1、長春國信集團投資有限公司企業發展戰略規劃北京南洋林德投資顧問有限公司2001年11月 北京前 言目 錄第一部分 國信集團發展戰略規劃的現狀基礎1.1 1.1 企業所處發展環境企業所處發展環境1.2 1.2 規劃期與分階段戰略目標規劃期與分階段戰略目標1.3 1.3 本規劃實施的前提條件本規劃實施的前提條件第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 2.1 目前涉足的業務領域基本分析目前涉足的業務領域基本分析（）長春房地產業鳥瞰 ） 行業總覽 ） 產品供需格局 ） 開發商與市場分割（）長春醫藥醫療市場簡析 ） 醫藥零售業布局 ） 醫療器械產供銷（）吉林冰雪娛樂旅游業開發前景 ） 市場消費容量 ）

2、綜合開發預期2.2 2.2 主導業務：借勢型房地產開發主導業務：借勢型房地產開發（I）國信集團SWOT分析（II）戰略目標（III）明確確立房地產主業地位 ） 歷史與現實的結合 ） 揚長避短與借船出海() 房地產主業加強與拓展戰略 ） 項目開發與資源儲備 ）資金運籌 ）市場營銷 ）合作與借勢()風險因素與規避策略2.3 2.3 次主導業務：房地產配套開發次主導業務：房地產配套開發（） 戰略目標（）整合現有配套業務 ） 三位一體的統一經營管理 ） 形成次主業開發業務鏈（）次主業拓展戰略 ） 內部市場化運作 ） 積極向外滲透 ） 適度資金傾斜()風險因素與規避策略2.4 2.4 副業：摒棄醫藥醫療

3、，伺機培育新增長點副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點（）戰略目標（）收縮退出現有醫藥醫療業務（）以冰雪娛樂旅游補充現金流來源（）深度開發長影物業管理資源（）尋求其它業務增長點（）風險因素與規避策略2.5 2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合資本運作：搭車長影，橫向聯合（）戰略目標（）與長影以資本為紐帶的長期合作（）滿足主業規?；枨蟮馁Y本運作（）風險因素與規避策略第三部分 組織架構調整與法人治理結構梳理3.1 3.1 新的集團運作模式新的集團運作模式（）企業整體經營布局 ） 長春國信投資（集團）有限公司 ） 長春國信房地產開發有限公司 ） 長春國信工程開發有限公司 ） 長春國信物業管理有限公

4、司 ） 吉林國信冰雪娛樂開發有限公司（）集團總部組織架構設計 ） 總部功能定位 ） 部門與崗位設置 ） 制度管理體系（）各子公司組織架構設計 ） 主營業務與指揮系統 ） 部門與崗位設置 ） 制度管理體系3.2 3.2 法人治理結構法人治理結構（）股權關系與股本結構梳理（）二級法人治理結構第四部分 國信集團人力資源戰略4.1 4.1 人力資源戰略規劃與決策系統人力資源戰略規劃與決策系統（）五年規劃期人力資源需求分析（）分期引進與人力資源配置決策4.2 4.2 人力資源招聘選拔與錄用系統人力資源招聘選拔與錄用系統（）集團內部人力資源管理體系（）人力資源引進渠道（）招聘與錄用流程4.3 4.3 人力

5、資源教育培訓系統人力資源教育培訓系統（）內部培訓與在職教育（）長期在職教育計劃4.4 4.4 人力資源工作績效考評系統人力資源工作績效考評系統（）總體內容（）實施方法4.5 4.5 人力資源薪酬福利與激勵系統人力資源薪酬福利與激勵系統（）經營層與員工持股方案提升（）薪酬福利系統建設第一部分 國信集團發展戰略規劃的現狀基礎1.1 1.1 企業所處發展環境企業所處發展環境1.2 規劃期與分階段戰略目標1.3 本規劃實施的前提條件q中國加入WTO后對民營企業的機會和挑戰 機會： 加速自身體制和機制的轉換，與強手競爭，在競爭中提升自己的運作能力 以國民待遇參與諸多領域的競爭，享受全球分工下的優勢發揮

6、有機會通過合作、合資，與跨國公司建立戰略合作關系挑戰： 面對內外兩個市場的競爭，尤其是跨國公司以雄厚資金和管理、經驗優勢能夠迅速進入中國的諸多行業 加快國內各行業的整合速度，對于正處于成長期的企業來說，處于不利的整合地位，有可能會改變原有的發展步伐，為未來的發展帶來諸多不確定因素q中國未來五年左右的經濟形勢：GDP增長大致可以持續保持較快速度，大約能夠保持7左右經濟結構得到優化，以提高經濟效益為前提的增長方式替代過去單純追求規模的增長方式法律環境與國際接軌，按照市場經濟的要求，減少過去政策、行政命令以及不合理法規對企業的干預市場秩序趨于規范，企業將按照國際通行的市場準入規則去約束自己的行為，適

7、者生存，末位淘汰q吉林省地域經濟形勢經濟發展速度大約處于全國平均水平，后三產業的開發將會成為吉林經濟發展的亮點之一城鎮化進程會逐步加快，因此對住宅的改善和更新調換將會是持續的需求q企業經營態勢國信集團公司順利度過了初創期，正在進入青春期階段，企業的經營規模擴大，產業的面拓展迅速，但由于人才、管理和資金上的瓶頸，約束了企業多產業的開發，同時影響了資源的有效使用，同時阻礙了主業的發展相對于最初的兩年，經營業績放緩，主業沒有明顯的突破，多元化經營格局初步形成，但優勢產業不突出現行國信集團的發展定位:處于第二次創業階段孕育期嬰兒期學步期青春期盛年期穩定期貴族期官僚化早期官僚期衰亡南洋林德企業生命周期曲

