1、房地產企業稅收政策研討xyfh2021-10-84、房產稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產開發企業主要涉及的稅費有11種：1、營業稅、城建稅、教育費附加；2、土地增值稅；3、企業所得稅、個人所得稅；目 錄一、營業稅二、土地增值稅四、個人所得稅五、案例三、企業所得稅企業稅務管理內容企業效益最大化相對減輕稅負資金時間價值維護合法權益涉稅風險為零營業稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、資源稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅、車船稅、印花稅等。增值稅，消費稅，車輛購置稅,鐵路、銀行總行、保險總公司集中繳納的營業稅、企業所得稅等。地方附加、耕地占用稅關稅、行李和郵遞物品進口稅、進口環節增值稅和

2、消費稅國稅局系統地稅局系統地方財政部門海關系統稅收征管范圍劃分納稅人稅率 稅目征稅對象稅法構成要素即一切履行納稅義務的法人、自然人及其他組織是各個稅種所規定的具體征稅工程形式有比例稅率、超額累進稅率、定額稅率、超率累進稅率主要是指稅收法律關系中征納雙方權利義務所指向的物或行為稅法實施原那么1、層次高的法律優于層次低的法律；2、同一層次的法律中，特別法優于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。)3、國際法優于國內法；4、實體法從舊，程序法從新。營業稅的應稅范圍1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓

3、土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。1銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物所有權的行為。2銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物所有權的行為。3單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。4銷售不動產時連同所占土地使用權一并轉讓，比照銷售不動產征稅。銷售不動產的計稅依據 1納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 2單位將不動產無償贈與他人，納稅。對個人無償贈送不動產的行為，不征收營業稅。 3納稅人銷售不動產價格明

4、顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按以下順序核定其營業額： A、按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； B、按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； C、計稅價格=營業本錢或工程本錢1+本錢利潤率1-營業稅稅率 營業稅收入范圍1、價外費用 3、維修基金 不計征 4、動遷補償 2、違約金 5、還本方式銷售 6、銷售折扣 7、物業代收費用 8、視同銷售 10、實質重于形式 9、售后回租和售后回購 合作建房的討論第一種方式是純粹的“以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。 A、土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得

5、了擁有局部房屋的所有權。 B、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，那么要視具體情況確定如何征稅。 ?國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復?國稅函20051003號 籌劃前：桔祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應繳營業稅為41203%17%3%136萬元?；I劃后：光明公司采取清包工的形式，代為桔祥公司采購材料并免收手續費的形式簽訂合同。裝修籌劃裝飾工程應繳營業稅：1000303%17%3%34萬元。13634102萬元節稅利益分攤企業以物抵貸債的房產如何繳納營業稅國稅函1998771號規定

6、： “單位或個人以房屋抵頂有關債務，不管是經雙方或多方協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益減少了債務，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按銷售不動產稅目征收營業稅。 財稅200316號文件規定： “單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。國家稅務總局關于印發?營業稅問題解答之一的通知? 非金融機構將資金提供給對方，并收取資金占用費，如企業與企業之間借用周轉金而收取資金占用費，應如何征收營業稅？ 貸款屬于“金融保險業稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與

7、他人使用的行為。根據這一規定，不管金融機構還是其他單位，只要是發生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發生貸款行為，按“金融保險業稅目征收營業稅 ?國家稅務總局關于貸款業務征收營業稅問題的通知?國稅發200213 號 企業集團從金融機構取得統借統還貸款后，由集團所屬財務公司與企業集團或集團內下屬企業簽訂統借統還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機構的借款利率向企業集團或集團內下屬企業收取用于歸還金融機構借款的利息不征收營業稅 。利息問題土地增值稅法1、土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。 2、按照?中華

8、人民共和國憲法?和?土地管理法?的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除法律規定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據有關法律規定，由國家征用以后變為國家所有，才能進行轉讓。 具體事項的征稅有關事項是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3）存量房地產買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權屬轉移）。4.房地產抵押抵押期

9、不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。5.房地產交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自住房，不征。6.以房地產投資、聯營房地產（房地產企業除外）轉讓到投資聯營企業，不征；將投資聯營房地產再轉讓，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后轉讓，征。8.企業兼并轉讓房地產暫免。土地增值稅實行四級超率累進稅率增值額占扣除工程金額比例 稅率 速算扣除系數 50%以下含50% 30% 0 超過50%100%含100% 40% 5% 超過100%200%含200% 50% 15% 200%以上 60% 35% 轉讓項目的性質扣除項目（一）對于新建房地產轉讓 1.

