1、1.市房地產業的宏觀環境分析1.1 政治環境十二屆全國人大二次會議克強總理工作報告中多處涉及房地產行業的容，2014年中央調控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應和差異化調控。住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意，而更大規模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。（1）關于房地產“雙向調控”政策針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。“雙向調控”，是指在中央房地產調控長效機制“過渡期”，實施“托底蓋帽”的雙向調控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過度投機導致的房價過快上漲

2、是“蓋帽”。“雙向調控”思路主要有三點：首先，2014年調控政策仍將呈現“差別化”的特征，熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會定向寬松；其次是強調保障房工作，“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂；此外在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段會并存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。房地產調控是必要的，以限購為主的調控目的是讓中國樓市更加理性更加健康，但決不能把中國樓市未來發展的希望只寄托于調控，而更需要中央和地方做好長期房地產導向型規劃、更加精準的微觀調整以及越來越開放的市場機制。2013年，房地產政策的核心是宏觀穩、微觀活，全國整體調控基調貫徹全年始終

3、，不同區域政策導向出現分化。2013下半年，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，黨的十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。f20052Q込超房地產詞宦政策fUJ38fW=I,M葬的閒技就氏2008年2012*20112011和臨國+-歸出購為O40S.1月2碣融副索rws嗎筍國五皋姜求嚴格撫(2)關于保障房建設去年新開工保障性安居工程660萬套，基本建成540萬套。今年將加大保障性安居工程建設力度，2014年中央預算投資擬增加到4576億元，重點投向保障性安居工程等領域，擬新開工7

4、00萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行。要創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。(3)關于房地產稅收政策貫徹落實“稅收法定”原則，重點加強對新稅種的立法，包括社會上關注較多的房地產稅和環境保護稅的立法工作。房地產稅是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來完善房地產稅，除了推進個人住房房產稅試點，還

5、應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費，重點發展保有環節房地產稅，并對投機性住房實行高度超額累進稅率。房價是由地價、政府的收費、政府的稅收、建筑成本、企業利潤構成。在政府收費這塊，根據統計，130個城市中，收費最少的城市也要收37種費用，收費最多的城市，各種收費高達157種，平均下來，收費占房價構成的11%。(4)2016年實施不動產登記國土部表示，今年建立統一登記的基礎性制度，將在2016年全面實施，此次不動產統一登記制度的目標明確為“確認和保護產權，為市場經濟保駕護航。分析結論：總體來看，政府是要構建以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。在房地產市場調控中，政府將更多依靠市場手段

6、，同時加大保障房供應，加快解決中低收入群眾基本住房問題。政府要繼續推進基本公共服務均等化，推進以人為核心的新型城鎮化，讓城鄉居民都能圓安居'夢。1.2 宏觀經濟環境（1）地區生產總值（GDP）增速分析受國外經濟環境變化的影響，2013年市經濟增長面臨較大下行壓力，面對一系列挑戰，全市上下在復雜環境中攻堅克難，推動全市經濟穩中有進。2013年，全市實現地區生產總值（GDP）15420.14億元，比上年增長11.6%，增速較上年提高1.1個百分點。其中第一、二、三次產業分別完成增加值228.87億元、5227.38億元和9963.89億元，分別增長2.7%.9.2%和13.3%。從全年運行

7、走勢看各季累計GDP增速均保持在11.5%以上的較好水平，經濟增長總體平穩，為轉型發展贏得更多空間，經濟增長的質量、效益和水平不斷提高，具體表現為“三穩四提升”：“三穩”：一是增速穩。從2013年一季度以來各月累計增速看，全市規模以上工業總產值增速保持在11%12%的水平，固定資產投資增速保持在18%以上的較快水平，社會消費品零售總額增速保持在15%以上的較高水平，主要經濟指標增勢穩定，奠定了總體經濟平穩增長的基礎。二是物價穩。2013年，全市居民消費價格整體走勢平穩，各月累計漲幅均在全年3.5%的調控目標以，全年居民消費價格比上年上漲2.6%。三是就業穩。全市實施促進就業措施，全年新增就業人

