1、房屋養護管理房屋養護管理第一節 房屋養護管理房屋養護管理 房屋養護的基本定義房屋養護的基本定義 狹義的房屋維修：僅指物業管理公司為保證物業處于良好狹義的房屋維修：僅指物業管理公司為保證物業處于良好狀態，對房屋的及結構、裝修及設備部分實施的綜合養護狀態，對房屋的及結構、裝修及設備部分實施的綜合養護工作，是物業管理中一項經常性、基礎性工作，在整個物工作，是物業管理中一項經常性、基礎性工作，在整個物業管理工作中具有重要地位好作用。業管理工作中具有重要地位好作用。 具體地說，房屋維修包括：對房屋的日常保養對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善結合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工

2、作房屋養護的原則 房屋養護應遵循的原則：因地制宜、合理修繕。對不同的類型的物業要制定不同的養護標準；定期檢查及時維護；加強對二次裝修的的管理確保安全，保證正常使用；合理使用維修資金；最大限度的發揮房屋的有效使用功能。日常養護的主要內容 1、基礎養護 1.1、杜絕不合理的荷載產生 1.2、防止基礎凍壞 2 、墻面及吊頂工程的養護 2.1、定期檢查 2.2、加強保護并與其他工程相銜接 2.3、注意清潔 2.4、注意日常防護工作 2.5、注意材料的工作環境 3 、門窗工程的養護 3.1、嚴格遵守使用常識和操作規程 3.2、經常清潔檢查，發現問題及時處理 3.3、定期更換易損部件，保持整體良好 3.4

3、、寒冷地區應加強冬季門窗的使用管理。 3.5、加強窗臺與暖氣的管理。 4、屋面工程的養護 4.1定期清掃，保證各種設施處于有效狀態 4.2定期檢查記錄，發現問題及時處理 4.3、建立大、中、小修制度 4.4、加強屋面使用管理。房屋日常養護的考核指標 1、定額指標 2、經費指標 3、服務指標 4、安全指標第二節 房屋維修管理 房屋維修的概念及原則 狹義的維修指房屋的養護及修繕； 廣義的維修指包括對房屋的養護、修繕、改建等。房屋維修管理的意義房屋維修管理的意義1利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質量。2. 利于保證房屋的質量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業主使用

4、人、物業企業、國家帶來直接的經濟效益。3利于城市建設和管理，美化環境，美化生活，促進城市經濟發展。 4.利于物業管理公司建立良好的企業信譽，塑造良好的經營形象，為其他業務的發展打下扎實的基礎。 5搞好房屋維修，也有利于物業管理在經營中創收。 房屋損壞的現象房屋損壞的現象 房屋的損壞，主要表現在兩個方面：一種房屋的損壞，主要表現在兩個方面：一種根本原因出現在外部構配件，叫做外部損壞；根本原因出現在外部構配件，叫做外部損壞；而另一種情況，根本原因出現在房屋內部，叫而另一種情況，根本原因出現在房屋內部，叫做內部損壞。做內部損壞。 外部損壞：外部損壞： 指房屋外露部分，如屋面、外墻、勒腳、指房屋外露部

5、分，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水墻等的污損、起殼、銹蝕和破壞外門窗和防水墻等的污損、起殼、銹蝕和破壞等現象。等現象。 內部損壞：內部損壞： 指房屋的內部結構、裝修、內門窗、以及各指房屋的內部結構、裝修、內門窗、以及各類室內設備的磨損、污損、起殼、銹蝕、破壞等類室內設備的磨損、污損、起殼、銹蝕、破壞等等現象。等現象。 上述房屋損壞的兩種情況中，二者是相輔相上述房屋損壞的兩種情況中，二者是相輔相成的。由于外部損壞的長期失修，也有可能會加成的。由于外部損壞的長期失修，也有可能會加速內部結構、裝飾裝修、設備的損壞。速內部結構、裝飾裝修、設備的損壞。2.2.房屋修繕的起因房屋修繕的起因 一幢房屋，若

