1、第第4 4章房地產項目用地的獲取章房地產項目用地的獲取本章內容提要 房地產開發企業獲取建設項目用地主要有三種方房地產開發企業獲取建設項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土式，即出讓、劃撥和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。房地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。房地產開發企業在獲得房地產開發項目用地，并相應地產開發企業在獲得房地產開發項目用地，并相應取得土地使用權之后，要進行項目的前期工作，其取得土地使用權之后，要進行項目的前期工作，其中包括申請、獲取項目的三種許可證。中包括申請、獲取項目的三種許可證。重點問題重點問題房地產項目用

2、地獲取的方式劃撥土地使用權的特點、范圍。土地使用權出讓的類型及各自含義、特點、范圍。土地使用權轉讓的類型及其特點、要求。房地產開發用地的征用與拆遷。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權概述劃撥土地使用權概述l（一）劃撥土地使用權的含義劃撥土地使用權劃撥土地使用權，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權。土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。4.1 劃撥土地使用權的獲取劃撥土地使用權的獲取l（二）劃撥土地使用權的基本特征4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權概述劃撥土地使用權

3、概述基本特征基本特征1、行政性2、無償性3、無明確使用期限4、流轉限制性l（三）劃撥土地使用權的基本類型國家機關、軍事機關、城市基礎設施、公益事業用地等公法人享有的劃撥土地使用權。企業、事業單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權概述劃撥土地使用權概述4.1.2 4.1.2 劃撥土地使用權的適用范圍劃撥土地使用權的適用范圍l（一）中央政府的政策規定中華人民共和國中華人民共和國土地管理法土地管理法（1998）劃撥用地目錄劃撥用地目錄（國土資（國土資2001第第9號號令）令）l（二）地方政府的政策規定原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉原因：劃撥土地

4、存在非法隱形市場流轉一般性管理國有企業改制過程中的劃撥土地管理六安市巢湖市美國白宮阜陽市 穎泉區安慶望江縣新華社2011.3.25報道，這棟辦公大樓的建筑面積達到43600平方米，相當于8.5個美國白宮。項目總造價約為6300萬元。 l根據土地管理法第45條規定:l征用土地的審批以縣級人民政府掌握，具體規定為，基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的由國務院批準，征用以上規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。l根據土地管理法 第44條規定：省、自治區、直轄人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項門占用土地，涉及

5、農用地轉為建設用地的。由國務院批準。l劃撥土地使用權的主要步驟4.1.3 4.1.3 劃撥土地使用權獲取的主要流劃撥土地使用權獲取的主要流程程預審申請批準審查登記發證國有土地使用證國有土地使用證 l主要利益主體及相互關系政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關系利益關系行政關系4.1.4 4.1.4 劃撥土地使用權獲取過程中的劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費主要成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費l（一）土地使用權出讓含義土地使用權出讓土地使用權出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土

6、地使用權出讓金的行為。4.2.1 4.2.1 土地使用權出讓概述土地使用權出讓概述4.2 出讓土地使用權的獲取出讓土地使用權的獲取l出讓土地使用權的內涵4.2.1 4.2.1 土地使用權出讓概述土地使用權出讓概述基本內涵主體客體內容出讓方受讓方城鎮國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權受讓方：支付土地出讓金l（二）基本特征l1、土地所有權與使用權分離l2、受讓主體的多樣性l3、有償和有期限性 住宅最長70年；工業、文教衛體等50年、綜合及其他50年；商業、娛樂、旅游等40年的規定。l4、計劃性（城市房地產管理法l（三）土地出讓的原則l1、國家主權神圣不可侵犯l2、平等、自愿、有償l3、所有權與

7、使用權分離l4、合理利用土地l（四）土地使用權出讓的年限、方式l1、年限、年限l中華人民共和國城市房地產管理法13條規定：土地出讓最高年限由國務院規定l土地管理法及國務院城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例具體規定。l2、出讓方式l土地使用權出讓金土地使用權出讓金：國有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費，主要用于各項城市建設和土地開墾、復墾等方面。l其他費用其他費用：契稅，征地補償費，房屋拆遷費，耕地占用稅，新增建設用地土地有償使用費，耕地開墾費和各項管理費用等。4.2.2 4.2.2 出讓土地使用權過程中主要成出讓土地使用權過程中主要成本和稅費本和稅費l（一）協議出讓土地

8、使用權的含義協議出讓國有土地使用權協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（國土資源部第11號令2004.7.1一級市場不再協議出讓）一、協議出讓土地使用權概述一、協議出讓土地使用權概述4.2.3 出讓土地使用權的獲取方式出讓土地使用權的獲取方式l（二）協議出讓土地使用權的基本特征非市場出讓，沒有競爭者政府對地價較易控制，靈活性較大價格和使用范圍受到限制l供地環節的一般程序（三）協議出讓土地使用權獲取的主（三）協議出讓土地使用權獲取的主要流程要流程公開信息接收申請編制方案地價評估確定底價方案、底價報批

9、協商簽訂公示簽訂合同公布結果核發批準書土地登記資料歸檔l（一）招標出讓土地使用權1、含義、含義 招標出讓土地使用權招標出讓土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。l公開招標，邀請招標二、招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權二、招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權l2、招標出讓土地使用權的基本特征程序規范程序規范全方位開放，透明度高全方位開放，透明度高公平、客觀公平、客觀交易雙方一次成交交易雙方一次成交l3、招標基本流程發布招公告領取招標文件開標評標定標簽約登記領證投標l（二）拍

