1、. .PAGE100 / NUMPAGES100. .工程部工作手冊 日期： 日期： 日期：聲明：工程部工作手冊未經許可，不得翻印。 責任部門：品質部目 錄工程部組織架構工程部經理職責工程部主管職責工程部領班職責維修工職責弱電工職責給排水工職責土建工（泥工）職責配電工職責設備保養與維修制度工程管理交接班制度機電設備的中修、大修管理制度設備巡視檢查制度配電室工作制度電梯安全管理制度電梯機房管理制度工程設施、設備維修維護保養修繕工作程序入戶維修操作程序用戶報修工作流程強電突發事件應急方案電梯系統突發事件應急方案機械管道系統突發事件應急處理方案維修服務規程作業指導書供配電設備維修保養規程作業指導書給

2、排水設備維修保養規程作業指導書機電與其它設施維修保養規程作業指導書水箱管理規程作業指導書中控室設備維修保養規程作業指導書消防栓的保養規程作業指導書外管網維修保養操作規程作業指導書工程部工作考核評分細則工程工作圍與細則工程部組織架構圖 工程部主管維修工綜合維修工水工電梯工弱電工工程部經理崗位職責在總經理的領導下，負責公司所轄房屋建筑、公共設施、機電設備的技術管理工作，制定本部門的各項制度與應急措施。對管理處工程維修部工作的檢查指導，對發生重大事故組織調查分析與處理工作。負責制定年度維修保養計劃與三電節能計劃。負責參與樓宇工程驗收交接工作，組織新接物業的機電設備調試運行。負責管理處提交的分包合同的

3、制定、審核、采購、監督，工程維修物品申購的審核。負責本部門招聘的新員工面試工作與本部門員工培訓考核計劃制定。負責根據實際情況，組織調配各管理處工程人員、工程設施設備和維修工具。完成領導交待的其它工作。工程部主管職責1、負責組織對機電設備、公共設施、日常運行、保養和維修工作安排與工程質量跟蹤。2、負責所有機電設備的大、中修計劃報批，并組織本部門員工參與實施。3、 負責對工程維修人員的維修保養工作提供工作指導與檢查、監督。4、負責本部門物品采購計劃的匯總。5、負責三電節能工作，確保電氣設備安全經濟運行。6、負責外委維修的聯系工作。7、負責指導建立設備臺帳、設備卡，并收集、建立、整理設備技術資料、檔

4、案，做到設備檔案齊全。8、參與工程接管與驗收，監控二次裝修質量。9、督查工程維修部工作人員做好設備運行、維修保養記錄。10、組織人員對遺留工程與改造工程、房屋翻新的施工與質量驗收。11、負責對工程維修部工作人員的培訓，提高員工專業技能、職業道德、服務意識。12、負責對工程維修部員工的檢查、考評。13、負責對本部門圍投訴的處理與不合格服務的糾正。14、負責組織對申購物品的檢查。15、負責指導對分包方的監管。16、負責貫徹落實公司制定的各項規章制度的實施。17、負責對工程維修部各崗位人員工作的日檢、周檢與月檢的組織。18、完成管理處主任交待的其它工作。工程部領班職責1、帶領全班員工，按質按量與時完

5、成各項維修保養工作。2、組織員工技術練兵，帶領全班員工掌握本崗位設備技術性能，確保設備正常運行。3、以身作則，技術精益求精，遵章守紀，嚴把質量關。4、制定物品采購計劃，報主管匯總。5、配合主管收集、整理、建立設備臺帳、設備卡、技術資料，督促員工做好設備運行記錄、維修保養記錄，并收集上交歸檔管理。6、參加并帶領工程維修人員參與設備大、中修，與時處理突發事件。7、配合主管做好員工的思想工作。8、督促員工按時抄水、電表，與時通知用戶交納水、電費，杜絕偷電、漏電行為。9、牢固樹立安全第一思想，遵守安全制度，堅決制止違章操作。10、安排班每天工作，同主管一起按規定檢查、落實。11、完成主管交辦的其它工作

6、任務。維修工職責1、負責小區供配電、水泵系統、電梯等供配電設備的操作、維修、保養。2、熟練掌握機電設備的操作規程，安全可靠、按質按量準時完成維修任務。3、負責供配電設備運行的操作、監控、記錄。4、供配電設備發生異常，與時報告并在主管與班長協助下排除故障。5、負責配合消防中心對自動報警系統、監控系統進行維護保養。6、每月按時抄表，與時督促用電單位、業主按時繳納電費。7、牢固樹立“安全第一”的原則，認真做好本職工作。8、經常檢查有無偷、漏電與違章線路架設，發現問題與時處理或向領導報告。9、負責責任區域的清潔衛生工作。10、負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料。11、負責本崗位用電設備的

7、監護管理。弱電工職責1、負責電梯、水泵變頻柜、消防系統、監控系統、對講系統等弱電設備的管理、維修、保養。2、熟練掌握弱電設備的技術性能與工作原理，與時、準確地完成維修任務。3、負責督促、協助專業維修單位做好維修保養。4、負責申請購買維修所需的材料與元件報主管后上報公司。5、每周對弱電系統進行一次細致的檢查、調整，根據運行狀況做維護保養，并作好記錄。6、認真做好工程維修部主管或班長安排的其它工作任務。1給排水工職責1、負責小區給排水設備的運行、監控、維護、保養工作。2、負責水池(箱)的管理對水池(箱)的清洗、消毒與水樣抽取和送檢工作。確保向業主（住戶）供應衛生合格的用水。3、熟練掌握管轄區管網情