8、線模型1998年的國信集團19992000的國信集團目前的國信集團國信集團公司業務的發展開始出現起伏波動的不穩定狀態，急需進行整體變革提升導入期成長期成熟期二次創業期進入新發展期所有變革都有風險，但變革終究是不可避免的孕育期嬰兒期學步期青春期盛年期穩定期貴族期官僚化早期官僚期衰亡變革陣痛！第一部分 國信集團發展戰略規劃的現狀基礎1.1 企業所處發展環境1.2 1.2 規劃期與分階段戰略目標規劃期與分階段戰略目標1.3 本規劃實施的前提條件國信集團公司未來5年的戰略目標q總戰略目標：總戰略目標： 實現國信集團第二次創業， 戰略目標方向明確，業務層次清晰，管理規范，指揮高效，人力資源配置合理，業績

9、躍上新的臺階，企業走向良性循環。國信集團公司總戰略的分階段目標q分成三部走戰略：q第一步戰略實施：第一步戰略實施：調整導入階段（1年時間），管理規范期，目標：戰略規劃開始實施，觀念統一，產業調整主次分明，集團架構疏理清晰，組織結構浮出水面，業務組織管理模式開始轉變，人力資源管理體系初步建成。q第二步戰略實施：第二步戰略實施：磨合適應階段（2年時間），業務提升期，目標：戰略規劃向縱深推進，以合作利用外部有效資源為手段，實施房地產開發市場營銷戰略，全面提升主業的業績和盈利水平，公司結構趨于合理規范，管理逐步到位，人力資源管理體系正式運行，人力資源配置基本到位，決策效率、公司運作水平明顯提高。q第三

10、步戰略實施：第三步戰略實施：正軌微調階段（2年時間），戰略提升期，目標：整體戰略實施平穩運行，根據外部環境與內部條件變化，結合實施過程中出現的問題，有針對性的進行調整，但以不改變戰略方向為原則。企業內外資源的配置運用達到新的境界，形成科學規范的運行機制，各層次業務發展持續穩定，企業領導人駕馭全局的能力得到提升，抵御風險的能力增強第一部分 國信集團發展戰略規劃的現狀基礎1.1 企業所處發展環境1.2 規劃期與分階段戰略目標1.3 1.3 本規劃實施的前提條件本規劃實施的前提條件q企業主要領導和整個管理層對變革的迫切需求和足夠心理準備q目前企業的業務處于比較穩定盈利階段 q現有管理基礎勉強維持企業

11、的正常運轉q企業的規模和實力可以抵御由于戰略調整帶來的變革風險q具備形式上的集團企業架構向規范化集團式企業轉變第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 2.1 目前涉足的業務領域基本分析目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 2.1 目前涉足的業務領域基本分析目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影

12、，橫向聯合第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 2.1 目前涉足的業務領域基本分析目前涉足的業務領域基本分析（）長春房地產業鳥瞰 ） 行業總覽 ） 產品供需格局 ） 開發商與市場分割（）長春醫藥醫療市場簡析 ） 醫藥零售業布局 ） 醫療器械產供銷（）吉林冰雪娛樂旅游業開發前景 ） 市場消費容量 ） 綜合開發預期2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合長春市房地產業鳥瞰：房地產業總覽（一）長春市房地產業鳥瞰：房地產業總覽（一） q全國房地產業的發展自改革開放以來，我國房地產業在十幾年的

13、發展建設中，經歷了從單一追求數量到數量與質量并舉，從零敲碎打到規?；l展，產品結構也從單一化向多元化邁進，并帶動了房地產相關配套產業的發展。從房地產生命周期看，我國房地產業已從不規范的幼稚期進入到相對穩定的成長期 房地產開發相關政策、制度的制定與實施，加之激烈的市場競爭，使房地產業經過淘汰與整合，逐漸向規范化的方向發展國家通過房改政策、住房供應政策、住房二級市場政策、稅費政策、金融政策等多項政策的拉動，帶來了個人住房消費的實質性啟動，帶動了全社會住宅建設投資的穩步增長，使住宅建設逐漸形成了產業化我國國民經濟穩定增長趨勢的延續，加之中國加入WTO、主辦2008年奧運會等愿望的實現，加之國家政策的

14、扶持，在未來一段時期內，不但是大中城市高薪階層換房高峰期，同時也是中低收入階層在金融創新產品與住房改革雙重推動下，希求擁有自有住房的高峰期，中小城市的發展和城鎮建設相繼成為熱潮，因此，房地產業的發展仍將保持持續增長的態勢房地產業廣闊的發展空間，吸引了實力雄厚的港臺房地產開發商紛紛大舉進入，這些開發商在資金實力、規劃設計、開發規模、樓盤品牌、產品營銷等方面具有較大優勢，必將加劇國內房地產市場的競爭幼稚期幼稚期 成長期成長期 成熟期成熟期 衰退期衰退期 時間市場容量我國房地產業目前所處行業時期長春市房地產業目前所處行業時期長春市房地產業鳥瞰：房地產業總覽（二）長春市房地產業鳥瞰：房地產業總覽（二）

15、q長春市房地產業仍處于不規范的幼稚期向成長前期的轉軌階段 2000年以前長春房地產市場有關房地產行業的政策較寬松，制度不完善，法制不健全本地開發商整體素質不高、不成熟消費者不成熟2000年以后長春房地產市場開發商、消費者逐漸趨于成熟房地產開發制度、政策逐漸規范化房地產業市場化程度越來越高政府相關部門開始認識到政府在房地產業應發揮宏觀調控作用q供應狀況自1998年以來，長春市房地產業進入快速發展階段，2000年竣工面積達到600余萬平方米為使工薪層買得起房，自1998年下半年開始，長春市采取行政劃撥土地等鼓勵措施，推行經濟適用房建設，但是經濟適用房開發項目受到政府嚴格控制單位售價1650元以下項