8、員27.75萬人，城鎮登記失業率為2.15%。“四提升”：一是效益提升。從宏觀層面看，2013年全市地方公共財政預算收入保持了10%以上的增長速度；從微觀層面看規模以上工業企業利潤增勢持續轉好，1-11月全市規模以上工業企業利潤總額同比增長23.2%，連續八個月保持正增長，增速呈回升態勢。二是服務業比重提升。三次產業結構由2012年的1.6:34.8:63.6調整為1.5:33.9:64.6,第三產業比重提高1.0個百分點，產業結構進一步優化，服務經濟特征持續增強。三是創新驅動力提升。2013年，規模以上工業實現高新技術產品產值7443.40億元，同比增長14.6%，增速比全市規模以上工業總產

9、值高1.7個百分點。全年全市受理專利申請3.98萬件，專利授權2.62萬件，分別增長18.9%和18.6%。四是民營經濟帶動力提升。民營工業、民間固定資產投資的增長較快增強了經濟發展的生動力，2013年，規模以上民營企業和小微型企業工業總產值分別增長17.8%和17.1%，分別快于規模以上工業4.9個和4.2個百分點。民間固定資產投資增長31.6%，拉動全社會固定資產投資增長9.7個百分點，貢獻率達到52.2%。（2）2013年市居民消費調查市消費者委員會發布的2013年度市居民消費信心與消費環境調查報告顯示，居民消費信心指數同比2012年僅略有提升，但總體上，多數居民的消費意愿仍然不高。報告

10、顯示，9成居民目前不愿買房，而過半居民認為現在不適合買車，7成人有閑錢寧愿儲蓄和投資，也不愿去消費。三分之二人認為房價還會漲，購房意愿是證明消費信心的一個非常重要的數據。報告顯示，認為目前適合老百姓購買商品房的受訪者為10.2%，僅占一成，比上年低了2.7個百分點。這一數據在2010年、2011年、2012年分別是9.3%.10.9%，12.9%。一個數據也直接佐證居民購房意愿的下跌。有74.4%的受訪者直言現在不適合購買商品房，比上年高8.9個百分點，一個數據也直接佐證居民購房意愿的下跌。有74.4%的受訪者直言現在不適合購買商品房，比上年高8.9個百分點。過半人認為現在不適合買車，購房買車

11、似乎永遠是聯系在一起的話題，在居民購房意愿降低的情況下，居民對買車的意愿又是如何的？調查數據顯示，54.1%的受訪者覺得目前不適合老百姓購買汽車，超過半數以上，比上年高了2.4個百分點；覺得適合購買汽車的受訪者占了21.6%，比上年高了1.6個百分比。那么，消費者都愿意把錢花在什么上面呢？由調查報告中可以看出，2013年受訪者在過去一年家庭消費中，排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占25.0%，排第二位的是“其他”項，占19.4%，比上年的17.5%高了1.9個百分點，“其他”項涉及許多種類具體的消費項目。這意味著居民消費支出的多元化，其中食品與服裝支出估計是主要部分。住房支出比重并不高，

12、僅有8%，比上年還降低了1.7個百分點。值得注意的是，與上年相比，在過去一年家庭消費的最大一筆支出中，住房、家具、汽車、教育均比上年低，而醫療、旅游、奢侈品、宴請均高過上年。可見，隨著住房購買意愿降低、汽車市場的飽和，居民在旅游、奢侈品、宴請等方面的支出均比上年增加，居民已有消費繼續向發展和享樂方向升級。7成人有閑錢更愿儲蓄投資，調查顯示，如果有閑錢，選擇儲蓄的受訪者最多，占42.9%，比上年的39.5%高了3.4個百分點，選擇投資的比例達32.3%，也接近三成；雖然選擇消費的占18.9%，比上年高了0.6個百分點，但總體來講仍然明顯較少。上述數據說明，目前的經濟環境下，消費者或者寧可選擇儲蓄

13、以備不時之需，或者選擇適合的投資（或許是為了抵御通脹），消費意愿不夠強烈。市民對通脹感受有所緩和，調查發現，88.8%的受訪者都認為2013年來，與生活密切相關的主要日用品價格總的來說上升了，切身體會到通脹的壓力。但與上年比，這一比例下降了3.6個百分點，比2011年下降了6.7個百分點，而認為不變的上升了3.3個百分點，認為下降的和說不清的變化則不大。而在對未來的一年物價水平預期中，78%的受訪者認為未來一年物價還會上漲，認為物價不會上漲的占8.6%。與2012年比起來，認為物價不會上漲的居民比例增加了，但占比仍然較少。分析結論:從2013年全年運行走勢看，生產總值GDP經濟增長總體平穩，經

