1、繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 1美國估價(jià)師如何為保險(xiǎn)公司和REITs提供服務(wù)北京東方美中咨詢有限公司吳數(shù) 2009.12繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 2目 錄1美國估價(jià)行業(yè)概述2保險(xiǎn)公司及與房地產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)3房地產(chǎn)投資基金REITs4保險(xiǎn)公司和REITs的特點(diǎn)和對(duì)服務(wù)的要求5以購物中心的估價(jià)為例, 介紹如何為保險(xiǎn)公司(投資部)和REITs提供服務(wù)繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 3一. 美國估價(jià)行業(yè)概述 美國估價(jià)學(xué)會(huì)(包括城市土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師)已經(jīng)有77年的歷史, 經(jīng)歷了以下三個(gè)階段: 房地產(chǎn)開發(fā)階段的房地產(chǎn)估價(jià) (房地

2、產(chǎn)開發(fā)商) 房地產(chǎn)投資階段的房地產(chǎn)估價(jià) (保險(xiǎn)公司和REIT) 房地產(chǎn)貸款證券化階段的房地產(chǎn)估價(jià) (房利美和房地美, 次貸危機(jī)) 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 4二. 保險(xiǎn)公司及與房地產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)1. 保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)保險(xiǎn)公司銷售部投資部證券投資部房地產(chǎn)投資部房地產(chǎn)估價(jià)REITs具體項(xiàng)目投保理賠繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 52. 保險(xiǎn)的內(nèi)容(1). 建筑施工(2). 物業(yè)管理(3). 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在建工程剛剛完工的房地產(chǎn)達(dá)到穩(wěn)定出租率時(shí)的房地產(chǎn)繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 63. 中國和美國保險(xiǎn)行業(yè)相比(1). 品種少. 中國

3、上海繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 7(2) 規(guī)模小. 中國上海繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 8美國紐約繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 9美國紐約 估價(jià)對(duì)象：紐約世貿(mào)中心 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2001年9月11日 價(jià)值類型：二房東權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值 估價(jià)用途：損害賠償 建筑物描述： 已使用年限：35年 建筑面積（包括二幢塔樓和裙樓）8,500,000平方英呎 重建成本：90110億美元 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 104. 市場(chǎng)價(jià)值與保險(xiǎn)價(jià)值 Costs look like thisLand Hard Costs Soft

4、 Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 11折舊 Depreciation looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 12市場(chǎng)價(jià)值 Market Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneuri

5、al Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 13保險(xiǎn)價(jià)值 Insurable Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 145. 技術(shù)特點(diǎn)(1). R土, R房; Y土, Y房(2). 不同階段繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 1

6、5三. 房地產(chǎn)投資基金REITs1. 簡(jiǎn)介 REITProperty AProperty BProperty CINVESTORS$Shares 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 162. 中美房地產(chǎn)投資基金實(shí)例(1)美國: GGP繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 172. 中美房地產(chǎn)投資基金實(shí)例(2)中國: 即將繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 18四. 保險(xiǎn)公司和REITs的特點(diǎn)和對(duì)服務(wù)的要求特點(diǎn): 長(zhǎng)期收益要求:1.規(guī)模比較大, 整棟建筑物2. 出租人權(quán)益價(jià)值的估價(jià)3. 注重收益法得到的結(jié)果4. 考慮租戶組合和租戶的信譽(yù)5. 對(duì)估價(jià)師

7、業(yè)務(wù)水平要求比較高繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 19出租人權(quán)益的價(jià)值基本概念Fee simple interest (完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益) Leased fee interest(出租人權(quán)益) Leasehold interest(承租人權(quán)益, 即二房東權(quán)益） Fee simple interest = Leased fee interest + Leasehold interest完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益 =出租人權(quán)益 + 承租人權(quán)益（二房東權(quán)益）價(jià)值類型:市場(chǎng)價(jià)值 VS 投資價(jià)值繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 20收益法Concepts 基本概念: Leased f

8、ee 出租人權(quán)益Leasehold 承租人權(quán)益Fee simple 完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益2 34567891010 11Market rent 市場(chǎng)租金Contract rent 合同租金PV初始投資額(現(xiàn)值)Reversion 期末轉(zhuǎn)售價(jià)值 Discount rate for Contract rent 合同租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Market rent 市場(chǎng)租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Reversion 轉(zhuǎn)售價(jià)值的折現(xiàn)率繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 21如何確定折現(xiàn)率(租戶組合和租戶的信譽(yù))(1).KORPAZC(2). 市場(chǎng)提

9、取法繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 22五. 購物中心的估價(jià) - 如何為REITs服務(wù) Appraisals Marketability study Market Analysis繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 23How appraisers/consultants can work with REITs and pension funds Acquisition staff of REITs/pension funds usually have MBA or legal background REITs/pension funds sometimes

10、 obtain MAI appraisals, but are not legally required to obtain appraisals Valuation based primarily on income approach to value Discounted Cash Flow Analysis using Excel or lease-by-lease analysis software, such as ARGUS繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 24Valuation ProcessIdentifyclient andintendedusersIden

11、tify the intended useIdentify the purpose ofthe assignmentEffectivedate of theopinion Identify the relevantcharacteristicsof the property Assignment conditions ExtraordinaryAssumptions HypotheticalConditions STEP 1Scope of WorkSTEP 2繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 25Valuation ProcessMarket Area DataSubjec

12、t Property DataComparable Property Data STEP 3Market AnalysisHighest and Best Use Analysis STEP 4繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 26Valuation ProcessReconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value STEP 6CostSales ComparisonIncomeCapitalization Application of the Approaches to ValueSTEP 5Repo

13、rt of Defined ValueSTEP 7繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 27Marketability Study A process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of the general class of property being studied.繼續(xù)教育2009Mes

14、sickBowesSlide 28Market Analysis Process1. Property productivity analysis2. Market delineation3. Analyze demand4. Analyze supply5. Marginal demand analysis6. Forecast subject capture繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 29購物中心 購物中心需求量分析步驟 1. 預(yù)測(cè)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的住戶數(shù)量 2. 預(yù)測(cè)每個(gè)家庭的平均收入 3. 預(yù)測(cè)用于零售商品及服務(wù)的支出占收入 百分比 4. 預(yù)測(cè)在類似標(biāo)的購物中心的支出百分比 5. 每平方米建筑面積上的零售額 6. 購物中心建筑面積的需求量繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide