1、金融系：王小彩第六章房產理財第一節房地產基礎知識第一節房地產基礎知識房地產的概念和特性1房地產的類別2房地產投資3第六章房產理財第一節 房地產的概念和特性房地產1243指土地上的永久性建筑物及其附屬物和承載物建筑及其附屬物的土地以及由它們衍生出來的各種權利的集合，是國家政策許可的、個人可以投資的房地產。1.土地2.建筑物：直接供人們在其內部生產、生活或其他活動的場所，是經人工建造，由建筑材料、建筑配件與房屋設備組成的整體物。3.房地產：土地與建筑物合為一體的統稱。固定性異質性、級差效益性有限性耐久性和經濟效益的可靠性投資規模大，開發建設周期長權益可分割性保值、增值性（一）按建筑高度和層數（二）

2、按工程進度分（三）按使用功能分（四）按照性質劃分第一節 房地產的概念和特性第一節 房地產的概念和特性（一）按建筑高度和層數（一）按建筑高度和層數低層住宅(1-3層)多層住宅(4-6層)?。ㄖ校└邔幼≌?7-12層)高層住宅(13-24層) 超高層建筑(24層以上) （二）按使用功能（二）按使用功能居住類房地產（普通住宅、高檔住宅、簡易住宅）商業類房地產工業用房其他用途房產第一節 房地產的概念和特性（三）按工程進度期房現房準現房開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工并通過驗

3、收，購買時簽訂“商品房買賣同”，可以入住的房屋。 房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 第一節 房地產的概念和特性商品房預售制度（1994年）4月月26日，深圳市土地房產交易中心推出一宗龍華新區的商住地塊，該日，深圳市土地房產交易中心推出一宗龍華新區的商住地塊，該地塊被認為是深圳市商品房現售試點項目。地塊被認為是深圳市商品房現售試點項目。預售制度：房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由預售制度：房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款。目前

4、各主要城市商品房預售比例普遍在承購人預先支付定金或房款。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達以上，部分城市甚至達90%以上，預售制成為國內商品房銷售的主以上，預售制成為國內商品房銷售的主要形式要形式。交房之前購房者就支付全款購房者的預付款不是交給第三方監督，而是直接交給開發商。第一節 房地產的概念和特性取消商品房預售制度的影響？取消商品房預售制度的影響？第一節 房地產的概念和特性取消商品房預售制度取消商品房預售制度取消預售不僅不會推動房價，反而通過規范房地產企業，實現整個行業的良性發展，抑制房地產的泡沫，實現房地產行業的健康發展。第一節 房地產的概念和特性（四）按房屋性

5、質（四）按房屋性質公房商品房廉租房Text指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。指房地產公司在取得土地使用權后開發銷售的房屋。購買商品房擁有獨立的產權，土地使用權通常為40年到70年。商品房的價格由市場供求關系決定。即只租不售的房屋，專門出租給城鎮居民中最低收入者或外來務工人員。 經濟適經濟適用房用房由政府扶持的具有經濟性和適用性特點的社會保障商品住房。國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，給予購買者一定優惠的住房，其銷售對象有一定的限制。第一節 房地產的概念和特性指國家機關、企事業單位按照國家有關規

6、定和單位確定的分配方法，將原屬單位所有的住房以房改價格或成本價出售給職工的住房。職工購買房改房時享有政策優惠，但在進入市場出售時有限制，需持有一定時間后方可出售或需補交地價款。房改房房改房第一節 房地產的概念和特性中國房地產市場 從安居時代到投機時代第一節 房地產的概念和特性購買房地產的動機購買房地產的動機1.消費居住2.投資：租金收入與房價上漲的價值增值鄭州16年前銀行搶劫案告破 主犯已成“地產大鱷”第一節 房地產的概念和特性以租代購：“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，并與開發商簽訂一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租賃期滿后租戶若有購房意向，則可交納剩余房款，此前的租金按一定

7、優惠幅度抵扣房款，雙方再簽訂購房合同，至此，租戶正式轉變成業主。以租養貸：指購買一套房子，付了首付以后，把房子租出去，用每個月的租金還每個月的貸款，等租到一定年限，貸款就還清了。樓花：一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段（完工25% 以上）就推向市場銷售。預售商品房也稱樓花、期樓。第二節 房產理財策劃第二節 房產理財策劃21第二節 房產理財策劃1.房地產規劃流程房地產規劃流程居住需求空間需求家庭人口購房或租房決策房租增長率房價增長率居住年數利率水平負債能力環境需求生活品質是否租房購房規劃租房總價首付款貸款區位類別戶型大小用途第二節房產理財策劃優點缺點租公寓房 方便遷移、靈活，不需付

