1、以股權轉讓方式轉讓土地使用權  一、以股權轉讓方式轉讓土地使用權的產生及立法調整  （一）以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為產生的背景及原因 國有土地使用權的出讓和轉讓形成了“一級市場”和“二級市場”。土地一級市場主要由國家壟斷;土地二級市場上轉讓土地使用權需符合法律規定條件，并依法繳納諸多稅費。伴隨著房地產商對用地需求的增長，最少的成本獲得土地使用權，成了房地產企業所面臨的首要難題。      1、股權轉讓方式具備稅收籌劃優勢   法律的規定，轉讓土地使用權需要繳納城市維護建

2、設稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等諸多稅費。相比之下，以股權轉讓方式轉讓土地使用權只須繳納印花稅和所得稅，不須繳納增值稅、土地增值稅和契稅。在稅收籌劃上，股權轉讓方式比土地使用權轉讓方式具備更大的優勢，符合商業利益最大化的價值取向      2、股權轉讓的法定限制條件較少    城市房地產管理法第三十八條、第三十九條對土地使用權轉讓規定了諸多嚴格的限制條件。此外，相關法律、法規及政策還對房地產企業應當具有的相應開發資質，土地使用權轉讓必須掛牌交易等作出了強制性規定。公司法規定，有限責任公司股東之間

3、的股權轉讓是自由的，除非公司章程有另外的規定，否則股東若轉讓股權給股東以外的人，只要經過半數的其他股東同意并滿足其他股東的優先購買權即可。總體來看，法律對股權轉讓所設定的限制性條件和法定義務比土地使用權轉讓要少，股權轉讓比直接進行土地使用權交易更具有可操作性。      3、股權轉讓的登記審批手續較簡單      依照相關法律法規的規定，土地使用權轉讓需辦理土地使用權權利人以及房地產項目建設開發者名稱、批文、許可證等事項的變更登記，耗時較長，登記審批手續較為繁雜，交易成本較高。而股權轉讓因不涉及

4、土地使用權人的變更，無須辦理土地權屬變更登記等手續，只要簽訂股權轉讓協議并依約辦理股權權屬變更登記和工商變更登記手續即可，無須第三方的確認，股權受讓方可以迅速地以項目公司的名義投入資金進行后續開發建設，具有開發進度快、手續便捷、保密性強等優點。（二）以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為的立法現狀      1、股權轉讓的立法現狀公司法規定有限責任公司的股權可以依法進行轉讓。公司法第三章主要規定了有限責任公司股東之間相互轉讓股權、股東向股東以外的人轉讓股權、其他股東的優先受償權、股權的強制執行、股權轉讓的程序、異議股東股權收買請求權以及股權的繼承等內

5、容。其中第二十七條第一款規定有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權，這不用征得其他股東同意，也不必經過復雜的程序，只需自愿簽訂股權轉讓合同，由公司注銷原股東的出資證明書并簽發新的出資證明書，修改股東名冊和公司章程，最后依法辦理相關的工商變更登記手續即可。第二十七條第二款規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應書面征求其他股東的同意，召開股東會并決議通過股權轉讓事宜，其他股東放棄或主張行使優先購買權，再由股東和受讓方簽訂股權轉讓協議，依約支付股權轉讓價款，并依法辦理工商變更登記等手續。此外，根據特別法律的規定，涉及國有或外資的股權轉讓須履行特別的交易程序及審批手續，如未能達到這些實質條

6、件及程序要求，則可能導致股權轉讓行為無效。      2、土地使用權轉讓的立法現狀    我國對國有土地使用權轉讓進行規范的法律法規主要有物權法、土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定了土地使用者可以在使用年限內將其依法取得的土地使用權轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。而根據物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記發生法律效力；未經登記，不發生法律效力，但法律另有規定的除外。土地使用權作為典型的不動產物權，其

7、流轉也應遵循公示登記的規定。總體來看，我國法律對國有土地使用權轉讓規定了嚴格的條件。城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例第十九條第二款規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。”城市房地產管理法第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”第三十九條規定

8、：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。”該法第四十條還規定以劃撥方式取得土地使用權的，在轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批并依法繳納土地使用權出讓金。另外，有關法律法規還對土地使用權轉讓的方式、期限、程序進行了規定。   二、以股權轉讓方式轉讓土地使用權行

