1、第一章 總 論1.1 項目背景1 項目名稱主題公園項目2 策劃管理單位概況單位名稱：香港百花投資控股有限公司單位性質：股份公司注冊資金： 港幣 10 億單位住所：香港九龍旺角道 33 號凱途發展大廈 7 樓 04室業務范圍：項目投資及融資、風險投資、投資管理、融資上市、私募融資等法定代表人：單位簡介： 香港百花投資控股有限公司是一家集房地產投資開發、 旅游綜合開發、文化產業項目開發、礦產開發、農業和林業投資、生物科技項目投資及酒店餐飲、 互聯網項目投資等于一體的大型綜合性國際化企業集團。公司自成立以來，在中國大陸、香港等地區先后成功策劃、開發、運營數個大型項目， 實現運營資金總額達幾十億元人民

2、幣， 積累了豐富的旅游地產項目、養殖種植業綜合開發經驗。公司成立以來， 不斷創新發展， 呈現出高位發展的良好態勢。 目前公司正在著手策劃、 投資、 開發運營多個大型、 超大型乃至世界級投資項目，如中華烏骨羊養殖基地建設與加工項目、 世界民居博覽園項目、 錦繡世界旅游開發項目、 金鉛礦項目、 富硒生態養殖種植產業園項目等， 引起了投融界的高度關注。公司立足香港， 輻射大陸， 連接世界， 矢志成為一家擁有一流管理團隊、 雄厚資本實力以及卓越業內聲望， 具有敏銳的洞察力、 嫻熟的資本運作能力、 廣闊的國際化視野的高科技產業投資與整合的引領者， 打造一個在創投行業國內一流、國際知名的投融資服務旗艦。百

3、花投資依照國際規范進行市場運作， 為國內企業及各界人士提供風險投資、資金融通、基金管理、資產管理、項目評估、財務顧問、上市籌劃等專業服務。 公司投資服務方向主要為國內外旅游地產、 基礎建設、 環保產業、醫藥、新能源、新材料、農產品加工等領域的高新技術項目。公司與國內外各大銀行、 投資公司長期合作， 并建立了牢固的合作關系， 雙方通過不斷的業務往來， 形成了良好的信譽基礎。 為投資者提供項目的策劃、包裝、融資方案設計、融資服務。3可行性研究報告編制依據 與委托方簽訂的咨詢協議； 國家計委計辦投資2002 15 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版） ； 國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設

4、項目經濟評價方法與參數（第三版） ； 城市房地產開發經營管理條例 ； 房地產項目經濟評價方法 ； 國務院關于加快發展旅游業的意見 。4 編制范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對錦繡世界項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5 項目建設的必要性 項目建設符合國民經濟發展主題公園在旅游發展中的作用是多方面的。 主題公園的產生， 使旅游業形成了新的資源， 開拓了新的手段， 創造了新的途徑， 提高了旅游產品的附加值，促進了旅游業的產業化發展。國務院關于加快發

5、展旅游業的意見提出把旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業。中國旅游業經過30 年的長足發展，已經開始走上轉型增效的成熟道路，逐漸融入到世界休閑產業革命發展趨勢中。 眾多新啟的項目詮釋著國家對旅游業的政策支持和旅游休閑時代的來臨，為旅游業的發展提供了廣闊的發展平臺。2009 年年末召開的中央經濟工作會議把擴大居民消費、增強居民消費能力和加快居民消費結構升級提到了前所未有的戰略高度， 擺在了經濟工作的突出位置。 目前我國居民的生存型消費占消費總支出的比重逐漸下降，服務和享受型消費比重不斷提高，消費結構升級持續時間相對縮短，轉換速度加快。 由此可見， 我國消費結構已從生

6、存型消費升級到發展型消費階段。 居民日益增長的消費能力和國家支持消費的政策為旅游業的發展打下了良好的經濟基礎和給予了適當的政策引導。為應對國際金融危機的沖擊， 2008 年年末國務院出臺 4 萬億元投資計劃來拉動內需。 根據國家發改委公布的數據， 在我國 4 萬億元投資計劃中， 1.5 萬億元用于鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設和城市電網改造。 另據相關數據顯示， 城鎮居民家庭平均每百戶的汽車持有量為5.92 臺， 在某些大城市家庭平均汽車持有量更是在猛增。 專家預言， 未來在中國某些經濟發達城市 5 年之內將會進入5 個人一輛車的時代。 我國基礎設施的改善， 特別是公路網絡的完善，

