1、睿智營銷 福州企劃目錄1、市場回顧2、項目推廣3、費用控制一、市場回顧1、世茂天城項目介紹2、09年目標任務3、09年15月完成總銷4、09年福州市場分析世茂天城項目介紹近近300米高酒店米高酒店及寫字樓及寫字樓茶亭公園及世茶亭公園及世茂百貨茂百貨臻園臻園儷園儷園占地：約142畝建筑面積：近50萬方商業：約9%寫字樓：約10%酒店：約13%住宅：約46%地下：約22%09年目標任務09年全年銷售目標15億進一步鞏固項目頂級豪宅地位,為明年近300米高塔樓推廣做準備項目營銷節點回顧項目營銷節點回顧儷園儷園1#1#、2#2#住住宅開盤宅開盤世茂百貨商鋪世茂百貨商鋪對外公開對外公開重要節點重要節點推

2、廣主題推廣主題世茂百貨、臻園沿世茂百貨、臻園沿街商業售罄街商業售罄售樓中心對售樓中心對外開放外開放酒店裙樓商業酒店裙樓商業開盤開盤儷園儷園2#2#開盤開盤重要節點重要節點推廣主題推廣主題臻園臻園3#3#開開盤盤項目總銷項目總銷22.822.8億億截止2009年5月20日世茂天城完成總銷22.8億 其中09年完成總銷17億09年15月完成任務2009年1月4月福州房地產市場共完成總銷約100億世茂天城占其中15%2009年14月福州商品住宅成交統計面積(平方米)成交套數(套)所占比例90以下682450%90120315823.1%120140194314.2%140以上以上173212.7%1

3、80平米以上戶型存量至少71萬方折計至少折計至少3000余套余套2009年福州下半年推出的部分大戶型項目項目主力戶型（平方米）套數(套)融匯江山二期200253東源北院180120陽光白金翰206300168中天金海岸.天悅190350166公園道1號220190凱旋楓丹200250融僑觀邸二期180250450二、項目推廣1、廣告目的：讓目標客群帶上有色眼鏡，引導至案場2、與廣告公司合作:把屁股坐在市場上3、經營信息：引導投資者情緒4、信息不對稱：開盤,要的就是熱銷5、戶外：一切以人類的習慣出發站在巨人的肩膀上集團支持：1、08年9月搶先入市2、入市時的合理定價3、世茂百貨“10+5”投資回

4、報方案確定4、09年3月15日，推出樓王項目支持：1、優秀的銷售團隊2、工程進度知名度的建立將來也許會有比我們更高的樓（08年6月發布）將來也許會有比我們更高的樓（08年6月發布）（08年6月發布）將來也許會有比我們更高的樓（08年6月發布）將來也許會有比我們更高的樓將來也許會有比我們更高的樓（08年6月發布）總之，人往高處走（08年7月發布）（08年7月發布）總之，人往高處走（08年10月發布）總之，人往高處走（08年9月發布）儷園1#3#樓開盤稿（08年9月發布）儷園1#3#樓開盤稿一層一個姓（09年3月發布）（09年5月發布）儷園2#樓開盤稿市中心的復合社區，生活需要豐富（09年5月發布

5、）.從量變到質變是如何產生的厭惡損失通常，人們面臨同樣大小的利益和損失，來自損失的壓力比來自利益的幸福感高出約兩倍世茂百貨后天很美好，明天很安全（08年10月發布）后天很美好，明天很安全（08年11月發布）（08年11月發布）后天很美好，明天很安全女 也（08年12月發布）女 也（08年12月發布）女 也（09年1月發布）女 也（09年2月發布）全球500強員工的消費區（09年4月發布）（09年4月發布）全球500強員工的消費區與廣告公司的合作:把屁股坐在市場上北京攬勝廣告總經理：楊海華世茂天城推廣總共設計67篇報廣 斃掉的稿件共計30篇（09年3月出稿）一層一個姓一層一個姓（09年3月發布）

6、將來也許會有比我們更高的樓（08年4月出稿）（08年4月出稿）將來也許會有比我們更高的樓（08年6月出稿）總之，人往高處走（08年7月出稿）總之，人往高處走（08年7月出稿）總之，人往高處走（08年7月出稿）總之，人往高處走（08年8月出稿）儷園1#/3#樓開盤稿（09年3月出稿）日出日落系列（09年3月出稿）日出日落系列（09年3月出稿）日出日落系列（09年3月出稿）一層一個姓（09年5月出稿）市中心的復合社區，生活需要豐富（09年4月出稿）酒店裙樓商業全球500強員工的消費區（08年11月出稿）世茂百貨投資回報（08年11月出稿）世茂百貨投資回報（08年11月出稿）世茂百貨投資回報（08年

7、12月出稿）世茂女士主題百貨（08年12月出稿）世茂女士主題百貨（08年12月出稿）女也（08年10月出稿）世茂百貨戶外（08年10月出稿）世茂百貨戶外（08年12月出稿）女也戶外秀稿女也戶外定稿經營信息引導投資者情緒1.09年年1月至月至5月月20日，日，共撰寫軟文共撰寫軟文49篇篇報紙發布計報紙發布計159次次相關軟宣在福州各大網絡媒體同步發布相關軟宣在福州各大網絡媒體同步發布項目軟宣推廣獵奇！不可忽視網絡的力量不可忽視網絡的力量八卦！世茂天城網絡發貼110條以上！論壇：偷拍世茂天城售樓人員的業績表，一位論壇：偷拍世茂天城售樓人員的業績表，一位MMMM賣了賣了50005000多萬多萬論壇：

8、真的富豪藏世茂：房子建成藍球場，還有200平可以住坊間傳聞：東百、大洋要向襁褓中的世茂百貨痛下殺手？坊間傳聞：東百、大洋要向襁褓中的世茂百貨痛下殺手？論壇：洲際酒店入駐世茂天城，香格里拉從此只能喝湯?論壇：要嫁就嫁一天賣論壇：要嫁就嫁一天賣1212億的售樓先生億的售樓先生論壇話題列表論壇話題列表論壇話題列表論壇話題列表一切以人類的習慣出發戶外戶外考慮到遮擋的問題考慮到周邊建筑顏色、廣告牌的顏色、字體考慮到觀看視覺中心點的問題考慮到截留區域客戶特性問題臻園商業屋頂戶外4月9日上畫規格：22.75米臻園商業屋頂戶外4月19日上畫規格：22.77米福清市中心戶外3月30日上畫福清市中心戶外4月5日上畫福州市中心戶外福州郊縣戶外要的就是熱銷信息不對稱!現場逼定!制造熱銷!開盤以儷園1#/3#樓開盤為例休息等候區休息等候區預選房區預選房區選房區選房區繳款區繳款區填寫區填寫區簽到區簽到區合理的程序分散客戶價格抗性簽到區預選房區預選房等候區預選房區選房區銷控區繳款區內外同步報銷控屏風遮擋銷控區緊張、熱銷選房區休息等候區三、費用控制截止2009年5月22日，09年實際發生營銷企劃費用約320萬占總銷0.18%按09年集團批復的項目營銷費用比例2.12%計，費用額度應為3604萬元；扣除樣板房費用500萬元，共計節省節余推廣費用2784