1、上海XX國際集團保安日常工作操作手冊目 錄1、各級保安崗位職責 22、各崗位操作標準 43、編制巡邏方案 94、門禁/電梯/業戶物品搬遷管制方法 105、保安文明標準及獎懲制度 206、保安器械使用規定 277、保安內務管理 28保安操作手冊參考稿1. 各崗位職責：1.1 保安主管· 根據本物業管理的總體要求制定出安保管理的具體方案并組織實施。· 制定安保工作年度方案，包括防火、防盜、對付意外事件的預案制定及訓練方案，并組織實施。· 對本物業經常性巡查，發現問題及時解決。· 每天檢查安保值班記錄，針對問題及時作出批示及處理。· 發生意外事件的要

2、親臨現場處理解決，及時上報并與地區治安部門聯系。· 對安保發現的問題及接受客戶的投訴要及時填寫投訴處理單，通知有關部門處理。· 建立客戶檔案，并作動態跟蹤，做到變更及時，信息準確 。· 負責對外來施工隊簽訂管理協議，發放臨時出入證，參照小區施工規定監督其平安文明施工。· 對下屬員工進行考核，對其獎懲升降向經理提出建議。· 對新進安保員工進行面試，提出錄用與否的意見報告經理，并做好崗前各項培訓。· 記好工作日記。· 與地區的治安、消防、環衛、房地局、街道辦事處等有關部門協調好關系· 完成上級交給的其它一切任務。1.2

3、 保安領班· 模范遵守安保崗位操作標準，在員工中起表率作用。· 安排好本班員工工作。每周召開班務會，探討工作中存在的問題，協調好人際關系。· 熟悉本物業住戶情況，重要設備位置和故障應急處理方法。· 負責上崗前操練，做好交接班工作，具體要求如下：a. 提前十五分鐘上班，著裝完畢，自查和互查著裝是否標準。b. 進行崗前操練，內容為：向右、向左、向后轉、敬禮各四遍；齊步走(橫、縱)各三遍、跑步一圈。要求精神飽滿。動作整齊，口號響亮。c. 上一班領班向接班領班辦妥一切移交手續(手電、 、對講機、鑰匙、客戶委托代辦事項等)，并詳細交代當班時情況以及應考前須知。d.

4、 接班領班仔細檢查上班移交情況，對不清楚的問題當面問清，雙方辦理交接簽收手續。e. 接班領班作崗前訓示，安排崗位。· 如實填寫值班記錄，對重要情況要另行以書面報告上級。· 發生異常情況，要指揮隊員先作出恰當處理并及時報告上級。· 對上級布置的任務，要及時下達貫徹，并將完成情況如實、及時上報。· 帶好新進人員使其盡快熟悉本物業情況并嚴格按照公司要求標準操作。· 完成上級交與的其它任務。1.3 保安員· 嚴格遵守公司的各項規章制度及本小區各項管理規定。· 嚴格按照各崗點的規程要求操作· 對本物業的住戶根本情況要做到心中

5、有數。· 遇到突發事件知道如何處置和采取措施。· 完成上級交與的其它一切任務。1.4 監控中心管理員· 負責對物業管理員工提供消防平安知識培訓；· 開展消防平安管理宣傳；· 落實消防制度，催促物業管理各部門確實貫徹落實消防平安措施，負責調查了解違反消防規定的原因；· 定時及不定期的向保安部主管和物業經理報告；· 負責定期檢查物業內的消防設施設備，發現隱患，及時通報物業主管和經理。· 負責協調補充防火器材和有關部門定期進行設備檢測、保養和維修，及時排除消防隱患。· 負責24小時監察消防主機、閉路電視、防盜報

6、警信號，發現火警及其他突發緊急情況，及時通知現場主管，并按突發事件處理預案操作。· 協助做好重要接待任務時的消防、治安的管理工作· 妥善保管好消防檔案。2. 各崗位操作標準：2.1 門崗· 衣著整齊，精神飽滿，以跨立式站在崗位臺上(除氣候異常情況接指令更改站位)。· 嚴格按照小區大門/移動門開、關操作規定執行操作。· 本小區客戶車輛進出時，需熱情招呼致意。· 對進、出的出租車輛做好登記，寫明進入時間、樓棟單元號碼、車型、顏色、車輛牌號。· 對外來車輛上前示意停車，進行詢問，問明原由并核實后放行。并對外來車輛車型、顏色、牌號、

7、進入時間、任務、接洽單元等登記清楚。· 對外來施工人員，必須檢查本小區出入證，并問清施工內容。· 嚴禁在小區出入口及附近亂停車輛、設攤和閑雜人員滯留，保持出入口環境/道路整潔、有序、暢通。· 夜間小區大門/移動門按規定時間關閉，保存人行空間/小門。· 注意出入口周圍環境衛生，發現問題，通知清潔部及時處理，注意保護好出入口及周圍的綠化和照明設施。· 對攜帶大件物品外出的陌生人，應禮貌地請其出示出門證，并一一核對無誤后才放行，并表示道謝。2.2 大堂崗· 以跨立式站在大堂指定位置，衣著整潔，精神飽滿，接待客人應主動熱情，彬彬有禮，用語標準

