1、安徽省六安市房地產市場分析安徽省六安市房地產市場分析一、城市解讀一、城市解讀 六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱“皖西”。六安依山襟淮，承東接西，區位優越。東與省會合肥市相連（僅（僅7070公里公里 ），），南與安慶市接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。 貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經濟區的中心城市，地處中國經濟最具發展活力的“長三角”腹地，是安徽省會經濟圈的重要組成部分，也是承接東部沿海地區經濟輻射和產業轉移的前沿地帶。 對外交通：寧西鐵路、合九鐵路、滬漢滬漢蓉高速鐵路蓉高速鐵路，穿越全境，滬陜、合淮阜、滬蓉、濟廣、合安高速及3條國道貫穿全境，距合肥新橋國際機場

2、僅30分鐘車程，位于合肥半小時經濟圈、南京和武漢2小時經濟圈、上海3小時經濟圈內，被交通部確定為國家陸路交通樞紐城市，六安承東啟西的區位優勢日益顯現。城市區位及交通城市區位及交通城市經濟運行城市經濟運行GDPGDP：584億元，按可比價格計算，比上年增長13.3%；三次產業結構：三次產業結構：23.7：40.7：35.6； 人均人均GDPGDP：9637元（折合1411美元），按常住人口計算；財政收入：財政收入：52.1億元，增長23.3%，其中地方財政收入33.1億元，增長27.1%。 工業增加值：工業增加值：192.7億元； 固定資產投資：固定資產投資：355.2億元，比上年增長38.6%

3、； 社會消費品零售總額：社會消費品零售總額：235.5億元，增長18.9%；城鎮居民人均可支配收入：城鎮居民人均可支配收入：13001元，比上年增長10.1%； 農村居民人均純收入：農村居民人均純收入：4010元，比上年增長10%。 20092009年地區生產總值（年地區生產總值（GDPGDP）單位：億元單位：億元 行政劃分：行政劃分：現轄金安、裕安兩區和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級六安經濟技術開發區和葉集改革發展試驗區；總面積：總面積：17976平方公里；戶籍人口：戶籍人口：705.89萬人 （2009年）常住人口：常住人口：605萬人 （2009年）城鎮化率：城鎮化率：36.

4、9% （2009年末）中心城市建成區面積：中心城市建成區面積：近55.3平方公里中心城市建成區人口：中心城市建成區人口：近60萬人金安區：金安區：面積1657平方公里，戶籍人口84.8萬人 裕安區：裕安區：面積1926平方公里，人口100萬人 城市建設城市建設城市規劃城市規劃城市規模城市規模近期（近期（2008-20152008-2015年）：至年）：至20152015年城市人口規模為年城市人口規模為6868萬，建設用地規模為萬，建設用地規模為70 70 平方公里；平方公里；中期（2015-2020年）：至2020年城市人口規模為80萬，建設用地規模為82平方公里；遠期（2020-2030年）

5、：至2030年城市人口規模為120萬，建設用地規模為120平方公里。 根據2009年4月，在六安市建設委員會公布的“六安市城市總體規劃（2008-2030）（草案）簡要說明”來看，六安市將打造成大別山北麓中心城市，安徽省省會經濟圈副中心城市，區域交通樞紐，安徽省加工制造業的重要基地之一，具有濱水園林特色的現代化城市。 中心城區范圍：北至合武高速，南至寧西鐵路，東到三元河，西到商景高速。包括現狀城區10個街道辦事處和1個鄉范圍、以及與之相接的三十鋪鎮、新安鎮、城南鎮的部分用地，總面積約120平方公里。城市發展方向：“向東主動推進，向北積極延向東主動推進，向北積極延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善伸

6、，向西跨河拓展，向南逐步完善”，構建未來六安中心城區的整體空間結構，將城市的發展重心向東、向北轉移，適當向西發展，從空間結構上保障城市布局的合理性，為城市發展提供充足的空間。 四區：城中區、城東區、淠河西區、城北區城中區：城中區：以現有城市中心為基礎進行進一步改建擴建。在這一地域形成商業中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場附近的交通集散中心及商貿區，加上城市河中島月亮島等，組成城市中心區。城東區：城東區：以六安經濟開發區為主體，包含金安區經濟開發區，形成的以工業為主要發展目標，同時配套商業、居住功能的城市綜合片區。淠河西區：淠河西區：位于城市老淠河以西，以居住為主，依

7、托優良的濱水環境，打造宜人的城市居住片區。城北區：城北區：北部跨越淠河總干渠以技術建設工業組團，依托城北高速公路的交通優勢，工業主要以層次相對較高二類的產業為主發展綜合產業區，并在東側預留發展用地，輔以一定沿河商業、居住用地，形成城市北部新區。 城市發展方向城市發展方向二、城市房地產簡況二、城市房地產簡況 從左圖表來看，六安市目前施工面積越來越多，但項目竣工面積占施工面積比例卻逐漸下降，從另一方面說明，六安市整體房地產項目施工進度比較緩慢，開發商資金鏈相對并不十分充裕。 從左圖表來看，隨著城市化進程的加快，六安市房地產市場建設比較繁榮，市場銷售較好； 從2005年、2008年這兩年來看，國家宏

