1、公寓管理操作手冊（問答式）1、 請問公寓采取什么方式進行管理我們將對公寓采取酒店式代租管，簡單講就是以協(xié)議的方式將業(yè)主的 房子委托給專業(yè)會所（酒店）公司，按照星級酒店標準出租管理，會 所 （酒店） 公司 只收取 10%擁金和相應(yīng)客房服務(wù)費 ， 代繳稅金 。2、 請問加入 酒店式代租管需要什么條件首先業(yè)主要自愿加入，然后業(yè)主房屋裝修達到會所（酒店）公司要求 的 裝 修 標 準 ，請 參 看“ 酒 店 式 代 租 管 裝 修 標 準 ” ，另 外 業(yè) 主 要 于 會 所（ 酒 店）管理公司簽訂委托協(xié)議。3、 為什么要采取酒店式代 租管方式， 有沒有更好 的方式根據(jù)東海岸公寓實際情況，我們做了大量的

2、分析、調(diào)研、論證工作， 酒店式代租管是很適合東海岸公寓的實際情況，操作簡單，利潤匯報 也很豐厚，當然您如果有更好的建議，只要對全體業(yè)主有利，我們都 表示歡迎。4、 聽說雅蘭酒店是采用系數(shù)分配管理模 式， 你們有沒有考慮效仿 雅蘭酒店的實際情況和東海岸公寓有很大不同，比如規(guī)模，建筑布局、 銷售方式、位置、銷售房價等因素，除此之外我們更多考慮的是業(yè)主 房屋的投資回報，酒店式代租管提取傭金的方式在市場客源一定的情 況下，投資回報穩(wěn)健、豐厚，而且我們也想做到有別其他酒店的獨特 的經(jīng)營管理模式。是的加入酒店式代租管還需向物業(yè)管理處交納管理費、本體維修基金。6、 為什么酒店式代租管還 要向物業(yè)管理處 交管

3、理費和本體維修 基金 因為會所 （酒店） 管理公司只收取 10%的代租 傭金、 客房服務(wù) 費、 稅 金，而管理處要提供公共區(qū)域的衛(wèi)生、安全、維修等物業(yè)日常維護工 作。7、 為什么某酒店 （雅蘭） 不用收取物業(yè)管理費因為經(jīng)營分配模式不同，他們所收取的總費用已包含了物業(yè)管理費， 鄰海收取 20%的傭金 仍要 收取管理費和本體 維修基金。8、 請問管理處 和會 所 （酒店） 管理公司都隸屬于萬科 物業(yè)公司嗎 是的，二者是萬科物業(yè)公司平行且獨立的兩個部門，萬科會所（酒店） 管理公司有專業(yè)的酒店管理人員對萬科物業(yè)所屬會所、公寓、酒店進 行專業(yè)化管理，會所（酒店）管理公司和管理處分別獨立核算，二者 通過市

4、場機制簽定管理協(xié)議來明確劃分雙方的權(quán)利和義務(wù)。9、 請問管理處 和會 所 （酒店） 管理公司具 體是怎么分工劃分的 管理處的日常服務(wù)管理工作沒有實質(zhì)的變化，包括社區(qū)公共區(qū)域的清 潔、綠化、車輛管理、安全消防、設(shè)施日常維修保養(yǎng)，會所（酒店） 管理公司服務(wù)工作的核心就是為業(yè)主提供酒店式代租管，包括酒店公 寓市場營銷，客源拓展，前臺登記入住、禮賓服務(wù)、總機話務(wù)轉(zhuǎn)接、 商務(wù)中心、客房室內(nèi)清潔、委托代辦服務(wù)、收銀結(jié)帳服務(wù)等星級酒店 式服務(wù)。10、 請問東海岸公寓做為酒店來進 行代租 管有什么市場優(yōu) 勢東海岸酒店公寓的社區(qū)資源非常豐富，充滿海濱浪漫風情的社區(qū)文化 活動是酒店公寓經(jīng)營的源泉，標準足球場、市內(nèi)

