一步規范房地產信托業務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力” 【2010】343號文原則（二）：實質重于形式原則 所謂“實質重于形式”就是指信托公司無論是以入股形式還是購買債權的形式為開發商發放的信托計劃，如果其設置了回購條款都將被認定為信托貸款，而按照貸款類信托的要求計

25、算相應的風險資本。 銀監會厘定房地產信托變相融資標準 。融資類房地產信托業務 融資類房地產業務：信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購等債權方式運用于房地產項目，獲取債權收益的信托業務1. 信托資金運用方式貸款、投資附加回購等債權方式2. 信托資金退出方式到期償還貸款本息、回購義務人履行義務3. 受益人預期收益率明確，一般為固定型4. 信托期限1-3年5. 擔保方式土地使用權、在建工程、現房資產抵押或金融企業、上市公司股權質押6. 項目管理一般不參與一、交易對手：二級資質房地產開發企業或其控股股東資質不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。控股股東：是指其出資額占有限責任公司資本總

26、額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權已足以對股東會、股東大會的決議產生重大影響的股東。房地產開發二級資質： 1.注冊資本不低于2000萬元，凈資產不低于2000萬元；2.有固定的經營場所；3.從事房地產開發經營3年以上，取得三級資質1年以上；4.近3年累計竣工房屋15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；5.連續3年建筑工程質量合格率達100；6.上一年房屋施工面積10萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；7.有職稱的建筑、結構、財務、房地

27、產及有關經濟類的專職專業技術、經濟管理人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的專職技術、經濟管理人員不少于10人，持有會計資格的專職會計人員不少于3人，專職統計人員不少于1人；8.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；9.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；10.未發生過重大工程質量事故；11.企業名稱須符合國家工商管理總局頒發的企業名稱登記管理實施辦法的規定，名稱中的行業用語須為“房地產開發經營”或“房地產開發”、“房地產”；12.原有國有和集體企業進行了股份制和民營化改革。 “各銀監局要督促信托公司在開展房地產信托業務時審慎

28、選擇交易對手，合理把握規模擴張，加強信托資金運用監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。” 【2010】343號文Eg. 我公司對于“亞新系”房地產項目的關注。二、開發項目“四證齊全”國有土地使用證 (即土地證，國土局頒發) 建設用地規劃許可證（規劃局頒發）建設工程規劃許可證（規劃局頒發）建筑工程施工許可證（建設局頒發）三、項目資本金比例：不低于20%或30% 房地產開發項目資本金：是指在房地產開發項目總投資中，由投資者認繳的出資額，是投入開發項目的非債務性資金。開發項目資本金包含開發企業已獲得并未作抵押的土地使用權和用于開發建設的貨幣資金。 固定資

29、產項目資本金比例：固定資產投資項目資本金比例，指固定資產投資項目資本金占總投資的比例，國家規定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，該指標根據不同行業和項目經濟效益等因素確定。 前款所稱項目總投資是指經批準的初步設計所確定的概算額（應包含土地投入費用、拆遷安置費用、建安費用以及各種相關費用等）。2009年5月27日 國務院調整固定資產投資項目資本金比例 房地產項目資本金比例下調最低資本金比例 項目不低于20%保障性住房和普通商品住房項目不低于30%除上述兩類物業的其他房地產開發項目【2009】84號文 一、信托公司要嚴格執行國家固定資產投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實

30、性的審查認定。對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權的情形除外）、銀行貸款等債務性資金和除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。 信托公司應要求借款人提供資本金到位的合法、有效證明，必要時應委托有資質的中介機構進行核實認定。 二、信托公司不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。前述債務性集合信托計劃資金包括以股權投資附加回購承諾（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。 信托公司按照信托公司私人股權投資信托業務操作指引開展私人股權投資信托業務時，約定股權投

31、資附加回購選擇權的情形不適用前款規定。 定義：注冊資本+歷年收益結存 【權益資本】 意義：是衡量房地產開發企業整體實力和項目開發風險的重要因素。為降低房地產開發項目的授信風險，保證房地產開發項目的順利完工，人民銀行和銀監會均對房地產項目開發的自有資金比例有明確要求。 核實房地產開發項目的自有資金來測算其資金缺口，而在核實自有資金時，應關注房地產開發項目自有資金的界定問題，防止開發商任意擴大自有資金范圍，掩蓋項目資金缺口。 解讀房地產項目資本金納入股東或關聯公司借款、承包商及材料供應商墊資等 虛增資本公積 房地產開發企業資本金比例達到政策要求的主要做法：項目拆分、滾動開發 調整項目投資估算從事實