16、目由長春市建管辦審批單位售價16502000元項目由吉林省建管辦審批單位售價2000元以上項目由國家建設部審批由于經濟適用房項目利潤率低，開發商不愿開發，而已開發的多數分布在長春市的偏僻地區長春市近期房地產竣工項目仍以中高價位樓盤為主從銷售價格看，3000元以上項目開發面積占到總開發面積的38； 25003000元占30； 20002500元占17中高價位樓盤多分布在市中心區域，如分布于長春市中心朝陽區的27個樓盤中，單位銷售價在3000元以上的有12個，且設計戶型絕大部分都在100以上，單位銷售價在2000元以下的僅有4個，且均為期房近幾年，長春市房地產總體呈供大于求的局面長春市房地產業鳥瞰

17、：長春市房地產業鳥瞰：產品供需格局產品供需格局（一）（一）6570758513020%30%17%15%18%0204060801001201402000元以下2000-2500元2500-3000元3000-4000元4000元以上單位售價05101520253035萬平方米截至截至2001年秋季長春市房地產開發量年秋季長春市房地產開發量(來源：2001年10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統計）長春市樓盤空置情況長春市樓盤空置情況565685852502504504500 050501001001501502002002502503003003503504004004504505005001

18、998年1998年1999年1999年2000年2000年2001年2001年萬平方米增長11增長194增長80q需求方向以改善居住條件為目的消費者比例已占被調查總體的36，與1999年初相比增加了4，且有近一步上升的趨勢 房屋質量、物業管理是消費者選擇住宅的主要影響因素 經濟實用仍是消費者購買住宅的主導原則經濟適用房仍是消費者選擇的主要品種，占到消費者計劃購房的42.3%（2001年秋季房展會的3.4萬張調查表計算結果）住房面積在60-100平方米的二室一廳、二室二廳是消費者的主要選擇戶型，占到計劃購房的63.7%購房支付來源呈現多元化，在消費者計劃購房的資金來源中工資收入占49.3%，抵押

19、貸款占到30.7 %，經營收入占20長春市房地產業鳥瞰：長春市房地產業鳥瞰：產品供需格局產品供需格局（二）（二）q供需錯位 價格結構錯位：長春市人均住宅使用面積為9.5平方米，低于全國城鎮11.5平方米的平均水平，大部分工薪層雖有改善現有居住條件的愿望，但是由于支付能力有限，選擇范圍多集中在價格較低的經濟適用房，但是開發商提供的在房屋質量、物業管理、地理位置等因素方面符合消費者需求的、可供選擇的經濟適用房較少，而面對大批質量好、地理位置好的中高價商品房，工薪階層由于囊中羞澀，償債能力弱，敢于按揭購買的只占少數 面積結構錯位：從需求角度看，好地點、面積不大、設計合理、功能齊全的中型住房（90左右

20、）很受歡迎，而供給方卻是好地點的樓盤、設計戶型絕大部分都在130以上空置房屋中，除少部分存在結構缺陷、質量缺陷外，大多是由于定位不準，造價偏高等原因導致滯銷，甚至有個別小區開盤即死盤，如2000年開盤的“金色家園”、“吉港花園”、“雍景豪庭”和“五環高爾夫”長春市房地產業鳥瞰：長春市房地產業鳥瞰：產品供需格局產品供需格局（三）（三）長春市住宅需求情況（一）長春市住宅需求情況（一）消費者計劃購買住宅的時間五年內2 2 . 8%五年后1 5 . 8%三年內6 1 . 4%豪華越層3 . 3 0 %三室二廳1 0 . 2 0%三室一廳1 3 . 0 0%二室二廳3 0 . 2 0%二室一廳3 3 .

21、 5 0%一室一廳9 . 8 0 %消費者計劃購買住宅面積40至5 910.70%60至7 931.20%80至9 933.00%100至1 1919.10%120以上6.00%消費者計劃購房的戶型房改房23.70%私有房屋1 . 9 0 %公有房使用權12.10%商品房20.00%經濟適用房42.30%消費者計劃購房的種類(來源：2001年10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統計）各種因素對消費者購房的影響程度76.70%92.60%74.40%71.20%66.00%64.70%64.70%63.30%56.70%47.00%32.10%31.60%29.30%0.00%20.00%40.0

22、0%60.00%80.00%100.00%住宅質量物業管理權證手續二十四小時供水小區環境住宅面積交通設施齊全開發商可信度多種付款方式高層電梯繁華地段投資潛力長春市住宅需求情況（二）長春市住宅需求情況（二）據調查，消費者選擇住房的主要因素中，房屋質量、物業質量列為前兩位，而春房會中排在第一、二位的交通因素和小區環境分別排在了第七位和第五位。 (來源：2001年10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統計）q開發商與市場分割綜合實力較強的開發商采取規模運作，在長春市市郊開發大片新社區有一定政府背景的當地建筑公司開發長春市市內好地段各種規模較小的開發商則各顯神通，采取“見縫插針”式開發長春市房地產業鳥瞰：

23、長春市房地產業鳥瞰：產品供需格局產品供需格局（三）（三）大連萬達星宇地產吉林亞泰市場份額企業實力長房長春地產熱電國信宇華建業秋實東華開發實力強的35家開發商，在長春市外圍采取規?；_發運作，并已在長春市形成品牌優勢。開發實力中等，利用政府背景，在長春市取得較好開發地段進行項目開發。開發實力較弱，通過利用各種資源或渠道，獲得長春市內可開發地段進行項目開發q未來發展趨勢規模效益日趨明顯，追求品牌住房的意識明顯增強消費者購房除了關心住房本身的位置、戶型等因素外，更注重大環境、配套設施、綠化情況、物業管理等相關內容。大規模開發能完美體現物業整體規模的完善性、配套設施的經濟性、公共娛樂設施的齊全性、環境

