1、第四章第四章第一節第一節 比較法的基本原理比較法的基本原理一、比較法的概念和理論依據一、比較法的概念和理論依據 1.1.比較法的概念比較法的概念 2.2.比較法的理論依據比較法的理論依據 房地產價格形成的替代原理。房地產價格形成的替代原理。 是將估價對象與在估價時點的近期已是將估價對象與在估價時點的近期已交易的類似房地產進行比較，對這些類似交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當修正，以此估算房地產的成交價格做適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.2.比較法的理論依據比較法的理論依據 房地產價格形成的替代原理。房地產價格

2、形成的替代原理。1.1.相同效用相同效用( (收益收益) )，應具有相同價格；，應具有相同價格； 相近效用相近效用( (收益收益) )，應具有相近價格。，應具有相近價格。2.2.不同效用不同效用( (收益收益) )的同類房地產，其的同類房地產，其價格應有一個合理的差額。價格應有一個合理的差額。二、比較法適用的對象和條件二、比較法適用的對象和條件 1.1.比較法適用的對象：比較法適用的對象： 具有交易性的房地產。具有交易性的房地產。 2.2.比較法適用的條件：比較法適用的條件： 同一供求范圍內存在較多的類似同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易。房地產的交易。三、比較法的操作步驟三、比較法的操

3、作步驟1.1.搜集交易實例搜集交易實例2.2.選擇可比實例選擇可比實例3.3.建立價格可比基礎建立價格可比基礎4.4.進行交易情況修正進行交易情況修正5.5.進行交易日期修正進行交易日期修正6.6.進行房地產狀況進行房地產狀況( (區位、權益、實物區位、權益、實物) )修正修正7.7.求取比準價格求取比準價格第二節第二節一、搜集交易實例的途徑一、搜集交易實例的途徑1.1.查閱政府部門房地產交易等有關資料。查閱政府部門房地產交易等有關資料。2.2.查閱報刊上有關房地產租售信息資料。查閱報刊上有關房地產租售信息資料。3.3.參加房地產交易展示會了解有關資料。參加房地產交易展示會了解有關資料。4.4

4、.向交易當事人等人員了解有關資料向交易當事人等人員了解有關資料5.5.以購房者身份了解有關資料。以購房者身份了解有關資料。6.6.同行之間相互提供。同行之間相互提供。 二、搜集交易實例的主要內容二、搜集交易實例的主要內容1.1.交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的；2.2.交易實例房地產狀況；交易實例房地產狀況；3.3.成交日期；成交日期；4.4.成交價格；成交價格；5.5.付款方式；付款方式；6.6.交易情況。交易情況。 搜集交易實例時，要注意所搜集內容搜集交易實例時，要注意所搜集內容的統一性和規范性、真實性和可靠性。的統一性和規范性、真實性和可靠性。第三節第三節一、可

5、比實例選取的總體要求一、可比實例選取的總體要求1.與估價對象屬于類似房地產；與估價對象屬于類似房地產；2.交易類型與估價目的相一致；交易類型與估價目的相一致；3.成交日期與估價時點相近；成交日期與估價時點相近；4.成交價格是正常價格或可修正為正成交價格是正常價格或可修正為正常價格。常價格。二、可比實例選取的具體要求二、可比實例選取的具體要求1.1.所處地區相同或類似；所處地區相同或類似；2.2.用途相同；用途相同；3.3.結構相同；結構相同；4.4.規模相同；規模相同；5.5.權利性質相同；權利性質相同；6.6.交易類型與估價目的相一致；交易類型與估價目的相一致；7.7.成交日期與估價時點相近

6、；成交日期與估價時點相近；8.8.成交價格是正常價格或可修正為成交價格是正常價格或可修正為正常價格正常價格第四節第四節建立價格可比基礎建立價格可比基礎一一、統一付款方式統一付款方式: :一次性付清一次性付清【例】【例】 某宗房地產的交易總價款某宗房地產的交易總價款3030萬元，其萬元，其中首付中首付20%20%，余款半年后付清。，余款半年后付清。 若月利率為若月利率為55，則在成交之日時的，則在成交之日時的一次性付清的價格為：一次性付清的價格為： 30 3020%+3020%+30(1-20%)/(1+5)(1-20%)/(1+5)6 6 =29.29( =29.29(萬元萬元) )二、統一采