9、為的性質和種類    （一）股權轉讓與土地使用權轉讓存在本質區別      1、行為性質不同   土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，是公司法第三條規定的公司對其財產的處分行為，屬于資產交易。股權轉讓是公司法第四條規定的股東對股權的處分行為，是指公司股東依法將自己的股東權益有償讓渡給他人，使他人取得股權的民事法律行為，屬于股權交易。兩者的性質不同，屬于不同的法律關系。      2、法律依據不同 &

10、#160;    股權轉讓的直接法律依據是公司法第七十二條：“有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。”而土地使用權轉讓的直接法律依據是城市房地產管理法第三十六條關于“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為”及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四條：“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。合法權益受國家法律保護”的規定。     

11、3、行為主體不同      根據公司法第三條的規定，公司是具有獨立法人資格的主體，擁有獨立的法人財產。股東完成出資后，其所投入的資產即成為公司的獨立資產，股東即喪失對該部分資產的所有權，不得再對已完成出資部分的資產隨意支配。土地使用權轉讓的主體是公司，而股權轉讓的主體是公司的股東，兩者的行為主體存在不同。      4、行為結果不同      股權轉讓產生的法律效果是公司所有者即股東的變更，其完成的標志是在工商登記部門變更股東登記事項，而不涉及土

12、地使用權主體的變更，土地使用權仍屬于目標公司所有；土地使用權轉讓的結果則是變更土地使用權人，其完成的標志為土地使用權證記載的使用主體易名，并重新核發產權證。 （二）以股權轉讓方式轉讓土地使用權是特殊的股權轉讓行為   涉及土地使用權轉讓的股權轉讓行為在實質上是一種特殊的股權轉讓行為，其特殊之處在于被轉讓的股權部分或主要表現為土地使用權這一公司享有的特定的財產性質權利。 【案例一】在廣州市中級人民法院審理的上訴人熊活根、何順添、廣州市圣光制衣有限公司與被上訴人方敬光、雷圣彬股權轉讓合同糾紛一案中，法院經審理認為，根據協議書的約定，方敬光、雷圣彬將

13、在圣光公司出資轉讓給熊活根、何順添，且雙方的股權轉讓經工商部門核準辦理了股東變更登記。故即使熊活根、何順添向方敬光、雷圣彬收購圣光公司股權的主要目的應是為了實際控制、經營圣光公司的土地使用權，但該協議書明確約定以熊活根、何順添收購方敬光、雷圣彬在圣光公司股權的方式實現其經濟目的，且該協議書無論從內容上，還是從形式上均符合股權轉讓的特征，故本案性質應認定為股權轉讓糾紛。      通過對本案的分析可知，在對此類案件的行為性質進行判斷時，應在充分尊重當事人的意思自治的基礎上，重點審查合同標的物的性質以及合同的實質內容，采取主客觀相結合的分析方法作出

14、認定。即使當事人進行股權轉讓的主要目的是為了實際獲得公司的土地使用權，但當事人在簽訂合同時所指向的標的物仍是公司股權，故只要該行為在客觀上符合股權轉讓的法定條件及程序，就宜以行為本身的客觀表現、而非對行為目的的主觀推測來作為界定民事行為法律性質的主要依據，即認定當事人之間成立股權轉讓關系而非土地使用權轉讓關系為宜。（三）股權轉讓方式轉讓土地使用權的種類      1、分立新公司后轉讓新公司股權   在實踐中，房地產公司青睞就其已有的某一房地產項目采用派生分立的方法設立房地產開發項目公司，然后轉讓該項目公司的股權。此

15、類項目公司具有獨立法人人格，原房地產公司只是項目公司的股東，在其出資范圍內承擔有限責任。      2、以土地使用權作價入股后再轉讓股權   土地管理法實施條例第二十九條規定，國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或是入股是國有土地使用權有償使用的三種方式。城市房地產管理法第二十八條亦規定，依法取得的國有土地使用權，可以依法作價入股。股東將其持有的土地使用權作價入股后，可以再依法進行股權轉讓。  3、收購非房地產開發公司股權改變土地用途后轉讓股權  

16、0; 此種方式是指房地產公司通過收購擁有大量土地的非房地產開發公司的股權，成為非房地產開發公司的股東，然后在取得出讓方和市、縣人民政府規劃部門的同意并補繳土地出讓金后，將土地轉為開發用地，從而變更原有土地的用途。這種方式沒有經過土地使用權轉讓的過程，但在實際上變更了土地使用權的權屬。      4、直接轉讓房地產公司的股權   此種方式程序較為簡單，只要股權轉讓符合公司法規定的程序和條件，轉讓雙方簽訂股權轉讓協議即為有效。但因大型房地產公司尤其是股份公司直接轉讓股權所需的表決程序較為繁復，法律規定較為嚴格

