1、房地產評估基礎知識房地產評估基礎知識一、房地產的幾個基本概念二、房地產估價三、房地產評估的基本方法四、房地產抵押估價五、常見用途房地產的估價六、房地產評估基礎資料一、房地產的幾個基本概念 1.房地產房地產：包括土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物實物、權益權益和區區位位三者的綜合體。2.房地產的特征：房地產的特征：不可移動；獨一無二；壽命長久；供給有限；價值量大；難以變現；用途多樣；相互影響；易受限制；保值增值。3.所謂變現能力變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金資產轉換為現金的能力。 不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現能力有所不同。影響房地產變現能力的因素影響房地產變

2、現能力的因素主要有：該宗房地產的通用性；該房地產的獨立使用性；該房地產的價值大小；該房地產的可分割轉讓性；該房地產的開發程度；該房地產的區位；該類房地產的市場狀況。 4.建設用地的取得建設用地的取得,實質是依法獲取國有土地的使用權.獲取國有土地使用權的基本方式有兩種:一是通過出讓方式通過出讓方式獲取國有土地使用權,二是通過劃撥通過劃撥獲取國有土地使用權。國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分為兩種方式：一是通過招標、拍賣、掛牌出讓的方式獲取國有土地使用權，二

3、是通過協議出讓方式獲取國有土地使用權。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。國有土地使用權劃撥國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。5.建筑密度：建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比；

4、6.建筑控制高度：建筑控制高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離；7.容積率：容積率：規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，即： 容積率容積率 = =總建筑面積總建筑面積/ /土地面積土地面積8.綠地率：綠地率：規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，即： 綠地率 =綠地面積/土地面積9.土地單價：土地單價：單位土地面積的土地價格，即： 土地單價 =土地總價/土地面積；10.樓面地價：樓面地價：按照建筑面積均攤的土地價格； 樓面地價樓面地價 = =土地總價土地總價/ /總建筑面積；總建筑面積； 由此可得出樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系如下： 樓面地價樓

5、面地價 = =土地單價土地單價/ /容積率容積率 11. 建筑物建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物即包括房屋房屋，也包括構筑物構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋房屋：指有基礎、墻、頂、門、窗、起到遮風避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和建筑設備（如給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設備）等組成的空間場所。構筑物構筑物：指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。12. 建筑結構建筑結構:是指建筑物中

6、由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：混凝土結構（其中主要為鋼筋混凝土結構）；磚混結構；磚木結構；鋼結構；木結構；空間結構等。鋼混結構建筑鋼混結構建筑:其承重構件都是由鋼筋混凝土構件構成,外墻、隔墻等圍護結構則是由輕質磚或其他砌體組成。是目前我國建筑工程中采用最多的一種建筑結構類型。鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有：框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架剪力墻結構、框架筒體結構和筒中筒結構等。鋼混結構鋼混結構建筑的特點是結構的適應性強、抗震性能好和耐用年限較長。建筑的特點是結構的適應性強、抗震性能好和耐用年限較長。磚混結構建筑磚混結構建筑：主要由磚、石和鋼筋混凝土

7、等作為承重材料的建筑物。其構造是磚墻、磚柱為豎向構件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、大梁、過梁、屋架等橫向構件，擱置在墻、柱上，承受并傳遞樓面荷載。其造價較低，是我國目前建造量較大的建筑。但抗震性能較差，開間和進深的尺寸都受一抗震性能較差，開間和進深的尺寸都受一定的限制，其層高也受到限制定的限制，其層高也受到限制。磚木結構建筑磚木結構建筑：主要是用磚石和木材建造并由磚石和木骨架共同承重的建筑物,其結構構造可以由木結構(梁和柱)承重,磚石砌筑成圍護墻.也可以采用磚墻、磚柱承重的木屋架結構。古建筑、解放前建造的城鎮民居、上世紀五、六十年代的民用建筑，絕大多數為磚木結構建筑。鋼結構建筑鋼結構建筑：主

8、要的承重構件采用鋼材作為承重材料的建筑物稱為鋼結構建筑。鋼結構建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的特種工業廠房等。13. 層數和高度層數和高度：建筑物通常根據層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數來劃分：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑物通常是按建筑總高度來劃分的，總高度超過24米的為高層（但不包括總高度超過24米的單層建筑）。建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。層高和