7、用單價二、統一采用單價四、統一面積內涵四、統一面積內涵 1.1.使用面積使用面積建筑面積；建筑面積； 2. 2.套內建筑面積套內建筑面積套建筑面積套建筑面積 建筑面積建筑面積下的價格下的價格套內建筑面套內建筑面積下的價格積下的價格建筑面積建筑面積下的價格下的價格建筑面積建筑面積套內建筑面套內建筑面積下的價格積下的價格套內建筑面積套內建筑面積使用面積使用面積下的價格下的價格使用面積使用面積下的價格下的價格使用面積使用面積建筑面積建筑面積使用面積使用面積套內建筑面積套內建筑面積三、統一幣種和貨幣單位三、統一幣種和貨幣單位五、統一面積單位五、統一面積單位1.1.平方米下的價格平方米下的價格= =畝下

8、的價格畝下的價格666.67666.672.2.平方米下的價格平方米下的價格= =公項下的價格公項下的價格10000100003.3.平方米下的價格平方米下的價格= = 平方英尺下的價格平方英尺下的價格10.764 10.764 4.4.平方米下的價格平方米下的價格= =坪下的價格坪下的價格0.3030.303【例例】 現有兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面現有兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積積200200平方米，成交總價平方米，成交總價8080萬元，分三期付款，萬元，分三期付款，首期付首期付1616萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付3232萬萬元人民幣，余款元人民幣，余

9、款3232萬元人民幣于一年后付清。萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積乙交易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總平方英尺，成交總價價1515萬美元，于成交時一次付清。若兩宗交易萬美元，于成交時一次付清。若兩宗交易實例均為可比實例，試求其可比價格即建立可實例均為可比實例，試求其可比價格即建立可比價格基礎。比價格基礎。 ( (年利率年利率8%8%；1 1美元美元=8.3=8.3元人民幣；元人民幣； 使用面積：建筑面積使用面積：建筑面積=0.75:1)=0.75:1) 【解解】P P甲甲=16+32/(1+8%)=16+32/(1+8%)0.50.5+32/(1+8%)/200 +

10、32/(1+8%)/200 =3821.1( =3821.1(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )P P乙乙=150000/2500=150000/25008.38.30.750.7510.76410.764 =4020.4( =4020.4(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )第五節第五節交易情況修正交易情況修正一、交易情況修正的含義一、交易情況修正的含義 將不正常的可比實例成交價格調將不正常的可比實例成交價格調整為正常的成交價格整為正常的成交價格二、造成成交價格不正常的原因二、造成成交價格不正常的原因 1.1.存在利害關系。存在利害關系。 2. 2.急于買賣。急于買

11、賣。 3. 3.不了解市場行情。不了解市場行情。 4. 4.特別動機或偏好特別動機或偏好 5. 5.特殊交易方式。特殊交易方式。 6. 6.交易稅費轉嫁。交易稅費轉嫁。 7. 7.相鄰房地產的合并交易。相鄰房地產的合并交易。 8. 8.債權債務關系的影響。債權債務關系的影響。 三、交易情況修正的方法三、交易情況修正的方法2.2.常用公式常用公式 設可比實例成交價格偏離正常價格設可比實例成交價格偏離正常價格S%S%，有：有：1.1.一般公式一般公式 可比實例成交價格交易情況修正系數可比實例成交價格交易情況修正系數= =正常價格正常價格交易情況修正系數以正常價格為基準來確定。交易情況修正系數以正常

12、價格為基準來確定。 1 1 可比實例成交價格可比實例成交價格 = = 正常價格正常價格 1 1S% S% 或或: 100: 100 可比實例成交價格可比實例成交價格 = = 正常價格正常價格 100 100S S 3.交易稅費非正常負擔的修正交易稅費非正常負擔的修正=+ 正常成交價格與賣方實際所得的關系正常成交價格與賣方實際所得的關系 正常成正常成 應由賣方應由賣方 賣方實際賣方實際 交價格交價格 負擔的稅費負擔的稅費 得到的價格得到的價格正常成交價格與買方實際付出的關系正常成交價格與買方實際付出的關系 正常成正常成 應由買方應由買方 買方實際買方實際 交價格交價格 負擔的稅費負擔的稅費 付出