17、，交易手續復雜，故大型房地產公司大多不傾向于選擇此種方式，該方式多被有限責任公司所采用。   5、新股東以非土地使用權的資產增資擴股后轉讓股權      增資擴股是指通過新股東認購、或新股東與老股東共同認購的方式來增加公司的注冊資本，以此增強企業的經濟實力。根據公司法的規定，增資擴股應當簽訂增資擴股協議并履行法定的表決程序。不符合土地使用權出讓條件或是沒有土地使用權的公司、個人可以通過此種方式持有房地產公司的股權，間接獲得土地使用的收益，再通過股權轉讓方式獲得土地的增值收益。   三、

18、對以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為的效力分析      對于以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為的效力問題，司法實踐中主要有“有效說”和“無效說”兩種意見。一方面，最高人民法院的若干判例多次將此類股權轉讓合同認定為合法有效；另一方面，許多地方的國土部門也頻繁出臺各類政策性規定，對此類行為予以禁止，海南省國土環境資源廳更是于2010年1月27日發布了關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知，明確表示“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權”。本文認為，以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為系特殊的股權轉讓行為，從法律制度規定及法理原則宗旨

19、的角度分析，該行為具有合法性。      （一）從公司法律制度的角度分析 1、法律規定土地使用權可以依法入股并轉讓   公司法允許股東以實物、知識產權、土地使用權等可用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資，同時規定了有限責任公司的股權可以依法進行轉讓。而作為股權轉讓行為的一種，以股權轉讓方式轉讓土地使用權的行為同樣適用公司法關于股權轉讓的一般性規定，只要該行為符合股權轉讓的法定條件，并履行了工商變更登記等法定程序就應為合法有效。      2、符合公司獨立人格

20、制度的要求     民法通則第三十六條和公司法第三條的規定確立了公司法人的獨立人格制度。公司獨立法人人格的表現之一就是公司有獨立的法人財產，并以其全部財產對公司的債務承擔責任。雖然公司的財產由公司的股東出資構成，但在股東完成出資、公司注冊成立后，該部分出資的財產即由公司獨立支配。在涉及土地使用權的股權轉讓方式中，公司擁有的土地使用權并不會因為股東的變更而發生任何轉移，仍然屬于公司所有，該行為屬于合法的股權轉讓行為。海南省高級人民法院在關于上訴人海南富士康實業有限公司與被上訴人葉建、葉英民及原審第三人海南恒隆實業有限公司股權轉讓糾紛一案的復函中亦

21、指出：“以轉讓土地使用權為目的簽訂的股權轉讓合同，雖然合同中有對土地的約定，但合同中約定轉讓過戶的仍是股權，土地使用權仍為公司享有，并未發生權屬變更，上述約定沒有違反法律、行政法規禁止性規定，故應認定為有效合同”。      3、是股權自由轉讓原則的體現      股權自由轉讓原則是現代各國公司法所普遍遵循的基本原則之一，我國公司法亦對該原則進行了明文規定。股權的自由轉讓為投資者提供了合理的風險規避途徑或者方法，其符合民法確認和保障個人自由的基本理念，對優化社會資源配置，完善公司治理結構和公司獨

22、立人格制度具有積極意義，是公司制度的重要基礎。以股權轉讓方式轉讓土地使用權是房地產企業經常采取的一種交易形式，確認其合法性，能有效確保交易的安全和效率，是股權自由轉讓原則的重要體現和必然要求。      （二）從房地產法律制度的角度分析      以下通過一個案例來分析此問題：【案例二】甲公司擁有一片未開發的建設用地使用權，乙公司希望購得這塊土地進行商品房開發。但根據城市房地產管理法第三十九條的規定，該土地使用權不能進行轉讓。為此，甲公司以土地使用權出資，設立了全資子公司丙，該土地使用權成為丙公

23、司的主要資產。丙公司成立之后，甲公司通過股權轉讓方式將其持有的丙公司全部股權轉讓給乙公司。此時，乙公司作為丙公司的唯一股東控制了丙公司的經營管理，在實質上獲得土地使用權。      本案中乙公司獲得土地使用權經過了兩個行為，一是甲公司以土地使用權出資成立丙公司，二是甲公司將擁有的丙公司的股權轉讓給乙公司。在第一個行為中，甲公司的土地使用權變更為丙公司的財產，土地使用權發生了轉移。使該行為避開了對土地使用權轉讓條件的規定，在不符合轉讓條件的情況下實際達到了轉讓土地使用權的目的。在第二個行為中，土地使用權仍屬于丙公司的財產，土地使用權并未發生變更，

