1、投資性房地產投資性房地產（一）投資性房地產概述投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。用權和已出租的建筑物。注意：持有并準備增值后轉注意：持有并準備增值后轉讓的建筑物不是投資性房地產。讓的建筑物不是投資性房地產。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形式的經濟

2、利益總流入。1.投資性房地產的范圍投資性房地產的范圍（1）已出租的土地使用權企業計劃出租但尚未出租的企業計劃出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于土地使用權，不屬于此類。對于以經營租賃方式租入土地使用權以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確定再轉租給其他單位的，不能確定認為投資性房地產。認為投資性房地產。（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權按照國家有關規定認定的閑閑置土地置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產。（3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。一

3、般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。2.不屬于投資性房地產的范圍不屬于投資性房地產的范圍：（1）自用房地產自用房地產；如企業生產經營用的廠房和辦公樓屬于固定資產；企業生產經營用的土地使用權屬于無形資產。（2）作為存貨的房地產作為存貨的房地產。在實務中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或

4、資本增值的情形。如投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產（或無形資產、存貨）和投資性房地產。某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。【例題單選題】（2011年）下列各項中，不屬于投資性房地產的有（）。A.房地產企業持有的待售商品房B.以經營租賃方式出租的商用房C.以經營租賃方式出租的土地使用權D.持有并準備增值后轉讓的土地使用權【答案】A【解析】選項A屬于存貨。（二）投資性房

5、地產的賬務處理1.投資性房地產核算應設置的會計科目企業應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”、“公允價值變動損益”、“其他業務收入”、“其他業務成本”等科目進行核算。“投資性房地產”科目核算企業采用成本模式成本模式計量的投資性房地產的成本或采用公允價值模式公允價值模式計量投資性房地產的公允價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別設置“成本”和“公允價值變動”明細科目進行核算。采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”科目，比照“累計折舊”、“累計攤銷”等科目進行賬務處理。采

6、用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照“固定資產減值準備”、“無形資產減值準備”科目進行賬務處理。“其他業務收入”和“其他業務成本”科目分別核算企業投資性房地產取得租金收入、處置處置投資性房地產實現的收入和投資性房地產計提的折舊或進行攤銷、處置投資性房地產結轉的成本。2.投資性房地產的取得（1）外購的投資性房地產外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。借：投資性房地產貸：銀行存款（2）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。包括

7、土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。借：投資性房地產貸：銀行存款（3）內部轉換形成的投資性房地產企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額或公允價值進行核算。成本模式成本模式借：投資性房地產貸：開發商品（賬面余額）公允價值模式公允價值模式產生收益時：產生收益時：借：投資性房地產成本（公允價值入賬）貸：開發商品（賬面余額）資本公積其他資本公積（收益差額）產生損失時：產生損失時：借：投資性房地產成本（公允價值入賬）公允價值變動損益（損失差額）貸：開發商品（賬面余額）企業將自用的建筑物等轉換為投資性房地產。成本模

8、式借：投資性房地產累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備公允價值模式公允價值模式產生收益時：產生收益時：借：投資性房地產成本（公允價值入賬）累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產（賬面原值）資本公積其他資本公積（收益差額）產生損失時：產生損失時：借：投資性房地產成本（公允價值入賬）累計折舊固定資產減值準備公允價值變動損益（損失差額）貸：固定資產（賬面原值）公允價值模式借：投資性房地產成本（轉換日的公允價值）累計折舊公允價值變動損益（借方余額情況下）固定資產減值準備貸：固定資產資本公積其他資本公積（貸方余額情況下）（三）投資性房地產的后續計量企業通常應當采用成

9、本模式成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，但是，同一企業只能采用一種模式對所同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。不得同時采用兩種計量模式。【例題多選題】下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有（）。A.不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式D.同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD【解析】投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和

10、公允價值模式進行后續計量。1.采用成本模式進行后續計量的投資采用成本模式進行后續計量的投資性房地產性房地產（1）計提折舊或攤銷借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）（2）取得租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入（3）計提減值準備借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。【例題計算題】甲企業的一棟辦公樓出租給乙企業使用，已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為1200萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零，按照經營租賃合同，乙企業每月支付甲企業租金6萬元。當年12

11、月，這棟辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為900萬元，此時辦公樓的賬面價值為1000萬元，以前未計提減值準備。甲公司應編制如下會計分錄：【答案】（1）計提折舊；每月計提的折舊120020125（萬元）借：其他業務成本50000貸：投資性房地產累計折舊50000（2）確認租金：借：銀行存款（或其他應收款）60000貸：其他業務收入60000（3）計提減值準備：借：資產減值損失1000000貸：投資性房地產減值準備1000000【例題判斷題】（2010年）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，其后續計量原則與固定資產或無形資產相同。（）【答案】【例題多選題】（2010年）下列各項資產

12、減值準備中，一經確認在相應資產持有期間內均不得轉回的有（）。A.壞賬準備B.固定資產減值準備C.存貨跌價準備D.投資性房地產減值準備【答案】BD【解析】應收款項、存貨等流動資產計提的減值準備一般可以轉回。2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。（1）企業采用公允價值模式）企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；地產計提折舊或進行攤銷；（2）應當以資產負債表日投資性）應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面

13、房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損差額計入當期損益（公允價值變動損益）。資產負債表日，投資性房地產益）。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，的公允價值高于其賬面余額的差額，借記借記“投資性房地產（公允價值變投資性房地產（公允價值變動）動）”科目，貸記科目，貸記“公允價值變動損公允價值變動損益益”科目；公允價值低于其賬面余額科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。的差額做相反的會計分錄。（3）投資性房地產取得的租金）投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。收入，

14、確認為其他業務收入。【例題判斷題】（2011年）投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。（）【答案】【解析】投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，不計提折舊和攤銷，資產負債表日按照公允價值調整其賬面價值。【例題計算題】甲企業為從事房地產經營開發的企業。208年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發完成并開始起用，寫字樓的造價為1000萬元。208年12月31日，該寫字樓的公允價值為1200萬元。甲公司采用公允價值計量模式。甲企

15、業應編制如下會計分錄：【答案】（1）208年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租：借：投資性房地產-成本10000000貸：開發成本10000000（2）208年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：借：投資性房地產公允價值變動2000000貸：公允價值變動損益20000003.投資性房地產后續計量模式投資性房地產后續計量模式的變更的變更（1）為保證會計信息的可比）為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。模式一經確定，不得隨意變更。（2）存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價

16、值能夠持續可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。（3）已采用公允價值模式已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。允價值模式轉為成本模式。【例題判斷題】（2013年）已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式再轉為成本模式。（）【答案】【解析】已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式再轉為成本模式。（四）投資性房地產的處置企

17、業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。1.采用成本模式計量借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【例題計算題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用成本模式計量，租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為15000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為14000萬元，已計提折舊1000萬元，假定不考慮稅費等因素。甲公司

18、編制如下會計分錄：【答案】（1）收取處置收入：借：銀行存款150000000貸：其他業務收入150000000（2）結轉成本：借：其他業務成本130000000投資性房地產累計折舊10000000貸：投資性房地產寫字樓1400000002.采用公允價值模式計量的投采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置資性房地產的處置（1）借：銀行存款貸：其他業務收入（2）借：其他業務成本投資性房地產公允價值變動（跌價）貸：投資性房地產成本投資性房地產公允價值變動（漲價）借：公允價值變動損益貸：其他業務成本或借：其他業務成本貸：公允價值變動損益借：資本公積其他資本公積貸：其他業務成本【例題計算題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用公允價值模式計量。租賃期屆