8、維修費用，財務負擔小沒有自己的產業，無法重新布置，租金可能提高租別墅房 居住環境好，財務負擔相對較小，靈活，不需付維修費用沒有自己的產業，無法重新布置，比租公寓房費用高購新房嶄新，擁有自己的產業，抵抗通貨膨脹，保值、增值，可按自己的意愿布置財務費用大，需要維修費用，遷移受限制購二手房 擁有自己的產業，價格比新房低，選擇余地大周圍配套環境成熟，財務負擔小，維修費用高，設施陳舊，遷移受限制第二節房產理財策劃第二節房產理財策劃年成本法年成本法租房年成本租房年成本=押金存款利率押金存款利率+年租金年租金購房年成本購房年成本=首付款存款款利率首付款存款款利率+貸款余額貸款余額 貸款利率貸款利率+年維修費

9、用年維修費用汪小發看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個月房租的押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元。汪小發租與購的成本分析如下（假設押金與首付款機會成本為3%）：租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元購房年成本：60萬元3%60萬元6%54,000元第二節房產理財策劃房屋維護成本：租房者不用負擔，由購房者負擔。此部分金額不定，越舊的 房屋維護成本越高。本例預期當年房屋維護成本為5,000元。房屋折舊成本：個人住房不像企業購入房產后要提折舊，但是同樣的地

10、段新 舊房有一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現。設該地段全新房與一年屋的價差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元。考慮這兩項因素后，購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。租房年成本低于購房年成本。 第二節房產理財策劃考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原成現值，比較兩者的凈現值較高者為劃算。 可以使用財務計算器現金流計算功能計算NPV，或用EXCEL的NPV財務函數進行分析。 凈現值法（凈現值法（NPV法）法） 若汪小發已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現率；在貸款利率6%下，20年房

11、貸每年本利平均攤還額攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回。 NPV計算時只考慮現金流量，因此，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本并非實際現金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。第二節房產理財策劃1、利于購房的影響因素、利于購房的影響因素首付款機會成本低、房貸利率低、房屋持有成本低、房價首付款機會成本低、房貸利率低、房屋持有成本低、房價預期漲幅高預期漲幅高2、租房的有利時機、租房的有利時機房租預期漲幅不大、租房押金低、房租低房租預期漲幅不大、租房押金

12、低、房租低適合租房的人群主要分為三 類，一是初入職場的年輕人，特別是剛畢業的大學生，他們經濟能力不強，選擇租房尤其是合租比較劃算。二是工作流動性較大的人群，如果在工作尚未穩定的時候 買房，一旦工作調動，出現單位與住所距離較遠的情況，就會產生一筆不菲的交通成本支出。三是收入不穩定的人群，如果一味盲目貸款買房，一旦出現難以還貸的 情況，房產甚至有可能被銀行沒收。2. 購房的目標購房的目標購房時間居住面積房價第二節房產理財策劃我希望在兩年以后購買150平方米左右，價格為8000元/平方米的房屋 購房面積需求1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行小戶型房屋總價低，需求人群多，比大面積套型更容易轉

13、手，因此對于購買第一套住房的客戶，應考慮該因素。第二節房產理財策劃購房環境需求u房價取決于兩個因素：區位，面積。u房子大小主要取決于居住人數u區位的單價相差很大u地段差的房子往往離客戶工作地點較遠，生活不太便利，住房面積雖大，可交通成本、消耗在路上的時間成本也增加，達不到最優理財效果第二節房產理財策劃3.3.買房策劃買房策劃（一）衡量自己的負擔能力1. 按每月的負擔能力估算負擔得起的房價總額。2. 按照想購買的房屋價格計算每月需要負擔的費用?？韶摀赘犊?目前年收入*負擔比例上限*年金終值+凈資產*復利終值可負擔房屋貸款=目前年收入*復利終值*負擔比例上限*年金現值可負擔房屋總價=可負擔首付款

14、+可負擔房屋貸款可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求面積第二節房產理財策劃案例案例1 1王先生年收入10萬元，預計收入成長率3%，目前凈資產2萬元，儲蓄首付款與負擔房屋貸款的上限為40%，打算5年后買房，投資報酬率為10%，貸款年限為20年，利率6%?？韶摀赘犊?10*40%*6.11+2*1.611=27.7萬可負擔房屋貸款=10*1.159*40%*11.47=53.2萬可負擔房屋總價=27.7+53.2=80.9萬 購買多大的房子，取決于家庭人口數及對空間舒適度的需要。第二節房產理財策劃（二）按照購買的房屋價格計算每月需要負擔的費用預購買房屋總價=單價*需求面積需要支付的首付款=預購買