6、是在其使用過程中產生修繕，主一幢房屋，若是在其使用過程中產生修繕，主要有可能是以下幾種原因產生的：要有可能是以下幾種原因產生的： 1 1）自然因素自然因素：日曬、風吹、雨打等；：日曬、風吹、雨打等； 2 2）使用因素使用因素：使用磨損、腐蝕等；：使用磨損、腐蝕等； 3 3）生物因素：霉菌、白蟻等；）生物因素：霉菌、白蟻等； 4 4）地理因素：地基承載力不均勻等；）地理因素：地基承載力不均勻等； 5 5）災害因素災害因素：火災、洪水、地震等。：火災、洪水、地震等。 6 6）人為因素：惡意損壞、使用不當等。）人為因素：惡意損壞、使用不當等。房屋維修的原則1經濟、合理、安全、實用的原則2 “區別對待

7、”的原則 3為用戶服務的原則4 修繕資金投資效益最大化原則 房屋維修的特點1、經營和服務的雙重性 物業管理是一種經營性管理服務，房屋修繕管理是物業管理的主要內容，是其重要的經營活動之一。房屋修繕一般是多工種同時施工，且多在用戶房屋修繕一般是多工種同時施工，且多在用戶不搬遷的情況下進行，對生產質量要求較高，并以不搬遷的情況下進行，對生產質量要求較高，并以為用戶服務為主旨，服務至上。為用戶服務為主旨，服務至上。2、技術規定性 房屋維修與新建房屋施工不同，要搞好房屋維修工作，不僅需要建筑工程專業和其他相關知識，有時還需要獨特的設計、和施工操作技能，如房屋結構受損后的加固、屋面的防水堵漏、固定設備維修

8、等。 同時房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。 3、廣泛性與分散性房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。4

9、4、經常性、經常性房屋的使用年限長達房屋的使用年限長達5050年甚至更久，但在使用年甚至更久，但在使用過程中同一結構的房屋使用功能的減弱速度和損壞過程中同一結構的房屋使用功能的減弱速度和損壞程度是不均衡的。這就意味著房屋修繕工作要大量程度是不均衡的。這就意味著房屋修繕工作要大量性、經常性的開展。性、經常性的開展。 5、限制性 由于房屋維修是在原建筑基礎上進行的，因此受到原建筑的諸多條件制約。房屋維修的內容及維修標準 1、房屋維修的內容：主要指物業管理人員為保持物業的正常使用狀態，對房屋的結構、內外裝飾、設備設施等進行的修復性工作。按修繕規模不同一般可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修五種。小

10、修工程小修工程概念 小修工程亦稱零修工程或養護工程，是指物業管理企業為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復的預防性養護工程。 費用：綜合平均費用占房屋現時總造價的1%以下 特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、 持續反復性強、服務性強。適用對象：完好、基本完好房。中修工程中修工程概念 中修工程是指房屋少量主體構件已損壞或不符合建筑結構的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。費用：一次維修費用是該房屋同類結構新建造價的20%以下特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強適用對象：一般損壞房屋維修

11、要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標準的要求大修工程大修工程概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結構和公用生活設備（包括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費用：同類結構新建房屋造價的25%以上。特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結合進行。要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準。適用對象：嚴重損壞房翻修工程（更新改造工程）翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數

12、主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。特點：規模大、投資大、工期長。費用：應低于同類結構房屋的新建造價。要求：翻修后必須達到完好房的標準。適用對象：危險房綜合維修工程綜合維修工程概念 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理）的工程。費用：應是該片房屋同類結構新建造價的20%以上特點：規模較大、項目齊全、工期長、花費大要求：綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準。三、三、 房屋修繕的標準房屋修繕的標準 房屋修繕活動的大范圍開展，要求房屋建設房屋修繕

13、活動的大范圍開展，要求房屋建設建設市場必須制定一套相應的規范標準來制約這建設市場必須制定一套相應的規范標準來制約這類活動，于是，房屋修繕標準應運而生。類活動，于是，房屋修繕標準應運而生。 19851985年年1 1月月1 1日，城鄉建設環境保護部頒布了日，城鄉建設環境保護部頒布了房屋修繕范圍和標準房屋修繕范圍和標準，是為了統一掌握房屋，是為了統一掌握房屋修繕及其標準，充分發揮維修資金效益，延長房修繕及其標準，充分發揮維修資金效益，延長房屋得使用年限，是對房屋修繕活動起衡量作用的屋得使用年限，是對房屋修繕活動起衡量作用的標尺。標尺。1.1.房屋分等房屋分等 該標準通過房屋的構配件性能，將房屋分為