5、籃球館、商業(yè)街等配 套設(shè)施也是周邊酒店、公寓無法比擬的。11、 東海岸公寓進行酒店式經(jīng)營有什 么不 利的因素公寓位置距大梅沙海濱偏遠，社區(qū)周圍暫時無其它配套設(shè)施，前期規(guī) 劃未按專業(yè)酒店功能設(shè)計。12、 你們?nèi)绾?看待這些優(yōu)勢和不利因素充分發(fā)揮東海岸公寓的優(yōu)勢，通過組織各種各樣的大型社區(qū)活動從而 帶動酒店公寓的經(jīng)營，對于不利因素，通過分析調(diào)研之后，找到解決 問題的方法如：出租自行車、完善社區(qū)配套功能，對公寓在功能上按 酒店要求進行部分改造。13、 東海岸酒店公寓有沒有對外宣傳 的名稱暫定 “東海岸假 日酒店或東海岸度假酒店” 您看有沒有更好的名稱。14、 東海岸酒店公寓經(jīng)營定 位如何東海岸酒店公

6、寓定位為帶自助特色的高尚社區(qū)運動休閑型酒店公寓。15、 東海岸酒店公寓有沒有什么服務(wù) 特色來吸引客源家庭親海度假服務(wù)對象：情侶、夫妻、三口之家、三代舉家度假特色服務(wù)： 針對服務(wù)對象推廣服務(wù)套票，情侶套票推出情侶蜜月房 （如擺放、 瑰花、 巧克力）、 情侶燭光晚餐、 情侶親?；顒樱ê＿咈T 車浪漫 游、 情侶派對 ） ,家庭套 票推出家庭套 房 （如增加兒童床、 殘疾人 輪椅 、 家庭 VOD 點播 ）、 家庭套 餐 、 自 助餐、 兒童歡樂 園 、 家庭廚 藝競技、家庭親子海邊活動利用東海岸大社區(qū)資源展開各種以家庭為主題的人文活動，使人與自然融合一體，享受真正的海岸生活。休閑運動度假服務(wù)對象：城

7、市白領(lǐng)、大學(xué)生、體育運動愛好者特色服務(wù)：利用社區(qū)資源舉辦各種體育休閑活動，如足球賽、籃 球賽、網(wǎng)球賽、乒乓球比賽，邀請體育界知名人士為社區(qū)名譽顧 問、教練，開壇講評，舉行各種體育交流、講座、培訓(xùn)活動，吸 引體育團體、個人愛好者加入到海濱社區(qū)的體育文化活動中，從 而帶動酒店公寓的經(jīng)營。自助服務(wù)度假服務(wù)對象；外籍人士、大學(xué)生、喜好自助服務(wù)者特 色服 務(wù) ： 在技術(shù)和操作 可能 的 情況下 ， 提 供 自 助售 貨 ， 自 助 洗衣 ,自 助交費等自助服務(wù)。一條龍會議培訓(xùn)服務(wù)服務(wù)對象：有會議培訓(xùn)需求的企業(yè)、社團、政府機構(gòu)特色服務(wù)：提供會議培訓(xùn)一條龍包價服務(wù)，包括住房、餐飲、會議培 訓(xùn)場地、設(shè)施設(shè)備、

8、休閑娛樂、車輛、形象推廣。16、 東海岸酒店公寓都可以招攬什么樣的客 人萬科 系統(tǒng)內(nèi) 含萬科 業(yè)主客源估計 占總客源 的 35%， 商務(wù) 公司培 訓(xùn)客源 占 35%， 旅行社 及旅 游散客 占 30%。17、 你們在酒店公寓營業(yè)前期采取 哪些營銷策略分兩個階段第一階段：以網(wǎng)絡(luò)、會刊、信函為主萬客會員、萬科業(yè)主傳達新項目信息凡萬客會員、萬科業(yè)主可享有特別折扣。第二階段：適當運用媒介進行擴大宣傳，加大商務(wù)、培訓(xùn)、客源的推廣和宣傳，接待高檔的旅行團。18、東海岸酒店公寓對外銷售的房價如何按天租賃基準價長住基準價門市折扣淡季旺季淡季旺季淡季旺季豪華單房4 8 0代定代定代定代定五折起八折起豪華套房5