24、認定該行為無效缺乏法律依據。      （三）從稅收法律制度的角度分析      1、符合稅收法定主義原則的要求稅收征收管理法第3條規定確立了稅收法定原則。現行稅法中并沒有對以股權轉讓方式轉讓土地使用權的行為作出任何特別規定。按照稅收法定主義，當事人在從事經營活動中有權依據法律規定選擇納稅數額較少的行為方式，以實現經濟利益最大化的目的，該行為應屬于合理避稅的范疇。      2、土地增值稅最終并未流失    

25、;  在股權轉讓的過程中，當事人無需繳納土地增值稅，而每一次股權轉讓的價格又都包含了房地產的增值，因為土地使用權權屬沒有發生變化，故這部分增值額無法記入公司的成本。但在房地產最終發生流轉時，目標公司就需要按最終的房地產銷售價與最初的房地產成本價之間的增值繳納土地增值稅，也就是由最后一個股權受讓者為以前所有轉讓所產生的溢價買單。可見從最終結果來看，股權轉讓并未逃避土地增值稅的征收。      （四）符合法理原則及宗旨    法理上，房地產管理法及土地管理法總體上屬于公法范疇，公司法總體上屬于私法范

26、疇。按照法理原則，對公法不應作擴張性解釋，其適用范圍應嚴格限制在法律條文規定的范圍內；而對私法應作擴張性解釋，凡未明確被禁止或限制的領域，都是人們可以自由行為的空間。故在分析以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為時，對公司法所允許的股權轉讓行為應進行擴張性解釋，對房地產管理法及土地管理法對土地使用權轉讓的禁止性規定應進行限制性解釋，這為認定以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為的合法性提供了充分的法理支持。   （五）對以股權轉讓方式轉讓土地使用權案件的處理      1、準確認定涉案合同的性質  

27、0;   在司法實踐中，往往是原告以股權轉讓合同糾紛為由提起訴訟，而被告則以股權轉讓合同實為土地使用權轉讓合同，合同無效為由進行抗辯。準確認定合同的性質是審理此類案件的基礎和前提。由上文分析可知，對以股權轉讓方式轉讓土地使用權的行為是一種特殊的股權轉讓行為，因此，對此類案件的性質應認定為股權轉讓合同糾紛。      2、審查合同是否符合股權轉讓合同成立的有效性條件      （1）合同主體符合法律規定      首先，股權轉讓

28、合同的轉讓方須具有公司股東資格。其次，股權的受讓方須符合法律規定資格。按照民法通則、公司法、商業銀行法及證券法等法律的規定，企業法人、具備法人資格的社會團體法人是股權受讓方的適格主體；機關法人及其所屬部門不能成為股權受讓方，但經國家授權的機構或部門可以作為股權受讓方；國家全額撥款的事業單位不能成為公司股東或發起人，但屬于國家核補的事業單位可以經營新該資產投資設立公司；商業銀行、會計師事務所等中介機構、證券交易所、證券公司和證券登記結算及監督管理機構的工作人員，不得作為股權轉讓的受讓方。      （2）合同標的符合法律規定  

29、;    合同約定轉讓的股權必須是依法可以轉讓的，若是法律禁止轉讓的股權，則該股權轉讓行為無效。公司法及證券法規定的不得轉讓的情形主要有：股份有限公司的發起人持有的本公司股份在公司成立之日起一年內不得轉讓；公司董事、監事、高管人員持有的本公司股份在任職期內的轉讓受到限制；公司職工持有的股票禁止向職工以外的人轉讓；公司原則上不得收購本公司的股份；法人股原則上不能轉讓給自然人及其他經濟組織；對國家禁止或限制設立外資企業的領域或行業的公司股權，向外商轉讓股權收到限制或禁止；收購人對所持有的被收購的上市公司的股票，在收購行為完成后的六個月內不得轉讓，等等。 &#

30、160;    （3）合同當事人的意思表示真實      意思表示不真實，是指行為人表現于外部的意志與其內心的真實意志不一致，在實踐中主要有虛假表示、誤解、欺詐、脅迫、乘人之危這幾種表現形式。股權轉讓合同中的欺詐主要表現為，轉讓人故意虛構或隱瞞主要事實，有時受讓人對股權真實價格作出錯誤判斷而與其簽訂合同，此種情況下，當事人可請求宣告合同無效或撤銷合同。但若合同欺詐損害國家、集體或第三人利益，則應認定該股權轉讓合同無效。      （4）轉讓方式符合法律規定 