8、況和設備技術性能，確保設備運行正常。4、確保給排水設備(設施)處于良好技術狀態，保證生活、消防用水的需要。5、負責業主（住戶）水表的抄查與派單，與時督促用戶按時繳納水費。6、負責編制給排水設備的技術檔案，負責申報給排水備用品、備用件計劃。7、開展節約用水宣傳。8、負責責任區域的清潔衛生工作。9、每月至少一次疏通地下排污管網。10、認真完成管理處安排的其他有關工作。土建工（泥工）崗位職責1、負責房屋本體公用配套設施與住宅區室外公用配套設施的維修與保養。2、服從工程維修部主管與班長的工作安排，協助其他維修工做好各項維修工作。3、負責管理處水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷磚、瓷片等公共設施的維

9、修與養護工作。4、負責房屋天面隔熱保溫層與墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養工作。5、負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房、防盜網、停車場防護欄與小區污水井蓋、雨水井蓋等市政網蓋的除銹與刷油漆工作。6、負責土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修、小補應與時修完。7、配合水工確保管轄區地上、地下排污管（溝）、雨水管（溝）道的暢通。8、認真完成工程維修部交給的其它任務。9、遵守公司的各項規章制度。配電工崗位職責一、掌握供電系統線路布置情況、設備技術性能與實際操作規程。二、堅守崗位，定時巡視配電房、水泵房設備，掌握設備運行情況，注意負荷變動，發現異常情況分析原因與時處理，認真做好運行記錄與巡查記錄

10、。三、發生人身觸電事故和火災事故時，值班人員應立即斷開有關設備的電源，以進行搶救。四、認真抄錄各種儀表數據，監視負荷變化。五、做好防小動物、防水、防火工作，確保安全運行，認真經常巡視設備并做好記錄。六、發生事故或停電時頭腦保持冷靜，按規程操作，與時排除故障，執行工作票制度、操作票制度，正確停、送電。七、按時上、下班，不脫崗。緊急事故未排除嚴格執行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班兩班協同排除，并詳細記錄故障情況，且與時匯報。八、經常保持配電房、變壓器房、值班室外的清潔衛生、工作。九、持證上崗，遵守員工守則和各項規章制度，服從領導與部門分配安排。十、嚴格遵守安全操作規程，除經主管批準并制訂

11、可靠的安全措施外，一般情況下不允許帶電作業，停電作業線路柜的主開關要與時掛上“線路檢修，嚴禁合閘”牌。 十一、管理好安全用具和設備，認真做好環境衛生工作。 十二、配電工應不斷加強業務學習，提高專業技術水平設備保養與維修制度1.0目的 維護好設備設施，保證設備最大限度的使用與保證維修人員安全與設備性能完好。2.0 適用圍 對管理區域的設備、設施維修保養3.0職責預防為主。堅持日常保養與計劃維修并重的原則，使設備、設施經常處于良好狀態。4.0管理制度4.1 工程部各專業技術人員要求對設備做到：“三好”“四會”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要機電設備?！八臅笔枪こ叹S修人員對機電設備要

12、會使用，會保養，會檢查，會排除故障。“五定”是指工程技術人員對設備的清潔、潤滑， 維修要做到定量、定人、定點、定時和定質。4.2 工程部實行專業人員維修與使用操作人修理相結合。以專業修理為主，同時由工程部協調其它技術人員相互配合的原則，共同協作完成修理任務。4.3 由工程部各專業技術主任制定科學的保養規程，設備維修后要認真填寫設備維修登記卡，合理制定維修計劃。4.4 修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，發揮設備最大潛力，提高經濟效益。工程交接班制度1.0 目的： 為了確保設備的安全運行與在運行過程中出現的問題被與時發現，使下一班工作人員能進行正常的工作做好準備。2.0 適用圍 設備機房3.0

13、 管理規定3.1 值班人員應按巡查表認真填寫巡查容，發現問題與時解決，當班出現的問題無特殊原因不留給下一班，并做好記錄。3.2 值班人員必須在交接班前做好機房的環境衛生工作。3.3 接班人員必須提前15分鐘進崗接班，對上班情況應了解清楚，并辦理好交接班手續方可下班。3.4 接班人員若因故遲到，值班人員應堅守崗位，待接班人員到達后，辦理完交接班手續后方可下班。3.5 除值班人員外，無關人員未經允許不得進入機房。4.0 相關記錄和表格交接班表工程設備交接班表序號設備運行情況交班人簽 字交 班時 間接班人簽 字接班 時間備 注備注：交接班時應嚴格填報交接班表，并詳細填寫設備在當班運行的狀況，如設備在

14、運行中出現問題，須將處理結果清楚的填寫在備注中，以備下一班人員與時了解設備的運行情況。填寫時需用正楷字體。機電設備的大、中修管理制度1.0 目的 保證設備恢復和達到應有的運行標準和技術要求。2.0 適用圍 所有正在運行的設備。3.0 管理制度3.1中修規定 中修工程是指設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體和更換少量磨損零部件，以保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下次修理，零配件更換一般應控制在10-30%。3.2大修制度 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有的性能。更換率一般不超過30%。

15、附機電設備大、中修計劃表。4.0 相關記錄和表格 零部件更換與大、中修記錄零部件更換與設備大、中修計劃設備名稱產地單位、臺、噸數量造價合計完成日期負責人備注：設備巡視檢查制度1.0 目的 為了確保設備安全正常運行，保證用戶、業主生活的正常進行。2.0 適用圍 設備機房3.0 管理規定3.1設備責任人每周要對所管轄的設備進行一次巡視檢查，檢查結果記入“各設備房檢查記錄表”中。3.2 巡視檢查轉動設備是否靈活，有沒有拖卡現象，設備是否有異聲、異味。3.3 巡視檢查設備油位與各種儀表指針指示是否完好。3.4 巡視檢查設備是否有跑、冒、滴、漏現象。3.5 巡視檢查環境衛生與照明等情況。3.6 巡視檢查