13、的價格付出的價格【例】【例】 某宗房地產交易，買賣雙方在合某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方同中寫明，買方付給賣方23252325元元/ /平平方米，買賣中涉及的稅費均由買方方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。己知賣方和買方應繳納的稅負擔。己知賣方和買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的費分別為正常成交價格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產的正常成交價格是多則該宗房地產的正常成交價格是多少？少？解：解：由正常成交價格由正常成交價格應由賣方負擔的稅費應由賣方負擔的稅費 = =賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格 有：有： 正常成交價格正常成交價格正常成交價格正常成交價格7%7%

14、=2325 =2325元元/ /平方米平方米 即：正常成交價格即：正常成交價格=2325/(1-7%)=2325/(1-7%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米【例】【例】 某宗房地產交易，買賣雙方在合同某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方中寫明，買方付給賣方26252625元元/ /平方米，平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。己買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。己知賣方和買方應繳納的稅費分別為正知賣方和買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的常成交價格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產。則該宗房地產的正常成交價格是多少？的正常成交價格是多少？解：解：正常成交價格正常成交

15、價格+ +應由買方負擔的稅費應由買方負擔的稅費 = =買方實際付出的價格買方實際付出的價格 有：有：正常成交價格正常成交價格+ +正常成交價格正常成交價格5%5% =2625 =2625元元/ /平方米平方米 即：正常成交價格即：正常成交價格=2625/(1+5%)=2625/(1+5%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米第六節第六節一、交易日期修正的含義：一、交易日期修正的含義： 將可比實例在其成交日期的價格調整為估價時點的價格。二、交易日期修正的方法二、交易日期修正的方法 1.1.一般公式：一般公式： 可比實例在成可比實例在成 交易日期交易日期 在估價時在估價時 交日期的價格交

16、日期的價格 修正系數修正系數 點的價格點的價格 交易日期修正系數應以成交日期的交易日期修正系數應以成交日期的價格為基準來確定。價格為基準來確定。2.2.常用公式：常用公式： 設從成交日期到估價時點，可比實例設從成交日期到估價時點，可比實例價格漲跌幅度價格漲跌幅度T%T%，則有：則有：可比實例在成可比實例在成 (1(1T%)T%)= =在估價時點的價格在估價時點的價格交日期的價格交日期的價格 或：或： 可比實例在成可比實例在成 100 100T T = =在估價時點的價格在估價時點的價格交日期的價格交日期的價格 100 100 三、交易日期修正的參數依據：三、交易日期修正的參數依據：-可比實可比

17、實例所在地區的同類房地產的價格指數例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。或變動率。【例】【例】某宗房地產在某宗房地產在20022002年年6 6月的價格為月的價格為18001800元元/ /平方米，對其價格進行交易日期平方米，對其價格進行交易日期修正到修正到20022002年年1010月的價格。己知該地區該月的價格。己知該地區該類房地產類房地產20022002年年4 4月至月至1010月價格指數分別月價格指數分別為：為：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.1(98.1(以以20002000年年1 1月為月為100

18、)100)。解：解： 180098.1/76.7=2302(元元/平方米平方米)【例】【例】某宗房地產在某宗房地產在20022002年年6 6月的價格為月的價格為20002000元元/ /平方米，對其價格進行交易日期平方米，對其價格進行交易日期修正到修正到20022002年年1010月的價格。己知該地區該月的價格。己知該地區該類房地產類房地產20022002年年4 4月至月至1010月價格指數分別月價格指數分別為：為：99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1(118.1(均以上月為均以上月為100)100

19、)。解：解：200020001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.181 =3047( =3047(元元/ /平方米平方米) )【例】【例】某宗房地產在某宗房地產在20012001年年1010月末的價格月末的價格為為30003000元元/ /平方米，對其價格進行交易日平方米，對其價格進行交易日期修正到期修正到20022002年年9 9月末的價格。己知該地月末的價格。己知該地區該類房地產價格區該類房地產價格20012001年年6 6月末至月末至20022002年年2 2月末平均逐月上漲月末平均逐月上漲1.5%1.5%，20022002年年3 3月初至月初至2002