14、濟增長的質量、效益和水平不斷提高，具體表現為“三穩四提升”；通過消費調查可知多數居民的消費意愿仍然不高，排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占25.0%，住房支出比重并不高，僅有8%。1.3 房地產市場環境在當代中國最具活力的長三角、環渤海、珠三角中，珠三角房價相對最低比長三角大致低20%，房價水平基本與當地居民收入水平、消費購買力相平衡。作為珠三角的龍頭，有著很好的發展前景，不僅經濟發展速度快，后勁足，這些因素都給當地房產打下了堅固的基礎。因此，在房地產泡沫相對較小，即房產一般不會在短期大幅升值，其持續穩步上漲是很有保障的，是穩健投資的對象。從這個意義上看，的房市像個優秀的馬拉松選手，雖然

15、速度沒有短跑運動員快，但耐力好，能持久。(1)市十區2013年土地供應成交結構分析2011年，市十區土地共計出讓197宗，合計用地面積740萬平米，住宅地出讓59宗，面積275萬平米；商業用地38宗，面積76萬平米；工業用地72宗，面積314萬平米；其他用地17宗，52萬平米。2013年年工業用地供應比重最大，占全市土地供應面積的43%，其供應區域主要集中在蘿崗、南沙兩區；其次，住宅用地占比為37%，其供應主要集中在白云、番禺、南沙、蘿崗等區；商業用地成交占比為10%，其供應主要集中在蘿崗、番禺等區。從土地出讓金額方面看，全年出讓金額最大為住宅用地占比66%，共計出讓322億元；商業用地占比1

16、9%，共計出讓93億元；辦公用地占比8%，共計出讓40億元。圖表2013年十區土地出讓金額分布分析：從圖表可以看出住宅用地所占的比例超過三分之二，其次是商業，為本項目提供了一個有利數據的住房剛性需求更多，競爭更為激烈。(2)市住宅用地分析2013年，市共掛牌出讓59宗住宅用地，總占地面積275萬平米，總建筑面積775萬平米，成交28宗，成交金額167億元，環比下降40%。總體出讓的住宅土地中31宗住宅用地撤銷流拍，流拍率達52%，其主要原因有兩個方面，第一個方面，是2013年緊縮的貨幣政策限制了開發商的貸款，使得開發商資金鏈趨近拿地困難；另一個方面，是購房者心理預期降低整體市場逐漸轉冷，銷售壓

17、力增大、存貨數量上升、回收資金困難，使得開發商拿地謹慎。圖表：市5年住宅地成交面積分析：從成交的面積來看，2013年市住宅地成交面積為195萬平米與2012年相比，環比上升3%。2013年全年住宅用地市場成交平淡相對與2012年成交面積略有上升。圖表2013年十個區域住宅用地成交情況萬平方米占地面積建筑面積越秀6.2827.38白云3.712.57荔灣25.8176.89番禺31.2966.61南沙51.66105.36-+4rFr羅岡75.88193.27增城13.5933.19從化37.8892.49分析：（一）從2013年十個區域住宅成交面積來看，集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區域，三區合

18、計159萬平米占十區整體成交的82%，中心六區共成交36萬平米，占總成交面積的18%，而中心區域成交主要集中在荔灣區，成交25萬平米，占中心六區住宅用地成交總面積的69%。2013年全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區，共成交住宅用地6幅，主要集中在開源大道附近，用地面積合計76萬平米，萬科、中海、城建等大型開發商紛紛進駐，土地底價成交普遍，樓面地價在50008000元/平米之間。蘿崗區全年成交了4宗10萬平米的大宗地塊，是2014年供應大宗地塊的主力區域，未來這些土地將集中形成供應，大批貨量同時入市將加劇區域的住宅市場競爭。南沙區2013年成交9宗住宅用地，無地塊流拍，成交共計52萬平米，環比

19、增長273%成交金額達23億元。南沙區因規劃利好成為市成交熱點區域之一，全年土地溢價成交6宗，有4宗集中在南沙區，其中南沙紅嶺牛祺坑水庫地塊溢價率達138%，最終為邦俊物業管理競得，成為2013年溢價最高的地塊。開發商方面碧桂園拍得兩塊住宅用地，占地合計28萬平米，建筑面積51萬平米。相比之下，番禺區的住宅用地成交則表現冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達70%，共計成交31萬平米，大部分出讓地塊集中在南站地板，但由于住宅市場冷淡，開發商資金趨近加之區域住宅用地起拍價較高，使得整體流拍率上升。荔灣區成為中心六區成交最大區域，全年成交2宗住宅用地，共計26萬平米，成交達39億元。