16、消防設施是否完備。3.7每次檢查結果要認真記錄，檢查中發現的問題能自己解決的，盡量自己解決，不能解決的，盡快上報。 3.8 巡視檢查過程中要認真仔細，切勿走馬觀花，走過場。 3.9 工程部主管負責此項工作的檢查監督工作。 4.0 相關記錄和表格設備維修記錄表設備巡查記錄表巡查項目時間位 置負責人巡查記錄備 注填表人： 填表時間：配電室工作制度1.0 目的 為了確保工作人員的人身安全，設備運行安全2.0 適用圍 各管轄的配電室3.0 管理制度 3.1值班工要樹立高度的責任心，努力學習技術，熟練掌握供電方式，狀態、路線定向與所管轄設備的原理、技術性能和操作規程。 3.2 定時巡查電氣設備，密切監視

17、設備運行情況，并準確抄錄各項報表，確保電力系統正常運行。 3.3嚴格保持各開關和模擬盤相一致，不經領導批準，值班人員不得隨意更改設備和接線的運行方式與各種開關的整定值。 3.4 在氣候突變的環境下，要加強對設備的特別巡視，當發生事故時，要保持冷靜，按照操作規程與時排除故障，并按要求做好記錄。 3.5 值班人員違反制度或失職造成影響運行與損壞設備，要追究當事人的責任。 3.6 任何人非因工作不得進入配電室，更不得逗留。4.0 相關記錄和表格 小區低壓配電房巡查記錄表 小區變壓器房巡查記錄表變壓器房巡查記錄表時間室溫度變壓器溫度室照明室通風室清潔變壓器房名稱 編號時分ABC 年 月 日運行記事：交

18、班人： 接班人： 交班時間：運行記事：交班人： 接班人： 交班時間：運行記事：交班人： 接班人： 交班時間注：表示正常X表示需維修、整改- 表示沒有此容O 表示已調整、清掃低壓配電房巡查記錄表光/力柜室溫度電壓（V）電流（A）功率因數COS有功電度表讀數（KW.h）通風情況照明情況設備清潔電房名稱： 編號：ABBCCAABC 年 月 日星期操作記錄：異常情況（事故）記錄：巡檢人： 時間：備注：O已調整、清掃；X不正常需維修、整改；-表示無此容；正確、正常；年度工程設備維修保養費 制表日期： 年 月 日序號系統名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作容小 計

19、管理中心經理： 年度工程設備維修保養費用計劃表 制表日期： 年 月 日序號系統名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作容小 計 管理分部經理： 年度工程設備維修保養費用計劃表 制表日期： 年 月 日序號系統名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作容小 計 管理分部經理： 入戶維修操作程序1.0 目的為客戶提供優良的服務水準，建立服務效果的反饋，確保服務滿足規定要求。2.0 適用圍 管理轄區維修工作3.0工作程序 3.1維修前的準備工作3.1.1維修人員在接受任務時，應詳細了解工作容，做好維修準備工作。3.1.2按公司規定統

20、一著裝，工作服整潔干凈。檢查胸牌是否帶好。3.1.3檢查是否帶了抹布和鞋套。3.1.4檢查維修工具和常用備件是否帶齊全。3.1.5維修人員在10分鐘完成準備工作，緊急事故在接到后15分鐘到達。若遇非緊急情況，與業主約定時間，準時到達。3.2 入戶3.2.1維修服務人員到達業主門外，正對門鏡后退一步，按響門鈴，若沒人反應，過5秒鐘再按一次，若沒有門鈴，則用右手中指彎曲敲三次，每次一組，兩組間隔5秒，力度適中，切勿用腳或異物敲門。3.2.2業主聽到鈴聲后詢問時，應回答：“您好，我是頤德物業公司的，約好來給您維修XXX的”。3.2.3業主開門后，維修工應出示有關維修單據，并將維修項目和容向業主說明。

21、3.2.4經業主同意后，換成鞋套再隨業主進入室。3.3維修服務3.3.1進入工作現場，若發現室的家具或其它器具妨礙維修工作，特別是維修過程中有可能給裝修外觀性能等帶來一定程度的影響，維修工應向業主說明，并爭得業主同意，方可進行挪動維修。3.3.2維修工根據現場情況，對于當時可以進行維修的項目，應向業主說明大概所需的工時，物料與收費標準等。征得業主同意后，再進入下一步驟。若業主不認可，則婉言絕此次維修任務。3.3.3準備工作完成后，將工具、材料拿出，放在工具包上，盡量不弄臟地面、墻面等。3.3.4 維修過程中，維修人員若發現工具和材料沒有帶齊，應向業主解釋清楚，再回去取。3.3.5 維修過程中，

22、維修工應盡量快速、有效地進行，若需業主配合，應禮貌地與業主協商。3.3.6 維修結束后，維修工應收拾工具，將現場整理干凈，并用抹布檫干凈。3.3.7 請業主檢查修維修質量，并示使用功能，業主驗收合格后，請其在維修單據上簽字，同時請其現場繳費。3.3.8 維修人員維修完畢后，應禮貌的向業主道再見后離開。3.3.9 維修結束回來，應與時將收取的費用交至收費處。3.3.10 若業主索要發票，由收費處開出，并由維修工送回業主手中。4.0其他注意事項：4.1 在現場不能當時解決的維修項目，維修工應向業主解釋清楚，說明原因，并約好下次維修時間。4.2 維修工在住戶家中維修時，舉止要文明得體，不能東瞅西看。

23、4.3 在維修過程中，維修人員不得與業主聊天或談論與工作無關的事，嚴禁與業主談論公司部事務。4.4 維修工在與公司聯絡時嚴禁使用業主家中的。4.5 維修工在維修過程中，不得有吃、拿、卡、要等有損公司形象的行為。5.0用戶報修工作流程 用戶報修（或口頭）值班人員填寫“報修單” 維修人員實施用戶驗收簽字后一式三份用戶與財務管理部各留一份強電系統突發事件應急方案 1.0目的： 本方案旨在確保強電系統發生突發事件或緊急異常情況時迅速、果斷進行處理，防止事故擴大，將損失降到最低程度。 2.0 適用圍： 轄區強電系統 3.0職責 3.1 工程部主管負責現場搶險指揮、督導。 3.2 工程人員負責搶險。 3.