8、，應對得體，表現出較高的素質修養。· 熟悉本物業內住戶根本情況，包括姓氏、主要家庭成員、樓層、房號、國籍、平時工作生活規律，以便針對性地答復客戶提出的咨詢，并做好外松內緊。· 對訪客應熱情接待，禮貌詢問，并說：“您好！先生/小姐，請問您找哪一位，如客戶說明來訪地點，先與被訪住戶 聯系，征得同意后，并請說：“麻煩您登記一下，謝謝。登記完畢后說：“謝謝配合，方可讓其進入。· 對前來閑逛、推銷、化緣、送宣傳品等非正常人員，應堅決拒絕其進入物業內，并呼叫領班/機動崗將其送出。· 對攜帶大件物品外出的陌生人，應禮貌地請其出示出門證，并一一核對無誤后才放行，并表示道

9、謝。· 見年老體弱行動不便的客人應主動上前攙扶，幫助提拿行李至電梯轎箱或車上。· 注意周圍環境衛生及設施情況。· 保持大堂光線明亮，隨時調節燈光開關。同時注意節約能源。· 根據實際情況幫助客人搬運大件物品至電梯轎箱內。· 嚴禁施工人員與客戶同乘客梯，一旦發現立即勸阻。2.3 停車庫/場管理崗· 熟悉所有停泊之車輛的車型牌號、顏色，業主房號、駕駛員特征等。· 對進入之車輛引導至其固定車位。· 對所停車輛記錄好停泊時間，核對車輛泊位正確，車輛外觀有否損壞，如有疑問立即向車主提出，并在車輛登記表上請其簽名。·

10、不定時地對停車場進行來回巡檢，檢查所有泊車與泊位是否符合。· 檢查停車場場地清潔衛生狀況，禁止駕駛員在場地上用水洗車。· 注意停車場場地有否閑雜人員，一旦發現立即上前詢問，如有疑問立即送保安部或管理處處理。· 注意停泊之車輛的門鎖和車窗是否關閉，假設有疑問立即通知 車主。· 對陌生人動用車輛立即盤問直至弄清原委并核實前方可讓他啟動，否那么送保安部處理。· 對臨時停泊之車輛核準其來訪目的，引導其在指定/臨時車位停泊。· 有車輛外出須記下時間，如有異常情況立即用對講機通知其他安保前來協助，經核實無誤前方可放行。否那么，送有關部門處理。2.

11、4 巡邏崗· 巡邏應步姿正確，精神飽滿，高度警覺，腳步輕穩。遇到客人應面帶微笑· 巡邏時應攜帶以下物品：巡邏記錄本、筆、對講機、鑰匙、巡更棒。· 巡邏方法：眼看、耳聽、鼻聞、手動。· 眼看：住戶房門是否關閉，有否閑雜可疑人員，照明，設備是否完好，環境是否整潔等。· 耳聽：有無異常聲響(房內，設備等)。· 鼻聞：有無異常氣味(如煤氣、焦油、電線燒焦、化學反響)。· 手動：代鎖忘鎖之門，翻開消防箱、栓檢查，關閉浪費之照明、揀起地上紙屑、煙蒂。· 巡邏重點部位：衛星機房、電梯機房、上下壓配電間、電氣值班室、管理辦公室、生

12、活水泵/消防泵房、污水處理房、大樓/樓頂生活水箱、大樓側門等。· 巡邏路線/區域：應按物業樓層數、面積確保巡邏范圍內各巡邏點每一小時能巡邏到位一次，到點打鐘/簽到，巡邏路線不得隨意改變。· 對各部位的巡查內容：樓層：a. 住戶門是否關閉上鎖，發現不妥立即提醒住戶注意。如是公司那么代其上鎖，報告上級通知其聯系人。b. 平安門、消防門是否可以開啟但需保持其處于關上之狀態。c. 樓層設備房門 (強、弱電，水表等)是否上鎖。d. 檢查消防器材、報警系統是否完好。e. 衛生狀況是否良好，廁所是否淤塞、滿溢。f. 有否閑雜可疑人員逗留，推銷人員串門，如有，應予勸離。公共走道：a. 照明

13、是否完好，是否按規定開啟或關閉，應留意節約能源。b. 有無擺放物件阻塞通道。如有，應予去除。c. 公共部位：d. 照明是否完好，照明光感/時控器是否正常工作，應注意節約能源。e. 消防器材、消防栓、接合器是否完好。f. 衛生狀況是否良好，廁所有否淤塞、滿溢。g. 有否閑人逗留、串門，如有，應予勸離。空置房：a. 有否水管滴水，窗戶碰響，門戶未鎖等狀況。如有，立即處理或報告。b. 有施工人員的房間，是否按小區?業主公約?中施工裝修的規定，平安、文明施工。設備機房：a. 有否異常狀態、聲音、氣味，如有應立即報告處理。b. 有否閑雜人員逗留，如有，應立即詢問并送交保安部處理。屋頂：a. 地漏有否堵塞

14、或被雜物覆蓋，如有，立即去除。b. 檢查通向屋頂的平安門是否關閉或有人進入，如有應立即詢問并送管理處處理。廣場：a. 有否車輛亂停，如有，應協助車輛管理員整治。b. 周邊設施是否良好，窨井蓋是否完好，如有問題立即報告解決。· 如遇客戶投訴，認真記下要求，轉告有關部門解決。· 在樓層巡樓時，必須在每個樓層的巡邏簽到點打鐘記錄巡查時間與姓名/代號，對巡邏情況必須做詳盡真實的記錄，并對巡邏結果負責。2.5 消防/監控中心管理操作標準· 消防/監控中心是物業的重要保密部位，管理員要嚴守紀律，禁止無關人員進入，禁止非監控中心人員操作設備，不得向外泄漏任何機密情況。 