31、;     股權轉讓須履行法定程序。對于某些種類的股權， 我國法律規定在轉讓時應當履行一定的程序或手續。未依法履行特定程序或手續的，股權轉讓合同未生效。主要情形有：公司法第一百三十九條、一百四十條、一百四十五條規定，國有股的轉讓應當按照法定的審批權限、管理辦法報經有關部門批準；商業銀行法規定，商業銀行變更持有資本總額或股份5%以上的股東，應經國務院銀行業監督管理機構批準；中外合資經營企業法、中外合作經營企業法及其實施條例規定，中外合資經營企業、中外合作經營企業的股東轉讓股權，應報經我國批準其設立的主管部門批準。實踐中，對于在一審辯論終結前補辦批準手續的，

32、應認定合同有效。此外，還須審查股權轉讓須符合法定條件，即是否經過其他股東過半數同意，是否滿足了股東的優先購買權等等，對未依法征求其他股東同意或損害股東優先購買權的，應認定合同無效。      3、關于合同的履行問題      （1）判令繼續履行合同      根據民法通則第一百一十一條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失”的規定，以及合同法第一百零七條關于“當事人一

33、方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，當以股權轉讓方式轉讓土地使用權合同未出現法定或約定的解除情形，且合同具有繼續履行的可能性和必要性時，從保護和促進交易的立法宗旨出發，法院應判令當事人繼續履行合同。  【案例三】在江蘇省常州市中級人民法院審理的青島恒生源集團置業有限公司訴楊根平、鄒阿俊、棗莊恒生源置業有限公司股權轉讓合同糾紛一案中，法院認為，以股權轉讓形式轉移開發房地產項目的權利是原告與被告的真實意思表示，雖然本案轉讓的股權表現的資產主要是土地使用權和房地產開發項目，但法律、行政法規并未明確禁止此種股權

34、轉讓。本案股權轉讓的后果并未導致土地使用權的主體的變更，并未直接違反國家有關土地管理法律。本案客觀上并不存在侵害國家土地管理秩序的行為，案涉股權轉讓合同有效。棗莊恒生源公司履行了支付土地補償款的義務，并進行了房地產開發，并未出現法定或約定的解除合同的情形，合同具有繼續履行的基礎，楊根平、鄒阿俊應依照合同約定，繼續履行支付股權轉讓款的義務，棗莊恒生源公司對此承擔連帶清償責任。      （2）判令解除合同   按照合同法第九十三條關于“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就

35、時，解除權人可以解除合同”的規定，以及第九十四條關于“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形”的規定，在法定或約定解除合同的條件成就時，法院應依法判令解除合同。 【案例四】在申訴人北京三利基業房地產開發有限公司、李偉東與被申訴人鄭京生、李子峰、陵水陽光實業開發有限公司股權轉讓合同糾紛一案中，海南省高級人民法院及最高

36、人民法院均認為：本案當事人簽訂的協議書的轉讓標的為鄭京生、李子峰持有的陵水分公司的股權，三利公司方受讓股權的目的是通過股權轉讓取得陵水分公司的資產即263畝土地使用權。雖然協議中有關于263畝土地使用權轉讓的約定，但土地使用權的取得是通過股權轉讓取得的，本案性質為股權轉讓糾紛。該協議書是在雙方自愿、協商一致的基礎上簽訂的，是當事人真實意思表示，不違反法律和法規的規定，本案合同有效。鑒于三利公司遲延支付項目開發保證金的行為導致鄭京生一方已無法實現其合同目的，根據合同法的有關規定，該行為已構成根本違約，鄭京生一方請求解除協議書的條件已經成就，故法院判決解除涉案股權轉讓協議書。  

37、;    四、以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為的配套制度建設      作為一種特殊的股權轉讓行為，以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為具有合法性。但因現行法律規定不明確、不協調，對此類行為缺乏相應的監督引導機制，導致實踐過程中產生了大量爭議和風險，從長遠來看，不利于國家對房地產市場的整體調控和房地產行業的健康有序發展。就如何進一步完善相關法律制度建設，本文提出以下幾點設想：  （一）對以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為進行特別立法  鑒于以股權轉讓方式轉讓土地使用權行為屬于一種特殊的股權轉讓行為，有必要對該行為進行特別立法，在立法上對該行為的效力進行法律確認，以統一司法尺度，有效確保國家對房地產市場的宏觀調控及房地產