7、致使富裕階層住宅郊區化的趨勢已經非常明顯，這為旅游業的開發鋪平了道路。今后一段時期， 旅游發展對全面建設小康社會的貢獻將更為明顯。到 2015 年， 全國旅游業增加值可達2 萬億元左右， 約占 GDP 的 4.8% ，約占服務業增加值的 11% ， 旅游業對 GDP 增長的貢獻率可達1 個百分點，對服務業增長的貢獻率可達2 個百分點，旅游業可以為經濟發展發揮積極作用；到 2015 年，旅游就業總量將達1 億人左右，旅游業對社會就業增長的貢獻率可達2 個百分點，旅游業可以為社會就業發揮積極作用； 到 2015 年， 我國中西部地區的旅游收入將占全國旅游總收入的 50%左右， 農村地區的旅游收入將

8、占全國旅游總收入的三分之一，旅游業可以為新農村建設和區域發展發揮積極作用。錦繡世界主題公園旅游開發項目是以世界各地名勝建筑為靈魂， 用世界各地名勝建筑文化風情來包裝的項目， 形成了其獨特的盈利點， 不同于其他的主題公園， 獨具特色和風采， 傾力體現鮮明的宗旨和文化內涵。 將世界各地的名勝建筑的實景一一通過錦繡世界這個項目展現在人們眼前，使人們足不出戶就可以親身領略到世界各地名勝、 建筑、 人文、 地理的風采和神韻。項目建成并開業后將形成一條新的融合了商業服務內容的文化創意產業鏈， 有直接服務于游客的大型表演， 營造新奇旅游氛圍的創意， 主題商品的設計宣傳， 同時該主題公園也將成為國際文化藝術交

9、流、 展示和營銷的平臺。本項目符合國家有關大力發展旅游業的政策，無論從擴大居民消費、增強居民消費能力和加快居民消費結構、 改善居民的生活環境、 陶冶居民的藝術情操等方面看， 建設本項目的前景都是十分看好的， 對建設環境友好型、經濟戰略型、旅游休閑型社會具有較大的意義。 項目對城市建設將起到促進作用擬建項目嚴格按照國務院批準的 商洛市城市總體規劃 和 商洛市實施城市化戰略的決定 明確的城市定位， 依據商洛市城市發展 “十一五”規劃綱要為指導， 在商洛市城市建設發展總體規劃框架下， 精心完成區域規劃，規劃力求體現“以人為本，創建和諧社會”的主題，設計中考慮與周圍環境的協調性，達到借用周圍環境烘托主

10、題的目的。在國際金融危機和國內“調結構” 、 “擴內需”的背景下，旅游業的重要作用愈發凸顯出來。早在2007 年的時候，國家旅游局就發布了關于進一步促進旅游業發展的意見， 以推動中國旅游業從粗放型經營向集約化經營、 由滿足人們旅游的基本需求向提供高質量的旅游服務轉變，而 “十二五”規劃更是將其定位為國民經濟戰略性支柱產業。該項目是柞水重點建設項目， 符合區域發展的要求， 符合有關國民經濟和社會發展的總體規劃、 專項規劃、 區域規劃的要求， 而且項目最終實現的目標與各項規劃的內容一致、 協調， 將對柞水的城市建設起到很好的促進作用。 解決勞動就業的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期， 部分

11、行業職工下崗再就業也就在所難免， 廣開就業渠道， 解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長， 以創造更多的就業機會。因此， 旅游產業建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用， 而本項目作為柞水重點建設項目工程之一， 將為增加柞水當地社會就業崗位作出一定的貢獻。1.2 項目概況1. 項目地介紹項目選址在西安一小時經濟圈內，距西安國際化大都市50 公里的商洛市柞水縣營盤鎮，此地交通十分便利、環境優美、文化底蘊深厚。柞水地處西安以南，商州以西，東經 108° 50

12、' -109 36'北緯83 25' -36 56'之間，東西長72.7公里，南北寬55.2公里，莽莽秦嶺之南坡。 總面積 2366.67 平方公里。 秦嶺橫貫北境， 林海濤濤的原始森林是國家生物基因庫。地形以西北高，主峰牛背梁海拔2802.1 米；東南低，社川河谷最低海拔541 米。從西北向東南，山脈延伸尤如五指，唐代詩人賈島筆下“一山末了一山迎，百里都無半里平”真實的描繪了柞水“九山半水半分田”的自然土石山區地貌。 中部是海拔800 1500米的中低山川，以乾佑河、社川河兩大水系為主，有川道平地及青秀山巒，有地殼運動， 海底臺升的喀斯特地貌及海底海螺化石沉積

13、。 有金山糧倉著稱的魚米之鄉，亦有商賈云集的鳳凰古鎮。縣境內可供開發的旅游景點有80 多處，其中北部乾佑河源頭的山、水、 林生態旅游資源， 特別是牛背梁國家級自然保護區外圍的西溝峽、 大甘溝、鐵索溝等，極富觀賞性和避暑消夏休閑功能；南部的柞水溶洞，被譽為 " 北國奇觀 " ， 有大小溶洞上百個， 是全國十大名洞和陜西省十大名勝風景旅游區之一。 秦嶺鐵路公路特長隧道、 乾佑河四十公里綠色長廊、 園林式旅游山城等景觀也極具開發價值。 柞水縣城榮獲“ 2012 魅力陜西 . 旅 游目的地年度旅游風尚縣城”稱號。2. 主要建設內容和規模錦繡世界占地10000 畝。它將當今世界奇觀、