9、8 0代定代定代定代定五折起八折起19、深圳市同類物業(yè)出租市場價位如何福田北區(qū)：4 0平方米1100元，50平方米1200元，60平方米1600元福田南區(qū)：4 0平方米1500元，50平方米1800元，60平方米 2000 元南山區(qū)：40平方米1200元，50平方米1300元，60平方米1500元沙頭角：40平方米1100元，50平方米1200元，60平方米1600元2 0、會所（酒店）管理公司與業(yè)主如何進行利潤分配會所（酒店）管理公司根據(jù)酒店客源市場靈活掌握公寓房價，對業(yè)主 委托酒店式代租管的房子進行出租管理，并按房子實際出租房價收取10%傭金，客房服務(wù)費30/天/間，空置期清潔服務(wù)費30元

10、/月，代繳2 1、請解釋什么是空置期清潔服務(wù)費房間暫時沒有出租，對房間進行的日常維護清潔，無論具體空置天數(shù)是多少，均按月收取30元費用。2 2、我想知道如果加入酒店式代租管投資回報如何，收益率多少投資回收期要多久案例說明：漣濤306房按日租模式公寓面積為，總價為27萬元，購置后長期用于出租，投資回報分析如下：1、投資總成本：33 6 , 020元(1 )、資本金：2 73,0 20 元；a、一次性房款：27,000元；b、房產(chǎn)證稅費：3,02 0元；(2)、裝修、家私費用：5 7,00 0元(按勞取酬90%實用面積計算裝修費用，1200元/平方米*47M2);(3)、 電器：6,00 0 元。

11、2、年物業(yè)費用：2327元(1)、物業(yè)管理費：元/M2X M 2 X12月=1815元(2)、本體維修金：元/ M2X M2X12月=152元(3)、房內(nèi)清潔費：30元/月X12月= 360元3、年租金收入：61828元 (1)、全年入住天數(shù)：365天X50% (入住率)=164天(較保守估算)（2）、年租金收入：348元/天（六折價）X180天= 6264 0元4、客房服務(wù)費：180天X30元/天=5400元5、支付傭金：62 640X10%=6264 元6、稅金：62 640 元 X12%= 7516 元7、 投資凈收益:（1）、 按天 租 賃 年凈 收益 ： 37460 元= （年租金

12、收入 -物業(yè)費用 -客房 費用 -支付 傭金-稅金）= 62640-2327-5400-6264-7516=40893 元如 水電 費按每月 450 元計 ， 年水 電費 5400 元年凈收益約 35733 元（2）、 按天 租 賃 年收 益率 : %= 35733/336020=%（3）、 投資 回收 期 : 年23、 會 所 （酒店） 管理公司如何保證 房間出租 的公平性會不 會 出現(xiàn)舞 弊情況造成不同房間出租率偏差過大這點請廣大業(yè)主放心，為了保證房間出租率的公平性，我們將采取排 號出租的方式，作輪流出租標致記錄，有不可避免跳房情況發(fā)生（業(yè) 主 自 己 尋找客源 或租 客要 求換房 ）時

13、,可在 電腦上作 有別 于輪 流標致的 特殊標 致記錄 ,另在大 堂聯(lián) 網(wǎng) 電腦設(shè)業(yè)主權(quán) 限 ,可 隨時查看 （ 單 房豪華 房、 標準房與套 房豪華房、 標準房分開做 記錄）。以單房為例：（一個月為一個表）標準房1 02房1 03房1 04層1 3 05 房4064房40 7房4月1日4月2日續(xù)總計1 3次1 3次1 3次1 2次1 2次1 2次1 4次豪華房5 03房504房5 05層1 5 06 房6 02 1f60 3 房4月1日4月2日總計1 4次1 4次1 4次1 3次1 3次1 5次1 3次注：為正常順序輪房記錄 為跳房現(xiàn)象中租客不滿意所輪到的房間，要求換房為業(yè)主尋找的客源，指定