20、2002年年9 9月末平均逐月上漲月末平均逐月上漲2%2%。解：解： 3000 3000(1+1.5%)(1+1.5%)4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658(=3658(元元/ /平方米平方米) )【例】【例】某宗房地產在某宗房地產在20022002年年2 2月日的價月日的價格為格為10001000美元美元/ /平方米，對其價格進行交平方米，對其價格進行交易日期修正到易日期修正到20022002年年1010月月1 1日的價格。己日的價格。己知該地區該類房地產價格知該地區該類房地產價格20022002年年1 1月至月至20022002年年9 9月以美元為基準的價格平均逐月月以美元為基

21、準的價格平均逐月下降下降0.5%0.5%。且美元與人民幣的市場匯價為：。且美元與人民幣的市場匯價為：20022002年年2 2月日為月日為1 1美元美元=8.26=8.26人民幣，人民幣，20022002年年1010月日為月日為1 1美元美元=8.29=8.29人民幣。人民幣。解：解：10001000（1-0.5%1-0.5%）8 88.298.29 =7964( =7964(元元/ /平方米平方米) )第七節第七節 房地產狀況修正房地產狀況修正一、房地產狀況修正的含義：一、房地產狀況修正的含義： 將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為估價對象房地產狀況的價格。二、房地產狀況修正的內容：二、房

22、地產狀況修正的內容： 區位區位狀況修正、狀況修正、權益權益狀況修正和狀況修正和實物實物狀況修正。狀況修正。 1.1.區位狀況修正區位狀況修正區位狀況：區位狀況：對房地產價格有影響的房地對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。產區位因素的狀況。區位狀況修正：區位狀況修正：將可比實例房地產在其將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為估價對象房區位狀況下的價格，調整為估價對象房地產區位狀況下的價格。地產區位狀況下的價格。區位狀況修正的內容：區位狀況修正的內容：繁華程度、交通繁華程度、交通便捷度、環境景觀、公共設施完備度、便捷度、環境景觀、公共設施完備度、臨路狀況、朝向、樓層等臨路狀況、朝向、樓

23、層等2.2.權益狀況修正權益狀況修正權益狀況：權益狀況：對房地產價格有影響的房地對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況產權益因素的狀況權益狀況修正：權益狀況修正：將可比實例房地產在其將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為估價對象房權益狀況下的價格，調整為估價對象房地產權益狀況下的價格。地產權益狀況下的價格。權益狀況修正的內容：權益狀況修正的內容：土地使用年限、土地使用年限、城市規劃限制條件等。城市規劃限制條件等。3.3.實物狀況修正實物狀況修正實物狀況：實物狀況：對房地產價格有影響的房地對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。產實物因素的狀況。 實物狀況修正：實物狀況修正：將可比實例

24、房地產在其將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為估價對象房實物狀況下的價格，調整為估價對象房地產實物狀況下的價格。地產實物狀況下的價格。實物狀況修正的內容：實物狀況修正的內容： 土土 地：地：面積、形狀、基礎設施、地勢面積、形狀、基礎設施、地勢地質水文等。地質水文等。 建筑物：建筑物：新舊度、規模、結構、設備、新舊度、規模、結構、設備、裝修、平面布局、質量等。裝修、平面布局、質量等。 三、房地產狀況修正的方法三、房地產狀況修正的方法 1.1.一般公式：一般公式：可比實可比實例在其例在其房地產房地產狀況下狀況下的價格的價格 房地房地產狀產狀況修況修正系正系數數 =在估價在估價對象房對象房地

25、產狀地產狀況下的況下的價格價格 可比實例在其房地可比實例在其房地 100 在估價對象房地在估價對象房地 = 產狀況下的價格產狀況下的價格 100R 產狀況下的價格產狀況下的價格 或：或：2.2.常用公式：常用公式： 設可比實例在其房地產狀況下的價格設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為的百分率為R%R%，則有：則有：可比實例在其房地可比實例在其房地 1 在估價對象房地在估價對象房地 = 產狀況下的價格產狀況下的價格 1R% 產狀況下的價格產狀況下的價格 3.3.房地產狀況修正的具體方法房地產狀況修正的具體方法 括號內應填寫