15、3; 實行24小時值班制，管理員上崗后不得從事與工作無關之事。機房管理員不得 擅離職守，離崗必須經物業主管同意并有人頂班前方可離開。 · 嚴格按預定的操作程序工作，嚴禁違章操作。認真作好每天之當班記錄，交接 班必須交接清楚并簽名備錄。· 中心管理員要忠于職守，工作嚴謹認真，密切注意所控制之范圍情況，有異常情況應立即通知相關管理員處理或消防公安等有關部門，并詳細記錄情況之時間、地點及經過以備查。 · 當班時間內保持好與外圍管理員的通訊聯系暢通，掌握好整個物業內動態情 況。 · 熟悉消防/監控中心的設備性能和操作方法，做好定時維護保養工作，并協助維修人員做好

16、設施設備的維修工作。 · 機房內嚴禁吸煙和飲食，嚴禁堆放無關貨物，保持室內清潔衛生。配置必要的滅火設備， 嚴防火災發生。 · 假設有人員因工作需要進入消防/監控中心必須進行登記進入人員姓名、單位、進出時間和工作內容。2.6 廣場/外圍崗操作標準：· 自覺遵守物業管理的各項管理規章和制度· 注意個人形象和禮儀禮貌及儀表儀容· 對進入或駛出和停放的車輛做好正確的指揮和引導工作，及時疏導車道的阻塞現象· 巡查廣場和外圍的環境衛生狀況，及時通報，催促清潔公司做好清潔工作· 正確指引非機動車燈行駛和停放符合物業管理處的規章制度

17、3; 對貨運車輛的停泊和行使及時指揮，防治損壞公共設施設備，一旦發現及時報告和處理· 禁止閑散人員進入廣場，及時勸離逗留和閑逛人員，阻止違章停車現象。2.7 保安交接班操作標準：· 每班領班及隊員提前十五分鐘到單位(工程)，并著裝完畢。在著裝過程中每位隊員可自查和互查著裝是否標準。· 進行崗前操練，操練時間為10分鐘。· 操練內容：a. 立正、稍息(四遍)b. 立正、跨立(西遍)c. 整裝動作(一遍)d. 形體轉向：向左、向右、向后、左邊45度敬禮(二遍)e. 排列報數(一遍)f. 排列橫向行走(二遍)g. 排列縱向行走(二遍)· 操練要求：精

18、神飽滿、動作整齊、思想集中、形體一致、口號響亮。· 操練完畢，由接班領班向交班領班敬禮，報告操練完畢。交班領班回敬禮，向接班班組移交工作，交代當班情況及應考前須知。· 移交物品：手電筒、各類 機、對講機、鑰匙、郵件、飲用水清點、值班室清潔衛生、客戶委托代辦事項等。· 當班領班作崗前訓示及各崗考前須知，并安排隊員到指定崗位接崗。接到指令的隊員應按接崗操練標準動作，立即迅速到崗接崗。· 接崗隊員到崗對交崗隊員進行敬禮并表示接崗，交崗隊員對接崗隊員進行敬禮予以回禮，并交代本崗位的各項考前須知及物品移交。并對值班室進行物品、清潔工作的移交。· 交班領班

19、對當值期間發生的一切情況逐條以書面記錄形式移交接班領班，對尚未解決的事宜需轉達照顧及跟進處理。3. 編制巡邏方案3.1 訂定巡邏范圍· 外圍/廣場· 公共走道/部位· 消防樓梯/電梯廳· 屋頂· 停車場/庫· 設備機房· 空置單元3.2 設立巡邏方式· 徒步巡邏· 使用車輛巡邏3.3 劃分巡邏區域根據物業樓層數、面積，在確保巡邏范圍內各巡邏點每一小時能巡邏定位一次的情況下劃分巡邏區域。3.4 設定巡邏工作重點事項· 各類機房檢查內容/標準· 公共設施設備和部位的檢查內容/標準·

20、; 節能措施檢查內容/標準· 巡邏報告· 突發事件巡邏人員操作流程3.5 巡邏工作督導和管理· 設立逐級現場檢查制度· 檢查每日工作報告· 檢討和落實須改善之工作4. 門崗/車輛/物品進出/停車場管理方法4.1 門崗管理方法(范本)目的：標準門崗操作，加強門崗管理，預防犯罪意外的發生，維護物業內人員及財產的平安。物業門崗管理時段：· 第一時段：06：0024：00· 管制方法：保姆及單元內工作人員一律憑識別證經登記后放行，訪客須經登記有效身份證件和經通報被訪者同意后放行，離開時須登記離開時收回訪客證。· 第二時段：

21、24：00次日06：00· 管理方法：無論業戶或訪客進出一律停車檢查，登記后放行，其他同第一階段的管制方法。· 門崗管理方法· 物業管理的識別證類別如下：-員工證：管理處員工使用-保姆證：業戶聘用的阿姨/保姆使用-訪客證：限于本物業內業戶的訪客使用-臨時出入證：限于本物業內二次裝修人員和臨時施工人員使用-停車證：限于本物業內業戶停車使用· 物業管理的識別證之申請：-員工證：由管理處于員工入職時統一發放-保姆證：由本物業的業戶持所聘保姆的身份證、公安部門發放的臨時居住證的正本和復印件各一份及保姆本人的一寸近照二張，于物業管理處客戶效勞部門填寫?保姆證申請登