14、兩該標準通過房屋的構配件性能，將房屋分為兩等，分別是等，分別是一等房屋一等房屋和和二等以下房屋二等以下房屋兩類。兩類。 1 1）一等房屋：）一等房屋：l結構：承重構件不得有空磚、半磚、亂石結構：承重構件不得有空磚、半磚、亂石l樓地面：不得采用普通水泥或三合土面層樓地面：不得采用普通水泥或三合土面層l門窗：正規、有紗窗或雙層窗門窗：正規、有紗窗或雙層窗l墻面：中級或中級以上粉飾墻面：中級或中級以上粉飾l設備：獨立廚房、水電衛設備等設備：獨立廚房、水電衛設備等 2 2）二等以下房屋：）二等以下房屋： 不滿足上述一等房屋條件的房屋，統稱為二不滿足上述一等房屋條件的房屋，統稱為二 等以下房屋。等以下房

15、屋。2.2.房屋分項房屋分項 房屋等級確定后，我們再將房屋劃分為幾個房屋等級確定后，我們再將房屋劃分為幾個常見的分項工程。分別是：主體工程、門窗工程、常見的分項工程。分別是：主體工程、門窗工程、裝飾裝修工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉裝飾裝修工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉飾工程、水電設備工程、金屬構件工程及其他工飾工程、水電設備工程、金屬構件工程及其他工程等。程等。第三節 房屋完損等級的評定 一、房屋完損等級的含義、分類及標準 1、房屋完損等級的基本含義：房屋完損等級是指對現有房屋的完好活損壞程度劃分等級，即現有的房屋質量標準 。 2、房屋完損等級的分類及標準評定依據：1985部頒房屋完

16、損等級評定標準評定要素：房屋的結構、設備、裝修 房屋完損等級一般分為五類： 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。 1完好房 指房屋的結構、裝修和設備各部分均完好無損，不需要修理或經一般小修就能具備正常使用功能的房屋。 2基本完好房基本完好房 指房屋結構基本完好牢固，少量構部件有指房屋結構基本完好牢固，少量構部件有輕微損壞，但還穩定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和輕微損壞，但還穩定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可設備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可恢復使用功能的房屋恢復使用功能的房屋。3一般損壞房 指房屋結構有一般性損壞，部分構部件

17、有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進行中修或局部大修，更換部件的房屋。 4嚴重損壞房 指年久失修的房屋，房屋的部分結構構件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構件已處于危險狀態，屋面或板縫嚴重漏水，設備陳舊不齊，管道嚴重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用，需要進行大修或改造的房屋。5危險房屋 指承重物件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。 完損等級的評定方法按部頒房屋完損等級評定標準的規定，將房屋結構分為四類： 1）鋼筋混凝

18、土結構； 2）混合結構； 3）磚木結構； 4）其他結構。 再對各種房屋分結構、裝修、設備三個組成部分進行評定。完損等級評定的注意事項1）要求對整幢房屋進行綜合評定。2）要求以實際完損程度為依據評定，而不能以建造年代或原始設計標準高低為依據。3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結構部分的地基基礎、承重構件，以及屋面中最低的完損標準來評定。4）要求嚴格掌握完好房標準和危房標準。5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。6）對正在施工的房屋要求做施工前房屋評定P125頁危房的鑒定和處理程序 1、危險構件、危險房的定義 危險構件是指其承載能力、裂縫、或變形不能滿足正常使用要求的構件 危險房為結構已經嚴重

19、損壞、或承重構件已經屬于危險構件，隨時可能喪失穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全三、危房的鑒定 危房，就是在房屋完損等級評定的五個等級中，各方面條件都差，各項目得評分最低的那一等。 1 1、危房的分類 危房根據危險狀態的范圍，分為三種情況：u整棟危房：隨時有可能整棟倒塌的房屋u局部危房：隨時有可能局部倒塌的房屋u有危險點的房屋：個別構件處于危險狀態，但 不影響主體結構 房屋劃分成地基基礎、上部承重構件和維護結構三個組成部分，這三大組成部分的危險鑒定，應劃分為四個等級uA A級：結構承載力滿足正常使用要求，未發現危險 點，房屋結構安全。uB B級：有危險點的房屋uC C級：局部危房uD D級