10、賣出讓土地使用權1、含義、含義 拍賣出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。l2、拍賣出讓土地使用權的基本特征必須有兩個以上的買主必須有兩個以上的買主必須有不斷變動的價格必須有不斷變動的價格必須有公開競爭的行為必須有公開競爭的行為l3、拍賣基本流程公告 拍賣活動的時間、地點領取拍賣文件舉行拍賣活動簽訂合同登記領證l（三）掛牌出讓土地使用權1、含義含義 掛牌出讓土地使用權掛牌出讓土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌

11、公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。l2、掛牌出讓土地使用權的基本特征時間長，且允許多次報價，有利于投資時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭者理性決策和競爭操作簡便，便于開展操作簡便，便于開展有利于土地有形市場的形成和運作有利于土地有形市場的形成和運作l3、掛牌基本流程公布掛牌信息競買人提出申請競買文件移交簽訂合同保證金處理登記領證l（一）含義（一）含義 ：廣義：廣義：土地使用權發生轉移的所有行為，包括出讓。l狹義狹義：通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。l

12、土地交易一級市場土地交易一級市場；土地交易二級市場土地交易二級市場4.3.1 4.3.1 土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓的概念4.3 土地使用權轉讓土地使用權轉讓l（二）特征l1、以土地使用權出讓為基礎l合同內容一致，不得擅自改變土地用途、土地使用條件；l合同規定權利義務隨土地轉讓而轉移；l土地使用年限:合同規定年限-已使用年限l2、需具備一定的條件l城市房地產管理法38條、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例9條2款規定。l3、是平等民事主體之間的一種民事法律行為l4、土地使用權轉讓的同步性l同步性是指土地使用權與其地上建筑物、附著物在轉讓時不可分離。l4.3.2土地使用權轉讓的內容l1

13、、權利、義務隨土地使用權轉讓；l2、轉讓年限= 使用年限已使用年限l3、國有土地使用權轉讓價格l1）明顯低于市場價格市縣政府有優先購買權l2）價格不合理上漲縣市政府可采取措施平穩價格l3）土地使用權與地上建筑物、地上附著物一同轉讓時，其價格應分別評估。l4.3.3 土地使用權轉讓的類型1出售出售2交換交換3贈與贈與l土地使用權出售指現有土地使用者將其土地使用權依法轉移給受讓人，并由受讓人向其支付地價款的行為。l特點：l1）買賣雙方當事人等價有償行為l2）合同標的是國有土地使用權、地上附著物、建筑物l3）土地使用權的轉移以登記為要件。l土地使用權交換指雙方當事人約定相互轉移土地使用權，其本質是一

14、種權利交易。l特點：l1）本質是權利交易l2）標的的雙重性l3）雙方的權利和義務具有相同性l土地使用權贈予指土地使用權人自愿將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。l地上建筑、附著物同時贈予；l無償和單方的行為，l贈與人可以對所贈土地使用權設置附加條件。l轉讓申請l簽訂轉讓合同l轉讓合同公證l繳納土地出讓金和土地增值稅l土地使用權變更登記4.3.4 4.3.4 土地使用權轉讓的程序土地使用權轉讓的程序4.3.5 4.3.5 土地使用權轉讓與出讓的比較土地使用權轉讓與出讓的比較區別區別出讓出讓轉讓轉讓行為主體行為主體政府及土地管理部門政府及土地管理部門境內外任何經濟實體及個境內外任何經濟實體及個人人

15、法律關系法律關系法律關系不平等法律關系不平等法律關系平等法律關系平等在市場所在市場所處層次處層次一級市場一級市場二級市場二級市場年限年限按合同規定，不得超按合同規定，不得超過國家規定過國家規定合同年限已使用年限合同年限已使用年限剩余使用年限剩余使用年限土地轉移土地轉移方式方式協議、招標、掛牌、協議、招標、掛牌、拍賣拍賣出售、交換、贈與出售、交換、贈與4.4房地產開發用地的征用拆遷l一、土地征用l（一）含義 指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為，并對原集體和個人進行補償和安置。l(二)特征l1、強制性l2、是一種政府行為l3、土地征用具有補償性3月

16、21日凌晨1點30分左右，平度市鳳臺街道杜家疃村的農田里發生一起慘案。據村民介紹，四名負責值守看地的村民被堵在帳篷里，帳篷四周被澆上了汽油點燃。記者了解到，一名63歲的村名被當場燒死，其他三名村民不同程度燒傷。 法制網青島青島2014年年3月25日電 記者姜東良 實習生梁平妮 記者剛剛從青島市公安局獲悉，造成4名守地村民1人死亡、3人受傷的平度市3.21縱火案今日告破，4名施暴者受王月某及杜家疃村村委會主任杜群某和工地承建商崔連某指使實施了縱火暴行。目前，平度市公安局已將此7人刑事拘留。現已查明，3月月21日凌晨，李某、日凌晨，李某、李顯某、柴培某、劉長某李顯某、柴培某、劉長某4人受王人受王月

17、某指使（均為平度人），竄至月某指使（均為平度人），竄至現場實施縱火后逃跑。王月某是現場實施縱火后逃跑。王月某是受崔連某（貴和置業有限公司法受崔連某（貴和置業有限公司法人代表，系開元城御景二期工地人代表，系開元城御景二期工地承建商）和杜群某（杜家疃村主承建商）和杜群某（杜家疃村主任）的指使實施犯罪。任）的指使實施犯罪。 l（三）征用程序 l(四)征地補償與安置費用l4安置補助費l 安置補助費是指為安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口生活國家所給予的生活補助。l二 城市房屋拆遷l（一）含義l拆遷是指國家按有關法定程序收回土地使用權或改變土地使用性質時，按照有關法律法規和規章制度的規定轉移他人所有的房地產權益