22、記表?并簽字，經管理處審核及申請人交付*元的保姆證制作本錢費后，由管理處發放給申請人。-訪客證：凡進入物業的訪客，憑本人身份證和業戶確實認，經門崗核查后發放。-臨時出入證：于業戶二次裝修申請時，由業戶持裝修施工人員身份證、 公安部門發放的臨時居住證的正本和復印件各一份及施工人員的一寸近照二張等，填寫?臨時出入證申請登記表?經管理處審核及申請人交付*元的臨時出入證制作本錢費后，由管理處發放。-停車證：由購置、承租本物業的車位之業戶持本人身份證、車位租賃 合同或車位產證的正本和復印件各一份，填寫?停車證申請登記表?經管理處審核及申請人交付*元的臨時出入證制作本錢費后，由管理處發放。· 持

23、有識別證的人員或車輛必須佩戴或張貼識別證于身體和車輛可明顯識別的地方。· 本物業之識別證只限用于本物業，并只作為識別之用。· 如業戶搬遷大件物品、家電、家具等應予以填寫?攜出物品登記證明表?并由業戶簽字確認，經門崗查核后放行。· 如發現閑雜人員或行為異常者、小販、推銷、傳教、募捐等人和車輛，應禁止其進入物業，并采取相應措施勸散/離，同時進行記錄和報告管理處。· 對各類識別證進行控管，及時收回失效的識別證并注銷。· 假設有人員遺失識別證，應要求其至管理處補證，完成補證前方可放行。· 車輛進出必須憑停車證、遙控器。· 本方法如有

24、未盡事業，管理處將適時調整、修改和增補，經開展商或業委會批準同意后公布實行。4.2 電梯使用管理方法(范本)目的：確保電梯平安正常效勞，延長電梯之使用壽命和降低電梯維修費用· 凡物業內的客用電梯，僅供業戶和訪客使用，并只可用于搭載人員及隨身小件物品，施工人員或貨運人員一律搭載貨運電梯，如無貨運電梯，該等人員必須避讓業戶和訪客。· 電梯開發時間：客用電梯：24小時(一個門棟內有多臺電梯，00：00以后可只開放一臺，其余電梯應停放于高層)貨用電梯：每日07：0022：00開放(如于開放時間以外使用貨運電梯，應提前申請經管理處同意后開放，非開放時間電梯應停放于高層)·

25、使用電梯不得超載，超高、超長和超重物品不得使用電梯，以樓梯通道搬運。· 使用貨運電梯搬運大件物品，需事先申請并經管理處同意，并交付相關貨運電梯轎廂保護設置、材料費前方可使用，假設運輸電梯因此損壞，責任人將賠償相關費用。· 乘載電梯時，應保持電梯內整潔，嚴禁抽煙，輕按按鈕，切勿敲打按鈕和面板，嚴禁蹦跳、強行開門。· 乘載電梯時，如遇停電停駛、未平層開門或滑降等意外，應保持冷靜，切勿自行開門，應立刻按電梯轎廂內之緊急對講按鈕向管理處監控中心人員求救，靜待救援人員處理。· 當遇火災、停電或地震，切勿乘坐電梯。· 如遇乘客發現有人違反上述規定，均有權立

26、刻勸阻，不聽勸阻，應立刻通知管理處監控中心。· 本方法如有未盡事業，管理處將適時調整、修改和增補，經開展商或業委會批準同意后公布實行。4.3 物品進出管理規定4.3.1 大件物品，包括家具、電器設備、裝修材料、裝修設備及其它任何有價值的物品，欲出小區大廈，當值門崗應嚴格檢查攜出人所攜物品并填寫?物品出入放行申請/批準單?，請攜出人帶?物品出入放行申請/批準單?PM-D2-028至管理處確認蓋章，憑加蓋管理處章的出門單放行，當值門崗不得以情面而放松對出門物品檢查，由此而產生后果當負全部責任。4.3.2 攜出人也可直接至管理處開具?物品出入放行申請/批準單?PM-D2-028，當值門崗應

27、嚴格憑?物品出入放行申請/批準單?上的物品，認真核對后放行。4.3.3 如遇住戶在管理處無人當值時，需攜物外出小區，當值門崗應憑住戶的證明，同時記錄攜帶物品出門人的姓名、物品、數量及有效證件。4.3.4 如遇住戶或施工單位欲將物品進入小區大廈，當值必須記錄攜帶人員姓名物品、單元或施工單位。4.3.5 以下物品進出禁止使用電梯：4.3.5.1 整塊夾板或板料尺寸超出電梯轎廂內空間尺寸；4.3.5.2 鋁合金、不銹鋼型材的長度超過2米；4.3.5.3 未經包裝指編織袋等裝好，用鐵絲線捆扎運輸的紅磚；4.3.5.4 未密封的液體材料，如：天那水；4.3.5.5 超長超寬的其他物品和不用袋裝好的裝修垃

28、圾；以上物品允許上下樓梯，但損壞或污染樓梯道者，必須負責賠償。4.3.6 任何非施工用的易燃、易爆物品一律不得進入小區大廈，如確是施工用品，當值應跟進核實，并催促其妥善保管。如假設屬于國家有關治安和消防方面禁止在小區大廈內貯存的易燃易爆有毒物品那么一律不得進入小區大廈。4.3.7 用于裝修的固體瀝青，禁止在小區大廈內熬制。4.3.8 未接到住戶或其它人事，事先要求托管，當值員工一律不得接管轉交物品。如住戶事先托管，當值必須詢問和查核，托管是何物品并作記錄。4.3.9 送貨人員考前須知4.3.10.1 送貨人員進入小區大廈必須佩戴臨時出入證并作登記。臨時出入證嚴禁轉借他人使用。4.3.10.2