20、：整棟危房 3 3、危房的鑒定程序受理委托受理委托開展調查開展調查檢測驗算檢測驗算鑒定評級鑒定評級處理建議處理建議出具報告出具報告 2、危險房鑒定程序 受理委托 初始調查 檢測驗算 鑒定評級 處理建議 出具報告 3、危險房的處理 觀察使用法 處理使用法 停止使用 整體拆除 4 4、危房的處理 在危房的鑒定過程中，鑒定評級之后需要鑒定機構提供對鑒定房屋的處理建議。通常有如下四種：u觀察使用法：適用于A A級u處理使用法：適用于B B級u停止使用法：適用于C C級u整體拆除法：適用于D D級第四節 房屋維修技能 一、墻體裂縫與維修 1、沉降裂縫的影響、分析及維修 1) 抽磚鑲嵌混凝土塊 2）抽磚重

21、砌配筋砌體 3）墻面配筋抹水泥漿或噴射混凝土 2、溫度裂縫、收縮縫的影響、分析及維修 1）灌漿 3、受力裂縫的影響、分析及維修 1）緊急預頂 2）重新加固 二、平屋頂的滲漏與維修 三、坡屋頂的維修 四、樓面地面的維修、衛生間滲漏的維修 五、頂棚的維修 六、外墻鋼窗框邊滲水的維修 七、墻面裝飾保養與維修 八、外墻析白的處理 九、外墻滲水的維修3.3.滲水常規處理步驟滲水常規處理步驟現場查勘滲水點現場查勘滲水點現場查勘周邊環境現場查勘周邊環境分析滲水水源分析滲水水源確認滲水水源確認滲水水源沖、閉水試驗沖、閉水試驗現場恢復現場恢復查閱竣工資料，了解構造查閱竣工資料，了解構造詢問原施工人員，了解施工情

22、況詢問原施工人員，了解施工情況分析水源性質，給水？排水？雨水？分析水源性質，給水？排水？雨水？分析水流途徑分析水流途徑局部剔打驗證分析局部剔打驗證分析維修處理維修處理報報 事事封封 堵堵引引 流流隔隔 離離n 屋頂滲水平臺屋面屋頂滲水平臺屋面4.14.1室外部分室外部分屋面結構屋面結構 剛性防水層剛性防水層坡度坡度2 保溫層（珍珠巖）保溫層（珍珠巖） 結構板結構板磚磚砌砌女女兒兒墻墻 防水層（聚氨脂卷材）防水層（聚氨脂卷材）戶內戶內排水口排水口排水管排水管 空調位空調位 空空調調冷冷媒媒管管通通道道途徑途徑1途徑途徑1 1原因：屋面防水破壞并且滲水點處結構板裂紋。原因：屋面防水破壞并且滲水點處

23、結構板裂紋。4.4.常見滲水問題剖析常見滲水問題剖析常規處理方法：常規處理方法： 1 1）打開滲水部位頂部屋面及防水層，對結構板上下采用結構膠作封閉。）打開滲水部位頂部屋面及防水層，對結構板上下采用結構膠作封閉。 2 2）順水源找出防水層破壞處，并修復。）順水源找出防水層破壞處，并修復。 3 3）作）作2424小時關水試驗后恢復面層。小時關水試驗后恢復面層。適用范圍：現澆板上下部無其他裝飾或上部裝飾面層容易打開時。適用范圍：現澆板上下部無其他裝飾或上部裝飾面層容易打開時。應急處理方法一：結構底板堵漏法：應急處理方法一：結構底板堵漏法： 1 1）剔開板底部現澆保護層，對板下部采用防水砂漿或堵漏劑

24、進行封堵。）剔開板底部現澆保護層，對板下部采用防水砂漿或堵漏劑進行封堵。 2 2）修復面層，）修復面層，適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。應急處理方法二：引流法應急處理方法二：引流法 在板底部安裝引流槽。在板底部安裝引流槽。適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。n 屋頂滲水平臺屋面屋頂滲水平臺屋面4.14.1室外部分室外部分屋面結構屋面結構 剛性防水層剛性防水層坡度坡度2 保溫層（珍珠巖）保溫層（珍珠巖） 結構板結構板磚磚砌砌女女兒兒墻墻 防水層（聚氨脂卷材）防水層（聚氨脂卷材）戶內戶內排水口排水口排水管排