10、取得土地使用權所支付的金額；2.房地產開發成本3.房地產開發費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.財政部規定的其他扣除項目（二）對于存量房地產轉讓 1.房屋及建筑物的評估價格。 評估價格 重置成本價成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。3.轉讓環節繳納的稅金。1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；2.提供扣除工程金額不實的；3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。4.舊房及房地產的轉讓。土地增值稅的稅收籌劃 三、可暫緩征收土地增值稅二、給予免征一、不征收土地增值稅繼承、贈與方式無償轉讓;轉為企業自用或用于出租1、以房地產進行投資、聯營的；2、雙方

11、合作建房后分房自用；3、企業兼并。1、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20；2、依法征用、收回的房地產。一、收入籌劃法1、降低銷售價格 例：假定某房地產企業建造普通住宅，可扣除工程金額為800萬元，根據目前市場調查，可以定價在900-1000萬元之間。如果定價為1000萬元，那么增值額為200萬元，增值率為25%200/800，超過20這一減免底線，此時該企業應繳納的土地增值稅為60萬元，不考慮其他稅費，那么利潤為140萬元。如果定價為960萬元，那么增值額為160萬元，增值率為20%160/800，不超過20這一減免底線，該企業不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費，那么利潤為160

12、萬元。 2、分散銷售收入 某房地產企業準備出售其開發的一幢普通標準住宅里面已經安裝簡單的家具設施，全部市場價值是1000萬元，扣除工程合計為800萬元，其中各種家具設施的價格約為200萬元，本錢約為100萬元。一是：將全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上表達，那么增值額200萬元，增值率為25%，適用30%稅率，因而應交土地增值稅60萬元。二是：在房地產轉讓合同上僅注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬家具設施購銷合同，這樣進行籌劃后，轉讓房地產收入為800萬元，扣除工程金額為700萬元，增值額100萬元，增值率為14%，未超過扣除工程金額20的，免征土地增值稅。銷售與裝修分開兩種

13、裝修方式直接招標裝修進本錢：收入和本錢均增加，但因裝修的利潤空間較大，因此對土地增值稅的影響不大。成立裝修公司與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同。只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列入房屋售價 國稅函199853號 二、扣除工程籌劃法1、房地產精裝房2、自行設立建筑公司3、加大房地產開發本錢的列支 房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。 城鎮土地使用稅是以

14、城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。房產稅和城鎮土地使用稅企業所得稅國稅發200084號?企業所得稅稅前扣除方法? ?中華人民共和國企業所得稅法?08年1月1日執行 國稅發202131號?國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知 ?國稅函2021299號?關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知?國稅發202186號?關于母子公司間提供效勞支付費用有關企業所得稅處理問題的通知 ? 關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知 國稅函2021299號一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季或月預繳企業所得稅的，對開發、建造的住

15、宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅本錢后按照實際利潤再行調整。變化：國稅函2021299號文件是對國稅發200631號文中關于房地產開發企業的企業所得稅預繳作出的新規定，根據2021299號文件房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳稅款的， 即：當期應納稅額 當期預售房款收入*預計利潤率*25當期開發產品完工確認收入的實際利潤與其預計利潤的差額*25。 ?關于母子公司間提供效勞支付費用有關企業所得稅處理問題的通知?國稅發202186號 一、母公司為

16、其子公司以下簡稱子公司提供各種效勞而發生的費用，應按照獨立企業之間公平交易原那么確定效勞的價格，作為企業正常的勞務費用進行稅務處理。母子公司未按照獨立企業之間的業務往來收取價款的，稅務機關有權予以調整。 二、母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。?企業所得稅稅前扣除方法?第三十六條納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除。 第四十四條納稅人申報扣除的業務招待費，主管稅機關要求提供證明資料的，應提供能證明真實性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。第五十二條納稅人發生的與其經營活動有關的合理的差旅