24、3 秩序維護員負責安全防。 3.4 其他員工聽從上級領導的指揮，積極參與救護或搶險。 4.0 工作程序4.1程序 4.1.1當火災發生時。 4.1.2分支電路設備發生火災時，必須先切斷電源，后用干粉滅火器滅火； 4.1.3母線段發生火災時，母線段停電，然后進行滅火工作； 4.1.4電氣設備附近發生火災，應設法進行隔離，讓不受影響的設備繼續運行，若確定災害不可避免，對設備有直接危害時，則應將設備電源切斷，停止運行； 4.1.5若10KV高壓配電室發生不能控制的火災，立即拔打“119”報警，同時爭取切斷進線電源，現場確實不能進行斷電的，即刻通知供電部門，并迅速撤離現場，做好撲滅火災的相關工作； 4

25、.1.6區域發生火災時，工程人員應立即切斷該區域的動力照明電源，并配合滅火工作；4.2電纜孔（槽）大量滲水時 4.2.1 通知上級領導部門與各用電單位，做好停電的準備工作； 4.2.2當值人員立刻協助做好斷水、堵水、引水、排水搶險工作。 4.2.3如水患無法控制時，立即聯系“所在地供電局”請求停電，拉開所有運行中的變壓器開關與主控開關，拉開電源隔離開關。待水患處理后，烘干設備并進行檢測后再聯系“供電局”恢復送電。4.3“供電局”供電中斷時 4.3.1 應急柴油發電機自動啟動（如不能自動則手動開啟）并網送電； 4.3.2 發電機值班人員，監視發電機的負荷情況，避免超負荷運行； 4.3.3 聯系“

26、供電局”了解停電原因和復電時間，并協助他們處理事故； 4.3.4 變壓器運行中高壓側或低壓側開關跳閘時 4.3.5 變壓器運行中如果是保護跳閘，需查明原因后，方可送電。如果是誤跳，查系統無明顯故障后，可強送一次； 4.3.6當拉合跳閘的開關時，如果高壓側或低壓側開關合不上，首先應檢查開關的控制回路是否有故障，然后再檢查開關的機構部分，在排除故障后，應馬上恢復送電； 4.3.7如開關機構故障維修有困難或開關問題短時間不能解決，可將同類型的備用開關拉出，替代故障的開關工作（只限于抽屜式或小車式開關柜）。電梯系統突發應急方案1.0目的 本方案旨在發生突發事件或異常情況，能迅速正確處理電梯系統。2.0

27、 適用圍： 轄區垂直電梯3.0 職責： 電梯工程技術人員負責操作。4.0 操作規程：4.1應急方案：4.1.1火災：所有垂直電梯降至基站。 火災過后，組織有關人員（電梯公司專業人員與工程部）對電梯進行檢查，在確認其安全性后，才可重新投入使用。4.2地震：4.2.1在確認電梯沒有任何乘客后，切斷電源，停止所有電梯的運行。4.2.2四級以上地震發生過后，電梯必須經電梯公司和勞動安全部門檢查合格后方可使用。四級以下的地震可由電梯公司專業人員以低速運行全面檢查，確認沒有任何異常情況，即可投入使用。4.3停電/電梯困人：4.3.1利用轎廂緊急對講裝置或其他方式通知轎廂的乘客保持鎮靜，并加以安慰，使其安心

28、等待救援， 以免擅自逃生發生危險。4.3.2 按電梯困人救援程序的方法，把轎廂的乘客救出，送至安全地方。4.3.3 若確認停電時間將很長或電梯有故障，在轎廂里的乘客離開后，將電梯廂門鎖好，掛出“電梯檢修”的標識牌，進行維修。4.4.4 如確認停電，應立即啟用后備電源，以確保電梯最短時間運行。5.0電梯進水5.1在電梯進水時將受水淹威脅的垂直電梯轎廂停于跑水的樓層以上并關閉電梯與總電源。5.2 電梯濕水后，立即通知電梯公司并配合其進行專業處理，在確認恢復正常后才可將電梯投入使用。相關支持文件見電梯困人救援程序機械管道系統突發事件應急處理方案1.0目的：本方案旨在確保機械管道系統發生突發事件時，能

29、迅速正確進行處理。2.0 適用圍： 機械管道系統突發事件3.0 職責3.1 工程部主管負責搶險現場指揮與督導。3.2 當值人員應嚴守崗位。3.3 保安員負責安全防，工程技工負責工程技術搶修。3.4 其他員工應服從上級領導的指揮，積極參與救護或搶險。4.0管道系統泄漏4.1接到報警通知后，須以最快的速度到達事故現場，確定管道漏水的準確位置和管道種類。（消防栓、消防噴淋、溫泉熱水、冷給水、污水、雨水等管道系統）4.2迅速對管道發生泄漏的原因作出正確判斷，立即制定處理方案，并將泄漏情況與時報告公司管理處。5.0一般處理方法：5.1 堵漏和控制水情。漏點小，堵漏可用竹簽、木簽、自行車胎、高壓膠布、鉛條