14、歷史遺跡、古今名勝、自然風光、民居、雕塑、繪畫以及民俗風情、民間歌舞表演、吃喝游玩匯集于一園。 （公司在項目地有51000畝林地， 已辦林權證， 市值 51 億元 ） 。錦繡世界主題公園主要由核心公園區、高檔住宅區、五星級酒店區、產權式度假住宅區、療養區以及后勤服務區六大功能區組成。其中核心公園區分為五個不同特色的主題公園區： “世界名勝古跡博覽園” ：充分結合項目地獨特優美的生態環境,精心建造和諧人居環境以及世界各地著名建筑 （實景與微縮景觀相結合） ，用當地文化與世界名勝古跡點綴整個園區， 林木、 綠地覆蓋率達70%以上，規劃在園區內建設中國、亞洲、歐洲、美洲、非洲、大洋洲六個特色區，并強

15、調每座建筑的人文和科技含量，處處體現世界各地文化與名勝奇觀，打造和諧完美的生態、科技、學習、娛樂于一體的時尚園區。 “世界遺產博覽園” ： 采用兩種展示形式， 一種是以博覽館的形式展示出全球700 多個世界文化與自然遺產（大沙盤或大盆景） ，另一種是選擇一些便于施工建設的自然與文化遺產項目， 點綴整個園區， 使錦繡世界主題公園內處處都是世界文化與自然奇觀， 形成和諧的生態環境和完美的都市景象。 使旅客能夠得到最廣闊的視覺享受， 既豐富了知識， 又增強了對世界自然遺產的保護意識。 “世界藝術博覽園” ：匯集世界多民族多特點的藝術品手工作坊、世界民族服飾博覽館、 世界藝術表演中心、 文化展覽中心、

16、 世界民間工藝品交易市場和民間美食街等項目，使游客能欣賞最多彩的世界特色藝術，購買最稱心的工藝品和品嘗最豐盛的民間美食。 “江南水鄉景觀園” ：或筆直開拓，或依山蜿蜒，充分利用項目所在地水庫的蓄水存量和山體自然降水， 拓寬水庫面積， 做成大面積水域的湖面和上下貫通、 東西循環的立體水系， 既有煙波浩淼的情致， 又有小橋流水的古韻，讓游客感受到真實古樸的江南魚米之鄉。 “夢幻游樂園”：用當代最先進的影視技術，匯集多種以影視為主題的項目。另外，游樂園內還設有水上樂園、海洋世界、冰雪世界和體育競技園等。 各個主題園區各具特色， 參與性強， 使游客能體驗最激情的歡樂之旅。 附屬項目有太空酒店、 水晶宮

17、酒店、 科幻酒店等數十個主題飯店，以及文化中心、購物商店、夜總會、俱樂部、停車場等，整體構建功能齊全的全新園區。高檔住宅區建筑設計為歐式風格， 以歐式民居為參考模型， 著力打造具有歐式特色風情的高檔住宅區。住宅區內建設包括英國、法國、德國、意大利、 希臘等具有歐洲明顯特色國家的傳統民居， 形成與核心公園區遙相呼應的效果，達到使居住在這里的人們感受到仿佛自己置身于歐洲一般， 同時也使來此游玩的人們親身領略到傳統歐式建筑的獨特風采和優美的異域風情。五星級酒店區建筑設計為古城堡風格，以俄羅斯傳統建筑為參考原型， 傾力打造具有童話般夢幻色彩的五星級酒店。 酒店一層為大廳區、 二層為豪華包間區、三層及以

18、上為住宿區，設有標準間、單人間、雙人間、套間、豪華套間等、地下建設成停車場方便客人停車。酒店還配有KTV歌舞廳、 洗浴中心、 多功能會議廳等配套設施， 另外酒店配備專業的管理團隊和頂級的廚師為到此住宿或餐飲的人員提供專業優質一流的酒店服務。所謂產權住宅是消費者在購得住宅擁有產權后， 還將定期得到分紅回報，使消費同時具有投資性質。購房者既可以入住，又可以經營住宅，或委托酒店管理公司統一經營， 之后根據簽署的合同獲得回報。 產權式住宅區的建設統一采用美國現代民居建筑進行設計， 加之周邊完善的綠化和秀麗的自然風光， 使在此居住的人們感受到美國鄉間的傳統氣息。 既然是作為產權式住宅，購買者還將定期得到