29、送貨時必須使用管理處指定的專用通道和貨梯，嚴禁使用其它通道和客用電梯。4.3.10.3 所送物品的外包裝及拆卸下的垃圾、雜物必須帶離大廈，不得隨意丟棄在小區大廈區域內。4.3.10.4 在送貨期間造成小區大廈任何設施及設備損壞的，必須照價賠償。4.3.10.5 送貨人員必須聽從小區大廈管理人員的一切管理。對違反規定的送貨人員，管理處將按有關規定進行處分。4.4 停車場管理方法： 地下停車場管理制度住宅范本· 本地下停車場僅對車位之業主和短時(限一小時)業主之訪客開放，其它車輛除特殊用車(指公共事業、消防、公安、郵電、環衛、醫療、新聞媒體、超市配送等用車)外不得入內。· 車位

30、業主進出停車場敬請使用IC卡，并實行一車一卡方式。同時敬請在車輛內前擋風玻璃顯眼處張貼由物管處簽發的停車證。· 持IC卡進出車庫時僅需在門口刷卡機處自行刷卡，車位之業主需每月繳納管理費100元。· 簽發IC卡每次最短時限為三個月，自使用首日的0：00至使用截止日的24：00止。業主付款辦理手續時由物管處財務人員當場制作IC卡及停車證，IC卡制作工本費50元，停車證制作工本費10元。工本費在業主歸還IC卡和停車證時退還。IC卡和停車證在使用期內如遺失或損壞，那么業主須另行支付制作工本費以重新領取新卡和新證。· 本小區業主臨時停車在60分鐘(含60分鐘)內免收停車費；

31、超過60分鐘的按一小時計費；每超過一小時按一小時遞進收費；超過8小時的但在24小時內的按8小時計費；超過24小時的那么超過局部按前述標準計費。· 其它短時停車原那么上停放于地面道路上，假設需停放在地下車庫的那么須在進口處停下自行刷卡并領取時租卡前方可進入停車場。離開時車主須按時租卡的計費額向管理處繳納停車費并繳回時租卡前方能離開。時租卡不得轉借給其它車輛使用并限本次使用。· 時租卡為非接觸式IC卡，時租卡與IC卡可互換使用。如遺失或損壞時租卡的那么須支付時租卡制作工本費50元。· 特殊用車、待客或送客的出租車一般應停于室外停車場，假設需停放在地下停車場那么按有關規

32、定執行。· 私家車位僅限本業主專車使用，車位業主不得擅自變更其車位，不得在本車位外隨意停車。· 停車證是持有IC卡的業主在停車有效期內使用本車位的進出大門的憑證。此憑證的有效期及其它內容與IC卡的一致，如兩者缺一或有效期等內容不符的那么管理人員有權拒絕其使用地下停車場。· 各車位業主包括其合法租戶如新購車輛或更換車輛、車牌時，應于三日內向管理處申報。· 假設車位過戶，那么原車位業主應將該車位停車證及IC卡交還給管理處。· 所有車輛必須正確停泊在車位線內并遵守小區內包括地下停車場的所有駕駛指示標志。· 機動車和非機動車須分道行駛，并按規

33、定路線行駛，禁止逆向行駛。· 車輛進入地下停車場時，應將車輛前燈翻開，并注意交通標志。· 本停車場禁止載有危險貨物的車輛進入。· 除各車油箱隨車貯存油料外，本停車場內禁止私自貯存汽油及其它保養油料，并禁止堆積雜物。否那么，管理處將視作廢棄物處理，而無須事先通知有關業主。· 本停車場業主及管理處對在本停車場內的任何人士及車輛所發生的損傷、財物損壞、失竊等概不負任何責任，敬請車位業主視具體情況正確投保。同時，請各車主勿將貴重物品留置于車內，如有遺失，車主自行負責。· 未經批準，任何人士均不準在本停車場內進行維修或車輛清洗工作。· 管理處對

34、損壞本停車場設施設備等的任何人士，包括車輛司機和擁有人保存依法追索及其它法律權利，直至損失被完全賠償為止。· 管理處有權根據需要隨時修正該管理制度。修訂稿在提交業委會審核通過后付諸實施。 管理處 地下停車場管理制度(辦公樓范本)· 本地下停車場僅對申請車位之租戶和短時(限一小時)租戶之訪客開放，其它車輛除特殊用車(指公共事業、消防、公安、郵電、環衛、醫療、新聞媒體、超市配送等用車)外不得入內。· 車位租戶進出停車場敬請使用IC卡，并實行一車一卡方式。同時敬請在車輛內前擋風玻璃顯眼處張貼由大廈物業管理處簽發的停車證。· 持IC卡進出車庫時僅需在門口刷卡機處

35、自行刷卡，車位之租戶需每月繳納管理費 元。· 簽發IC卡每次最短時限為三個月，自使用首日的0：00至使用截止日的 24：00止。租戶付款辦理手續時由大廈物業管理處財務人員當場制作IC卡及停車證，IC卡制作工本費50元，停車證制作工本費10元。工本費在租戶歸還IC卡和停車證時退還。IC卡和停車證在使用期內如遺失或損壞，那么租戶 須另行支付制作工本費以重新領取新卡和新證。· 本大廈租戶臨時停車在 分鐘(含 分鐘)內免收停車費；超過 分鐘的按一小時計費；每超過一小時按一小時遞進收費；超過8小時的但在24小時內的按8小時計費；超過24小時的那么超過局部按前述標準計費。·