30、等進行封堵；漏點大，壓力小時，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并盡快找到控制的閥門，將之關閉后再作處理。5.2 關閉閥門的順序是：支管閥門 立管閥門 主管閥門 分區閥 總閥門停泵或泄水減壓，原則是以先近后遠的順序逐個關閉閥門，直至漏點沒水為止。 5.3 迅速將漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品圍攏起來，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此時應注意水情的擴散和控制。對重要的設備（設施）和機房，如強、弱電間、電梯井道、地插座、倉庫等部位，應用沙袋圍擋在門口，并用塑料布作必要的遮蓋。5.4 通知各相關專業人員到場，查看各自設備系統受影響情況，必要時需切斷受威脅區域的設備供電，暫停

31、設備運行，待檢測正常后再投入使用。5.5 修復后，重新開啟閥門注水，仔細檢查修理部位，經24小時不滴、不滲為合格。5.6 總結分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，對漏點附近的區域或一樣構造的設施作一次全面的檢查，以求與時發現隱患，盡早處理。6.0 市政管網停水6.1 工程部報告物業管理處恢復供水后，先不急于送水，要觀察一下來水的質量，如特別混濁，應把水放掉，直至清澈為止。7.0 水池水質污染7.1 值班人員發現水池水質受污染后，應立即關閉供水閥門和進水閥門，并報告工程主管，經確認后報管理處經理，并由管理處經理作出相應處理措施。7.2 組織人員盡快查找污染原因，杜絕繼續污染。把受污染的貯水

32、全部排放掉，并對受污染的設備進行清洗和消毒。7.3 重新注水后，在水池和水箱中抽取水質樣品送檢合格后，恢復正常供水。8.0水泵出現故障8.1 當水泵起動不起來，運行過程中水泵或電機有雜音，盤根漏水嚴重，恒定揚程壓力表讀數大于或小于調定值，自動控制失靈時，都可視為水泵故障。8.2 水泵出現故障應立即停止運行，將備用水泵啟動供水。9.0消防緊急情況的處理方法 9.1 當消防泵或消防噴淋泵自動啟動后，應馬上與中控室聯系，確定火警是否準確，如是誤報將水泵立刻關閉，如確定真實火警，值班人員一個留守消防泵房觀察水泵運行情況，并根據水力警鈴的動作，確定火警區域，水量不足立即向消防中控室或消防總指揮匯報。如消

33、防車需接駁水源加壓送水，值班人員應將消防車輸水管引至消防接合器，然后返回水泵房將接合器下的泄水閥關閉，注意觀察壓力表讀數與火情區的用水變化，直至火警解除。維修服務工作指導書1.0 目的 規管轄區的維修管理工作，保障住戶利益，確保維修工作的與時、準確、到位。2.0 適用圍 適用于規工程部的維修、安裝服務。工程部負責滿足業主的維修、安裝服務的要求。3.0 辦法和過程控制3.1 維修/安裝需求信息的接收和確認.3.2 應向使用人/住戶書面提供本管理處維修/安裝服務的指南，維修/服務指南應明確： a）服務熱線； b）維修/安裝的服務項目； c）收費標準。3.3 管理處物業助理負責接收管轄區各類使用人/

34、住戶的維修/安裝需求（包括提出或來訪提出的需求），物業部人員在接到使用人/住戶需求時，應與使用人/ 住戶確認以下信息： a）使用人/住戶； b）使用人/住戶地址與聯系； c）維修和安裝項目； d）或來訪時間； e）使用人/住戶要求上門服務的時間。 3.4 管理處物業助理對所確認的信息應登記在有關記錄表格中，并簽字確認，對在與使用人/住戶確認過程中管理處不能滿足的要求（時間要求，維修/安裝要求），物業助理應和使用人/住戶協商，達成一致意見。 3.5 物業助理應根據與使用人/住戶確認的信息，填寫使用人/住戶維修單在委托單中明確以下容，并通知維修人員取單維修。 a）使用人/住戶； b）使用人/住戶地

35、址與聯系； c）維修和安裝項目； d）下單時間； e）使用人/住戶要求上門服務時間； f）收費標準。3.6 維修/安裝服務定價。3.7 一般性維修/安裝服務按公開定價標準進行收費，特殊維修/安裝服務，由工程部進行報價后，獲得使用人/業主確認，確定服務收費標準。3.8 材料準備。3.9 業主自備材料：應在預約服務時間之前備齊維修/安裝所用物料。3.10 提供材料：按服務工程量辦理材料領用手續，確保預約維修時間之前準備到位。3.11 領料程序與材料申購。3.12 維修人員接獲使用人/住戶維修單到倉庫辦理材料領用，特殊材料應即時辦理材料申購單，并注明需要使用日期，不能在預約維修時間前采購回來的材料，

36、倉管員必須將信息反饋到接獲使用人/住戶維修單的物業助理，與時通知使用人/業主更改維修時間。3.13 現場維修和安裝實施。3.14 工程組接到維修/安裝通知后，應進行人員安排，并取使用人/住戶維修單按約定的時間到使用人/住戶處進行維修/安裝服務。3.15 維修安裝人員到現場后，應與用戶確認以下信息： a）胸前佩帶工卡，以示其身份； b）確認住戶為使用人/住戶維修單中注明的住戶； c）確認使用人/住戶的維修/安裝項目。3.16 維修安裝人員在進行維修安裝前，應進行下述工作： a）檢查確認使用人/住戶提出的維修要求； b）對安裝服務，維修安裝人員應在安裝前檢查確認使用人/住戶自備的設備或設施是否有相