19、分紅的報酬，使得居住投資兩不誤。療養區內建設高檔療養院， 依托項目地優美的生態環境， 引進國內外成熟的老人療養服務體系， 以完善的配套服務建設一個高端性綜合療養中心。 院內規劃建有曲徑亭池、 紫藤長廓、 花園假山、 健身器材等配套設施。后勤服務區由專業的后勤管理團隊組成， 建立科學的組織架構， 合理配置人力、物力，以達到降低管理成本、提供優質服務的目的。1.3 項 目的定位及目標客戶1 .項目定位發展定位： 西安南邊主要的休閑旅游度假基地， 以世界文化與自然奇觀為主要特點的高品質中高級、 以休閑娛樂文化樂園與生態住宅共融、 旅游度假為主的高品質生活新城。發展目標： 將柞水營盤鎮發展成為西安南邊

20、具有世界特色、 地方特色和世界文化內涵的休閑娛樂度假區。 集可持續發展的城市經濟、 完善的基礎設施、 高效能的社會服務、 獨特的城市風貌、 高質量的生態環境和高水平的物業管理于一體，真正成為西安第二生活區和國際化的旅游小鎮。 將營盤鎮打造成國際級的商務、休閑、娛樂、居住的度假勝地； 企業主休閑度假、退休養老居住的首選園區；世界城鎮化示范小鎮以旅游帶動地方經濟發展的示范鎮。總之，錦繡世界項目的定位是以世界文化與自然奇觀為主要特點的高 品質的會議、休閑、旅游、度假基地，為中高檔游客提供休閑放松的休閑 娛樂環境和優質服務，高品質的旅游項目策劃、高標準的旅游項目建設、 高層次的配套設施建設水平，必將營

21、盤鎮打造成為世界頂級的現代化休閑 旅游城鎮。1 .目標客戶錦繡世界的消費者就是全國以及海內外收入水平中高層的群體，園區將成為游客周末、節假日休閑、度假的首選場所。各級政府、機關單位、 公司團體都是我們的潛在消費者，也是我們開發的重點，將成為客源構成 的絕對主力。1.4項目財務指標在舁 廳P項目單位金額備注1總投資額億元30.002總融資額億元25.003項目總收入億元277計算期內（不含建設期）4項目凈禾潤491.435計算期內（不含建設期）5項目總稅收億元29.7393建設期內5營業凈利率%33.0計算期內6靜態投資回收期年6.78計算期內（含建設期）7動態投資回收期年7.36計算期內（含建

22、設期）8財務凈現值億元132.834計算期內9財務內部收益率%58.65計算期內第二章 項目宏觀形勢分析在對當前的宏觀經濟形勢、 旅游業發展趨勢和政策背景進行簡介的基礎之上，主要對城鎮旅游背景、旅游業發展背景等方面進行重點分析。2.1 城鎮旅游發展背景旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。 旅游與小城鎮協調發展不僅有利于當前國民經濟增長, 同時也為實現城鎮化健康發展和建設新農村提供了可行途徑。近年來在我國興起了一批旅游城鎮, 如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南古鎮周莊 , 有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城, 以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、 美食文化

23、、 生態旅游、 休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、 龍勝、 陽朔等縣 , 利用主題特色， 形成了旅游競爭優勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業的新星。在旅游產業不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天， 文化旅游小鎮的發展也向一定的主題化發展， 綜觀中外的知名小城鎮， 都具有一定的主題特色。 上海市重點發展的 “一城九鎮” 是借鑒國外特色風貌城市建設的經驗， 把每個鎮的風貌都以歐美發展國家風貌為特色主題來打造。 如浦江鎮將被建成為具有意大利為特色主題的新城、 安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮、 法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、 大型原生

24、態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮以及其他歐美知名小鎮都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮。隨著旅游業由觀光型向休閑度假型的過渡， 生態觀光、 文化體驗等傳統旅游形式與現代休閑娛樂相結合， 使城鎮旅游煥發新的活力， 這類旅游產品具有很大的市場需求和開發潛力。該項目選擇在柞水營盤鎮域內， 主要是依托該鎮獨具特色的旅游及生態環境和得天獨厚的交通條件， 結合城鎮化改造， 形成以旅游產業鏈與城鎮化進程結合， 為此項目的后期經營， 創造了良好的業態環境， 奠定了文化、 旅游、 休閑度假、 居住一條龍的產業鏈， 有力的保證了項目經營效果。2.2 區域旅游發展背景柞水縣以 牛背梁國家4

25、A 級自然 風景區為骨干的旅游資源豐富、 特色鮮明， 但由于產品開發滯后、 旅游基礎設施和服務配套設施欠缺， 資源優勢尚未轉化為市場優勢。 為了進一步發揮旅游業關聯帶動性強、 市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、 促進對外開放， 加快柞水縣經濟發展和經濟、 社會、環境文化的協調持續發展， 將全力推進世界文化融入旅游概念中來， 將打造出一個主題鮮明的世界文化旅游基地。旅游是文化的載體， 文化是旅游的延伸。 沒有精品的旅游景點很難招來游客，而沒有文化積淀的旅游缺少回味。因此，文化和旅游相輔相成、缺一不可。兩者只有互相融合，才能發揮出巨大的能量