25、水管 空調位空調位 空空調調冷冷媒媒管管通通道道途徑途徑2途徑途徑3途徑途徑2 2、3 3原因：屋面排水口排水不暢，導致雨水漫過防水卷起高度而滲入到磚砌原因：屋面排水口排水不暢，導致雨水漫過防水卷起高度而滲入到磚砌女兒墻和空調位中。女兒墻和空調位中。4.4.常見滲水問題析常見滲水問題析常規處理方法：常規處理方法：1 1）物業定期清掏排水口。）物業定期清掏排水口。2 2）對屋面防水進行檢查，損壞部位及時維修。）對屋面防水進行檢查，損壞部位及時維修。主要用材：主要用材：1 1、板裂紋用材：碳纖維、環氧樹脂、板裂紋用材：碳纖維、環氧樹脂加固材料加固材料2 2、防水用材：、防水用材：SBSSBS卷材防

26、水、聚氨脂防水涂料卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范圍：使用范圍：更多的用于屋面、地下室外墻和頂面、水泥基防水涂料、衛生間、上面有頂棚的陽臺防水材料防水材料4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 屋頂滲水瓦屋面屋頂滲水瓦屋面斜屋面坡度斜屋面坡度2525機制波瓦安裝參考：機制波瓦安裝參考： 1 1、斜屋面基層應平穩，找平層密實，表面清潔；、斜屋面基層應平穩，找平層密實，表面清潔； 2 2、凡高低屋面交接泛水處，出屋面煙道、管道、檐口處附加一層防水卷材；、凡高低屋面交接泛水處，出屋面煙道、管道、檐口處附加一層防水卷材； 3 3、分隔彈線（按照每格、分隔彈線（按照每格2

27、40240分格，以滿足瓦的搭接長度分格，以滿足瓦的搭接長度) )； 4 4、掛瓦條安裝在原有基礎上的植筋錨固；、掛瓦條安裝在原有基礎上的植筋錨固； 5 5、每匹瓦的搭接（即上蓋下）不應、每匹瓦的搭接（即上蓋下）不應6060； 6 6、春瓦應滿座石粉加釘（水泥釘常、春瓦應滿座石粉加釘（水泥釘常5050顆）；顆）； 7 7、山墻瓦模數不夠差半匹的地方蓋瓦座漿（應封大于、山墻瓦模數不夠差半匹的地方蓋瓦座漿（應封大于2.52.5的鋼絲。）的鋼絲。）4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.14.1室外部分室外部分平瓦平瓦掛瓦條掛瓦條屋面天溝屋面天溝天溝檐口天溝檐口天溝排水天溝排水保溫層保溫層結構板

28、結構板結結構構柱柱結構板結構板天溝天溝途徑途徑1途徑途徑2n 屋頂滲水天溝瓦屋面屋頂滲水天溝瓦屋面途徑途徑2：原因：原因：1）因瓦面檐口處無鸚嘴或滴水檐口，雨水順檐口勾進）因瓦面檐口處無鸚嘴或滴水檐口，雨水順檐口勾進戶內。戶內。 2）屋面天溝堵塞造成天溝積水而漫過防水層后進入戶內）屋面天溝堵塞造成天溝積水而漫過防水層后進入戶內途徑途徑1 1原因：瓦面接口脫節，原因：瓦面接口脫節，同時滲水點處防水破壞同時滲水點處防水破壞滲水至現澆斜屋面，通過滲水至現澆斜屋面，通過現澆層的薄弱部位滲入。現澆層的薄弱部位滲入。常規處理方法一：常規處理方法一： 1）打開滲水處屋頂相應瓦面位置，重做防水。）打開滲水處屋

29、頂相應瓦面位置，重做防水。 2）順雨水來源找出瓦面搭接不牢處進行修補。）順雨水來源找出瓦面搭接不牢處進行修補。 3）作沖水實驗觀察。）作沖水實驗觀察。常規處理方法二：常規處理方法二：采用堵漏劑封堵。采用堵漏劑封堵。常規處理方法：常規處理方法：1）勾水處理：瓦面伸長，形成足夠的鸚嘴，并且有足夠的坡度。）勾水處理：瓦面伸長，形成足夠的鸚嘴，并且有足夠的坡度。 2）天溝堵塞：物業定期檢查和清掏天溝）天溝堵塞：物業定期檢查和清掏天溝天溝堵塞積水天溝堵塞積水4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 屋頂滲水瓦屋面屋頂滲水瓦屋面( (煙道根部滲水）煙道根部滲水）途徑途徑3：