15、房屋總價*（1-按揭貸款成數比率）需要支付的貸款部分=預購買房屋總價*按揭貸款成數比率每月攤還的貸款本息費用=需要支付的貸款部分/年金現值第二節房產理財策劃案例案例2 2張先生欲購買100平方米的房子，目前市面上（全國范圍來看）一般價格是30006000元/平方米，則購買100平方米的房子所需要的費用為30萬60萬。假設按7成按揭，貸款期限20年，貸款利率6%，等額本息還款。每月需要攤還的貸款本息費用為多少？ (1)30萬的房屋首付及貸款情況如下： 需要支付的首期款=30（170%）=9萬元 需要支付的貸款數額=3070%=21萬元 每月需要攤還的貸款本息費用=1505（元） （2）60萬元的

16、房屋首付及貸款情況如下： 需要支付的首期款=60（170%）=18萬元 需要支付的貸款數額=6070%=42萬元 每月需要攤還的貸款本息費用=3009（元）第二節房產理財策劃購房財務規劃的主要指標（1）房屋月供款與稅后月總收入的比率房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率，一般不應超過25%30%。（2）所有貸款月供款與稅后月總收入的比率房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，一般應控制在33%。第三節個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類（一）個人住房公積金貸款（二）個人住房商業性貸款（三）個人住房組合貸款個人住房貸款的還款方式（一）到期一次還本付息法（二）

17、等額本金（三）等額本息（四）等額遞增還款法（五）等額遞減還款法（六）等比遞增還款法（七）等額遞增還款法第三節個人住房消費貸款第三節個人住房消費貸款第三節個人住房消費貸款（一）住房公積金貸款u住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。 u貸款利率比商行住房貸款利率低（4.20%）u借款人是當地公積金系統公積金繳存人。住房公積金貸款額度以下面四個額度中最低者為準 1、按照還貸能力計算的貸款額度 2、按照房屋價格計算的貸款額度 3、按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度 4、按照貸款最高限額計算的貸款額度第三節個

18、人住房消費貸款 1、按照還貸能力計算的貸款額度 (借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額貸款期限(月) 使用配偶額度的： (夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額貸款期限(月) 還貸能力系數為40% 月工資總額=公積金月繳額(單位繳存比例+個人繳存比例)第三節個人住房消費貸款2、按照房屋價格計算的貸款額度按照房屋價格計算的貸款額度 貸款額度=房屋價格貸款成數 首套住房貸款額度不高于所購住房價款的70% 職工家庭貸款購買第二套住房的，應支付不低于所購住房價款50%的首付款，貸款額度不

19、高于所購住房價款的50%。 職工家庭貸款購買第三套及以上住房的，暫停發放個人住房公積金貸款。 第三節個人住房消費貸款3.按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度 職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額(同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和)的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。 第三節個人住房消費貸款4.按照貸款最高限額計算的貸款額度按照貸款最高限額計算的貸款額度 使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元; 同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的貸款最高限

20、額60萬元。 第三節個人住房消費貸款（二）住房商業性貸款u銀行以信貸資金向購房者發放的貸款u要求借款人必須有穩定的經濟收入，有合法有效的購房合同或協議，自籌30%以上的房款，且能向銀行提供有效的抵押、質押或保證擔保。u貸款額度由銀行根據申請人的資信程度和還款能力確定。（三）住房組合貸款指銀行以公積金存款和信貸資金為來源，向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和銀行商業性貸款的組合。第三節個人住房消費貸款還款方式1432還款方式根據貸款金額、貸款期限以及還款次數計算出的一個固定值，每月的還款額中包括了本金和利息。等額本息還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等比遞增還款法等

21、比遞減還款法全部的貸款本金平均分攤到貸款期內的每一期歸還，每一期的利息根據當期的貸款余額計算.等額本金還款法等額本金還款法借款人在貸款期間，不是按月償還本息，而是在貸款到期后一次歸還全部本金和利息。1年期內（含1年）的個人住房貸款.到期一次還本付息法第三節個人住房消費貸款等額本金還款法等額本金還款法每月還款金額=貸款本金/貸款期數（按月算）+（貸款本金-累計已歸還本金）*月利率 借款24萬元，20年貸款，年利率8%，還240期，每期還本金1000元 第一期應還24萬*8%/12+1000=2600元 第二期應還23.9萬*8%/12+1000=2590元 最后一期1000*8%/12+1000