37、應的合格證明； c）申明收費標準。3.17 維修/安裝人員在進行上述工作后，經使用人/住戶同意進行維修安裝操作。3.18 維修/安裝人員應具備相應的操作。3.19 維修/安裝結果的確認。 3.20 維修安裝結束后，維修安裝人員應進行下述工作： a）對安裝設備進行試運行，確保運行正常； b）對維修項目檢查確認故障已排除； c）整理維修/安裝現場； d）在使用人/住戶維修單中注明維修安裝消耗材料、完成時間、簽字； e）要求住戶在使用人/住戶維修單中簽字確認服務結果；3.21 維修/安裝結果反饋3.22 維修安裝人員完成維修安裝服務后，應將使用人/住戶維修單交管理處物業助理，物業助理應在住戶維修/安

38、裝服務登記表中注明完成時間。3.23 維修意見調查。3.24 維修意見調查按照使用人/住戶意見調查和分析程序進行。支持性文件與記錄使用人/住戶維修單維修單編號: 報修時間: 年 月 日第一聯 管理分部存住址業主聯系管理分部制單人(維修跟蹤、回訪人)維修隊接單人接單人聯系要求完成時間月 日 時交接鑰匙時間或預約進場時間月 日 時 要求維修容（管理分部填寫）： 已維修容檢查與部理結果（維修隊填寫）：施工單位自檢施工員維修人員業主意見與完成時間服務態度維修質量完成日期業主簽名滿意好一般差滿意好一般差管理分部驗收人簽名項目公司簽名備注回訪情況： 回訪人簽名： 月 日 注：此表共三聯，第一聯由管理分部保

39、存，第二聯由維修隊保存，第三聯由倉管保存。使用人/住戶維修單維修單編號: 報修時間: 年 月 日住址業主聯系管理分部制單人(維修跟蹤、回訪人)維修隊接單人接單人聯系要求完成時間月 日 時第二聯 施工隊存交接鑰匙時間或預約進場時間月 日 時 要求維修容（管理分部填寫）： 已維修容檢查與部理結果（維修隊填寫）：施工單位自檢施工員維修人員業主意見與完成時間服務態度維修質量完成日期業主簽名滿意好一般差滿意好一般差管理分部驗收人簽名項目公司簽名備注回訪情況： 回訪人簽名： 月 日 注：此表共三聯，第一聯由管理分部保存，第二聯由維修隊保存，第三聯由倉管保存。使用人/住戶維修領料單維修單編號: 報修時間:

40、年 月 日住址業主聯系管理分部制單人(維修跟蹤、回訪人)維修隊接單人接單人聯系要求完成時間月 日 時交接鑰匙時間或預約進場時間月 日 時第三聯 倉管存 要求維修容（管理分部填寫）：施工所用材料（維修隊填寫）：序號用料名稱單位數量領料簽名隊長簽名施工員簽名倉管員簽名注：此表共三聯，第一聯由管理分部保存，第二聯由維修隊保存，第三聯由倉管保存。供配電設備維修保養指導書1.0 目的：與時處理故障，確保供配電設備性能良好。2.0 適用圍2.1 強電工程人員負責設備的維修、保養工作。2.2工程主管對維修保養工作進行指導，檢查、監督與設備外委維修的聯絡。3.0 辦法和過程控制3.1 低壓配電柜設備、高壓配電

41、柜、變壓器由工程技術高、低壓值班人員（持有高壓操作與進網證人員）負責維修保養，電房以外的各層配電間、輸送電母線和其他機電設備由工程技工負責維修保養；3.2 工程主管每年12月制訂下年度供配電設備檢查保養計劃表，并按運行情況制訂中修、大修計劃；3.3 維修保養過程中應遵守裝設接地線安全規程和停電管理工作程序等規章制度；3.4 維修人員按供配電設備檢查保養表、設備維修記錄表要求進行維修保養，并將零部件更換與大修情況應同時記錄于機電設備臺帳；3.5 供配電設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間等書面上報工程部，限期解決；3.6 凡是夜間發生的

42、，不影響轄區正常運作的，不會產生嚴重后果的供配電故障，可以由日班當值人員進行維修；3.7 在變壓器與其它設備進行衛生清潔等保養工作時，必須完成停電、驗電確認程序，在可能突然來電的設備上掛接地線與掛“有人工作、嚴禁合閘”的警示牌后方允許進行工作。工作完成后，需恢復供電時，應由專人（領班或主管）確認工作完善和拆離接地線后，方可送電。 支持性文件與記錄1）裝設接地線安全規程 2）設備臺帳供配電設備裝設接地線安全規程1.0 目的保障人身、設備安全。2.0 圍適用于供配電設備停電檢修工作3.0 權責 強電系統維修人員負責操作和記錄4.0 作業容4.1 裝設接地線時應先停電,必須把各方面的電源完全斷開,使

43、來電方向至少有一個明顯的斷開點,絕對不能以信號燈或儀表指示作為停電依據。停電后,應掛上“禁止合閘,有人工作”的指示牌。4.2 停電后應執行三相分別驗電工作程序：4.3 檢查驗電器的電壓等級和檢測合格證明是否符合;4.4 驗電前,先在帶電設備上試驗，以證實驗電器的性能良好;4.5 對停電設備進出線兩側各相分別進行驗電;4.6 高壓驗電時應戴絕緣手套,穿絕緣鞋,站在絕緣墊上操作。4.7 驗電合格后,立即裝設接地線,不能間斷。4.8 裝設接地線時,地線組必須先接接地端,后接導體端,先裝中相,后裝邊相,并保證接地良好,拆除接地線的順序與此相反,接地線與帶電部分應符合安全距離的規定要求。4.9 裝設接地

