1、五匹狼策劃小組之市場調查調查問卷的設計宏觀環境分析中觀環境分析微觀環境分析調查總體思路一、市場調查的目的。1、為潛在的用戶畫像，描述他們的根本屬性和特征。2、潛在用戶對戶型、質量、面積、室內設計、外部環境、物業管理、會所、價格、位置等要素的要求及購置趨向。 調查問卷的設計二、抽樣方法、配額抽樣、隨機抽樣一、樣本筐。拆前原地經營戶。近距離各類市場經營戶近距離5km范圍居民。附近街頭攔截。年齡在25-60之間 調查問卷的設計二、配額抽樣筐占地經營75 各類專業市場75 近距離居住75 附近街頭攔截751、 占地經營和各類專業市場地毯式問卷訪2、近距離居民按地塊和實地右手法那么問卷訪問。3、附近街頭

2、攔截在4-5個不同訪問點于不同的時段訪問具體調查準那么探測性調查描述性調查因果性調查預測性調查調查方向控制性調查房地產市場需求房地產產品調查目標客戶特征，偏好調查消費行為調查調查內容誤差控制初步調查，按測試結果再對調查表作必須修改，得出正式調查表 督導調查督導1名，對訪員的工作進行指導、監督和核實利用初步調查成果等，另加植入種子法政治要素社會要素經濟要素技術要素未來房地產市場趨勢法規政策政府關系環境保護人口統計收入分配消費結構生活方式GDP水平恩各爾系數可支配收入供求狀況新產品開發技術更新優質產品率未來房地產市場趨勢宏觀分析之模型政策背景1.國土資源部與監察部 內 容：各地協議出讓土地中的歷史

3、遺留問題必須在 2004年8月31日前處理完畢，否那么國家土地 管理部門有權收回土地，納入國家土地儲藏體系2. 年月日，央行提高存款準備金率.個百分點；國務院根據中央會議精神下發通知，房地產開發工程不含經濟適用房資本金比例要由提高35%到以上；經濟背景2.國家統計局的數據顯示： 房屋銷售量及價格同步增 長 26.4%和9.1，土地購置量同比增幅下跌51.；4.截止8月,全國商品房均價2741,增 長 13.5%1。糧油價格大幅上漲，通貨膨脹抬頭。2.股票市場低靡,置業投資再掀小熱潮 全國房地產市場走勢預測3. 中低擋房具有較大開展空間1房地產業將有望繼續保持開展良好勢頭2.房屋價格繼續穩步上漲

4、中觀市場分析波特模型行業競爭者現有企業競爭者利益相關者(政府等)供方買方替代品潛在進入者福州市房地產特點 表現為以住宅為絕對主體地位的市場。 需求拉動因素是福州市房地產市場開展的主要源動力 休閑、健康、時尚的個性化住宅將成主流 房價上漲階梯效應明顯漲幅居全國平均線以下. 開發商盈利狀況良好,開發投資保持快速增長,流動資金狀況改善,房價穩中有升 2003年前三季度商品房交易價格以上年同期相比主要競爭對手分析一、金山碧水 二、金山明星 三、百合苑 四、北京金山 五、金山明珠 六、武夷明珠 七、香江明珠 樓盤根本信息(金山碧水)樓盤名稱： 金山碧水 地區： 倉山區 板塊： 金山板塊 開 發 商： 市

5、房地產經營總公司 建筑設計： 廈門中建東北設計研究院， 福州規劃設計研究院銷售價格： 多層均價1800元/平方米 規劃用途： 住宅 樓盤地址： 倉山區金山大道西側 銷售熱線： 23747111樓盤名稱： 金山明星 地區： 倉山區 板塊： 金山板塊 開 發 商： 福建興元房地產開發 建筑設計： 福建建科建筑設計院 銷售價格： 住宅均價1900元/平方米 規劃用途： 住宅 樓盤地址： 金山大道198號 銷售熱線： 83856663 主力戶型：3房2廳2衛1廚樓盤根本信息(金山明星)金山明星建筑效果圖樓盤根本信息(百合苑)樓盤名稱： 百合苑 地區： 鼓樓區 板塊： 城北板塊 開 發 商： 福州金茂房

6、地產 開發 建筑設計： 福州市建筑設計院 銷售價格： 均價1900元/平方米 規劃用途： 商住樓 樓盤地址： 暫無信息 銷售熱線： 87711366樓盤根本信息(香江明珠)樓盤名稱： 香江明珠 地區： 倉山區 板塊： 金山板塊 開 發 商： 中庚企業竣建房地產 建筑設計： 暫無信息 銷售價格： 均價2500元/平方米 規劃用途： 住宅 樓盤地址： 金山大橋南岸西北側 銷售熱線： 83743555 主力戶型：圖4房3廳3衛1廚相關結論、商品房開展結構不平衡,中低擋房供需缺乏、近郊townhouse需求較旺3、金山版塊升值空間大相關結論續、價格始終是消費者首考慮因素 、金山版塊對中等階層 具有較大吸引力 、金山版塊升值空間大住房面積：現有住房面積的分布呈現中間大的態勢，住房面積較大。70平方米以上的占大多數。但是從整體來看，需求面積都有所增長，即比現有的住房面積要大得多。 住房戶型結構：從訪談結果得知居民現居住房戶型以二室一廳為主，在問“如果您購置住房，會選擇什么樣的戶型？大局部居民首選的是三室一廳和三室兩廳，但是要考慮經濟的前提條件下。 您打算什么時候買房子：A 1年內 7.69% B.13年內 23.08% C.35年內 15.38% D. 5年以后