30、原因：瓦面與煙道原因：瓦面與煙道(或其他）交界處搭接不到位，同時或其他）交界處搭接不到位，同時防水損壞，造成交界處滲水。防水損壞，造成交界處滲水。天溝排水天溝排水分水線分水線煙道處卷起煙道處卷起平瓦平瓦掛瓦條掛瓦條屋面天溝屋面天溝天溝檐口天溝檐口保溫層保溫層結構板結構板結結構構柱柱結構板結構板天溝天溝常規處理方法：常規處理方法：重新處理損壞防水，同時搭接瓦面并在瓦面上涂刷防重新處理損壞防水，同時搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。水涂料。途徑途徑3主要用材：防水用材：煙道處防水采用聚氨脂防水涂料，天溝采用主要用材：防水用材：煙道處防水采用聚氨脂防水涂料，天溝采用SBSSBS改改性瀝青卷材防水。性瀝

31、青卷材防水。4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析途徑：途徑：原因：拉桿孔封堵和外墻面磚縫不密實，雨水經過面磚縫進入內部，然原因：拉桿孔封堵和外墻面磚縫不密實，雨水經過面磚縫進入內部，然后經過抹灰、保溫層后從拉桿孔進入。后經過抹灰、保溫層后從拉桿孔進入。4.14.1室外部分室外部分n 外墻滲水外墻滲水- -外墻拉桿孔滲水外墻拉桿孔滲水抹抹灰灰層層表表面面層層（涂涂料料或或墻墻磚磚）保保溫溫層層結結構構柱柱樓下戶內樓下戶內樓上戶內樓上戶內結構板結構板拉拉桿桿孔孔拉桿孔滲水拉桿孔滲水途徑途徑常規處理方法一常規處理方法一：1 1）剔開滲水處外墻，對拉桿孔重新用防水砂漿密實。）剔開滲水處外墻，對拉

32、桿孔重新用防水砂漿密實。 2 2）找出滲水來源，封堵滲水點。）找出滲水來源，封堵滲水點。3 3）對滲水點上面）對滲水點上面1-21-2層樓外墻面磚勾縫。層樓外墻面磚勾縫。常規處理方法二常規處理方法二：1 1）從室內清除掉孔內所有填充材料，重新用防水砂漿封堵）從室內清除掉孔內所有填充材料，重新用防水砂漿封堵2 2）對滲水點上面）對滲水點上面1-21-2層樓外墻面磚勾縫。層樓外墻面磚勾縫。4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 外墻滲水外墻滲水- -填充墻滲水填充墻滲水途徑：途徑：原因：外墻或屋頂女兒墻磚縫（涂料）不密實，導致雨水滲入至外墻保溫層或原因：外墻或屋頂

33、女兒墻磚縫（涂料）不密實，導致雨水滲入至外墻保溫層或抹灰層內，最后從填充磚墻進入。抹灰層內，最后從填充磚墻進入。填充墻滲水填充墻滲水結構板結構板戶內戶內外外墻墻填填充充磚磚抹抹灰灰層層表表面面層層保保溫溫層層途徑途徑1常規處理方法：常規處理方法：1 1）剔開滲水處外墻，找出滲水來源，封堵滲水點。）剔開滲水處外墻，找出滲水來源，封堵滲水點。2 2）對滲水點上面）對滲水點上面1-21-2層樓外墻面磚勾縫。層樓外墻面磚勾縫。常用材料：常用材料：防水用：外墻防水涂料或防水勾縫劑：防水用：外墻防水涂料或防水勾縫劑：漢高勾縫劑防水CHJ。勾縫劑使用注意事項：勾縫劑使用注意事項：1 1）勾縫前應用防水砂漿密

34、實磚縫，然后清理干凈。）勾縫前應用防水砂漿密實磚縫，然后清理干凈。2 2）用防水劑涂刷。）用防水劑涂刷。4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.14.1室外部分室外部分途徑途徑引流管引流管接水槽接水槽車庫頂板車庫頂板結結構構卷卷起起車庫頂板車庫頂板V V型鐵板型鐵板1 1鋼混蓋板鋼混蓋板防水覆蓋防水覆蓋圖圖1 1：結構板卷起類伸縮縫：結構板卷起類伸縮縫車庫頂板車庫頂板V V型鐵板型鐵板1 1防水覆蓋防水覆蓋V V型鐵板型鐵板1 1圖圖2 2：無結構板卷起類伸縮縫：無結構板卷起類伸縮縫n 伸縮縫滲水伸縮縫滲水途徑途徑途徑：途徑：原因：因伸縮縫或其他部位處防水損壞，頂板上部積水從伸縮縫處滲出