20、市全年成交最大面積地塊大坦沙鐵路以北地塊，被市地下鐵道總公司聯合體底價競得，總價達30.7億元，樓面底價達6205元/平米，該地塊的成交成為2-13年土地市場上較少的亮點之一。兩外周邊二市土地成交比較平淡，只有從化市全年成交情況較好，全年成交7宗住宅用地，成交共計38萬平米。由于樓面地價較低，全年成交金額僅為7.5億元，是十區二市的土地市場價格洼地。（二）從整體看市十區全年土地成交金額為167億元，環比下降40%。從全年各區成交金額來看，蘿崗、荔灣、番禺、南沙貢獻較大，分別成交63、39、24、23億元，分別占比36%、22%、13%、13%。環比漲幅較大區域為南沙、蘿崗兩區，分別增長265%

21、、125%；環比下跌較大區域為白云、荔灣、番禺三區，分別下降80%，69%，27%，白云、荔灣兩區主要因為地塊出讓減少，而番禺區因為流拍率較高影響成交使得成交金額下滑。（三）從各區域住宅用地平均樓地面地價情況來看，全年成交樓面地價上漲的區域有蘿崗、南沙兩區，分別上升59%，38%，主要原因為規劃利好；樓面地價下滑的區域有荔灣、番禺、白云三區，分別下降57%、45%、22%，其下降原因為受住宅市場預期影響較大，另外是這三個區2012年土地上漲過快地王頻山拉高樓面地價。分析總結：2013年全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區，荔灣區成為中心六區成交最大區域，番禺區的住宅用地成交則表現冷淡。(3)市商

22、品住宅市場分析1ET：由業HimfillKit面機SUSiltSIH嗣珍W面機sn1'IEC30.231054510.01591013.623S0071JJ90.6651123319.5372J:G£36.0033Q000.<XX»300.32274ce3.61360<1200.3166440.02216610.0922001002.010300.00000O.CWO003K:,11100G.'XOC'：O.OWO001501.44390O.OCOO0o.cocca011E1.C1C30血曲)000000000丁L292孔39310O.O

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29、-*'''訂呵莊：A巴I：.eti.：.-.：丄I衍I-壬M.何一分析：2014年3月十區新批住宅面積90.235萬平方米，環比上升3.5，同比上升1.34。經歷傳統新批高峰，明顯放緩。中心六區住宅新批預售量上升明顯，面積14.0764萬平方米，占全市的15.43%，處于罕見低位。其中，越秀、荔灣、海珠連續3個月零新增，新增貨量也未超100套。外圍四區中，南沙、蘿崗一躍而上，新批預售面積近21.4825萬平方米，占全市的23.54%。201flsFJE兩品毎隔上塑嗾目fits區住宅商IE辦營其池面租均怖而和均橋網均尬騷硼均箭面p均怖合計7131B4.3111744a30

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31、9840,06792360,03163680,01128詞60.0113559179030.21S3961661-20i：3de3502010E9B273fi.3410S9700-00垂咼1630K.ae13L4L121Ir&S252448®5,2714333&4m11109M0OrK南沙101312.3911306220.1717406580,34977500,0000.00»ra1482,0921074160.1514816-0,671SH8120,02973600.00統計時段：301S-2-26至2013-3-朗面積里位：廳平廳米曲本夬信旦僅阻于納.

32、砒益擁理射對抿行嗽匡住半商ik具他WMMM均ii會卄601167.78152194353.392681011149.862025010322.12136E824D.141®E9越秀1341.6338614$0.012699341(J.57402614).0044196300.00海味2403.ESS>473100,01139S9394L.0326920IBS0.232756090.D23SS94菽灣3533.71239i>4530,0930917520.3719165340.013SO020O.DO天河297人9536関5E0.0885T53130LT339136920.