17、費、會議費、董事會費，主管稅務機關要求提供證明資料的，應能夠提供證明其真實性的合法憑證，否那么，不得在稅前扣除。差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。國稅發200084號發票使用及審核新規國稅發202180號： 在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。有偷逃騙稅行為的，依照?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關規定處分；情節嚴重觸犯刑律的，移送司法機關依法處理。 國稅總局稽便函202142號 關

18、于?進一步做好房地產行業稅收專項檢查工作?的通知： 各省國、地稅局要在轄區內2005年至2007年年平均銷售額排名前10位的房地產企業中共同選擇3戶企業進行重點解剖式檢查。 檢查中，要對被查企業列支本錢費用的票據進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據必須全部進行核查。 代收款的相關政策營業稅：?中華人民共和國營業稅暫行條例?第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供給稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。國稅發200469號文件規定：住房專項維修基金不納稅。 企業所得稅：國稅發200631號：“開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入

19、開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 代收款除住房維修基金不納稅外，其他代收款均須納稅。土地增值稅：財稅字199548號：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的，可做為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產

20、的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 房產轉自用是否應交納營業稅 房地產開發企業將自己開發的商品房轉作自用，該不動產的所有權沒有發生改變，無需繳納營業稅。待該房產實際發生銷售時，再繳納營業稅。?國家稅務總局關于開展2007年稅收專項檢查工作的通知?國稅發200722號1.房地產業 1營業稅 檢查應稅營業額的合理性、完整性。五、是各種換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發工程、提供土地或資金共同建造不動產、拆遷補償安置等行為是否按規定足額納稅。六、是以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規定申報繳納營業稅。九、是企業自用包括經營性自用、分配給股

21、東股東與企業是兩個獨立的法人實體的商品房是否申報納稅。公司設立子公司是獨立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤，應當作為獨立的居民企業單獨繳納企業所得稅。 當子公司微利的情況下，子公司可以按20%的稅率繳納企業所得稅，使集團公司整體稅負降低，在給母公司分配現金股利或利潤時，應補稅差，那么設立子公司對于整個集團公司來說，其稅負為子公司繳納的所得稅和母公司就現金股利或利潤補交的所得稅差額。 分公司不是獨立法人，不形成所得稅的居民企業，其實現的利潤或虧損應當并入總公司，由總公司匯總納稅。 例如一：A公司所得稅稅率為25%。2021年1月擬投資設立一公司，預測其當年的稅前會計利潤為3萬元，假定A

22、公司當年實現稅前會計利潤100萬元。現有兩種方案可供參考：一是設立全資子公司，并向A公司分配利潤2萬元；二是設立分公司(假設不存在納稅調整事項)。 設立全資子公司子公司繳納的所得稅=320%=0.6萬元；A公司繳納的所得稅=10025%+2(1-20%)(25%-20%)=25.13萬元；集團公司整體稅負=0.6+25.13=25.73萬元。 設立分公司A公司繳納的所得稅=(100+3)25%=25.75萬元。 當下屬公司微利的情況下，企業應選擇設立子公司的組織形式。 例如二：B公司所得稅稅率為25%，2021年1月擬投資設立回收期長的公司，預測該投資公司當年虧損600萬元，假定B公司當年實現

23、利潤1000萬元，現有兩方案可供選擇：一是設立全資子公司；二是設立分公司(假設不存在其他納稅調整事項)。 設立子公司 子公司當年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結轉以后年度，用以后年度所得彌補。B公司當年繳納的所得稅=100025%=250萬元；集團公司整體稅負=250萬元。 設立分公司B公司當年繳納的所得稅=(1000-600)25%=100萬元。 當下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業應選擇設立分公司的組織形式設立分公司納稅優缺點分析優勢：第一，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補。第二，稅法規定在稅前列支有限額的費用如業務招待費、廣告費、業務宣傳費可以在公司內部調劑使用，從而使公司的稅收