32、風險的角度把握房地產開發企業的自有資金1. 從財務角度分析自有資金，落實房地產項目開發實際可使用資金情況。2. 股東或關聯公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加房地產開發企業的可使用資金。3. 工程承包商、材料供應商等的墊資不僅不能視為自有資金，即便事實上已成為房地產開發項目資金的一個重要來源，也需嚴格把握，以防止法律沖突引發的道德風險。4. 對于已經到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預售款，可以作為能用于開發的資金，在分析是否存在資金缺口時考慮。5. 對于未來可能實現的銷售或預售，不僅不能作為自有資金考慮，而且不能計入資金來源的一部分。四、貸款用途嚴禁向房地產開發企業發放或以購買房地產開發

33、企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款。嚴格防范對建筑施工企業、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發。 【2008】265號文嚴禁向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金價款的貸款。 【2008】265號文嚴禁發放土地儲備貸款。 【2010】2號文 審慎發放 嚴禁發放實際控制人提供連帶責任保證 抵押質押金融企業、上市公司股權質押五、擔保措施保證土地使用權在建工程現房資產 閑置土地的規定 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開

34、發日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿一年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿一年的；法律、行政法規規定的其他情形。第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年為動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動

35、工開發遲延的除外。 中華人民共和國城市房地產管理法（2007.8.30）行政關系不依附于民事關系，民事關系也不為行政關系買單。政府可以依據行政法律，征收被認定為“閑置”的土地。在出現極端風險的情況下，土地抵押的優先權僅能對抗其他債權人，而無法對抗行政行為。【百瑞信托有限責任公司房地產信托業務指引】第六條 融資類房地產業務抵/質押物的標準：（1）融資類房地產業務一般采取不動產抵押方式，其中抵押物包括土地（主管部門所認定的非閑置土地）、在建工程、房產，抵押物價值應當由具備相關一級資質或A級資質以上的評估機構出具的評估報告確定； （2）采用土地使用權、在建工程、現房資產抵押的，抵押率原則上不應高于4

36、0%；（3）融資類房地產業務一般不接受未上市公司企業的股權質押作為主要擔保方式，但是金融企業股權、上市公司股權（非ST股票）除外，質押率一般不超過40%。（4）如項目中上述擔保方式綜合運用的，綜合抵質押率不應高于40%。 河南省具有一級資質的房地產價格評估機構河南省豫建房地產評估咨詢有限公司河南宇達房地產評估有限公司河南正達房地產評估測繪咨詢有限公司六、風險資本扣減比例： 項目風險系數（一）單一類信托業務 股權和其他投資類信托業務0.8% 房地產類融資業務1% 其他融資類業務0.8% 事務類信托業務0.3%（二）集合類信托業務投資類信托業務1.5%房地產類融資業務3%事務類信托業務0.5%就地

37、調整 在交易對手的現有條件上進行調整，使之符合監管條件Eg.開封新都匯項目Step 1另辟蹊徑轉向投資類房地產信托Step 2Step 3迂回繞行（1）建筑公司、關聯公司等發放流資貸款 (2)轉向符合監管要求的其他成熟項目（3）商業物業收益權投資+回購 投資類房地產信托業務 投資類房地產業務：信托公司將信托資金以股權、入伙等方式投資于房地產企業，并參與房地產項目的經營、管理，獲取投資收益的信托業務。1. 信托資金運用方式發起設立、股權受讓、增資方式2. 信托資金退出方式項目公司清算、股權轉讓、退伙等方式3. 受益人預期收益率一般為浮動型 取決于項目最終盈利情況4. 信托期限3年以上5. 擔保方

38、式根據風險與收益配比原則，提供信用增級6. 項目管理參與項目公司的日常經營、管理結構化信托業務設計商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。【2010】72號文【百瑞信托有限責任公司房地產信托業務指引】第八條 投資類房地產業務開展的基本條件：（1）交易對手或其控股股東具備房地產開發二級及以上資質；（2）原則上交易對手最近3年的凈資產收益率平均不低于10%/年； （3）融資規模不得低于1億元，原則上不得超過交易對手（通常指交易對手的集團公司或控股公司）最近1年的凈資產規模（以提供的審計報告為準）； （4）所投資房地產項目預測的凈資產收益率不低于15%/年；（5）所投資房地產項目需具備詳實的項目商業計劃書，明確列示項目收益預測和成本支出；（6）投資期限不低于1年。Part 房地產信托監管政策 最新動態5月中旬 十家信托公司房地產信托業務被叫停6月底窗口指導升級，房地產信托新業務需逐筆報批5月5日 關于逐月上報房地產信托業務風險檢測表的通知7月 中長期房地產信托，每半年還本付息一次2011年5月5日關于逐月上報房地產信托業務風險檢測表的通知 將此前較寬松的自主報備改為“一絲不茍”的詳細上報，并要求地方銀監局出示“判斷意見”。 1. 項目要素：要求信托公司從5月起，每月詳細填寫每一個房地產信托項目的屬性、規模、到