1、第六節房地產損害賠償估價知識點一：房地產價值損失的原因及9種類房地產損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經濟價值貶值。房地產價值損失一般是指由于房地產所在區域環境發生變化或者房地產本身出現各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。（一）因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補

2、償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。因規劃修改、變更對房地產價值造成損失的具體情況主要體現在以下5方面：1房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失導致房屋本身的規劃修改、變更情況主要有：規劃用途變更、規劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等,主要體現在控制性詳細規劃指標的調整上。2小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失導致小區內部的規劃修改、變更情況主要有：小區規劃用途變更、小區規劃限高變更、小區容積率變更、小區規

3、劃設計方案變更及小區配套設施變更等等。3小區周邊規劃小區周邊規劃修改、變更一般不會直接影響房地產實體，主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。4房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產損失，涉及到房屋本身的規劃修改、變更，則主要體現在控制性詳細規劃指標的調整；若不涉及房屋本身的規劃修改、變更，則具體情況與小區周邊規劃修改、變更導致的房地產損失相似，同時應考慮區域職能定位變更等方面對房地產價值的影響。5房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失城市大型基礎設施建設的修改和變更主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。如原

4、有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區外的綠地上建成了散發異味的垃圾中轉站等等，居民原有安靜的居住環境或商戶的經營氛圍被破壞，相關住宅或商業房地產價值往往會發生明顯減損。（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產價值減損；又如新買的商品房，開發商承諾的內容在交房時未能兌現，對面又修了一幢樓，購房者自身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質降低。（三）因環境污染造成房地產價值損失房地產周邊環境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房

5、地產的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產價值減損。（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失工程質量缺陷損失是指由于房屋工程質量缺陷造成房屋買受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產經濟價值的減損。五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害如開發商往往對小區建筑物共有部分的所有權登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區所有業主共有的配套建筑設施對外進行銷售，使業主喪失了對該共有部分的產權；又如開發商將已經設定了抵押權等

6、他項權利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產存在潛在處置的風險，是受讓人權利受到損害。（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。（九）因對房地產權利行使

7、不當限制，給房地產權利人造成損失如法院在進行房地產查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產進行查封，由此給房地產權利人造成損失。知識點二：房地產損害造成的損失分析（一）房地產損害的三種分類1按照房地產受損害的部位劃分為三種類型： 實物損害(又可分為實體損害和功能損害)； 權益損害； 區位損害(也稱為環境損害)。2按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分房地產可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。a.可修復的：修復費用W損害前的房地產價值一損害后的房地產價值b.不可修復的：修復費用損害前的房地產價值一損害后的房地產價值3按照暫時性的損害和永久性的損害劃分a

8、. 暫時性房屋損害是指房屋修復后，因質量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應標準以及合同約定的質量缺陷。b. 永久性房屋損害是指不可修復，或雖經修復后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達不到原標準的質量缺陷。(二) 房地產損害的賠償金額房地產損害造成的損失主要包括價值減損和相關經濟損失，房地產損害賠償金額的確定主要有以下4方法：(1) 可修復的賠償金額=修復費用+相關經濟損失(2) 不可修復的賠償金額=損害前的房地產價值一損害后的房地產價值(3) 可一定程度修復的，但不能完全恢復房地產價值的二部分修復費用+房地產價值減損額+相關經濟損失(4) 造成不可

9、挽回損失的，賠償金額為重置成本知識點三：房地產損害賠償估價內涵及特點(一) 房地產損害賠償評估內涵房地產損害評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經濟價值貶值的共同體貶值評估。房地產損害評估主要有賠償性房地產損害評估、房地產價值減損評估、各種類型的房屋質量缺陷損失評估等。（二）房地產損害賠償評估價值定義房地產損害評估的價值標準采用公開的市場價值標準。商品房質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。（三）損害賠償估價5特點1損害賠償評估包括正價值評估與負價值評估；2損害賠償評估不僅包括負價值評估，通常還包括相關經濟損失

10、評估；3損害賠償評估的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例；4損害賠償評估對建筑等專業知識要求更高，需要大量專業幫助，需要損害程度鑒定；5損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強的語言表達能力。知識點四：房地產損害賠償估價方法選擇損害賠償評估通常采用修復費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。（一）修復費用法（成本法）修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復

11、活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。v=c+c+c+cc12345式中v房地產損害評估值；cl拆除工程費用；c2一修繕工程費用;c3恢復工程費用;c4一直接經濟損失;c5被拆除物殘值。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現值和，或無質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現值之和與有質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現值之和的差評估房地產的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、收益及收益年期減少型（即a、n都少）。（三）賠償實例比較法賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地

12、產損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產質量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產質量缺陷價值減損作適當的修正，以此估算估價對象的房地產質量缺陷價值減損。v=pXflXf2Xf3式中v房屋價值損失評估值；p一可比實例補償金額；fl補償情況修正系數；f2補償日期修正系數；f3缺陷狀況修正系數。采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例；進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額；進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額；進行缺陷狀況修正，應

13、當將可比實例房屋質量缺陷狀況下的補償金額調整為被評估房屋質量缺陷狀況下的補償金額（四）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產狀況的市場價值與損害后的房地產狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：商品房價值減損值=損害前的房地產市場價值一損害后的房地產市場價值知識點五：房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理【教材案例36】xx房地產估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）XX市某房地產開發項目因政府規劃變更所致的經濟損失估

14、價結果報告（節選）、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象1估價對象基本情況估價對象位于XX市XX區，東至XX路，西至XX路，南至XX路，北至XX路，毗鄰錢塘江，距區政府約1500m,距在建的地鐵站約2000m,至火車站約25分鐘車程，至XX國際機場約20分鐘車程，附近有k195、k315、k327等多路公交站點,周邊有各類大型居住物業及商務中心,地理位置優越，交通條件便利。估價對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得估價對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得，由a、b兩地塊組成，總用地面積55093m?，其中,a地塊31950m?，為住宅用地；b地塊23143m?，為商業、辦公

15、用地。2005年市規劃局建筑方案設計批復要求：（1）a地塊由四幢地上34層、地下3層的住宅建筑組成；（2）b地塊商業辦公大樓（五星級酒店）為一幢主樓54層、地下3層、總高228m的大廈，同時要求該酒店必須開發為國家旅游局規定的五星級標準酒店。為確保酒店建成為XX區的精品工程，要求酒店總投資額在6億元人民幣以上或等值外幣（注：實際投資預算為10億元人民幣）。其技術指標見下表：表348規劃技術指標a地塊b地塊合計用途住宅用地（設配套公建）商業辦公（含五星級酒店）規劃建筑面積（mJ95850（其中公建4370）127286.5223136.5m,不含地下建筑面積83388m建筑密度不大于18%不大于

16、30%綠地率不小于50%不小于35%泊車位按戶數1：1以上，地面泊位不超過總車位的10%客房不少于0.2個/每床位，餐飲娛樂不少于1.7個/百平方米，地面泊位不超過總泊位的10%2估價對象勘察現狀至估價時點，a地塊住宅樓項目主體已封頂，根據委托人提供的資料，住宅預售面積為可售面積的55%。/b地塊五星級酒店已完成場地平整、勘探設計及環境評價、酒店擴初設計、酒店可行性研究方案、施工圖設計、酒店餐廳內裝飾設計等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3權利狀況及建設手續（1）土地權利狀況本項目包括a、b兩地塊，共有三本國有土地使用證，土地使用權人均為甲公司。 杭X國用（2006）

17、字第XX號，使用權類型為出讓，用途為綜合（辦公）用地，土地面積為12747m?,使用年限至2056年1月15日止; 杭X國用（2006）字第XX號，使用權類型為出讓，用途為商業用地，土地面積為10396疋，使用年限至2046年1月15日； 杭X國用（2006）字第XX號，使用權類型為出讓，用途為住宅用地，土地面積為31950m?,使用年限至2076年1月15日。2）建設手續本開發項目已取得下列建設手續： 建設工程規劃許可證，編號為2006015330XX； 建筑工程施工許可證，編號為33010820061026XX。（3）他項權利在估價時點，酒店項目未設定抵押他項權利，但存在勘察設計、樁基施工