24、負擔更趨合理。第三，公司內投資收益不存在根據稅率差異補稅問題。風險：由于稅法和會計制度存在差異，加之各地區稅務機關在理解及執行政策尺度、口徑上可能存在一定的差異，可能會有一定難度。同一區域內存在多個工程的情況下，從稅收的角度考慮最好成立分公司。公司組織職工集體旅游是否應該計入個人所得稅？自2021年3月1日起施行的?中華人民共和國個人所得稅法實施條例?明確規定：個人所得的形式除現金、實物和有價證券外，還有其他形式的經濟利益。并規定所得為其他形式的經濟利益的，參照市場價格核定應納稅所得額。財稅200411號按照我國現行個人所得稅法律法規有關規定，對商品營銷活動中，企業和單位對營銷業績突出人員以培

25、訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業績獎勵包括實物、有價證卷等，應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業和單位代扣代繳。個人所得稅 國稅函200057號?國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復?局部單位和部門在年終總結、各種慶典、業務往來及其它活動中，為其它單位和部門的有關人員發放現金、實物或有價證券。對個人取得該項所得，應按照?中華人民共和國個人所得稅法?中規定的“其他所得工程計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 依據?稅收征管法?第六十九條的規定，假設扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款

26、的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 企業贈送個人所得稅房地產公司為了促進銷售，經常會贈送家具、家電、閣樓、車庫、地下室車位等個人無償贈與不動產 ?國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知?國稅發2006144號 營業稅：根據國稅發200675號規定：從2006年6月1日起，對購置住房缺乏5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購置普通住房超過5年含5年轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購置非普通住房超過5年含5年轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業稅。 個人

27、無償贈與不動產時，對受贈人全額交契稅、印花稅。 個人所得稅：個人將承受的不動產再對外銷售時：1、按財產轉讓所得征；2、按財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。3、稅務機關不得核定征收。 問題：個人接受其他個人的捐贈是否需要繳納個人所得稅？以房地產進行投資、聯營的稅收相關問題1、營業稅2、土地增值稅3、房產稅、契稅4、企業及個人所得稅重要稅收籌劃方案1根本情況：甲公司取得一塊土地，本錢1000萬，沒有進行開發。現乙公司要購置該塊土地，出價1800萬元，并表示配合甲公司采用最適宜的方法進行運作。假設條件：1、甲公司

28、注冊資本1000萬元，全部用于該土地；2、甲公司沒有發生別的業務和費用；3、所有工作都在2021年度完成。直接轉讓土地使用權，即甲公司直接將土地使用權轉讓給乙方。 相關稅金：為計算方便，未考慮城建稅、教育費附加、印花稅等小稅種，下同1、營業稅：18005%=90萬元2、土地增值稅：可抵扣金額1090萬元，適用稅率40%，18001090*40%10905%=229.5萬元3、所得稅：1800100090229.525%=120.125萬元稅負合計439.625萬元。 政策依據： 對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費

29、用，以及在轉讓環節繳納的稅金。?關于印發土地增值稅宣傳提綱的通知?國稅函發1995110號 優點：1、思路明確，操作簡單，無風險；2、乙公司的購置款可以全額抵扣所得稅和土地增值稅。缺點：1、稅金本錢相對較高439.6/18002、未按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上的，不允許轉讓?中國城市房地產管理法?第三十八條?；I劃方案2投資成立新公司，即甲公司用土地作價1800萬元投資成立一家新公司，然后將股份轉讓給乙公司。 相關稅金：可抵扣金額1000萬元，適用稅率40% 1、營業稅：0元2、土地增值稅：18001000*40%10005%=270萬元3、所得稅：18001

30、00027025%=132.5萬元稅負合計402.5萬元。政策依據：1、對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。?財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?財稅字1995048號；2、對于以土地房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均繳納土地增值稅。?財政部 國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?財稅200621號；3、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風

31、險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。?財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知?財稅2002191號 優點：1、操作相對簡單；2、稅金本錢比思路一降低一些。缺點：1、稅金本錢高402.5/1800；2、根據?公司法?，無形資產最多只能占到注冊資本的70%，因此需要額外投入771萬元，占用資金較多。籌劃方案3轉讓甲公司股權，即甲公司股東直接將所有的甲公司股權轉讓給公司。 相關稅金：1、營業稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：股東為企業1800100025%=200萬元股東為個人1800100020%=160萬元稅負合計200/160萬元。 政策依據：1、對股權轉讓不征