24、綠化的整體協調性，所以具有不夠規模小區無可比擬的優勢。21世紀初的熱銷住宅樓盤不會再是一幢或幾幢孤獨佇立在鬧市街邊的住宅，而是有規模、大手筆開發的物業小區中長期房價有下降趨勢目前的房價與百姓的收入比例關系不協調。按世界銀行標準，合理房價等于居民家庭收入的3-6倍。2000年城鎮居民人均可支配收入5550元，每戶平均人口數3.13人，每個家庭平均年收入約為2萬元，所以，合理房價應為：總房款在10萬元左右，90左右的房子單位售價應為1000元左右，而目前長春市商品房最低售價為1300元/，2000年度商品房平均售價為2238元/。市房地局市場處2000年秋季房交會調查結果顯示：67.1%的人認為房

25、價過高，19.7%的人認為適中，只有3.2%的人認為低。與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高。2000年我國城鎮居民人均可支配收入6280元，全國商品房平均銷售價格為2103元/。可見，長春市的城鎮居民人均可支配收入比全國平均值少730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出135元/。目前的供需結構不合理，加之競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產企業整合 長春市房地產業鳥瞰：長春市房地產業鳥瞰：產品供需格局產品供需格局（四）（四）長春市醫藥市場簡析：藥品零售業的發展格局q 需求特點 醫療制度改革，促使患者“大病進醫院，小病進藥店”，提高了消費者對醫藥零售業的依賴 國家宏觀經濟的持續發展，提

26、高了人們購買力，加之人口老齡化，使消費者對醫藥保健品的需求趨于旺盛 醫藥零售網點的遍布使百姓就近購藥成為現實 消費者對藥品品牌的認知度強于對藥店的選擇q 供應特點計劃經濟體制下形成的三級批發格局基本打破后，大批民營醫藥批發企業在醫藥行業尚未完全規范化的市場中，借助高額回扣、欺行霸市、惡性壓價等手段迅速崛起，并迅速形成規?；洜I，逐漸演變成為醫藥批發市場的主要角色眾多商家為爭奪醫藥零售市場，紛紛跑馬圈地，采取零售連鎖店的經營方式在市區內廣布銷售網點。其中包括部分醫藥批發商和外地醫藥銷售商，國內一些大的制藥企業集團也投資或準備投資進入醫藥流通領域由于醫藥零售網點密布，導致各店銷售額普遍較低。經調查

27、，在長春市較繁華的XX路不到100米的的路段內分布著三家零售藥店，其中一家國有兩家民營，每天銷售多的為1000多元，少的僅有700元左右醫藥零售業的無序競爭，以及網點的快速膨脹，必將導致企業效益的兩極分化，直至行業的重新整合。據調查，在長春市最大的銷售企業吉林大藥房的54家連鎖店中除5、6家盈利外，其他連鎖店保持盈虧平衡已很不易長春市“十五”規劃中明確提出，要重點扶持吉林大藥房、吉林省北方醫藥公司、吉林省多邦醫藥公司等五家大型醫藥商業公司，促進醫藥銷售企業的整合長春市醫藥市場簡析：藥品零售業的發展格局請云飛問一下355399611285898.648948.138679.231870.8200

28、91.819119.720271.516900.10200004000060000800001000001200001996年1997年1998年1999年2000年吉林省醫藥批發額、銷售額呈增加趨勢吉林省醫藥批發額、銷售額呈增加趨勢批發額零售額萬元（數字來源：吉林省醫藥經貿委醫藥處 ）53216015312511910447843741940101002003004005006001996年1997年1998年1999年2000年長春市醫藥銷售企業個數不斷增加長春市醫藥銷售企業個數不斷增加零售企業批發企業企業個數（數字來源：吉林省醫藥經貿委醫藥處 ）q醫療器械產銷情況需求特點國家降低藥品價格

29、和到定點藥店購藥等醫療改革政策的出臺，減少了醫院通過銷售藥品獲得的利潤，自然要通過添置醫療器械增加診斷和治療收入，從而促進了醫院對醫療器械的需求人口的老齡化和人們生活品質的追求，促進了康復保健器械的市場需求醫療單位采購體系的改革，即采取招標和集中采購等采購方式使醫療器械產品的價格更加透明，壓低了銷售商的利潤空間中小醫療單位由于支付能力有限，銷售回款周期較長銷售的競爭格局 長春市有100多家醫療器械生產經銷企業參與市場競爭，而這些銷售企業規模普遍偏小國內其他行業的優勢企業（海爾、亞太等）通過資本運營手段（并購、租賃、托管等）開始收編弱勢醫療器械生產、銷售企業國外大型醫療器械生產公司、經銷商開始進

30、入中國市場參與市場競爭（如菲利普、東芝、GE等）資金實力雄厚、專業化程度高的大型銷售商將在市場趨于規范化的過程中取得優勢地位長春市醫療器械市場簡析長春市醫療器械市場簡析北山市區娛樂型雪場的定位，決定了其 主要消費目標群為吉林市中青年及以下人群 次要消費群體為部分外來國內外旅游者q市場消費容量良好的宏觀國民經濟形式，穩定的社會治安，促進了旅游業的發展吉林市居民可支配收入的增加，使旅游娛樂消費性支出也呈增長趨勢旅游業作為吉林市的支柱產業，吉林市政府通過挖掘與整合吉林市特有地歷史、地理、自然和人文等旅游資源，先后推出以松花湖、長白山為主題地“原始生態旅游”、“清涼夏日之旅”、“浪漫金秋之旅”，以霧松