26、的數字括號內應填寫的數字, ,為可比實例房為可比實例房地產相對于估價對象房地產的得分。地產相對于估價對象房地產的得分。 直接比較修正法：直接比較修正法：以估價對象房地產狀以估價對象房地產狀況為基準況為基準(100(100分分),),對可比實例的房地對可比實例的房地產狀況進行打分。產狀況進行打分。 采用以下公式修正計算：采用以下公式修正計算：可比實例在其房地可比實例在其房地 100 在估價對象房地在估價對象房地 = 產狀況下的價格產狀況下的價格 ( ) 產狀況下的價格產狀況下的價格 間接比較修正法：間接比較修正法：設定一個標準的房地設定一個標準的房地產狀況產狀況(100(100分分) )，對估價

27、對象房地產狀，對估價對象房地產狀況和可比實例的房地產狀況分別進行況和可比實例的房地產狀況分別進行打分。打分。采用以下公式修正計算：采用以下公式修正計算：可比實例在其房地可比實例在其房地 （象）（象） 在估價對象房地在估價對象房地 = 產狀況下的價格產狀況下的價格 （例）（例） 產狀況下的價格產狀況下的價格可比實例在其房地可比實例在其房地 100 （象）（象） 在估價對象房地在估價對象房地 = 產狀況下的價格產狀況下的價格 （例）（例） 100 產狀況下的價格產狀況下的價格或：或：四、房地產狀況修正應注意的問題四、房地產狀況修正應注意的問題1.1.可比實物房地產狀況應是成交日期時的可比實物房地產

28、狀況應是成交日期時的狀況，估價對象房地產狀況應是估價時狀況，估價對象房地產狀況應是估價時點時的狀況。點時的狀況。 2.2.房地產區位因素和實物因素因房地產的房地產區位因素和實物因素因房地產的使用性質使用性質( (用途用途) )不同，其具體內容及其不同，其具體內容及其權重亦不同。權重亦不同。第八節第八節 求取比準價格求取比準價格 一、一、 單個比準價格的求取單個比準價格的求取 1.1.一般公式：一般公式： 估價對估價對象價格象價格( (比準比準價格價格) )可比可比實例實例價格價格交易交易情況情況修正修正系數系數交易交易日期日期修正修正系數系數房地產房地產狀況狀況修正修正系數系數2.2.常用公式

29、：常用公式： 100 100 （ ） 100 100 = = （ ） 100 100 （ ）交易日交易日期修正期修正交易情交易情況修正況修正房地產房地產狀況修正狀況修正估價對估價對象價格象價格( (比準比準價格價格) )可比可比實例實例價格價格 直接比較修正法：直接比較修正法： 間接比較修正法：間接比較修正法：估價估價對象對象價格價格( (比準比準價格價格) ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) = = - ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100可比可比實例實例價格價格交易情交易情況修正況修正交易日交易日期修正期修正房地產房地產( (象象)

30、 )狀況修正狀況修正標準化標準化修正修正( (例例) )二、最終比準價格的求取二、最終比準價格的求取1.1.平均數法。平均數法。 簡單算術平均數。簡單算術平均數。 加權算術平均數。加權算術平均數。2.2.中位數法。中位數法。3.3.眾數法。眾數法。4.4.其他方法。其他方法。第九節第九節 比較法應用舉例比較法應用舉例 例例4-14-1： 為評估某寫字樓為評估某寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正日的正常市場價格。在該寫字樓附近地區調查常市場價格。在該寫字樓附近地區調查選取了選取了A A、B B、C C三宗類似寫字樓的交易實三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見表例作為可

31、比實例，有關資料見表4-14-1。表表 4-1 4-1 可比實例的相關資料可比實例的相關資料可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交成交價格價格50005000人民幣元人民幣元/ /600600美元美元/ /55005500人民幣元人民幣元/ /成交成交日期日期20052005年年1 1月月1 1日日20052005年年3 3月月1 1日日20052005年年7 7月月1 1日日交易交易情況情況+2%+2%+5%+5%-3%-3%房地產房地產狀況狀況-8%-8%-4%-4%+6%+6% 在上表交易情況中，正(負)值表示可比實例成交價格高(低)于正常價格的幅度；房地產狀況中，正

32、(負)表示可比實例房地產狀況優(劣)于估價對象導致的價格差異幅度。 人民幣與美元市場匯價2005年3月1日為1:8.5，2005年10月1日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2月1日保持不變，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 1.1.計算公式：計算公式：比準價格比準價格= =可比實例價格可比實例價格交易情況修正系數交易情況修正系數 交易日期修正系數房地產狀況修正系交易日期修正系數房地產狀況修正系數數幣元/平方米)6598.33(人民 81001000.5%)(11%)(121001005000比準價格A532