36、其它短時停車原那么上停放于地面道路上，假設需停放在地下車庫的那么須在進口處停下自行刷卡并領取時租卡前方可進入停車場。離開時車主須按時租卡的計費額向大廈管理處繳納停車費并繳回時租卡前方能離開。時租卡不得轉借給其它車輛使用并限本次使用。· 時租卡為非接觸式IC卡，時租卡與IC卡可互換使用。如遺失或損壞時租卡的那么須支付時租卡制作工本費50元。· 特殊用車、待客或送客的出租車一般應停于室外地面臨時停車場，假設需停放在地下停車場那么按有關規定執行。· 固定車位僅限本租戶專車使用，車位租戶不得擅自變更其車位，不得在本車位外隨意停車，也不得停放非機動車或摩托車，禁止堆放其它物

37、品。· 停車證是持有IC卡的租戶在停車有效期內使用本車位的進出大門的憑證。此憑證的有效期及其它內容與IC卡的一致，如兩者缺一或有效期等內容不符的那么管理人員有權拒絕其使用地下停車場。· 各車位租戶如新購車輛或更換車輛、車牌時，應于三日內向大廈物業管理處申報。· 假設車位租約到期不再續租，原租戶應將該車位停車證及IC卡交還給大廈物業管理處。· 所有車輛必須正確停泊在車位線內并遵守大廈內包括地下停車場的所有駕駛指示標志。· 機動車和非機動車須分道行駛，并按規定路線行駛，禁止逆向行駛。· 車輛進入地下停車場時，應將車輛前燈翻開，并注意交通標

38、志。· 本停車場禁止運載有礙大廈一切危險貨物的車輛進入。· 除各車油箱隨車貯存油料外，本停車場內禁止私自貯存汽油及其它保養油料，并禁止堆積雜物。否那么，大廈物業管理處將視作廢棄物處理，而無須事先通知有關業主。· 本停車場租戶及管理處對在本停車場內的任何人士及車輛所發生的損傷、財物損壞、失竊等概不負任何責任，敬請車位租戶視具體情況正確投保。同時，請各車主勿將貴重物品留置于車內，如有遺失，車主自行負責。· 未經批準，任何人士均不準在本停車場內進行維修或車輛清洗工作。· 大廈物業管理處對損壞本停車場設施設備等的任何人士，包括車輛司機和擁有人保存依法追

39、索及其它法律權利，直至損失被完全賠償為止。· 地下停車場由大廈物業管理處管理人員執行對停車場內動、靜態的管理運作，及時糾正并處理車輛之違章行為和覺察現場隱患。· 固定車位和子母車位設備及所有泊車設施，均有清潔公司按方案進行保潔，涉及機械設備由工程部人員進行日常保養。· 廣場車輛收費統計均由原始記錄進行核算，由大廈物業管理處財務部門實施收費考核。· 進入公共區域的任何貨運車輛必須嚴格按貨運車輛指定停泊區域、卸裝區域規定進行物品運輸和裝卸。· 任何租戶車輛如逾期未交付有關車輛管理費用，經大廈物業管理處催繳而仍未清付時，大廈物業管理處境有權暫押使用之

40、車輛，待有關欠積費交付后，恢復車輛正常使用權利。· 凡任何原因引發的停車場內停車糾紛，必須盡力以互相協調和多方協調原那么處理，對有意阻礙、干擾停車場正常秩序的事件，大廈物業管理處在協調失效時，保存對肇事者向警方報警和進一步追究責任的權利。· 大廈物業管理處保存隨時根據需要修正本管理細那么的權利。修正稿在提交大廈業主方審核通過后付諸實施。 物業管理處5. 保安崗位紀律及文明標準和獎懲制度5.1 崗位紀律· 一切行動聽指揮，下級服從上級。· 熟悉和遵守公司及工程管理處的各項規章制度和規定。· 上班不遲到、早退，上班時間未經許可不擅自外出。·

41、; 不得隨意請假、調班，如確有重要事情，需提前一天向領班書面申請并辦理請假手續。緊急、特殊事情可以 通知但事后須提供相關證明及補辦請假手續。· 上班時間不得吃零食、飲酒，不得聽收音機或玩游藝機，不得與人爭吵，不得串崗，不得打瞌睡及睡覺，不得私自會客。· 當班在崗時不得吸煙(吸煙須在規定地點)，不得看書報刊物，不得與無關人員閑聊。· 不準打聽或議論客戶的私人生活，嚴禁泄露客戶資料和公司的一切資料。· 不準替客戶干私活，不準私自向客戶承攬任何業務及中介業務。· 不得接受客戶的小費、招待或任何形式的饋贈。· 不得將客戶丟棄的任何物品占為己有

42、和轉送他人。5.2 崗位文明標準· 儀容儀表著裝要求a. 制服：外套按規定季節著裝，保持整潔。呢服每年干洗一次。鈕扣完整、扣緊。大衣與外套統一穿著，衣領不得豎起。b. 襯衫：衣服平整，領、袖口清潔，隔天換洗，鈕口完整、扣緊。c. 領帶：長度不過腰，領結居中飽滿。d. 帽子：帽子右側傾斜，帽徽在左眼上方。e. 皮鞋：上崗前擦拭，保持清潔光亮，鞋帶扎緊。f. 佩飾：胸牌別在左上口袋1厘米處，肩章佩在肩部正中，臂章佩在左上臂外側中央，離外套肩線下約12厘米。儀容要求a. 安保員頭發不過衣領，鬢角不過耳、不留奇異發型。b. 勤刮臉，不留胡須。c. 指甲要常修剪、不留長指甲。d. 當班員工不食

