1、世聯地產顧問（深圳）有限公司世聯地產顧問（深圳）有限公司WORLDUNION CONSULTANCY WORLDUNION CONSULTANCY 福田轄區城中村改造專項規劃（初稿）福田區舊城區重建局福田區舊城區重建局THE RENEWVAL AUTHORITY OF FUTIAN DISTRICTTHE RENEWVAL AUTHORITY OF FUTIAN DISTRICT分村控制規劃研究前言n 本次規劃側重介紹調整內容,已匯報過的各村功能定位不做詳細介紹n 考慮各村數據來源的一致性，規劃采用地形圖測繪數據，根據調研訪談進行適當校正n 綜合考慮舊村的改造規劃和意見 分村控制規劃福田轄區城

2、中村皇崗路中心區水圍水圍皇崗口岸濱河大道廣深高速水圍1.區位優勢現狀分析n靠近皇崗口岸n東北角設有地鐵出入口n未來地鐵將直通香港分村控制規劃福田轄區城中村地鐵站500M水圍1.區位優勢n靠近皇崗口岸n東北角設有地鐵出入口n未來地鐵將直通香港至香港現狀分析分村控制規劃福田轄區城中村水圍2.基本數據現狀分析n 規劃用地：23.52公頃n 現狀建筑總量63萬n 現狀毛容積率2.68分村控制規劃福田轄區城中村水圍2.基本數據現狀分析n舊村總用地面積16.48公頃n村民私宅用地5.84公頃,私宅建筑面積25.4萬，凈容積率4.35n舊村集體發展用地10.64公頃，建筑面積31萬。n集體用地大部分已完成開

3、發，目前未來改造用地2.16公頃,建筑面積2.65萬n城市用地2.58公頃，建筑面積6.75萬平方米分村控制規劃福田轄區城中村水圍2.基本數據現狀分析層數建筑棟數分段合計比例2161.94%31445216119.68%640710521368.71%8108930309.68%合計310310100.00%分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.現狀評價現狀分析權屬情況n 沿福民路和福強路地塊權屬情況與實際用地基本一致，分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.現狀評價現狀分析配套設施n 區內有小公園，室外廣場、文化樓、圖書館、敬老院、水位小學、華師大附小、華師大中學、水圍幼兒園，這些配套設施都不跨越城市

4、主干道。小學小學托幼敬老院綠地廣場中學醫院分村控制規劃福田轄區城中村水圍類別項目名稱數量教育設施初中1九年一貫制學校小學2幼兒園1醫療衛生設施綜合醫院門診部2社區健康服務中心1文化娛樂設施小區文化室1老人活動中心1體育設施社區體育活動場地1行政管理與社區服務設施社區居委會1村股份公司1警務室治安中心1市政公用設施郵政所1垃圾收集站13.現狀評價現狀分析配套設施分村控制規劃福田轄區城中村水圍n水圍東北角設有地鐵出口，外圍交通便捷。n村內道路規劃和建設相對完善，基本形成環狀道路，其中水圍街寬22米，南北向的水圍二街寬14米。3.現狀評價現狀分析道路系統分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.現狀評價現狀

5、分析商業設施沿福民路和金田路形成較濃郁的商業氛圍，其商業設施不僅為本片區的服務，同時為周邊居住區服務。分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.現狀評價現狀分析市政設施n給水排水方面，水圍村地勢西北高、東南低，供水系統基本完善，北、南、東都有排水口，東側和南側有供水口。村內道路已經實現雨污分流。n供電方面，一組10千伏的電纜從石廈南變電站引過來，目前供電已經飽和，正計劃從益田變電站引進4千伏電纜。n管道燃氣系統已經引進村。市政設施分村控制規劃福田轄區城中村水圍4.現狀問題現狀分析n巷道的線路還比較凌亂，目前已經開始對電線電纜進行整治n南區缺少停車設施n巷道里還是雨污合流，但對城市基本沒有影響n雖然私宅

6、用地目前存在消防問題，但股份公司已經計劃按照消防局要求，每隔120米設置消防栓分村控制規劃福田轄區城中村水圍5. 公司發展構想現狀分析近期建設構想n 完善南片區的停車和道路系統，打通水圍新村東側道路，形成完整的交通系統。n 已經拆遷的7000平方米用地建設商住樓，計劃今年動工n 由于人口增加，配套設施已經不能滿足需求，計劃拆除現狀300平米的敬老院，重新建設4層的活動中心，還容納醫療保健功能，而且現有的敬老院地勢低洼，暴雨時經常積水。重建后地下一層布置停車場，解決南片區的交通問題n 2007落馬州大橋就要落成，深圳地鐵將直通香港，希望將南側食街改建為標準較高的水圍大酒店。遠期構想n 遠期改造完