33、.2.比準價格的求取：比準價格的求取： 估算該寫字樓估算該寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正常日的正常市場價格如下：市場價格如下：比準價格比準價格C C)/(88.6328平平方方米米人人民民幣幣元元6100100%5 . 01310010055003)/(31.6192平方米平方米人民幣元人民幣元比準價格比準價格B B4100100%5 . 01%1151001005 . 8600523.3.將上述三個比準價格的簡單算術平均數將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則：作為比較法的估算結果，則：估價對估價對 (6598.33+6328.88+6192.31)

34、(6598.33+6328.88+6192.31)象價格象價格 = = ( (單價單價) 3) 3=6373(=6373(人民幣元人民幣元/ /)()(取整數取整數) )例例4-24-2：為評估某商品住宅2005年10月24日的正常市場價格。在該商品住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗似商品住宅的交易為可比實例，有關資料如下：1.1.可比實例的成交價格，見表可比實例的成交價格，見表4-24-2。 可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C成交價格成交價格（元（元/ / ）370037004200420039003900成交日期成交日期20052005年年5 5月月242

35、4日日20052005年年8 8月月2424日日20052005年年9 9月月2424日日表表4-24-22.2.交易情況的分析判斷結果，見表交易情況的分析判斷結果，見表4-34-3。 表表4-34-3交易情況的分析判斷是以正常交易情況的分析判斷是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。其正常價格的幅度。表表4-34-3可比實例可比實例A A可比實可比實例例B B可比實例可比實例C C交易情況交易情況-2%-2%0+1%+1%3.3.該類商品住宅該類商品住宅20052

36、005年年4 4月至月至1010月的價格變月的價格變動情況，見表動情況，見表4-44-4。 表中的價格表中的價格指數為定基指數為定基價格指數。價格指數。 月份月份價格指數價格指數4 4 100 100 5 5 92.4 92.46 6 98.3 98.37 7 98.6 98.68 8 100.3 100.39 9 109.0 109.01010 106.8 106.8表表4-44.4.房地產狀況的比較判斷結果，見表房地產狀況的比較判斷結果，見表4-54-5。 表表4-54-5房地產房地產狀況狀況權權重重估價估價對象對象實例實例A A實例實例B B實例實例C C因素因素1 1909010010

37、08080因素因素2 2100100110110120120因素因素3 31251251001001001001001000.50.51001001001000.30.30.20.2 試利用上述資料估算該商品住宅試利用上述資料估算該商品住宅20052005年年1010月月2424日的正常市場價格。日的正常市場價格。1.1.計算公式：計算公式：比準比準價格價格可比可比實例實例價格價格= =交易交易情況情況修正修正系數系數交易交易日期日期修正修正系數系數房地產房地產狀況狀況修正修正系數系數 估算該商品住宅估算該商品住宅2002005 5年年1010月月2424日的正日的正常市場價格如下：常市場價格

38、如下：2.2.交易情況修正系數：交易情況修正系數：98100210010010010001001001011001100100可比實例可比實例A A：可比實例可比實例B B：可比實例可比實例C C：3.3.交易日期修正系數：交易日期修正系數：可比實例可比實例A A：9 92 2. .4 41 10 06 6. .8 8可比實例可比實例B B：100.3100.3106.8106.8可比實例可比實例C C：1 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8 84.4.房地產狀況修正系數：房地產狀況修正系數：1001002 . 01253 . 01005 . 0901001031002 .

39、01003 . 01105 . 0100100961002 . 01003 . 01205 . 080100可比實例可比實例A A：可比實例可比實例B B：可比實例可比實例C C：5.5.計算比準價格計算比準價格( (單價單價) )：1 10 00 01 10 00 09 92 2. .4 41 10 06 6. .8 89 98 81 10 00 03 37 70 00 0)/(90.4363平平方方米米元元1 10 03 31 10 00 01 10 00 0. .3 31 10 06 6. .8 81 10 00 01 10 00 04 42 20 00 0)/(93.4341平平方方米米元元9 96 61 10 00 01 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8