18、等應付未付款項。四、估價目的為甲公司向政府提出經濟補償提供參考依據。五、估價時點二oo八年二月十日。【糾錯】2011教材新要求，簡述估價時點的理由。六、價值定義本次估價基于公開市場價值標準，估價結果為新規劃相對原規劃所造成的土地減值損失、酒店收益損失、前期開發損失（已支付和合同約定支付）、相鄰關聯物業減值損失等。七、估價依據（略）八、估價原則（略）九、估價技術思路與方法因規劃調整給甲公司造成多種經濟損失，不但影響酒店項目本身，還涉及到關聯的住宅樓盤價值，無法采用常規的房地產估價方法。因此，本項目以經濟損失估價為主線，采用類似于重置成本法和收益現值法的評估方法，對有形損失客觀計價，對無形損失分析

19、量化，確定價值影響系數，計算各項損失價值，累加后確定損失總價。糾錯】缺所選估價方法的定義。十、估價結果根據估價目的，遵循估價原則，選用適當的估價方法，通過認真地對影響房地產價值因素的分析、測算，得出如下評估結論：至估價時點，由于規劃條件變更所致的甲公司各類經濟損失總計為195654165元，大寫：人民幣壹億玖仟伍佰陸拾伍萬肆仟壹佰陸拾伍元整。評估價值明細表表349項目減值損失評估價值備注經濟損失合計1956541651.土地及酒店本身減值損失9831106611已付地價款利息損失3868787612土地使用年限縮短減值242361313酒店使用年限縮短凈收益減值4039756114酒店自身品質

20、受損減值168020162.前期開發損失64410299.0221已支付21762765.6622合同約定支付42647533.363關聯住宅物業減值損失32932800糾錯】缺單價表示。十一、估價人員（略）十二、估價作業日期2008年2月15日至2008年3月8日。十三、估價報告應用的有效期本評估報告有效期自出具評估報告日起半年，即2008年3月8日至2008年9月7日內有效。十四、附件（略）【糾錯】附件位置錯，不應是結果報告的最后，而應放在技術報告后邊，單獨的第八大部分。估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權益狀況描述與分析（略）三、估價對象區位狀況描述與分析（略）

21、四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析估價對象為酒店、辦公、住宅為一體的綜合性房地產開發項目。根據本次估價目的，結合估價對象所處區位及其特征，本報告仍以保持現狀及規劃用途作為其最高最佳利用前提。六、估價方法適用性分析本項目因規劃調整給甲公司造成多種經濟損失，不但影響酒店項目本身，還涉及到關聯的住宅樓盤價值，無法采用常規的房地產估價方法。因此，本項目以經濟損失估價為主線，采用重置成本法和收益現值法，對有形損失客觀計價，對無形損失分析量化，確定價值影響系數，累加后確定損失總價。 重置成本法（類似），以重置各項生產要素為假設前提，根據委托評估的分項資產的具體情況，選用適宜的方法，分別評定估

22、算各分項資產的價值和規劃調整后的影響系數（損失率%）相乘并累加求和，得出委托評估資產評估值。 收益現值法（類似），以房地產開發項目完成后未來可能帶來的收益折算為估價時點收益，然后乘以規劃調整后的影響系數（損失率%）并累加求和。公式：評估價值二刀重置價值（或收益現值）X影響系數（損失率）1. 土地及酒店本身減值損失（包括4部分）（1）已付地價款利息損失 評估估價對象總地價據土地出讓合同、開發補償協議及付款憑證，b地塊面積為23143m2的商業、辦公用地總地價（含出讓金、土地開發補償費、契稅）為24655251080元。 影響時間及資金利息委托人自2004年12月繳清土地款后，開始進行前期開發建設