31、冰雪為題材地“霧松銀冬之旅”、“滑雪天堂之旅”，以城市風光、民俗風情、宗教文化為內容地“山水都市之旅”、“烏拉風情之旅”、“宗教文化之旅”等旅游特色產品。吸引了越來越多地外來旅游者（含國外游客）到吉林市旅游消費，極大地促進了吉林市旅游業地發展吉林冰雪娛樂旅游業開發前景（一）吉林冰雪娛樂旅游業開發前景（一）請確認，并后挪q 北山大世界綜合開發預期夏季項目與冬季項目的互補通過開發高爾夫球、劃草、旱冰、射箭等夏季項目，不僅可以提高場地利用效率，彌補滑雪場資金流存在季節性差異的不足，而且，滿足了吉林市人們對豐富多彩的生活的追求，提升了北山冰雪大世界知名度納入吉林市旅游開發鏈中隨著經濟收入的逐步提高，人

32、們的旅游意識的逐步加強，特別是近些年“假日經濟”的興起，會極大地刺激了國內旅游業的發展。吉林市得天獨厚的旅游資源必將迎來愈來愈多的國內外旅游者。將北山大世界納入到北山公園的旅游項目中，進一步納入到吉林市旅游項目開發鏈中，借北山宗教圣地、吉林霧淞等盛名，提高北山城市冰雪娛樂旅游項目的知名度，在市場上形成“一枝獨秀”的局面吉林冰雪娛樂旅游業開發前景（二）吉林冰雪娛樂旅游業開發前景（二）吉林市居民人均年收入和支出不斷增長吉林市居民人均年收入和支出不斷增長47324732501650165365536546784678426242624458401238463711342301000200030004

33、000500060001996年1997年1998年1999年2000年元消費性支出可支配收入（數字來源：吉林市統計年鑒）長春市、吉林市旅游人次和旅游收入總體呈增長態勢長春市、吉林市旅游人次和旅游收入總體呈增長態勢683.4683.4678.5678.5824.5824.5402402450.2450.228.9121815.81201002003004005006007008009001998年1999年2000年05101520253035萬人次億元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入長春市旅游人次（數字來源：長春市、吉林市統計年間）長春市、吉林市國外旅游人次和旅游收入總體呈增長態長

34、春市、吉林市國外旅游人次和旅游收入總體呈增長態勢勢5.55.51.351.351.71.74.54.53.43.42261199315271325180701234561998年1999年2000年05001000150020002500萬人次萬美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入吉林市旅游人次（數字來源：長春市、吉林市統計年間）第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 2.2 主導業務：借勢型房地產開發主導業務：借勢型房地產開發2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合第二部分

35、 國信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 2.2 主導業務：借勢型房地產開發主導業務：借勢型房地產開發（I）國信集團SWOT分析（II）戰略目標（III）明確確立房地產主業地位 ） 歷史與現實的結合 ） 揚長避短與借船出海() 房地產主業加強與拓展戰略 ） 項目開發與資源儲備 ）資金運籌 ）市場營銷 ）合作與借勢()風險因素與規避策略2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合現國信集團現國信集團SWOTSWOT分析（一）分析（一）q 優勢 “共有民營”理念構筑的協作團結的企業核心團隊 在長春市中心

36、區域間接擁有房地產項目儲備資源 與地方政府和社會各界的關系良好，在開展業務和謀求發展時能得到普遍支持 企業三年房地產開發，積累了一定項目運作經驗q 劣勢 雖然連續開發的三個項目規模在不斷擴大，但還未形成規模優勢 缺乏自有資金 新興民營企業，融資能力相對較差 專業化程度低 人力資源結構缺陷 q機會 市場的潛在需求長春市區開發目標為：到2010年長春市城市實際居住人口控制在255萬人以內，建成區用地控制在200平方公里以內， 建設用地規范面積13平方公里 ，城市人均居住面積達到11平方米。長春市的房地產開發遵循“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，堅持舊城改造與新區開發相結合

37、的原則。每年住宅需求量在200萬平方米左右長影轉型期土地資源的充分利用國信應憑借與長影前期項目合作中樹立起的良好企業信譽、與長影高層的人際關系，在長春市房地產業逐漸步入規范化的轉軌時期，在長影股份公司逐漸規范化運作之季，進一步穩固與長影的長期合作，充分開發、利用長影廠區范圍內的土地資源q挑戰 房地產開發屬資金密集性行業，國信在自有資金不足、融資能力相對較差的情況下，資金成為影響其房地產開發的瓶頸問題目前開發項目運營的進展狀況，將直接影響到與長影的長遠合作，影響到今后的資源儲備 長春市聚集著400多家房地產企業，加之實力雄厚的外來開發商的不斷進入，房地產行業競爭愈來愈激烈 現國信集團現國信集團S

38、WOTSWOT分析（二）分析（二）未來五年，借助長影的土地資源儲備和外部資源，通過規模化項目未來五年，借助長影的土地資源儲備和外部資源，通過規模化項目開發運作，提升國信房地產產業的綜合競爭能力，發展成為長春市開發運作，提升國信房地產產業的綜合競爭能力，發展成為長春市具有一定房地產開發實力的房地產服務提供商具有一定房地產開發實力的房地產服務提供商開發品種：住宅樓、商住樓開發品種：住宅樓、商住樓 開發規模：五年開發量達到開發規模：五年開發量達到30303535萬平方米萬平方米總銷售額總銷售額7-107-10億元，利潤達億元，利潤達1.5-21.5-2億元億元在長春市市場占有率達到在長春市市場占有率

39、達到2%2%2.5%2.5%，進入到長春市房地產開發商規，進入到長春市房地產開發商規模前模前3030位位房地產業五年內的戰略目標房地產業五年內的戰略目標q歷史與現實的結合房地產業在國信歷史上地位，決定了其作為國信主業是歷史的必然性 房地產開發是國信盈利能力最強的業務房地產開發創造的利潤是國信總利潤比重最大的業務，三年均在75以上房地產開發是占用國信人力資源、資金、社會資源的最多的業務國信現階段以及將來五年內，房地產的主業地位不可改變從國信資源儲備上看，用于房地產開發的資源最多從國家的政策支持，以及長春市的經濟發展趨勢看，房地產業仍是最有發展潛力的行業從盈利能力上，房地產業仍是對國信貢獻最大的產

40、業 明確確立房地產主業地位（一）明確確立房地產主業地位（一）q揚長避短與借船出海房地產市場進入穩定有序的發展軌道后，中小房地產企業的競爭弱勢會更加突出。因此，國信宇華要找到適合自己的新的發展方向，向“大”而“強”的方向發展，提高綜合競爭力與實力引入戰略合作伙伴（如廣西中大），利用其擁有的融資能力強、多年房地產開發積累的豐富專業運作能力，來彌補國信的劣勢與不足，同時滿足中大資源儲備貧乏的不足，通過優勢互補，真正發揮出112的協同作用，壯大國信開發實力發揮國信是長影股份第二大股東的作用，強化國信與長影的長期利益共同體的關系 在推行新的房地產土地政策之前，雙方合作的項目繼續按照“長影提供開發用地，國

41、信集團負責項目開發實施，雙方按實現利潤4（長影）：6（國信）比例共同獲益”的方式進行在土地開發政策的調整后，為避免由于“土地使用權招標、拍賣”導致外界房地產公司對“盤活長影國有土地資源”的介入，雙方合作的方式應作相應調整，即國信以長影股份自行開發長影土地的名義進行房地產開發，雙方按新的比例共同獲益 明確確立房地產主業地位（二）明確確立房地產主業地位（二）q項目開發與資源儲備現有項目的運作通過國信集團公司內部相關部門的配合，完善項目的配套設施建設，特別重視國信物業管理公司的供暖工作強化樓盤營銷工作，利用地理位置優勢，采用出租、出售相結合，以租代售等靈活多樣的優惠措施，盡早引入龍頭企業，并以此帶動

42、人氣，加快商鋪的銷售在商鋪趨旺的同時，從消費者衣食住行等諸方面全面考慮，進一步完善社區服務體系，包括吉深藥店分店的盡早開設下一步開發項目的儲備積極籌備“陽光景都”二期開發工程的相關工作做好“陽光景都”三期用地及項目整體規劃工作 房地產主業加強與拓展戰略（一）房地產主業加強與拓展戰略（一）q資金運籌提高國信存量資金的運用效率向其它企業進行短期、臨時性的靈活資金拆借，解決部分資金周轉問題充分利用幾年來已經形成的集團項目開發信譽，實現由施工單位同意進行大比例工程建設墊資調動各種資源，通過采取適宜營銷策劃，廣告促銷等市場途徑，積極進行項目銷售，用銷售回款進行滾動式開發通過利用本地資源，戰略合作伙伴資源

43、，以擔保貸款、抵押貸款等方式，爭取銀行貸款對項目的支持房地產主業加強與拓展戰略（二）房地產主業加強與拓展戰略（二）q市場營銷研究掌握消費者的真正需求，分析消費者的購房動機，采取新城市生活主義開發模式，新城市生活主義的開發模式產業化打造的換代住宅街坊化的配套與服務和諧優美的自然環境濃郁迷人的文化氛圍，在“陽光景都”房地產項目中以質量、物業管理、配套服務、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目整體形象注重品牌宣傳與推廣針對“長影陽光景都”項目，重點突出其影視文化藝術社區特色，強化其獨一無二的差異性特點，通過多渠道、全反復位的推介，逐漸樹立“國信品牌”、“陽陽光景都”品牌，為國信企業的長遠發展、“陽光景

44、都”項目的繼續延伸作鋪墊建立有效的銷售機制通過建立富有激勵作用的銷售獎勵機制，激發公司全體人員參與產品的宣傳與銷售，縮短銷售周期 進行營銷策劃與專業策劃公司合作 通過采取“名人效應”、“轟動效應”、“差異定價”等有效的營銷策劃，達到在短時間內，迅速提高國信品牌、“陽光景都”項目品牌知名度、提高銷售效率的目的與專業銷售公司合作 借助房地產專業銷售公司的力量，提高產品營銷策劃和營銷運作效率房地產主業加強與拓展戰略（三）房地產主業加強與拓展戰略（三）房地產主業加強與拓展戰略房地產主業加強與拓展戰略資產/核心能力 投入原材料產品服務銷售渠道客戶資產/核心能力 投入原材料產品服務銷售渠道客戶偏好轉 變q

45、風險因素與規避策略政策風險國家有關房地產相關政策措施的出臺，將對房地產開發企業構成風險，如“房地產開發土地使用權招標、拍賣”政策的出臺，將使資金實力較弱的中型房地產企業遭到淘汰作為小型房地產企業的國信應采取兼并、整合等方式盡快做“大”做“強”，提高競爭力，同時，采取多角化經營戰略，分散經營風險市場風險 隨著供大于求的買方市場的逐漸形成，加之本地開發商的成熟與外來實力強大的開發商的加入，長春市房地產市場的競爭程度在不斷加劇，房地產企業在項目開發的各個環節稍有不慎，都有可能招致整個項目的失敗，甚至可能導致企業的倒閉國信應在項目前期進行詳細的市場調研和開發策劃，按照現代企業價值鏈流程實施項目運作，實