26、，反之亦然。從更深的層次來講， 自然景觀給人以感性認識。 只有把文化結合進來， 才能上升到理性認識， 這是一種質的飛躍， 打造獨具世界異域風情休閑娛樂度假品牌錦繡世界。42第三章 市場可行性分析柞水縣作為文化旅游小鎮的外部環境， 其良好的交通區位條件、 地方 政策環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件。3.1 交通區位條件分析本項目地坐落在陜西省商洛市柞水縣營盤鎮，柞水縣地處秦嶺南麓，西安近鄰，商洛西部，總面積2332 平方公里，轄 13 鎮 120 個村 2 個社區居委會，總人口 16.5 萬人，是一個 “九山半水半分田 ”的土石山區縣。柞水山水相間、四野凝翠。森林覆蓋率

27、78%，超過全省乃至全國平均覆蓋率，系陜西省重點林業縣。年平均氣溫在15.9 ，空氣質量符合國家二級空氣質量標準， “空氣維生素”負氧離子含量高出西安 4 倍， 被譽為“天然氧吧”。 柞水縱貫秦嶺，人文薈萃，旅游資源獨樹一幟，可供開發的自然、人文景觀達80 余處。主要旅游資源有：溶洞景區、鳳凰古鎮、縣城三道井公園、牛背梁國家級森林公園、秦楚古道、錦苑盤谷山莊等等。西柞高速公路開通后， 柞水融入了西安一小時經濟圈， 成為投資興業的熱土，休閑度假的樂園。柞水縣政治、經濟和文化中心，商州通訊、供電、賓館、購物、娛樂設施一應俱全，金融服務快捷，交通、物流、人流等優勢非常明顯。 未來五年， 柞水縣旅游產

28、業開發的總體思路是： 圍繞建設具有世界特色的中國最佳休閑度假旅游地， 著力打造集自然觀光、 休閑 居住、養生度假、國際會議為一體的休閑度假基地。3.2 政策環境條件分析本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優勢條件：從外部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長， 國家及 旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發展的利好政 策；其次，中央提出大力發展文化產業，有利于其文化旅游開發建設的政 策支持；第三，商洛作為多元化文化城市，國家系列戰略措施的實施為文 化旅游小鎮旅開發，產業結構調整、區域經濟小城鎮發展為該項目提供了 相關配套產業鏈及基礎設施建設的有力支持； 第四，商洛文化

29、產業的大發 展將為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。3.3 自然環境條件分析項目區屬于暖溫帶半濕潤季風山地氣候， 四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。氣候情況見下表:所屬氣候區域暖溫帶半濕潤 季風山地氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、 光照充裕降雨集中月份7、8、9 月年均降水量725.5毫米最冷月均氣溫0.3 C最熱月均氣溫24.8 C極端最低氣溫-14.8 C極端最高氣溫39.9 C年平均氣溫12.8 C平均相對濕度66%無霜期天數186天年日照時數2123.8小時年平均風速3.5米/秒年最多風向南、西南風空氣質量優綜合而言，本項目適宜借助世界文化作為增長極， 以成熟配套

30、為啟動 點，以旅游產業為爆發點。依托便利的交通優勢、開放的政策條件和優美 的自然環境大力開發具有世界各地名勝建筑及其自然風光一錦繡世界項 目，將為柞水地方經濟文化發展起到巨大推動作用。第四章 建筑方案4.1 設計依據城市居住區規劃設計規范GB50180-93（2002年版）民用建筑設計通則GB50352-2005GB50045-95GB50067-97城市規劃編制辦法4.2 項目設計主題和開發理念主題公園與一般的休閑公園不同之處在于它的主題魅力。 完美的主題能夠給予游客難以忘懷的體驗。 西方許多主題公園是多板塊、 復合式主題。這些公園一般采用連續不斷的視覺提示使總主題體現在公園每一個板塊、部分

31、之中。例如，美國的迪斯尼就是成功的典范。公園以米老鼠、唐老鴨等卡通人物作為總主題線索貫穿公園的各個景點，使游客置身于公園之中，每時每刻都能感受到主題的存在，從而能留下深刻的印象。錦繡世界主題公園旅游開發項目是以世界各地名勝建筑為靈魂， 用世界各地名勝建筑文化風情來包裝的項目， 形成了其獨特的盈利點， 不同于其他的主題公園， 獨具特色和風采， 傾力體現鮮明的宗旨和文化內涵。 將世界各地的名勝建筑的實景一一通過錦繡世界這個項目展現在人們眼前，使人們足不出戶就可以親身領略到世界各地名勝、 建筑、 人文、 地理的風采和神韻。同時項目集會議、餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，能接待上萬人學習、休閑、娛