22、=1006.7元 利息總數=24萬*8%/12+23.9萬*8%/12+1000*8%/12=19.28萬元第三節個人住房消費貸款等額本金還款法等額本金還款法50010001500200025003000 本金 5 10 15 20 利息26002206.671006.67第三節個人住房消費貸款等額本金還款法的等額本金還款法的優缺點優缺點優點：總的利息較本息還款法少，本金歸還得快，每月還款額遞減缺點：前期還款額度高，壓力大第三節個人住房消費貸款等額本息還款法等額本息還款法1)1 ()1 (NNrrrM每月還款金額=M-貸款本金 r-月利率1)1()1(1NnrrrM第n期還款額中包含的本金=第

23、三節個人住房消費貸款等額本息還款法等額本息還款法1)1 ()1 ()1(NnNrrrM還了還了n期后剩余的本金期后剩余的本金= 優點： 每月支付的款額固定，還款壓力均衡， 適合有一定積蓄，收入持平，又不打算提前還款的人。 缺點： 1）需多付些利息。 2）提前還款并不能減少你要還款額的數量。第三節個人住房消費貸款貸款24萬元，利率8%，期限為20年，每月要還2007.5元，第一期的2007.5元中有1600元是利息，只有407.5元是本金；第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金，每月償還總額固定，但是越往后本金償還的部分越多，利息償還的部分越少。第三節個人住房消費貸款張

24、先生2008年10月向某商業銀行申請了商業貸款，額度10萬元，期限12個月，月利率為3.975，等額本息還款法：每月還8550.21元，第一個月利息10* 3.975=397.5元，本金8550.21-397.5=8152.71元；第二個月利息（100000-8550.21）* 3.975=365.09元本金8550.21-365.09=8185.12練習練習第三節個人住房消費貸款練習練習 等額本金還款法： 每期應等額償還的本金為：10萬/12=8333.33元 第一個月還款的利息=10萬* 3.975=397.5元， 第一個月還款8333.33+397.5=8730.83 第二個月的利息=（

25、100000-8333.33）* 3.975=364.38元， 第二個月還款總額為8333.33+364.38=8697.71元第三節個人住房消費貸款第三次作業第三次作業某客戶看中一套房屋，要求首付款比例為50%，房屋總價為200萬元，貸款期限20年，請回答下列問題（年利率12%，計算結果保留為整數）：（1）如果采用等額本息還款法，每月還款多少？前三個月還款額中分別包含多少本金和利息？利息總額是多少？（2）如果采用等額本金還款法，每月還款多少？（列出通用計算式，計算前兩個月的每月還款額）利息總額是多少？（計算結果都四舍五入保留為整數，單位為元）（F/P,1%,240）=10.8926 （F/P

26、,12%,20）=9.6463第三節個人住房消費貸款第三次作業第三次作業張女士以80萬買了一套房屋用于出租，其中30萬為貸款，每月租金2500元，房屋年折舊率為1%，修繕管理費用為總價的0.5%，每年換一次房客的空置成本為800元，房租所得稅為12%，銀行存款利率3%，貸款利率5%，請問張女士購房出租的計劃是否劃算？第三節個人住房消費貸款固定利率和浮動利率互換寬限期還款個人住房接力貸款雙周供移動組合貸款直客式房貸還貸方式的創新第三節個人住房消費貸款1.固定利率和浮動利率互換固定利率和浮動利率互換2006年 光大銀行已辦理浮動利率房貸的客戶，可以轉辦固定利率房貸業務，不收取任何違約金和手續費已辦

27、理固定利率房貸的客戶，且存續期在1年以上的客戶，在繳納違約金的情況下，可以申請轉辦浮動利率房貸。規避利率波動風險，降低借款成本。2.個人住房接力貸款個人住房接力貸款2006年 農業銀行針對以子女或父母作為所購房屋的產權人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。父母和子女均有穩定的職業和收入，共同借款人收入之和具有償還貸款的能力，作為父母的借款人年齡較大的一方不超過60歲。第三節個人住房消費貸款3.雙周供將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原來的一半。還款頻率增加，從而貸款本金減少的速度增加，從而使得在整個還款期內的貸款利息降低。4.寬限期還款個人住房貸款發放后，在合同約定的一段時期內，貸款人只需每月支付利息，暫不歸還本金。待寬限期結束后，對貸款發放金額按合同約定的等額本金或等額本息還款法還本付息。第三節個人住房消費貸款5.移動組合還款法民生銀行借款人可以根據自己的實際情況隨時調整還款方案的方法。在此方法下，客戶可設定多個還款期，還款額度可根據自己的情況決定，使用任何一種還款方式。便于借款人根據自己的收入預期，靈活調整自己的還款方式。6.直客式貸款個人先找銀行貸款，然后再去買房，銀行直接貸款給買房者，不用經過開發商擔保