14、要求入住房間續(xù) 為租客連續(xù)租用本房，連續(xù)幾天則在相應(yīng)日期作相應(yīng)"續(xù)' 符號為業(yè)主自住符號24、聽說萬科地產(chǎn)公司自留了 16套房，是否也加入酒店式代租管您說的沒錯，這1 6套房是我們進行酒店式代租管的基礎(chǔ)，希望廣大公寓業(yè)主積極加入，規(guī)模越大投資回報率就越高。2 5、你們?nèi)绾伪ＷC地產(chǎn)1 6套房與其他業(yè)主房間出租的公平性 地 產(chǎn) 委 托 會 所（ 酒 店 ）管 理 公 司 代 租 管 1 6 套 房 與 業(yè) 主 委 托 代 租 管 物 業(yè) 公平 對待,同樣采取排號 出租 的方式， 會 所 （酒店） 管理公司同樣和 地產(chǎn) 簽訂 委托管理協(xié)議 向地產(chǎn) 公司收取傭金等相關(guān)費用,地產(chǎn) 公司

15、 應(yīng)得 利潤同樣歸地產(chǎn) 公司;具 體財務(wù) 操作同業(yè)主一樣。 廣 大業(yè)主可進行 查詢監(jiān)督。26、 業(yè)主可以通過哪些途 徑對公寓的出租 情況進 行查詢業(yè)主可設(shè)有權(quán)限，通過管理公司大堂聯(lián)網(wǎng)電腦登錄查詢房間出租率， 也可通過電話查詢或預(yù)約親臨現(xiàn)場查詢相關(guān)原始資料。27、 業(yè)主應(yīng)得 利潤如何結(jié)算采 用 月 結(jié) 方 式 ： 每 月 1 0 日 前 ，管 理 公 司 將 業(yè) 主 應(yīng) 得 利 潤 匯 入 業(yè) 主 指 定 銀行帳戶并發(fā)放詳細結(jié)算單。28、 客房清潔服務(wù)費 30元包括哪些內(nèi)容客房清潔服務(wù)費包括：房間布草洗滌費、一次性用品費（洗漱品、客 房文具、 拖鞋 、 火柴）、 清 潔用品費等。29、 如果客人

16、 將房間的物品損壞怎么處理在公寓出租期間，由租客原因造成的房間物品損壞，酒店公寓管 理 方 將 根 據(jù) 事 先 同 業(yè) 主 約 定 的 賠 償 價 目 清 單 責 令 租 客 賠 償 ，房 間 物品的自然損耗不計算在內(nèi)。30、 出租房間時， 客人 使用的水電費如何計收客人使用的水電費已包含在房價里，不再額外向客人收取水電費。31、 那么租 客使用的水電費最終由誰支付客人使用的水電費每月由業(yè)主支付，支付的方式有兩種，一種是按業(yè)主房間實際發(fā)生的水電費支付另一種是按全體業(yè)主當月發(fā)生實際水電費總額分攤。32、 會 所 （酒店） 管理公司在出租 房間時如何 靈活掌握房價會所 （酒店）管理公司根據(jù)淡旺季節(jié)

17、及市場供求關(guān)系，在房間基準價、 折扣價優(yōu)惠價、門市價三者之間平衡靈活掌握，各種優(yōu)惠折扣價的實 施，均有當值經(jīng)理在原始流水單上簽字確認，業(yè)主也可以監(jiān)督查詢。33、 酒店公寓是否允許業(yè)主或客人在 房間烹飪?yōu)榱吮ＷC酒店公寓良好的生活和安全環(huán)境，原則上是不允許業(yè)主或客 人在房間烹飪的，除非經(jīng)酒店管理方和管理處書面同意。34、 請問業(yè)主 自住有沒有時間限制淡季 每月 7天免費自住， 超過 7 天要 收取 10%的房價傭金 ， 旺季每月 三天免費自住， 超過三天要收取 10%的房價傭金。35、 請問業(yè)主自住需不需要交費業(yè)主自主需交納 30元/天的客房清潔費。36請問業(yè)主自住 有哪些限制業(yè)主自住需提前三日預(yù)