32、樂與會議，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑游樂場所。項目建成并開業后將形成一條新的融合了商業服務內容的文化創意產業鏈， 有直接服務于游客的大型表演， 營造新奇旅游氛圍的創意， 主題商品的設計宣傳， 同時該主題公園也將成為國際文化藝術交流、 展示和營銷的平臺。項目的開發理念是由中國到世界， 整體勾畫出 錦繡世界 的多文化、多民族的社會形態， 形成極強的感召力和吸引力。 讓游客既能觀賞、 休閑、娛樂和度假，又能參與教育、學習、展覽和科技交流等活動。滿足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等個性化的需求，努力打造高檔次、有吸引力的大型旅游主題公園， 引導大型主題公園發展與未來城市建設的新潮流。4.3

33、 項目總體規劃方案4.3.1 規劃設計原則 挖掘地塊核心價值，以城市運營的商業視角規劃園區； 以銷售為主導的分期規劃設計，保證項目滾動有序運作； 節點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創造靈活多變的環境空間； 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對園區的穿越破壞。（ 5 ）世界文明與現代科技完美結合，打造即體現世界文明又有現代科技的建筑，經濟適用。4.3.2 項目結構和布局休閑 +旅游地產，即：休閑游玩、觀光旅游+商務、度假、人居環境。依托柞水營盤鎮秦嶺風景區生態資源和優質的人居環境， 打造以世界文化旅游度假為基點， 以休閑娛樂為賣點， 以世界各地建筑為載體， 以高品質 生活為主題的

34、文化旅游項目。4.4 建筑設計1 主要規范及標準 建筑結構荷載規范 建筑地基基礎設計規范 混凝土結構設計規范 建筑抗震設計規范 建筑樁基技術規范 地下工程防水技術規范 砌體結構設計規范 高層建筑混凝土結構技術規程 高層建筑箱形與筏形基礎技術規范 建筑地基處理技術規范 人民防空地下室設計規范2建筑風格及立面特點GB50009-2001GB50007-2002GB50010-2002GB50011-2001JGJ94-94GB50108-2001GB50007-2002JGJ3-2002JGJ6-99JGJ79-2002GB50038-94依照“以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風格，

35、將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。在建筑立面上用復雜的線條曲線表現出優美、 動感、 多變的視覺效果；再用文化磚加以裝點， 讓建筑具有古樸和深沉的特色， 又盡顯尊貴、 典雅，浸透豪華的設計哲學。建筑立面體現典雅細膩的新古典風格， 采用大尺度的陽光露臺， 經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。著名建筑采用復制的辦法照搬原建筑。4.5 結構設計1 指導思路在結構設計中充分考慮以下內容： 使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 具備必要的抗震承載力， 良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2 結構設計結構的安全等

36、級二級，設計使用年限70 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。3結構選型6 層以上的多層建筑采用框架結構， 4-6 層的多層建筑根據地質條件和是否有地下車庫（或地下室） ，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均需用現澆梁板結構。4 地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構， 地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構， 以減少樓板的跨度和厚度； 梁采用反梁形式， 以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗滲等極S8。5 使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結構軟件 2005年新規范版。4.6 給排水設計1 設計規范GB50015-2003（0

37、3年版）GB50140-2005GB50084-2001（ 05 年版）GB50016-2006GB50013-2006GB50014-2006國家和本地區現行的有關規范、規程、標準等2 給水設計園區給水由香港百花投資控股有限公司全資子公司 xxx 自來水公司自來水系統提供水源， 給水、 污水和雨水就近與園區路上的城市管道連接，建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現雙路供水。三層及其以下為低區供水， 有專用管網保證其水量和水壓。 三層以上又成一區，由一組變頻機組供水。3 污水和雨水排放地段內污雨水分流。 本設計中排出的污水主要是生活污水， 室外設化糞池，待處理后，排入污水管道，雨水有組織外排，

38、裙房屋頂雨水有組織內排水，在室外集中后排入雨水管。第五章 節能節水措施根據國務院關于加強節能工作的決定 （國發 2006 28 號） 、以及國家發改委、 科技部、 財政部、 建設部、 國家質檢總局、 國家環保總局、國管局、中央管理局關于印發 “十一五”十大重點節能工程實施意見的通知 （發改環資 2006 1457 號）的有關精神，該項目主要從以下幾方面考慮分析：5.1 用能標準和節能規范5.1.1 相關法律、法規、規范和產業政策本項目的建設在用能、節能方面嚴格按照國家的相關法規和政策執行，所依據的法律法規和政策包括：中華人民共和國節約能源法；中華人民共和國可再生能源法 ；中華人民共和國環境保護