32、收營業稅?財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知?財稅2002191號；2、原股東取得股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得工程征收個人所得稅。?國家稅務總局關于股權轉讓收入征收個人所得稅問題的批復?國稅函2007244號 優點：1、操作相對簡單；2、稅金本錢相對較低；3、運作時間短，不涉及到土地、規劃等部門的過戶問題。缺點：1、甲公司股東是否愿意轉讓股權，甲公司可能利用現有的相關資質進行新的工程開發，以及已有的人員、資產等；2、可能會存在債權、債務、以及對外擔保等，存在一定的風險?；I劃方案4公司分立/合并，即采用甲公司先分立后轉讓。 1、營業稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：1

33、800100025%=200萬元稅負合計：200萬元。 優點：1、稅金本錢低。缺點：1、公司分立/合并需要的手續繁雜，時間長，有的需要債權人配合；2、公司分立/合并對于稅務部門來說也是一個重點，過程也很長；3、同樣存在潛在的債權、債務及擔保風險。 相關稅金：政策依據：1、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。財政部、國家稅務總局?關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?財稅字199548號2、企業合并，通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅。?國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知? 國稅發2

34、000119號3、被分立企業應視為按公允價值轉讓其被別離出去的局部或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅。同上4、公司合并，應當由合并各方簽訂合并協議，并編制資產負債表及財產清單。公司應當自作出合并決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上公告。債權人自接到通知書之日起三十日內，未接到通知書的自公告之日起四十五日內，可以要求公司清償債務或者提供相應的擔保。?公司法?第一百七十六條5、公司分立，應當編制資產負債表及財產清單。公司應當自作出分立決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上公告。?公司法?第一百七十八條 籌劃方案5 間接投資：即乙公司用1800萬貨幣投資成

35、立一家新的丙公司非房地產行業，然后甲公司繼續在丙公司投資，將土地使用權過戶給乙公司，以換取乙公司在丙公司的股權。 相關稅金：1、營業稅：0元2、土地增值稅：0元3、所得稅：1800100025%=200萬元稅負合計200萬元。 目的：躲避財稅200621號政策依據：1、，根據?財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?財稅字1995048號規定，對外投資、聯營的，暫免征收土地增值稅；2、由于所投資的企業不是從事房地產開發的，因此不適用?財政部 國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?財稅200621號；3、有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記

36、，并應當提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明?公司登記管理條例?國務院令第451號第三十五條，因此新投資方不用驗資，也就可以把土地直接過戶給乙公司。 優點缺點1、稅金本錢低；2、操作簡單。1、間接投資，是否屬于投資，土地增值稅方面有待確定；2、間接投資，是屬于投資還是屬于非貨幣交易，營業稅方面有待確定；根據?財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?財稅字1995048號規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。財政部、國家稅務總局?關于土地增值稅假設干問題的通

37、知?財稅【2006】第021號 說明： 一、任何企業包括房地產開發企業以土地房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，不適用暫免征收土地增值稅的規定。二、房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不適用暫免征收土地增值稅的規定。新的?企業所得稅法?第四十七條之規定：“企業實施其他不具有合理商業目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。 房地產開發企業的開發產品轉作企業的固定資產問題1營業稅：財政部、國家稅務總局財稅2001160號三、納稅人必須將為本獨立核算單位內部提供給稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產取得收入和為本獨立核算單位以

38、外單位和個人提供給稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產取得的收入分別記帳，分別核算。但凡分別記帳，未分別核算的，一律征收營業稅。 2土地增值稅：?國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知?國稅發2006187號二房地產開發企業將開發的局部房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的本錢和費用。 3企業所得稅：在沒有明確廢止?國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知?國稅發200631號之前，房地產開發企業將開發產品轉作企業固定資產的行為，應視同銷售，于開發產品使用權轉移時確認收入或利潤的實現。 房地產行業主要涉稅違法問題一、偷逃/隱匿應稅收入類二、虛列/多列成本費用類三、其他情形1、將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務處理，或直接沖減開發本錢。 2、分解售房款收入，將局部款項開具收款收據，隱匿收入。 3、在境外銷售境內房產，隱匿銷售收入。 4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入。 5、價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入。有的企業以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業在代建工程、提供勞務過程中節約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業所有，不確認實現