23、，2008年2月10日接到規劃調整通知及處理意見。因完成的樁基、基坑工程及方案設計、施工圖設計審批等前期工作要重新做起，在考慮原樁基鑿樁、清理對工期影響的情況下，結合相關工程專家意見，工程至少要推遲2年。利率按現行13年期貸款基準年利率為756%。 損失價值損失價值二評估總地價X（1+現行兩年期貸款基準年利率）影響時間一1=246552510.80X(1+7.56%)21=38687876.00(元)（2）土地使用年限縮短土地減值（土地使用權終止日期不變） 土地原值b地塊23143商業、辦公用地取得原值為246552510.80元，綜合（辦公）為12747m?,商業為10396m?,由于是同一

24、地塊，貝廿：a.綜合（辦公）用地所分攤價值=（12747F23143）X246552510.80=135799371.5（元）b.商業用地所分攤價值=（10396F23143）X246552510.80=1107531393（元） 土地使用權縮短年限及減值率按開發項目推遲2年竣工計算，商業物業出讓年限為40年，綜合（辦公）物業出讓年限為50年，減值率（土地資本化率按不低于五年期人民幣定期存款利率，取6%，縮短年限為2年）分別為：a. 商業部分=1l1/（1+6%）38/11/（1+6%）4。=1.33%b. 綜合（辦公）部分=111/（1+6%）48/11/（1+6%）50=0.7% 損失價值

25、a. 商業用地部分=110753139.3X1.33%=1473017（元）b. 綜合（辦公）用地部分=135799371.5X0.7%=950596（元）土地使用年限縮短減值=1473017+950596=2423613（元）（3）物業凈收益減少損失 大酒店項目年凈收益據有關資料調查及本項目XX酒店項目可行性研究報告表明，該酒店項目總投資（不包括住宅a區塊）1087040000元，其中：酒店投資593250000元，酒店式公寓383820000元，寫字樓或商業109970000元，三類物業有效經營年份的年凈收益率分別為8.19%、10.69%、13.69%,貝V：【糾錯】三類物業凈收益率分開

26、算是正確的，但三類物業凈收益率取值無依據。年凈收益=593250000X8.19%+383820000X10.69%+109970000X13.69%=104672426（元/年）通過對XX市當地知名酒店管理公司的了解，酒店經營凈收益中因房地產自身產生的收益（等同于托管租金），一般占年經營凈收益的20%，貝：酒店房地產所產生的年凈收益=104672426X20%=20934485（元） 收益推遲年期及年資金報酬率按推遲2年計算，資金報酬率按現時2年期貸款利率標準756%計算。【糾錯】三類物業不應選取同一個報酬率，酒店、公寓、寫字樓風險不同報酬率也不等同。 損失價值損失價值=20934485X1

27、+1/（1+7.56%）=40397561（元）（4）酒店自身品質受損減值酒店按新規劃建成后，降高部分樓層的房地產價值酒店高度降低，在不減少容積率的前提下，勢必要增加裙樓高度和標準層長寬軸線尺寸，減少高樓層部分的建筑面積。酒店主樓高度由228m降至160m（降低68m），總層數為54層，根據原設計圖紙計算，160m（34層）以上部分建筑面積為31822為全江景、部分湖景房。通過對周邊新建樓盤的市場價格調查，錢塘江南岸同類商業寫字樓售價為：江景房（近景）11000元/m?，湖景房（遠景）13000元/m?，據此取定降高部分樓層的平均房價為12000元/mo貝V，降高部分樓層的房地產總價=12000元/mx31822m=381864000元。減值率（或影響房價程度） 減值率（或影響房價程度）對于高層物業來講，隨著樓層的增加，其視野景觀逐漸開闊，房價亦隨之上升。通過對新開類似樓盤的售價調查，30層以上一般每層加價為4060元/m?.層，平均按50元/m?.層。主樓降低68米，降了21層，單價減值=50X（20+1）/2=525（元/m）減值率=525/1