39、法；中華人民共和國建筑法 ；中華人民共和國清潔生產促進法 ；中華人民共和國水污染防治法 ；能源標準管理辦法；節約用電管理辦法；節能中長期專項規劃 。產業政策：產業結構調整指導目錄（ 2011 年本） ；國務院關于加強節能工作的決定（國發2006 28 號） ；中國節能技術政策大綱（計交能 1996 905 號） ；關于印發節能減排綜合性工作方案的通知 （國發 2007 15 號） ；中國節能技術政策大綱 （國家發改委-科技部 2006年 12 月） ；國家鼓勵發展的資源節約綜合利用和環境保護技術 （國發 200565 號） ；國家發展和改革委員會關于加強固定資產投資項目節能評估和審；“十二五”

40、節能減排綜合性工作方案。GB50352-2005DBJ14-037-2006JGJ144-2004GB50034-2004GB/T50033-20015.1.2 設計標準和規范民用建筑節能設計標準居住建筑節能設計標準外墻外保溫工程技術規程建筑照明設計標準用能單位能源計量器具配備和管理通則給水排水電氣建筑5.2 能耗狀況和能耗指標分析有關專家進行建筑對環境的影響研究之后， 其撰寫的 可持續性建筑一書中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破壞臭氧層的化學原料、消耗50%的水資源、對80%的農業用地的損失負責。大力發展節能型住宅， 住宅建設和使用過程中能源和資源的投入量最小并得

41、到有效利用，使之達到資源有效利用、環保與可持續發展。建筑節能涉及多方面，是一個系統工程，彼此之間具有相互聯系的聯 動效應。就建筑物本身而言，可以提高圍護結構熱工性能、供能和用能系 統和設備的能效比等評價建筑的節能性。該工程項目結合以上節能措施， 優化設計方案，可以有效的節約能源。該項目消耗種類為建材；主要消耗 鋼材、水泥、多孔磚。項目建成后主要耗用能源為水、 電、太陽能、沼氣、 地熱。5.2.1 建筑能耗內容和構成建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗電量，主要包括建筑采 暖、空調、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗，電氣主要包括照明、電 梯等。我國建筑能耗主要是采暖和空調制冷，約占三分之二。表

42、5-1我國建筑能耗構成比例建筑能耗構成采暖空調熱水供應電氣炊事各部分所占比例（0%65151465.2.2項目能耗指標圍護結構傳熱指數圍護結構傳熱指數是衡量建筑熱工性能的主要指標，按照民用建筑熱工設計規范GB50176-93項目圍護結構傳熱系數取值參照下表：表5-2國內外居住建筑標準中國圍護結構傳熱系數限值比較單位：W/（m. C）國家和地區屋頂外墻外窗中 國北京居住建筑0.45 （四層及以下）0.60 （五層及以上）0.45 （四層及以下）0.60 （五層及以上）2.80夏熱冬冷地區 （長江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英國0.160.352.0德國0.200.20-

43、0.302.0美國（相當于北京采暖度日數）0.190.32 （內保濕）0.45 （外保濕）2.04瑞典(南部)0.120.172.005.3 節能措施和節能效果分析本項目建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準。保證舒適、健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱 工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源 (太陽 能與地熱能)，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建 筑對能源的需求和對空氣的污染，以實現可持續發展的目標。5.3.1 建筑節能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如

44、下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300kg/m3,屋面傳熱系數=0.60W/(m2.k)。外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外 飾面系統涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k)。門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB710除2級，空氣滲透性 能屬標準GB710障3級，雨水滲透性能屬標準GB710臊4級，外墻窗均 為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系 數為 k=1.70W/(m2.k)。樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20 厚保溫砂漿，其傳熱系數為 k=1.

45、67W/(m2.k)。5.3.2 采暖系統的保溫節能措施園區供熱將采用高熱效率的地源熱泵(熱效率為80%高密度聚乙烯 保溫管(熱效率達90%自力式流量控制器等措施，達到供熱系統部分節能的要求。 園區內熱交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統， 可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。 園區內管網敷設中， 采 用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。供暖系統采用上供下回雙管式。 系統布置簡單， 水路通暢， 安裝檢修方便。 最大優點是可以實現各組散熱器的單獨調節而不影響其他散熱器的熱力工作情況， 并為將來安裝熱表計量收費創造了條件。 每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。

46、 該閥門可隨室外氣溫變化自動調節室內溫度達到恒定溫度， 克服了雙管系統垂直失調的弊病。 采暖系統按單元設置， 各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免水力平衡調節的困難， 并為外網自動調節創造條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。5.3.3 建筑節能技術、材料、工藝的應用地基處理采用CFG®復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防 水技術；排水管采用UPVCT件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫 技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃； 單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用 PGM2.51磁卡燃氣