7、成后，將形成以水圍街為中心，建筑向兩側退的整體景觀。這樣沿城市主干道可建高層建筑，布置大型商業，沿城市次干道布置略低一些的建筑。充分利用地鐵口優勢，沿福民路布置商業和高級公寓。分村控制規劃福田轄區城中村對接中心區的南向延伸，充分利用地鐵和口岸優勢，補充完善中心區的配套服務功能，建設商業活躍、居住舒適、娛樂豐富、環境優美、形象鮮明的綜合社區。功能定位 口岸服務和地鐵綜合區水圍1.功能定位規劃研究分村控制規劃福田轄區城中村居住用地商業用地幼兒園用地文化娛樂用地市政設施用地2.功能布局規劃研究水圍土地利用分村控制規劃福田轄區城中村2.功能布局規劃研究水圍配套設施中學小學托幼托幼敬老院/綠地文化娛樂小

8、學廣場醫院改造模式： 政府引導、近期股份公司與開發商 合作開發，遠期引導股份公司自行開發改造方式：遠景全部拆除,分期分批滾動拆除改造 n 近期：開發未利用土地或易改造用 地，積累資金n 中期：選擇滾動的啟動點，開始滾動 改造私宅用地，局部拆除， 保留部分進行環境整治n 遠期：全部拆除區位分析分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.改造模式規劃研究區位分村控制規劃福田轄區城中村水圍3.改造模式規劃研究遠景：全部拆除近期：商住樓建筑拆除小學宿舍樓新建酒店改造敬老院改造股份公司和球場用地中期：6. 改造建材市場用地，部分建筑作為6號的騰挪空間7. 改造臨福民路私宅,部分建筑作為7

9、號的騰挪空間遠期：8-10. 改造內部私宅用地項目滾動與安排構想分村控制規劃福田轄區城中村規劃容許角度R1的確定4.開發強度規劃研究法定圖則與標準建筑總量規劃范圍毛容積率規劃確定各類用地規模取值分析配套設施建筑總量標準與準則人均居住用地居住建筑總量覆蓋率/商業層高/法定圖則容積率商 業 辦 公 建筑總量配套設施數量/規模標準與準則改 造 用 地凈容積率結論與標準的校核基本思路水圍分村控制規劃福田轄區城中村通過經濟測算， 分析經濟平衡下的容積率R2和規劃容許的容積率R1”差距”經濟可行性角度規劃容許角度R1R2R1R2R1R2 = R14.開發強度規劃研究水圍分村控制規劃福田轄區城中村容積率容積

10、率資金缺口/利潤率0R2容積率與資金缺口關系曲線容積率與資金缺口關系曲線容積率與利潤率關系曲線容積率與利潤率關系曲線R1-+4.開發強度規劃研究分析R1和R2之間的關系水圍分村控制規劃福田轄區城中村區位分析居住建筑量確定1. 基礎數據規劃居住小區用地(R2)=15ha 保留居住用地4.6ha 保留居住建筑28.14萬3. 計算結果小區人口 15000/10*1.2=1.8萬人小區居住建筑面積18000/3.5*120=61.58萬平方米新建居住建筑面積 61.58-28.14=33.4433.44萬平方米2.計算依據-深標n 二類居住小區用地包括為社區配套的綠地、幼兒園、體育、會所、娛樂等用地

11、。n 高層住區人均居住用地10平方米/人n3.5戶/人n120平方米/戶4.開發強度分村控制規劃福田轄區城中村區位分析商業辦公建筑量確定地塊1：用地面積-0.58公頃計算依據：法定圖則確定該地塊容積率為3.0建筑量=1.7萬平方米地塊2：用地面積-1公頃計算依據：商業用地覆蓋率40%，3層商業建筑量=10000*0.4*3=1.2萬地塊3：用地面積-1.10公頃計算依據：15米進深，覆蓋率70%，2層商業建筑量：11800*0.7*2=1.65萬商業建筑總量：4.55萬1234.開發強度分村控制規劃福田轄區城中村區位分析配套和市政設施建筑量確定計算依據深標和法定圖則改造用地內配套和市政設施：