43、蔥、蒜等氣味濃烈的食品。儀態要求a. 行走時上身應保持挺直，雙手自然擺動，防止上身晃動b. 跨立式站立時兩腳分開，與肩同寬，腰挺背直，目光朝向前，右手捏住左手腕，緊貼后腰部。c. 坐著時上身要端正，不能前傾歪斜，不要用腳敲打地面，不要擺動、抖動，不要翹二郎腿。· 待人接物同客戶說話時要面帶微笑，輕聲細語。請字領先，當別人為你做了點事，要表示道謝。與人有不同意見時要心平氣和地交談，不要大聲爭執。與客戶交談時要與對方保持適當的目光交流。同人握手時要目視對方，面帶微笑。接聽 時：a. 鈴聲一響，盡快接聽，鈴聲不超過三次。 b. 接聽 時，聲調要親切，語速不要快。 c. 接聽外線 要先問好，

44、報管理處簡稱：“您好，XXX物業工程名稱，請講！接聽。 d. 樓層住戶 應報：“您好，管理處(或大堂保安)，請講！e. 接聽保安聯系 應報：“XX崗， 請講！ f. 如沒有聽清對方的話，應說：“對不起，我沒有聽清，請否再講一遍？。g. 如需要詢問對方姓名和公司，應說：“請問您貴姓？請教貴公司名稱？。如果接到打錯的 應說：“對不起，這里是XXXX物業工程名稱， 您打錯了！h. 通完 后要說：“謝謝、再見，并應讓對方先掛 。接待來客接待有約來客，經確認后，可直接引見，態度要熱情。對未預約來客，應禮貌地問清姓名或單位、來訪事由及拜訪對象，并為其聯系，應熱情引導，假設不安排見面，那么委婉地告訴來訪者。

45、詳細及準確記錄客戶要求或投訴內容，并及時轉達給管理處相關人員。· 投訴受理受理投訴制度安保崗接待投訴：記錄-開單-轉達有關部門-解決-反響-記錄記錄：接到客戶投訴必須認真記錄投訴內容；開單：根據投訴內容開單確定時間安排解決；轉達：根據有關投訴派發相關部門解決；反響：當相關部門解決后，向管理處匯報落實情況；記錄：對部門解決反響后的事項，管理處記錄在冊存檔；回訪：管理處針對局部處理事項進行上門或 回訪；具體操作標準接到投訴，除了簡單事宜，可當場簽復解決的以外，都應填寫記錄單，記錄單應記明：投訴人姓名、單元號、聯系方法、投訴內容，并作為第一受理人簽字。如在巡邏過程中接到投訴，應記錄在巡邏簿

46、中，回到管理處再填寫記錄單。同時答復投訴人：“我一定將您的投訴負責轉告有關部門，并盡快給您答復。切忌，不要輕易向投訴人作許諾，防止被動局面無法收場。絕不允許管理處任何人對客戶說，對不起，這事不是我管的，請去找XX部門。必須按上兩條內容操作。接投訴人應在最短時間內將記錄送到有關部門，由有關部門接手處理。如果投訴人再來詢問，可答復：“我已在某時將您的投訴報告給有關部門，并且我還會關心此事，請您放心。同時應向送交部門催問處理情況，直至有了最后結果。5.3 保安獎懲制度5.3.1 獎勵條例凡符合以下條件之一者，將酌情給予嘉獎、晉升或獎勵：· 對改革公司管理，提供效勞質量有重大奉獻者，酌情予以

47、嘉獎或晉升；· 在效勞工作中，創造優異成績者，酌情予以嘉獎、晉升；· 工作積極熱心，受到客戶表揚者，酌情予以獎勵；· 發現事故苗子，及時采取措施，防止重大事故發生者，酌情予以獎勵· 為保護國家財產，生命財產，能見義勇為者，酌情予以獎勵；· 提出合理化建議，并經實施有顯著成效者，酌情予以獎勵；· 嚴格控制開支，節約費用有顯著成效者，酌情予以獎勵；· 拾金物不昧者，酌情予以獎勵；5.3.2 處分種類· 口頭警告：以書面方式給予初犯而且過失行為較輕微者口頭警告；· 書面警告：員工犯有二次以上輕微過失或一次較為嚴

48、重過失行為的給 予書面警告；· 最后警告：員工在受到二次書面警告后，再犯有過失行為的，給予最后書面警告處分；· 無薪停職：在對員工違紀調查期間，對員工可采取不超過十天的無薪停職處分。員工因觸犯法律或被依法傳訊等，公司可延長停職期限至審訊為止；· 即時開除：嚴重違反規定，或受到最后警告處分后再次違反公司規定者，將即時開除而不給予任何的補償；· 罰款：但凡受到紀律處分的員工，將根據不同違紀情況并同罰款處理· 撤銷處分：受到任何處分的員工，在三個月中無任何過失的，將自動撤銷所受的處分。在此期間有立功表現的，經報告批準，可提前撤銷處分5.3.3 處分條

49、例5.3.3.1 觸犯以下規定的，將給予口頭或書面警告，情節特別嚴重或屢教不改的，將直接給予最后警告或辭退：· 儀表儀容未能到達標準要求；· 當值時未穿整齊制服；· 當值時吃零食；· 無故遲到早退、未經許可擅自外出；· 擅離工作崗位或脫崗；· 當值時扎堆聊天；· 工作時收聽錄音機或看小說等與工作無關的書刊；· 使用公司設施辦理私人事務；· 不佩帶或不正確佩帶工作證；· 工作或效勞效率不佳；· 違反公司平安規定或公司其它規定；· 不按規定停放車輛；· 未經公司同意在工