47、表；電表為 DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC鬲墻板、硅美輕質 隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。5.4 節水措施根據現行建筑給水排水設計規范GB50015-2009， 室外給水設計規范GB50013-2006選取給水用水定額。通過調查收集和掌握準確的水壓、 水量及供水可靠性的資料， 為合理 設計給水系統、利用供水壓力提供依據。各分區低層部分的衛生間， 入戶管 （或配水橫管） 上采取適當的減壓措施。設置地下水箱， 回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水， 室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。回收優質雜排水， 經中水處理后回用于沖廁及綠化、 景觀用水等。

48、 項目建設范圍全部敷設中水管道。5.5 節電措施1 電氣線路的選材電氣線路的選材、 配線應與建筑物的用電負荷相適應， 并應符合安全和防火要求。 配電設計應節約有色金屬， 本項目合理地選用銅鋁材質的導體。2變壓器選型變壓器臺數的確定除根據負荷特點和經濟運行選擇外， 還應滿足節電條件，如隨季節變化較大的負荷、集中負荷較多，或具有大量的一級、二級負荷， 應考慮選用二臺或二臺以上的變壓器， 本項目采用節能 S11 系列變壓器。3照明實施綠色照明，對節約電能，消除污染，創造良好的光環境，使人們在舒適的環境中從事他們的工作與生活， 對消除疲勞， 提高工作效率與生活質量起很大作用。該項目在物業管理運行中，采

49、用節能型高效LED燈具及其電器附件和配線器材， 確定科學的照明控制模式， 根據照明場所的特點，選用定時節能開光、調光器、光電自動控制器、限電器、電子控制裝置等節能措施。屋內住宅選用 T8 高頻熒光燈管。綜上，該項目按居住建筑節能設計標準 DB（J） 63-2007 、 公共建筑節能設計標準GB50189-2005所進行的節能措施，達到在保證相同的室內熱環境舒適參數條件下，與八十年代初設計建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的總能耗住宅減少65%，商業減少50%。第六章 環境影響評價6.1 設計依據、目標及原則6.1.1 設計依據中華人民共和國環境空氣質量標準GB3095-1996中華人民共和國城

50、市區域環境噪聲標準GB3096-93中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準GB16297-1996中華人民共和國污水綜合排放標準GB8978-966.1.2 環境保護目標將園區建設成為具有全球風情、空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、生態平衡的綠色園區。實行環保與經濟建設同步持續發展。1 空氣質量環境空氣質量達到國家 GB3095-1996一類地區中的二級標準。2 地面水質量地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。3 環境噪音環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地 區二類標準（晝夜4045dB,夜間3540dB）。4 固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，

51、 主要有害廢棄物無害化處理率達到100%。5 生態保護覆蓋率100%。6.1.3 環境保護原則1 與自然和諧共存原則園區應與區域自然生態系統相結合， 保持盡可能多的生態功能。 在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。2 生態效率原則在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。3 區域發展原則盡可能將園區與地方特色經濟相結合， 將景區建設與區域生態環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。4 高科技、高效益原

52、則大力采用現代化生物技術、生態技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術， 采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準， 要求 經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現經濟和環境的“雙贏”局面。5 軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設， 軟件包括園區環境管理體系的建立、 信 息支持系統的建設等， 在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設， 使 公共中心區得到健康、持續發展。建設“智慧”城鎮。6.2 環境現狀及環境影響因素分析1 .2.1 環境現狀1 水環境質量項目地水質純凈無污染。2 空氣環境質量項目區域主要空氣污染源來自于當地居民爐灶煙氣，空氣質量良好。3 固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活

53、垃圾和畜禽糞便， 目前均為有效處理 （全部 用于生產生態有機肥）。4聲環境質量當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。2 .2.2 環境影響因素分析3 項目施工期項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、 設備裝配等施工行為， 在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。 材料及土石方運輸車輛噪聲； 現場施工噪聲； 運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣； 施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵； 施工作業產生的生活污水； 挖掘土方等產生的固體廢棄物； 施工現場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出， 施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面揚塵

54、污染，污染因子為TSR這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束， 污染影響也就隨之而停止。 清理土地、 挖掘地基、 挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物， 會在短期內大大影響當地的空氣質量。 粉塵排放量隨施工作業的活動水平、 特定操作和主導天氣的不同每天變化很大， 而且很 大一部分是由于在施工現場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。4 項目建成后污染分析 廢氣園區建成后廢氣主要有飯店、 廚間煙氣和車輛尾氣， 廢氣污染物主要有煙塵、SOW口油煙等。 廢水污水中的主要的污染物有：COD BOD?有機物。 廢渣園區建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。6.3 環境保護防治規劃6.3.1 施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環境問題主要有三點： 一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲； 二是施工中平整場地、 混凝土運