35、。原因：因伸縮縫或其他部位處防水損壞，頂板上部積水從伸縮縫處滲出。常規處理方法一：常規處理方法一： 1 1）打開滲水處縫的頂部覆土或硬鋪，對滲水處防水層進行修補；）打開滲水處縫的頂部覆土或硬鋪，對滲水處防水層進行修補； 2 2）關水觀察，完后恢復。）關水觀察，完后恢復。適用范圍：面層容易打開，并且不影響美觀，同時不宜采用方法二時。適用范圍：面層容易打開，并且不影響美觀，同時不宜采用方法二時。常規處理方法二：常規處理方法二：采用引流方式，用鐵板槽或大管徑的采用引流方式，用鐵板槽或大管徑的PVCPVC管的半邊作引流槽，然后用排水管的半邊作引流槽，然后用排水管引走。管引走。常用材料：常用材料：1 1

36、）防水用：）防水用：SBSSBS卷材。卷材。2 2）伸縮縫用材：）伸縮縫用材：V V型鐵板。型鐵板。剖面圖剖面圖樓上樓上樓下樓下樓板樓板裂紋裂紋順筋順筋方向方向逆筋逆筋方向方向平面圖平面圖上下剔槽各上下剔槽各20公分寬公分寬處理方式處理方式基層清理后采用環氧樹脂或碳纖維作基層清理后采用環氧樹脂或碳纖維作封閉處理封閉處理4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.24.2戶內滲水戶內滲水途徑途徑途徑：途徑：原因：因現澆板出現裂紋，樓上裝修打地坪或貼磚，水經過裂紋處滲下。或樓上裝原因：因現澆板出現裂紋，樓上裝修打地坪或貼磚，水經過裂紋處滲下。或樓上裝修后，使用過程中修后，使用過程中出現滲水。處理

37、措施：參照圖對板裂紋進行封閉。出現滲水。處理措施：參照圖對板裂紋進行封閉。n結構板裂紋引起滲水結構板裂紋引起滲水常規處理方法：常規處理方法：參照圖對板裂紋的上下進行封閉。參照圖對板裂紋的上下進行封閉。此種方式適用于樓上業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。此種方式適用于樓上業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。應急處理方法：應急處理方法：只對板裂紋下部或上部進行封閉。只對板裂紋下部或上部進行封閉。此種方式適用于樓上或樓下業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。此種方式適用于樓上或樓下業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。所用材料：參照前面介紹的關于處理板裂紋的材料。所用材料：參照前面介紹的關于處理板裂紋的材料。

38、4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.24.2戶內滲水戶內滲水結構板結構板窗臺窗臺結構板結構板戶內窗戶內窗面磚或涂料面磚或涂料砂漿砂漿發泡劑發泡劑窗框密封膠窗框密封膠滴水檐口滴水檐口發泡劑發泡劑窗框密封膠窗框密封膠砂漿砂漿n門窗滲水門窗滲水4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.24.2戶內滲水戶內滲水結構板結構板窗臺窗臺結構板結構板戶內窗戶內窗途徑途徑1途徑途徑1 1：原因：因窗框頂部外墻無滴水檐，窗框與墻的縫隙未填充實貼，同時密封膠損壞。雨水原因：因窗框頂部外墻無滴水檐，窗框與墻的縫隙未填充實貼，同時密封膠損壞。雨水順此處砂漿層或縫隙勾進窗框內，然后進入戶內。順此處砂漿層或縫

39、隙勾進窗框內，然后進入戶內。n門窗滲水門窗滲水常規處理方法一：常規處理方法一：1 1）在窗框頂部墻的外檐口設置滴水檐，讓雨水不能勾進戶內。）在窗框頂部墻的外檐口設置滴水檐，讓雨水不能勾進戶內。常規處理方法二：常規處理方法二：1 1）剔除窗框邊的損壞玻璃膠，對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理，待干燥后重）剔除窗框邊的損壞玻璃膠，對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理，待干燥后重新打膠封閉。新打膠封閉。4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.24.2戶內滲水戶內滲水結構板結構板窗臺窗臺結構板結構板戶內窗戶內窗途徑途徑2 2：原因：因窗框各連接點處未打膠或打膠不到位，各螺栓孔處未封堵，同時