44、線應用專用接地線裝置,其截面不得小于25平方毫米,接地線每次使用前應檢驗是否完好 ,嚴禁使用不符合規格的導線與用纏繞法作為接地或短路之用。4.10 設接地線必須由兩人進行,若為單人值班,只允許使用接地刀閘或使用絕緣棒合接地刀閘。4.11 高壓回路上的工作,如需要拆除全部或一部分接地線后始能進行時,須經特別許可并由值班人員執行：4.12 拆除一相接地線;4.13 拆除接地線,保留短路線;4.14 將接地線全部拆除或拉開接地刀閘;4.15 工作完畢后,立即恢復原來接地狀態。4.16 每組接地線均應編號,并存放在固定地點,存放位置亦應編號,接地線與存放位置必須一致。4.17 裝拆接地線，應做好記錄，

45、交接班時應交代清楚。機電設備臺帳 設備的基本情況 NO：棟號： 設備房號： 所屬系統：設備名稱設備型號設備編號安裝位置產 地出廠日期使用日期設備價格出廠序號規 格安裝日期使用日期設備使用壽命設備折舊率折舊年限設備本體主要參數 附 屬件 設與 備其 、參 主數 要 零 部 件 與備注填表人： 填表時間： 給排水設備維修保養規程1.0 目的：與時處理給排水設備設施故障，確保設備性能。2.0 適用圍2.1給排水設備設施的維修保養工作。2.2 給排水維修人員負責給排水設備設施的維修保養。2.3 工程主管負責維修保養工作指導、檢查監督與外委修理。2.4 給排水系統設備的巡檢工作：3.0 方法和過程控制3

46、.1 值班人員必須每班兩次到地下層水泵房對給水泵、消防噴淋泵、穩壓泵、消防泵等進行檢查，了解其工作狀況，做好運行記錄。 a)壓力表讀數是否正常； b)軸承溫度是否正常； c)機體有無震動與異常情況； d)聯軸節填料松緊情況，排除不正常的漏水現象。e)閥門開關位置是否正常；f)潤滑油是否足夠，油封是否完好。3.2工程技術值班人員必須每4小時按照巡回路線檢查地下層水池、集水井以與頂層水箱一次，了解其工作狀況，并按表做好記錄。a)潤滑油是否足夠，油封是否完好。 b)水池自動注水裝置是否正常c)集水井、水箱浮球液位控制器動作可靠，水位在正常限度； d)集水井潛水泵運行有無異常情況； e)閥門開關位置是

47、否正常；3.2 日班人員必須每天對水池、水箱的水質情況作一次檢 查，發現問題與時通知有關部門處理；3.3值班人員必須經常注意管道系統運行情況，特別要注意消防主要閥門和供水主要閥門是否處于常開或常關位置，發現管道漏水通知班組與時處理。4.0給排水設備維修保養工作：4.1工程維修技工按給排水設備維修保養規程要求，給排水設備進行維修、保養并將維修保養情況記錄于給排水設備維修保養記錄與水泵季度保養記錄表，零部件更換與大修同時記錄于設備維修記錄表。4.2 給排水設備故障處理一般不超過8小時，若在8小時無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報工程部，限期解決。4.3 凡是夜間發生的

48、，不影響用戶營業、生產的，不會產生嚴重后果的給排水設備故障，可以由日班進行維修。4.4 需要停水才能進行的維修保養工作，必須遵守停水管理工作程序執行。4.5 給排水設備故障一般處理方法 a）供水泵出現故障時，值班人員應馬上啟用備用泵，然后立即通知機管系統其他人員與時維修。b）集水井潛水排污泵出現故障時，首先檢查故障原因，如果是控制回路出現問題，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。 c）供水管網出現故障，發生泄漏等影響正常供水時，機管系統值班人員應立即關閉總閥，與時通知有關人員搶修，并上報工程組和物業組，做好受影響用戶的解釋工作。 d）污集水井因堵塞造成下水不暢、浸水等故障時，機管系統值班人員發

49、現后，首先進行圍閉，防止浸水漫延，同時組織人員搶修。水泵房巡查記錄表序號 巡檢時間巡檢項目1儲水池水位2集水井水位3水池浮球閥4各閥門5生活泵運行方式運行泵號6出水壓力（MPa）7水泵電機電流（A）A相B相C相8電壓（V）A-BB-CC-A9消防泵運行方式運行泵號10潛污泵運行方式運行泵號11電氣控制柜12潛污泵手動起動（試驗）13潛污泵自動起動（試驗）14超高位報警器（試驗）15巡檢人員16運行記事工程主管： 日期： 年 月 日說明：1、每班巡檢二次。需“試驗”的項目每班做一次。 2、巡檢項目中，水位按實際刻度或按高、中、低填寫，其余項目正?；蚰芰⒓凑{整至正常的打“”。不正常的：X“，并作出

50、說明，”“為一項保養，”“為兩項保養。 3、如有不止一個水泵房的，應每個水泵房分別填報。水泵季度保養記錄表設備名稱：型號：編號：年月保養項目保養情況與處理維修保養單位確認審核潤滑油檢查盤根檢查盤年松緊接地情況電纜頭緊固電機外觀整潔、銘牌清晰電路主觸點檢查接觸器響聲泵體外觀檢查閥門開閉靈活、無長陰、無漏水閥門手柄完好，閥桿潤滑好單向閥動作靈活、指示準確電機絕緣電阻A、B、C電機運轉電流A、B、C手動開泵檢查自動開泵檢查備注：用文字填寫機電與其它設施維修保養作業指導書1.0 目的：機電與其它設施的一般性修繕和非一般性修繕工作，操作正確、安全，能保持或迅速恢復其使用功能。2.0 適用圍：轄區維修技工

51、3.0 職責 3.1工程維修人員負責維修 3.2 工程主管檢查維修質量 3.3 管理處經理負責監督 4.0工作程序4.1更換水表：1）關上水表前第一個閥門，排空管的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去。 2）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致。 3）維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常。4）維修人員做好用戶新啟用水表底數記錄。4.2更換電表1）在供電部門的審批同意下，斷開電源拆下電表，并確認電表已經失靈后，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接確。2）安裝結束后合閘供電，保證用戶用電設

