1、房地產項目成本核算技術中心培訓課件成本核算的意義開發商在拿地前進行成本核算，旨在確定成本可行性；拿地后進行成本核算，旨在確定成本可控性。經濟測算的組成 總 成 本 1、土地成本2、前期工程費3、建安費4、園區綜合配套費5、公共配套設施費6、稅費7、營銷費用8、管理費用9、財務費用10、物業啟動費11、不可預見費12、其他 總 銷 額 凈 利 潤 0.75備注：企業所得稅為25%一、地價地價，就是土地出讓金。你可以簡單地理解， 開發商得到這塊土地所需要支付的成本， 比如土地出讓金、 拆遷費， 甚至潤滑賄賂部分的費用， 當然拿地方式不同， 支付的成本是不同的；在住房改革前，房子都是政府蓋得，土地是

2、通過免費的劃撥方式取得。改革后，開發商一律在國土資源部的主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用開發權。什么是樓面地價樓面地價就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價土地總價規劃建筑面積土地總價規劃建筑面積 土地單價容積率土地單價容積率 地價占總成本的20-25%什么是容積率容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的值是指項目用地范圍內地上總建筑面積（必須是正負0標高以上的總建筑面積）與項目總用地面積的比值。值得注意的是，容積率越低的小區，消費者居住的舒適度越高。容積率的標準獨棟別墅 0

3、.2-0.5聯排別墅 0.4-0.8多層住宅 1.2-1.5小高層住宅 2.5-3高層住宅 3.5-5容積率是通常是以地塊面積為1，地塊內地上的建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數來表示。二、前期費用前期費用，指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等費用。按照單方取費，因開發企業性質不同，取費標準不同。三、建安費用建安成本， 說白了這是建房子的成本； 建安成本是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入。這部分成本占總成本的30%-50%四、園區內綜合配套費園區內綜合配套費，基礎配套（道路、綠化

4、、供電、路燈、圍墻等）及一些智能設備（霧森、直飲水等）按照單方取費，因開發企業性質不同，取費標準不同。五、公共配套設施費公共配套設施費，指征用生地向當地市政交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。按照單方取費，因開發企業性質不同，取費標準不同。六、稅 費稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。政府收取的費，各地不同，包括審計費、監理費、質檢費、工程造價管理費、人防費、施工圖紙審查費、衛生費、治安費等等。據統計，大約有12 項稅，56 項費。一般來說，稅費的計取都有一定的費率準則，但是根據企業性質不同，也有一定變化。稅費占總成本的

5、15%七、營銷費用營銷費用，主要指該項目的推廣費用，包括廣告設計費，廣告代理費，促銷活動費，廣告發布費，現場包裝費用等根據市場，按照銷售額的2%取費。八、管理費用管理費用，屬于期間費用。包括工資、福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費等其他費用以土地費用、政府征收費用、建安費、工程前期費用、園區內綜合費用、公共配套設施費之和為計價基數，其計價費率為3-5%。九、財務費用財務費用，指企業在生產經營過程中為籌集資金而發生的各項費用。根據市場，按照銷售額的6%計取。十、物業啟動費物業啟動費，包括物業上的人員配備、辦公用品等。根據市場，按照建安費的2%計取。十一、不可預見費不可預見費，又稱為預備費，是指考慮建設期可能發生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內容。按照風險因素的性質劃分，預備費又包括 基本預備費和漲價預備費兩大種類型。根據項目的復雜程度，按前期工程費、建安工程費、園區內配套費、公共配套設施費、管理費和營銷費用之和計取，其計價費率為3-5%。十二、其他其他費用包括施工圖設計審查費、工程交易服務費、各項檢測費用和施工噪聲及排污費等內容