18、訂，如無預(yù)訂不保證房間的供應(yīng)。37、 業(yè)主租 住 其他業(yè)主委托經(jīng)營房子如何 收費業(yè)主租住其他業(yè)主委托經(jīng)營房子除正常收取房費外，可給予一定的優(yōu) 惠折扣。38、 業(yè)主在酒店公寓會所消費有沒有優(yōu)惠業(yè)主可以憑業(yè)主卡在會所消費并享受一定優(yōu)惠政策。39、 會 所都有些什么服務(wù)項目 會所的服務(wù)項目有：會議中心、籃球館羽毛球館、棋牌室、兵乓球室、 室內(nèi)泳池、等服務(wù)項目。足球場、網(wǎng)球場、室外泳池由管理處負責經(jīng) 營管理。40、 酒店設(shè)有大堂嗎在什么位置有，租售中心旁，會所大堂同一位置。辦理酒店公寓入住結(jié)帳手續(xù)以 及會所消費都在那里。41、 酒店公寓什么時候開業(yè)預(yù)計開業(yè)時間 6月 28號 。42、 什么時候可以簽

19、定委托代 租管協(xié)議您房間裝修合格驗收就可以簽定委托協(xié)議了。43、 委托代租管協(xié)議簽約時限多久統(tǒng)一時限一年期。44、 如果業(yè)主提前終 止協(xié)議需履行哪些手續(xù)業(yè)主提前終止協(xié)議需提前 30 日 以書面形式通知會 所 管理公司。45、 協(xié)議終 止后 ， 如果業(yè)主想重新簽 定委托代租管協(xié)議有哪些要求經(jīng)會所管理公司審核通過可繼續(xù)簽定委托協(xié)議。46、 如果裝修沒有通過驗收， 是不 是就不 能加入酒店式代 租管如裝修沒有通過驗收是不能加入酒店式代租管的，經(jīng)裝修整改驗收合 格方可加入酒店式代租管。47、 業(yè)主有沒有參與 酒店公寓經(jīng)營的權(quán) 利會所管理公司享有獨立的酒店公寓經(jīng)營權(quán)，業(yè)主享有有監(jiān)督建議的權(quán) 利。48、

20、業(yè)主朋友自 住業(yè)主的房間是否要 收費 業(yè)主授權(quán)其朋友入住自有酒店公寓需以書面形式進行授權(quán)如：預(yù)定傳 真，流水單簽名確認，關(guān)于費用的收取同業(yè)主一樣。49、 如果會 所 （酒店） 公司經(jīng)營不利 ， 房間長期租不出去或出租率抵 ， 是否會承擔相應(yīng)經(jīng)營責任酒店式代租管是一種服務(wù)性經(jīng)營模式，會所管理公司本身就存在入不 抵出的風險，相對而言業(yè)主幾乎是無任何風險的，會所管理公司不能 承諾業(yè)主獲利的多少，但從我們的調(diào)研分析以及市場前景，業(yè)主投資 回報應(yīng)該還是令人滿意的。50、 請問酒店公寓的租客和自住的業(yè) 主相互干擾的問題 怎么解決 這個問題必然會存在，會所管理公司會加強管理杜絕問題的發(fā)生，首 先明文規(guī)定租客和業(yè)主不允許在房間進行法律所禁止的一切活動，限 制酒店公寓訪客來訪時間，進行來訪登記制度，對租客干擾其他房客 和業(yè)主的行為進行勸阻、調(diào)解、嚴重的將以法移交相關(guān)部門處理。51、 請問