9、室內凈高層高和室內凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面的垂直距離。14. 建筑物的壽命可分為自然壽命自然壽命和經濟壽命經濟壽命。自然壽命自然壽命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。經濟壽命經濟壽命（economic life):建筑物對房地產價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。建筑物如果經過了翻修、改造等，其自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長建筑物如果經過了翻修

10、、改造等，其自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。房地產估價房地產估價：專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。估價目的估價目的：估價結果的期望用途。房地產評估的原則房地產評估的原則：合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則；公平原則。公開市場價值標準公開市場價值標準，是指所評估的客觀合理價格或價值應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場。在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，他們并且都掌握了必要

11、的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識。此外，市場交易條件公開并不具有排他性，即所有的市場主體都可以平等自由地參與交易。二、房地產估價1、市場法2、成本法3、收益法4、假設開發法5、基準地價系數修正法三、房地產評估的基本方法市場法市場法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用的對象是具有交易性的房地產適用的對象是具有交易性的房地產，適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。計算公式：計算公式：待估房地產的價格待估房地產的價格 =可比實例房地產價

12、格可比實例房地產價格交易情況修正系數交易情況修正系數交易日期修正系數交易日期修正系數區域因素修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數個別因素修正系數操作步驟：操作步驟：搜集交易實例；選取可比交易實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正交易情況修正；進行交易日期修正交易日期修正；進行區域因素修正區域因素修正；進行個別因素修正個別因素修正；求取比準價格。注意事項：注意事項：可比實例成交日期與估價時點相近可比實例成交日期與估價時點相近,不宜超過一年不宜超過一年(如市場比較如市場比較穩定穩定,可適當延長可適當延長,但最長不超過但最長不超過2年年)；可比實例應對每項修正對可比實例成可比實例應對每項修正對

13、可比實例成交價格的調整不得超過交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過，綜合調整不得超過30%。成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重新構建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用對象和條件：只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法。特別適用于：特別適用于：既無收益又很少發生交易的房地產；單純建筑物的估價；房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償的估價。 常用公式：常用公式： 評估值（積算價格）評估值（積算價格）=重新購建價格重新購建價格 -折舊折舊 =重新構建價格重新構建價格綜合成新率綜合成新率 新開發土地價

14、格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發利潤 新建房地價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤 舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新構建價格-建筑物的折舊操作步驟：操作步驟：搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料；測算重新構建價格；測算折舊或綜合成新率；求取積算價格。重新構建價格可分為重置價格重置價格和重建價格重建價格兩種。大多數情況下大多數情況下,我們評估的是重置價格。我們評估的是重置價格。收益法：收益法：是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客

15、觀合理價格或價值的方法。收益法的適用前提：收益法的適用前提：適用的對象是有收益或潛在收益的房地產，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂場、加油站等。適用的條件適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。收益法計算公式收益法計算公式（1）.純收益每年不變、收益年期為有限年的公式純收益每年不變、收益年期為有限年的公式(最常用最常用) ： V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地產收益價格 a房地產年純收益 r房地產折現率 n未來可獲收益年期 （2）.純收益每年不變、收益年期無限的公式： V = a/r收益法操作步驟：收益法操作步驟：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據

16、資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數據資料；預測估價對象未來的收益（如純收益）；求取折現率；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。假設開發法：假設開發法：又稱為剩余法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。適用條件：適用條件：凡是具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發用地）、在建工程（或稱為房地產開發項目）、可重新改造或改變用途的舊房（包

17、括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。假設開發法操作步驟：假設開發法操作步驟：調查待開發房地產的基本情況；確定待開發房地產的最佳開發利用方式；估算開發完成后的不地產總價；估算后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、稅費和開發商合理利潤；確定待估房地產價格。常用評估公式（以土地為例）：常用評估公式（以土地為例）：地價地價 =開發完成后房地產總價開發完成后房地產總價 建筑開發費建筑開發費 -專業費用專業費用 -不可預見費不可預見費 -利息利息-租租售費用售費用-稅金稅金 -開發商合理利潤開發商合理利潤假設開發法注意事項：假設開發法注意事項：必須有明確的規劃條件；必須有明