52、備使用正常，電表轉動正常。3）維修人員做好用戶新啟用電表底數記錄。4.3 維修開關1）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因。2）如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除。3）經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。4）如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。4.4燈管、白熾燈的維修1）切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常。2） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更

53、換同規格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明。3） 其他情況造成的燈不亮情況，可根據原因參見第5.1.3 點，第5.1.5 點進行處理。4.5線路檢測1） 線路停電檢修應與時通知使用人/用戶。2） 使用人/用戶開關燒壞負載過大應加大開關額載量進行處理。3） 電表損壞需換電表進行處理。4） 進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。5） 線路短路可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并與時處理。6） 當確認故障排除后方可送電。4.6 門鈴維修1）無電情況時可更換新電池。2）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；3）因線路短路問題造成的

54、故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并與時處理。4.7插座無電1）由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶。2）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接頭后重新安裝，檢查試電情況。3）線路短路造成的停電參見第5 點進行處理。4.8水龍頭漏水1）關閉戶水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點。2）根據使用人/用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。3）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。4.9馬桶不通1）檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。2）洗臉（菜）盆堵塞、漏水。3）浴缸堵塞、漏水。4）疏通地漏根據系統，使用

55、疏通機人工疏通。5）浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現象。4.9部分樓層停水1）查明停水的樓層后先關總閥，并將濾網清洗后重新裝上。2）造成的停水應通知用戶，并作解釋。3）疏通地漏根據系統，使用疏通機人工疏通。4）修門窗,查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝。5）對門合頁和窗軌道注油。6）防止玻璃碎片跌下傷人。4.10換鎖1）拆下壞鎖后先檢查是何處損壞，如能修理與時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。4.11 非一般性的維修委托專業維修公司進行。4.11.1時間要求1）接到維修單后立即安排人員進行處理，無特殊情況時不超過

56、25分鐘，一般性維修不超過7小時，較困難復雜的維修要求72小時完成（工藝技術要求特殊的除外）；同時應向用戶解釋原因。2）功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差，高低不平現象。3）修時應盡量滿足用戶的合理要求。4.12維修工作的檢查1）工程主管每周將維修單整理一次，以檢查服務的與時性和使用人/用戶的反映，對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。2）管理處根據維修單對用戶進行回訪，收集使用人/用戶對維修人員服務態度與維修工作的反饋信息，管理處經理對維修工作進行相應檢查。水箱管理規程指導書1.0目的： 本規程為確保業主飲用水的質量，保

57、證生活用水的需要。2.0適用圍 生活用儲水箱的管理3.0 方法和過程控制3.1 為保證水箱間的衛生良好，保證飲用水符合國家有關生活飲用衛生規定，特制定以下衛生制度：3.2 水箱間的管理人員必須有衛生部門頒發的體檢合格證。3.3水箱保溫完好，彎頭、濾網、水箱蓋密封加鎖。3.4水箱管道閥門完好，表面無灰塵無污染。3.5每半個月打開水箱蓋徹底檢查水箱的水質，要求目測無異物，鼻聞無異味。每半年對水箱進行一次消毒清洗。3.7 水箱應每周進行依次無衛生死角，無蚊蟲、無蛛網、無蟑螂、無鼠害、無異味的清潔工作。3.8 水箱每周打開窗戶通風換氣，保證室空氣清新。3.9 嚴格遵守市生活飲用水衛生監督管理條例供水衛

58、生要求的各項制度。支持性文件與記錄水池（箱）清洗與消毒記錄表清洗日期水容量（立方米）放水時間自 月 日 時起，到 月 時止共 小時清洗時間自 月 日 時起，到 月 時止共 小時清洗投放滅菌凈（1：500）配制人見證人清洗人員放水時間自 月 日 時起，到 月 時止共 小時消毒投放滅菌凈（1：500）配制人清洗與消毒有關記錄管理分部負責人： 工程主任： 專業工程師：每六個月清洗一次。中控室設備維修保養規程1.0 目的：確保中控室設備性能良好，保證安全運行。2.0 適用圍 閉路電視安防監控系統，3.0 方法和過程控制3.1 轄區消防系統，安防監控系統，防盜報警對講公共天線系統的維修保養。3.2 工程

59、部維修人員負責中控室設備維修保養。3.3 工程主管對維修保養工作進行工作指導，檢查監督與外委修理的聯系工作。3.4 中控（消防）室設備由中控室維修技工負責維修保養。3.5 工程主管每年12月制定下一年度消防設備檢查報警保養記錄表、3.6 中控（消防）室維修技工按各保養計劃表的要求進行維修保養，并將維修保養情況記錄于相應記錄。3.7 中控（消防）設備維修后必須恢復原來狀態，不得隨意更改原器材、線路。3.8 中控（消防）室設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報管理分部，限期解決。3.9 凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的中控室設備

60、故障，可以由早班中控室維修技工進行維修。4.0 工程主管對維修保養提供工作指導與檢查監督。支持性文件與記錄1）消防設備檢查報警保養記錄表、2）監控設備檢查保養表消防設備檢查報警保養記錄表單位名稱年月日設備名稱保養項目保養情況與處理維修保養單位（人）日期確認審核人煙感控測器探頭傾斜不大于450探測器與底座接觸按5%比例噴煙驗證報警溫感控測器探測器與底座接觸安裝牢固按10%比例加溫、驗證、報警手動報警按鈕安裝牢固破損修補或替換報警驗證（任選兩處）火災報警控制器自檢、消音、復位主電源與備用電源切換報警各接線端子堅固箱干凈，無灰塵雜物聯運控制柜自檢、消音、復位主電源與備用切換各接線端子堅固箱干凈，無灰