8、觀調控對六安市的樓市銷售情況基本上在2成左右，相對并不是十分大。 2007年、2009年這兩年商品房銷售量都達到了170萬。1、總體樓市概況、總體樓市概況 從右圖所示，目前六安市商品房成交主要集中在金安區、裕安區及開發區三個區域，而這三個區域中又以裕安區商品房為主要供應大戶，基本上占到3個區總成交量體的一半以上，而金安區基本上在30%-40%之間，開發區最少； 但隨著開發區建設的逐漸成熟與完善，目前開發區的成交量體由2007年僅有的2%的成交量提高到2009年的15%，在2010年前四月中，比例已達到22%。而從套數銷售來看，從2007年套數銷售僅為158套，到了2009年已達到1862套，而

9、2010年前四個月銷售套數已接近1000套，為953套。金安區、裕安區及開發區等三區銷售情況金安區、裕安區及開發區等三區銷售情況 從右圖所示，2015年5月份，六安城區(包括金安、裕安區)共有20塊商住用土地掛牌出讓，商服用地1塊。成交結果上，本月城區無商住用地成交。金安區、裕安區及開發區等三區銷售情況金安區、裕安區及開發區等三區銷售情況金安區、裕安區及開發區等三區月成交套數走勢圖金安區、裕安區及開發區等三區月成交套數走勢圖 從上圖所示，六安市三區價格處于平穩上漲的狀態，2008年1月裕安區價格為2652.70元/，金安區價格為2570.98元/，開發區為2345.52元/；2010年5月（半

10、個月）裕安區價格為4015.62元/，金安區價格為3950.95元/，開發區為3219.93元/。 進入2010年，六安市三區成交價格突破3000元/平方米大關，而其中裕安區及金安區突破3500元/平方米，并且裕安區5月的上半月價格首次突破4000元/平方米大關。金安區、裕安區及開發區等三區月銷售價格走勢圖金安區、裕安區及開發區等三區月銷售價格走勢圖備注：5月份數據截止5月16日 按照基本常理來看，每年的4-6月為房地產樓市最好的月份，但是受到國家宏觀調控的影響，特別是4月份政策頻出，目前六安樓市逐漸呈現出后市的“不確定性”。 3 3月商品住宅成交月商品住宅成交14551455套，套，4 4月

11、月商品住宅成交商品住宅成交11061106套，套，5 5月上半月月上半月成交套數為成交套數為458458套。套。相對來說，國家宏觀調控對六安樓市的影響初步已經呈現，樓市略有影響，但影響面不像一、二線城市這么厲害，并且總體需后市來檢測。 從商品住宅成交價格來看，六安市房價處于小幅上漲狀態。 2 2、20102010年商品房銷售總體走勢年商品房銷售總體走勢 4月份為近期樓市調控最嚴厲的一個月，但從左邊兩圖顯示來看，4月份住宅的銷售套數及成交價格遠高于2010年1月、2月、3月這3個月。 4月，二手房住宅成交套數突破200套，而銷售價格突破3000元/平方米大關。 3 3、20102010年二手房銷

12、售總體走勢年二手房銷售總體走勢20102010年一季度銷售情況年一季度銷售情況 一季度，全市商品房銷售面積為33.633.6萬平方米萬平方米，比去年同期增長12.4 %，其中，商品住宅銷售面積為30.8萬平方米，增長12.4%；商品房銷售額111522萬元，增長42.9%，其中商品住宅銷售額為88942萬元，增長42.8%。住宅銷售單價為2887元/平方米。 在商品房銷售中，現房銷售面積5.7萬平方米，同比下降48.4%，銷售額24468萬元，同比下降8.6%；期房銷售面積27.9萬平方米，增長47.8%，銷售額87054萬元，增長69.9%。20102010年土地情況年土地情況 一季度，全市

13、房地產開發企業完成土地開發面積5.5萬平方米，比去年同期增加0.3萬平方米，同比增長5.8%；完成土地購置面積14萬平方米，比去年同期增加1.3萬平方米，增長10.2%。 20092009年銷售情況年銷售情況 商品房：2009年，城區累計銷售商品房164萬平方米、15633套，同比分別增長54%和45%，銷售金額55億元，同比增長74%。其中，住房銷售133萬平方米、12467套、金額40億元，同比分別增長57%、51%、74%。 存量房：2009年，全市二手房銷售面積為19.85萬平方米、銷售金額5.46億元，同比分別增長18%和73%，其中住房銷售面積17.95萬平方米、金額4.68億元，同比分別增長40%和90% 4 4、20102010年第一季度情況年第一季度情況5 5、商品房銷售面積排行、商品房銷售面積排行 從左圖兩個圖表來看，2009年銷售面積排行前十的項目共計銷售56.7萬，而2009年整個六安市共計銷售170萬，占到了1/3；并且十個項目8個位于裕安區，2個在金安區。 而進入2010年，在5個月不到的時間內，排行前十的項目銷售了29.8萬方，比于2009年排行前十項目總和銷售面積的1/2還多；并且開發區占了兩個項目。 總體而言，2010年前幾個月還是延