46、施整合營銷、控制開發成本，為目標消費群提供產品與服務項目儲備風險房地產開發公司遵循“開發一處、籌備一處、儲備一處”的原則，進行項目運作不僅符合企業持續發展的要求，而且利于企業降低運營成本。但是，由于國信占有的項目儲備受長影高層人員變動、經營調整等各種因素的影響，在一定程度上存在嚴重項目儲備風險 國信可采取與長影形成長期利益共同體的方式，將長影的土地資源轉化為國信的資源儲備，同時，通過引入戰略合作伙伴，提高開發實力和競爭力，強化項目儲備的擁有能力房地產主業加強與拓展戰略（四）房地產主業加強與拓展戰略（四）第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型

47、房地產開發2.3 2.3 次主導業務：房地產配套開發次主導業務：房地產配套開發2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.3 2.3 次主導業務：房地產配套開發次主導業務：房地產配套開發（） 戰略目標（）整合現有配套業務 ） 三位一體的統一經營管理 ） 形成次主業開發業務鏈（）次主業拓展戰略 ） 內部市場化運作 ） 積極向外滲透 ） 適度資金傾斜()風險因素與規避策略2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合q 市場

48、拓展空間大不銹鋼醫藥企業GSP認證標準的推行，長春市及周邊醫療單位需要定制大量的不銹鋼設備和器皿每年300400萬平方米的房地產開發項目、200萬平方米的裝飾項目加之廣告等行業的發展對不銹鋼制品的需求增加技術實力較強的不銹鋼公司擁有較大的市場空間塑鋼每年300400萬平方米的房地產開發項目、200萬平方米的裝飾項目公司擁有一條現代化的加工生產線，穩定的技術人員，在長春市現有800多家塑鋼門窗加工生產企業中（多是個體作坊），具有一定技術的優勢 裝飾長春市消費者購買商品房后，由于消費習慣，對聘用裝潢公司進行家庭裝飾還未普遍認可。因此，家裝這一潛在廣闊市場還遠未開發，按長春市年銷售200萬平方米商品

49、房，按每平方米最低裝修報價100150元計算，則每年長春市家裝市場至少有23億元的市場空間長春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積達到平方米，按每平方米最低裝修報價150200元計算，則每年工裝項目工程額在億元以上作為長春市具有一、二級工程資質的二十多家裝飾企業之一，具有廣闊的市場開拓空間 整合現有房地產配套業務（一）整合現有房地產配套業務（一）q將處于同一產業鏈上的不銹鋼公司、塑鋼公司和裝飾公司的進行三位一體的統一經營管理利于業務的互補和銜接利于人員的搭配和提高工作效率利于現有管理水平的提升（尊重現實運作狀況：一個總經理、一套財務管理、一套采購協調）利于將各自的市場整合為整體的開發市場通過資源整

50、合，利于發揮協同效應，并逐漸形成核心競爭力，提高市場占有率整合現有房地產配套業務（二）整合現有房地產配套業務（二）不銹鋼公司塑鋼公司裝飾公司 核心核心競爭力競爭力不銹鋼、塑鋼合裝飾公司三位一體運作不銹鋼、塑鋼合裝飾公司三位一體運作促進促進促進整合現有房地產配套業務，發揮協同效應整合現有房地產配套業務，發揮協同效應產品支持、提供市場信息需求支持、提供市場信息提供市場信息提供市場信息產品支持、提供市場信息需求支持、提供市場信息次主業五年戰略目標次主業五年戰略目標為國信持續產生穩定現金收益的同時，要逐漸成為規模適度的長春市房地產配套服務行業的骨干企業經營目標: 五年銷售額達到 2.3-3億,利潤達到

51、 4500-5500萬 五年的規劃不銹鋼塑鋼裝飾合計銷售量1.2-1.5億5000-7000萬6000-8000萬2.3-3億利潤額2500-3000萬800-1000萬1200-1500萬4500-5500萬市場份額 8-10% 5-8% 5%q由作坊式企業向規范化企業轉變完善法人治理結構建立適于企業發展的組織架構完善制度化管理建立激勵與約束機制經營與市場人員配備q由粗放化經營向集約化、規模化經營轉變購置生產場地添置必備設施設立銷售門面建立銷售渠道，在開發長春市的同時拓展周邊市場q實施國信品牌戰略 在符合國信集團公司整體發展戰略的情況下，遵循持續發展的原則，借助國信房地產主業形象，積極開展品

52、牌戰略，擴大企業知名度，提高市場占有率 次主業拓展戰略：提升企業管理次主業拓展戰略：提升企業管理200120022003-？起步：作坊式企業起步：作坊式企業轉型：規范化公司轉型：規范化公司 戰略發展：適度規模企業戰略發展：適度規模企業提升次主業，走持續發展之路提升次主業，走持續發展之路q次主業要從國信集團公司整體利益出發，為房地產主業提供配套服務q規范集團公司內部交易 在保證集團公司整體利益的前提下，在內部建立起科學、有效的內部交易機制，尊重各子公司的合法權益與地位，解決好子公司間的利益分配問題，通過市場化運作合理配置集團公司資源q適度資金傾斜 分散集團公司主業經營風險，積極培養和扶持次主業的

53、發展，盡快使其規范化、規?；图s化運作，提高競爭力和市場占有率，成為集團公司僅次于主業的第二大利潤來源。因此，集團公司在保障主業正常運作的前提下，應在資金投入上，適度向次主業傾斜次主業拓展戰略：協調與集團公司的次主業拓展戰略：協調與集團公司的 關系關系？公司的競爭力強弱一般行業吸引力強弱一般 投入投入 選擇選擇 放棄放棄選擇性選擇性投入投入保持保持保護保護次主業拓展戰略：次主業拓展戰略：提升次主業核心競爭力提升次主業核心競爭力房地產主業提升次主業次主業醫藥業旅游業q 風險因素與規避策略市場風險 次主業的主營是為房地產業進行服務配套，隨著房地產業競爭激烈化程度的加劇，一些房地產企業會采取縱向整