40、框上無泄水孔設原因：因窗框各連接點處未打膠或打膠不到位，各螺栓孔處未封堵，同時框上無泄水孔設置。導致雨水存積在框上，并從上述部位滲入到框內，從型材滲入到底部后進入戶內。置。導致雨水存積在框上，并從上述部位滲入到框內，從型材滲入到底部后進入戶內。n門窗滲水門窗滲水常規處理方法：常規處理方法：1 1）剔除窗框型材連接處，螺栓孔處膠，重新打膠處理。）剔除窗框型材連接處，螺栓孔處膠，重新打膠處理。2 2）如窗框無泄水孔則增加。）如窗框無泄水孔則增加。途徑途徑24 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析4.24.2戶內滲水戶內滲水結構板結構板窗臺窗臺結構板結構板戶內窗戶內窗途徑途徑3n門窗滲水門窗滲水途

41、徑途徑3 3：原因：原因：1 1）因窗臺窗框的外側磚縫未填充密實，雨水滲入并從框與臺面交界處到戶內。）因窗臺窗框的外側磚縫未填充密實，雨水滲入并從框與臺面交界處到戶內。常規處理方法：常規處理方法：1 1）對窗框外側磚重新勾縫密實，窗框重新打膠。）對窗框外側磚重新勾縫密實，窗框重新打膠。2 2）對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理。）對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理。所用材料：普通用材。所用材料：普通用材。4.24.2戶內滲水戶內滲水4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析n衛生間滲水衛生間滲水-結構分析結構分析下沉下沉400mm剛性防水層剛性防水層樓下衛生間樓下衛生間剖視圖剖視圖樓上

42、客廳樓上客廳樓下客廳樓下客廳樓上衛生間樓上衛生間結構板結構板防水層防水層防水保護層防水保護層爐渣回填爐渣回填排排水水主主管管填充石棉繩和填充石棉繩和油膏油膏給排水管給排水管鋼導管鋼導管側視圖側視圖剖視圖剖視圖4.24.2戶內滲水戶內滲水4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析n衛生間滲水衛生間滲水下沉下沉400mm剛性防水層剛性防水層樓下衛生間樓下衛生間剖視圖剖視圖樓上客廳樓上客廳樓下客廳樓下客廳樓上衛生間樓上衛生間結構板結構板防水層防水層防水保護層防水保護層爐渣回填爐渣回填排排水水主主管管途徑途徑1 1：原因：因衛生間管道出口處防水破壞，或此處排水管損壞，導致水從鋼導管與原因：因衛生間管道

43、出口處防水破壞，或此處排水管損壞，導致水從鋼導管與管道間或導管與墻體間滲出。管道間或導管與墻體間滲出。途徑途徑1常規處理方法一：常規處理方法一： 掏開衛生間填充層重新作防水，并作掏開衛生間填充層重新作防水，并作2424小時關水試驗。小時關水試驗。適用范圍：樓上衛生間未裝修或利用方法二無法處理的情況。適用范圍：樓上衛生間未裝修或利用方法二無法處理的情況。常規處理方法二：常規處理方法二： 已經裝修的衛生間可在外部采用防水堵漏砂漿封堵，如處理后仍漏水，則采已經裝修的衛生間可在外部采用防水堵漏砂漿封堵，如處理后仍漏水，則采用方法一，用方法一，4.24.2戶內滲水戶內滲水4 4、滲水常見部位剖析、滲水常見部位剖析n衛生間滲水衛生間滲水下沉下沉400mm剛性防水層剛性防水層樓下衛生間樓下衛生間剖視圖剖視圖樓上客廳樓上客廳樓下客廳樓下客廳樓上衛生間樓上衛生間結構板結構板防水層防水層防水保護層防水保護層爐渣回填爐渣回填排排水水主主管管途徑途徑2 2：原因：因衛生間底部防水破壞，同時衛生間板有裂紋導致水滲下。原因：因衛生間底部防水破壞，同時衛生間板有裂紋導致水滲下。途徑途徑2常規處理方法：常規處理方法：參照板裂紋的處理方式。參照板裂紋的處理方式。所用材料：所用材料：1 1、板裂紋