50、作場所內作任何形式的募捐，或散發與公司業務無關的印刷品；· 上班時間私自會客；· 應工作疏忽損壞公物并按相關規定賠償；· 未經同意使用客用設施；· 未經許可配置工作鑰匙，包括更衣箱鑰匙；· 無故缺席公司安排的培訓工作；· 不服從上司命令或未經上司許可而從事其它工作；· 有意提供假情況，假資料或假報告；· 未經許可在當值時飲用含酒精制品；· 在公共場所吸游煙，及在禁止吸煙區吸煙；· 擅自標貼，涂改或搬移公物；· 散布虛假或誹謗言論，影響公司聲譽或客戶、員工名譽；· 擅自進入禁區

51、；· 因工作疏忽，或對可以預料的事故未采取預防措施而造成公物損壞，同時按規定賠償；· 效勞/工作態度未到達公司要求及/或遭致客戶投訴；· 未遵守公司及管理處制定的各項工作流程及要求，并導致不良后果；· 未履行所在崗位的崗位職責；· 當值負責人對下屬疏于指導，未負領導職責；5.3.3.2 觸犯以下規定者，將給予最后警告或辭退：· 向他人索要小費或其它報酬；· 拾獲客人錢物后企圖或已經占用，而未上交公司統一處理；· 蓄意損耗、破壞公司或客人財物；· 賭博或圍觀賭博；· 在工作場所內兜售私人物品；&#

52、183; 在工作場所內、外服用麻醉藥、毒品；· 危害、恐嚇工作場合之任何人士；· 毆打他人或相互毆打；· 吵鬧、粗言穢語、干擾正常的工作秩序及安寧；· 挑拔、鬧事；· 作任何性質不道德的交易；· 涂改單據或偽造文件；· 違反第三章第6條有關保密制度的規定，泄露公司機密；· 調戲侮辱他人；· 偷取、貪污或企圖偷取、貪污公司、客戶及同事財務；· 對住戶、賓客及上司不禮貌；· 接受任何形式的賄賂或向他人行賄；· 員工患病、工傷或因公負傷痊愈后拒絕上班；· 作出嚴重損害公司

53、形象、聲譽和利益之行為；· 遺失公司之重要物品導致重大損失；· 犯有曠工行為；· 因失職或違反平安規定，使公司、客戶和同事-受到經濟、財產、生命或聲譽危害或損失；· 觸犯國家法律法規，構成犯罪；· 當值時睡眠；· 未經許可在外兼職；5.3.3.3 員工上下班應親自打卡，如有以下情形之一者均以曠工及書面警告(含)以上處分論處，情節嚴重者，可以開除論處：· 代人打卡；· 委托他人打卡；· 擅自涂改或成心損壞考勤卡者；· 偽造考勤卡者。5.3.4 申訴程序員工對違紀處理不滿之處，有權以書面形式向直屬管

54、理人士投訴，如對裁定標準仍不滿意，方可再向上一層直至公司物業管理部負責人申訴。5.3.5 獎懲罰理5.3.5.1 管理處獎勵員工，應填寫?員工獎勵申請表?(PM-H-10)呈公司核準后，方可進行獎懲。5.3.5.2 管理處處分員工，假設給予口頭警告及書面警告，應填寫?員工處分/撤銷處分申請表?(PM-H-09)報公司備案；假設給予最后警告(含)以上的，需填寫?員工處分/撤銷處分申請表?呈公司核準后，方可進行獎懲。6. 保安器械使用規定 6.1 對講機 · 管理員在使用對講機時必須掌握正確的使用方法，根據編號對應備用電池板，不得調錯。 · 每班交接班時必須對對講機及附屬設備進

55、行檢查，并將檢查情況記于交接班記錄中。 · 對講機是崗位之間重要的通訊工具，所以，在頂崗或換崗時，要做好移交，做到機不離人，人不離崗，不準擅自將對講機帶到他處或借給無關人員使用。· 上班期間不得以任何理由關閉對講機及禁止在對講機中談論于工作無關事由、開玩笑，不得在對講機中聯系機密事情。· 本部使用統一頻道，未經主管許可，任何人不得更換。 · 根據不同環境，正確掌握最正確音量。在機房等喧鬧之處，可加大音量，清靜之處應相應減輕音量，以聽清為宜。注意在賓客面前減小音量以示禮貌· 使用時，假設出現收發信號較弱時，有以下幾種原因：a. 周圍有多種電波干擾

56、如遇串臺時，不得與之聯系；b. 周圍有鋼筋、鐵器等障礙物如遇電梯、機房等；c. 周圍有較高、較厚的墻壁或地下室等密封處；d. 電池缺乏。· 妥善保管及使用對講機，不得握拿天線部位 ， 防止碰撞、敲打對講機，防止因浸水、淋雨等而導致對講機受潮。電池板需電量耗盡方可充電。· 對講機在使用過程中發生的故障應及時報告，嚴禁私自拆卸。 如違反規定而造成對講機損壞的，根據規定給予處分及賠償。6.2 電警棍· 管理處電警棍僅限于在大廈或小區范圍內巡邏時配帶，嚴禁在巡邏過程中隨意將警棍取出護套或電擊物體嬉戲 。 · 管理員交接班時必須檢查電警棍之工作狀態。為確保平安，檢查電擊性后必須對電擊頭上的余電進行放電，發現損壞情況需書面報告及時向管理處報告。· 電警棍在無電情況下需進行14小時的充電前方可使用。· 電警棍嚴禁在浸水淋雨情況下使用。 · 禁止用警棍敲打硬性物體以免損壞內部線路及強光燈碗，影響使用效果。 6.3 巡更儀· 管理員在使用巡更儀時必須保護使用，不得將巡更儀掉落和遭受碰撞