54、合措施，向房地產輔助配套業拓展，這會在一定程度上加大次主業市場的競爭，同時，隨著市場競爭的加劇，消費者會日益成熟，次主業的利潤空間會縮小，風險會加大國信次主業應控制企業適度規?；l展，采取價格領先與差異化策略，根據市場變化情況，積極拓展業務領域，尋求持久的企業發展空間 經營風險與集團的協調問題、內部管理問題、資金問題、銷售問題、回款風險，人員問題等均對次主業經營構成風險國信次主業對集團公司內部，要積極協調好集團公司內部交易，為主業提供配套服務保障，對集團公司外部，要采取品牌戰略，樹立和提高企業知名度和信譽度，積極投展市場，次主業拓展戰略：風險防范與規避次主業拓展戰略：風險防范與規避第二部分 國

55、信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.3 次主導業務：房地產配套開發2.4 2.4 副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點副業：摒棄醫藥醫療，伺機培育新增長點2.5 資本運作：搭車長影，橫向聯合 副業戰略發展目標收縮退出現有醫藥醫療業務以冰雪旅游補充現金流來源深度開發長影物業管理資源尋求其它業務增長點 醫藥醫療業務目前狀況內部q2000年資本收益率：醫藥公司為-12.16%，器械公司為10.8%； 2001年18月資本收益率：醫藥公司5.27%，器械公司為14.8%q2001年18月銷售利潤率：醫藥公司為3.8%,醫療器械公司為-10.32

56、%q醫藥單店經營，醫療器械依靠中小城市銷售，規模很小q無償使用國信房地產，占壓流動資金外部q行業發展速度快，但平均利潤不高，國信市場占有份額小q國內醫藥企業加大投入，大規模建立全國銷售網絡q中國加入WTO承諾，2003年1月1日，國外醫藥零售企業允許進入中國市場q專家分析表明：2004年中旬，80的國內中小醫藥零售企業倒閉行業平均利潤高低國信占有市場份額高低醫藥醫療醫藥醫療業務未來發展q國信醫藥醫療業務快速發展的必備前提： 1. 批發：增加投入（參照同行業標準，最低4000萬元） 2. 迅速建立連鎖銷售網絡 3. 引進大量專業管理人才鑒于q目前國信流動資金緊張q未來市場競爭激烈，平均行業利潤率

57、呈下降趨勢，目前批發毛利潤率35，零售連鎖店普遍虧損q公司戰略調整q公司內部人才匱乏，當地引進人才困難 南陽林德建議：收縮退出現有醫藥醫療業務，盡快回收房地產占壓資金，投入戰略發展重點行業策略：q放棄該產業投資計劃q醫藥公司尋求整體轉讓，盤活占壓資金q醫療器械公司可承包經營、合作經營或轉讓冰雪旅游業務現狀內部q1999年營業額79.2萬元，2000年營業額191.5萬元，上升明顯q營業流入2000年246萬元，比上一年增長9萬元q新增滑草、高爾夫項目q基本工程建設完畢，配套設施較完備q與其它周邊國家級滑雪場相比，規模小q在北山公園內的拓展空間不大外部q旅游行業飛速發展，行業利潤率高q吉林省擁有

58、國家重點風景名勝區、素有“北國明珠”之稱的松花湖，獲得江澤民主席 “寒江雪柳，玉樹瓊花”美譽并與長江三峽、桂林山水和云南石林齊名的中國四大奇特自然景觀吉林霧松、目前世界上最大的隕石、烏拉古城、格格之鄉，還有金日成讀書紀念館等著名的自然景觀和人文景觀外q旅游業（特別是冰雪旅游）確定為吉林省、吉林市三大地方經濟支柱行業之一冰雪旅游未來發展q南洋林德建議：冰雪旅游業務的發展目標為自我循環，自負盈虧，成為國信的補充現金流來源發展策略q采取穩重的財務策略，嚴格控制支出q整合旅游業務，合并北山大世界和旅行社為冰雪旅游公司q北山大世界力爭融入吉林省、吉林市旅游業務鏈q成為長影拍攝基地之一q協調與北山公園關系

59、，適當讓步，達到雙贏局面q與國內、外大中型旅行社結成戰略聯盟，拓寬游客來源q尋求時機，以較小投入兼并其它同類型競爭對手行業平均利潤高低北山、旅行社冰雪旅游未來的發展方向高低國信占有市場份額 q預見的收益q業務鏈的完善：房地產開發銷售物業管理q戰略目標：建立國信物業管理的品牌，結合長影的優勢，領先一步，達到先進的管理水平，借助供暖費用，拓寬市場，達到規模經營深度挖掘長影物業管理資源q物業公司籌建背景q長影一、二、三期房地產項目建筑面積共24萬平方米，需要專業物業公司進行售后物業管理q 長影 尋求其它業務增長點q發現新的業務增長點的迫切性：重新審視現有副業（四分圖）公司發展需要培育新業務q策略：充

60、分發揮地區優勢：科技氛圍濃厚由地區性公司向全國性公司邁進利用南陽林德優勢，搶占首都制高點風險因素和規避q經濟因素：吉林市生活水平下降，對北山旅游的不利影響q經營因素：吉林省普遍供暖費用的收取難q人員因素：退出醫藥行業，吉深藥業原有職工如何處理q合作伙伴因素：北山公園領導掣肘，嚴重影響北山冰雪大世界的進一步發展q積極對外宣傳，拓寬游客渠道q每戶安裝使用供暖IC卡，預收費用q參加社會勞動保障體系，下崗職工納入社會再就業體系q充分考慮長期合作，更改部分協議，主動適當讓利，換取發展空間風險規避方法第二部分 國信集團產業發展方向定位2.1 目前涉足的業務領域基本分析2.2 主導業務：借勢型房地產開發2.