12、1所幼兒園 1處綠地 1處文化娛樂設施用地 1處郵電設施配套設施建筑面積：2.4萬居住用地商業用地幼兒園用地文化娛樂用地市政設施用地改造后可建設用地10.16ha居住用地：7.45ha居住配套：1.89ha商業用地：0.58ha市政設施：0.24ha新建建筑量40.4萬改造用地的凈容積率4.0分村控制規劃福田轄區城中村4.開發強度規劃研究水圍n新建建筑量40.4萬n改造用地的凈容積率4.0n現狀保留建筑35.15萬n規劃范圍毛容積率：3.2根據深標準，高層居住小區容積率控制在2.8，考慮規劃范圍內屬于綜合配套區，包括獨立占地的商業辦公設施，配套較為完善，而且地鐵的建成使得該地塊的出行相當便利，

13、因此毛容積率增量在0.4可以接受。分村控制規劃福田轄區城中村4.開發強度規劃研究水圍經濟測算前提拆賠比1:1，建筑功能,總量，比例，,10%拆除：私宅：25.4萬 集體物業：2.16萬改造后可建設用地10.16ha規劃范圍23.52分村控制規劃福田轄區城中村4.開發強度規劃研究水圍R1下資金缺口考慮低價優惠的規定經濟測算容積率與資金缺口曲線0.5分段商業和配套建筑面積不變拆賠1：1分村控制規劃福田轄區城中村4.開發強度規劃研究水圍1.1拆賠比，經濟平衡的容積率區間降低容積率的措施降低拆賠比分村控制規劃福田轄區城中村4.開發強度規劃研究水圍經濟平衡條件下，容積率與拆賠比曲線提高商業和辦公比例私宅

14、用地改造n保留舊村私宅建筑14.72萬平米，占地3.64公頃 n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃 保留拆除分村控制規劃福田轄區城中村水圍改造模式 局部拆除重建，環境整治分村控制規劃福田轄區城中村水圍改造模式 局部拆除重建， 環境整治拆除私宅拆除非私宅分村控制規劃福田轄區城中村水圍n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃n 拆除廠房等建筑2.65萬，占地面積2.16公頃整體打包 改造模式 局部拆除重建，環境整治分村控制規劃福田轄區城中村水圍規劃土地利用方案示意改造步驟分村控制規劃福田轄區城中村近期：環境整治 以解決最為緊迫的衛生、消防與治安問題為重點：（1）采用消火

15、栓和消防三輪車的過渡性消防措施；（2）拆除私搭亂建的建筑，整理村中零散用地，通過增加一定的室外活動和休憩設施局部改造成城中村生活環境；（3）加強城中村的環境和治安管理。水圍保留私宅拆除私宅拆除非私宅分村控制規劃福田轄區城中村水圍n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃n 拆除廠房等建筑2.39萬，占地面積2.58公頃整體打包 改造模式 局部拆除重建，環境整治開發強度分村控制規劃福田轄區城中村水圍現狀現狀私宅用地現狀建筑總量（公頃）24.16私宅用地凈容凈容積率積率4.1規劃范圍內建筑總量（公頃)61.91規劃范圍毛容規劃范圍毛容積率積率2.7規劃規劃拆除私宅用地現狀建筑總量（公頃）

16、11.83拆除私宅用地凈容積率凈容積率4.3拆遷后可建設用地（公頃）4.78拆建比1.4-1.62規劃建筑總量（公頃）16.7319.12規劃建筑增量（公頃）4.907.29凈容積率凈容積率3.54.0凈容積率增量凈容積率增量-0.8-0.3毛容積率毛容積率3.03.1毛容積率增量毛容積率增量0.30.4福田轄區城中村改造的重要問題1福田區城中村的特殊性分析已公布政策、規定的適用性2建設開發強度3改造運營中政府的作為4選擇選擇5分村控制規劃福田轄區城中村幾個重點問題1. 拆賠比初步確定各村拆賠比序號名稱私宅建筑總量（萬平方米）戶數賠償建筑量拆賠比480以上部分（平方米）480以上部分（平方米）1下梅林85.0 5722745603740360.76 2上梅林41.5 241115680194395.50.75 3上沙106.9 5142467205344170.73 4下沙57.0 497238560215328.750.80 5沙嘴37.2 2301104001698450.75 6沙尾