18、確的規劃條件；要求有一個良好的社會要求有一個良好的社會經濟條件；經濟條件；一般不能以估價時點的市場價格直接作為開發完成后的房地產一般不能以估價時點的市場價格直接作為開發完成后的房地產價值；價值；基準地價系數修正法：基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地客觀在估價期日價格的方法。適用范圍：適用范圍：適用于完成基準地價評估城鎮中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮中的土地估價。評估公式：評估公式：Pi =P(

19、1+K )DYT 其中： Pi - 估價對象修正后的地價； P - 估價對象所在區域基準地價； K - 因素修正系數； D - 容積率修正系數； Y - 使用年期修正系數； T - 估價期日修正系數。選用評估方法應遵循的原則：選用評估方法應遵循的原則：存在大量可比實例，則選用市場比較法，并以該方法為主；估價對象具有預期收益，則收益法應作為其中的一種方法；估價對象具有開發或待開發潛力，則應選用假設開發法；無上述條件的選用成本法。評估方法選用上的常見錯誤：評估方法選用上的常見錯誤：適宜采用多種方法的,沒有采用多種方法進行估價，而僅使用一種評估方法（不適宜采用多種評估方法的除外）；有條件使用市場法而

20、不用該方法；評估收益性房地產，未選用收益法作為其中一種方法；具有投資開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中一種方法；估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規定。房地產抵押估價房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產抵押價值房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。法定優先受償款法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以

21、及其他法定優先受償款。依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。值。房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。房地產抵押估價目的房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值而評估房地產抵押價值”。法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為

22、抵押估價對象。法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象。四、房地產抵押估價房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。房地產變現能力分析房地產變現能力

23、分析應當包括抵押房地產的通用性通用性、獨立使用性獨立使用性或者可分割可分割轉讓性轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。意見及其理由。1、工業房地產、工業房地產2、商業房地產、商業房地產3、住宅房地產、住宅房地產五、常見用途房地產的估價1、工業房地產工業房地產包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房。工業房地產抵押的特點：工業房地產抵押的特點：數量多

24、，是小企業金融業務的主要抵押品之一；涉及行業多、非標準廠房多，建筑工程造價差異大；重置成本項目往往要準確區分設備與建筑物造價；某些用途的建筑物受腐蝕的可能性大；價值量大，用途往往受限，變現難度較大。工業房地產價值影響因素：工業房地產價值影響因素：所在區位狀況，包括交通條件、基礎設施、地理位置；主要實物狀況，包括用地面積與形狀、地質與水文條件、該作其他用途以及用于其他產品生產的可能性。評估技術思路：一般采用成本法成本法。往往將土地、地上建筑物分別估價，再將兩者結果加和得出。其中，土地部分估價往往采用基準地價系數修正法和成基準地價系數修正法和成本法本法，地上建筑物部分采用重置成本法重置成本法。評估

25、注意事項注意事項：所采用的基準地價應為當地政府近期公布的,并應作土地使用年限修正；應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當地工程造價管理部門公布的最新工業建筑造價標準確定估價對象工程造價；如采用市場比較法，須慎重，應充分了解交易實例的背景。2、商業房地產商業房地產是用于零售、批發、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。商業房地產的特點：商業房地產的特點：收益性；經營內容多，業態多樣；出租、轉租經營多，產權分散復雜；裝修往往較高檔復雜；垂直空間價值衰減

26、性明顯。商業房地產的價格影響因素：價格影響因素：地段繁華程度（為首要因素）；交通條件；臨街狀況；建筑品質及內部格局；樓層；凈高；面積；裝修；無形價值。商業房地產的常用估價方法：常用估價方法：收益法、市場法、成本法。商業房地產的評估技術思路：評估技術思路：（1）出租型商業房地產出租型商業房地產：主要通過收取租金獲取回報，主要采用收益法和市場法進行估價主要采用收益法和市場法進行估價。（2）運營型商業房地產運營型商業房地產主要靠經營獲得收入。一般采用收益法評估一般采用收益法評估。對于這類估價對象，評估時可基于營業收入測算凈收益，即凈收益 =主營業務收入 主營業務成本與稅金 管理費用 財務費用 銷售費用 商業利潤3、住宅房地產住宅房地產是指專供居住的房屋，包括公共住房和商品住房。公共住房可細分為廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房和公共租賃住房；商品住房可細分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。住宅房地產的特點：住宅房地產的特點：單宗交易規模較??；但市場交易量十分巨大具有較強的相似性、可比性；不同