33、12藥】T$50h024754381J.CS22340$0.01158a?20、02J3O6Ofi'0.07S015670.031145首期4904315154060000.0020002228160D.OO7329.119520220.1517464136L3776341B10.231262400.006147417431.QB0.B7213955423.3014476B641.21998300.00南沙29©3.53120423B0,202863320.0114727300.0467820O.DO蘿崗3304.2016S5197Q.B630473130,07L62B0IS

34、QeQ513O5B0ofeDO從K667乩囲6395300.1JE27150.0B閃血E0.01122570ObDO増城176618.43T59786L.'Jl239B2StL.311Q336106u.ia&44<7a0.D7Kl'ibi面枳旦位：萬平方米統計時段：2014-2-2S>20L4-5-25分析：2014年3月十區一手住宅簽約面積67.78萬平方米，同比減少19.6%，環比上升37.43%；網上簽約均價26810元/平方米，同比上升18.87%，環比上升5.8%，隨著限售、限網簽等調控政策的逐步落實，開發商企業推盤積極有所提高，這是一手成交處于高

35、位的主要原因。價格方面，實際以穩為主，中心六區成交份額下降與均價上升有關。其中，中心六區成交量下探至低位，網簽面積17.08平方米，環比增加87%。外圍四區網簽面積50.7萬平方米，環比增加26.11%，中海譽城、保利花城、碧桂園天璽等成交強眼。1.4 市社會文化環境“文化筑城”日益成為一種新理想和一場新革命，如何賦予城市建筑永恒的經典、如何在眾多現代化城市群中脫穎而出、如何將“人文”元素融入其中讓人居文化底蘊更為豐厚？這些問題，一直都是眾多地產開發商追尋和探討的話題。地處嶺南的，因其地域和歷史特性，在長期的歷史發展和文化融合進程中，自然形成了一種“開放務實卻又傳統保守”的地域文化特征，具有突

36、出的雙重性甚至矛盾性。一方面，嶺南文化有著很強的務實和開放精神。究其原因，須從地理與歷史兩個方面解釋。地理上，嶺南偏安于南中國一隅，因五嶺橫亙自古與中原隔絕，但嶺南的珠三角一帶，地處亞熱帶，沿海沿江，土壤肥沃，氣候宜物也宜人，成為珠江文明的中心地帶。這種地理環境適合農業生產，也容易滋潤人的務實精神。素有“廣府文化”之心的越秀區，多個大型商圈都被賦予濃厚的文化色彩。有人不禁要問，商圈與文化，究竟誰孕育了誰？是文化孕育了商業地產，還是商業地產為文化提供了載體？如今，商業地產與文化聯姻似乎已成為一種潮流。有業專家指出，什么樣的文化將鑄就什么樣的商圈，也就是說，文化決定了一個商圈的定位。越秀將崛起商業

37、文化地產，隨著定位于文化產業創意孵化基地的文德廣場即將面市，關于文化與商業地產的話題頻繁見諸于報端。不少業專家認為，作為老城越秀區有著老特有的廣府文化，隨著相關政府部門日益對文化及商圈打造的重視，越秀區將會出現多個以廣府文化為核心的商業地產項目。越秀區文化局局長健秀日前在接受記者采訪時表示，一提到廣府文化，許多人馬上想到的就是喝早茶、看粵劇、講粵語，但這顯然不是廣府文化的全部涵。“務實、重商、開放、包容才是廣府文化獨特的個性”。由于2010年亞運會在舉行，城各項建設正緊進行中，文化的建設也不例外。越秀區公布，路將啟動十大標志性工程，對路周邊一帶眾多人文歷史資源進行挖掘和整飾，將以“廣府文化源地

38、，千年商都核心”為主題，擦亮路這一展示現代都市商業文化和濃厚廣府歷史文化的重要窗口，屆時，這一帶將變身為廣府文化商貿旅游區。有專家指出，隨著近年來政府對城市文化越來越重視，保存和弘揚本土文化的自覺意識日益高漲，在以后商業地產項目定位及商圈打造上，將會更加重視特有的文化。“在不久的將來，越秀乃至將會出現多個商業文化地產項目。”廣府文化研究中心是越秀區政府啟動的“路廣府文化旅游區十大文化工程”之一，旨在以迎接亞運盛會為契機，為廣大市民和國外游客打開一扇“重新認識和發現嶺南文化和廣府文化”的窗口。越秀區文德路一帶皆是乃至省知名的文化交流聚散地，周邊的文化古跡、名人舊址、著名建筑、革命圣地星羅棋布。同

39、時，文德路也是古玩字畫的集散天堂。此外，越秀區大塘街投入3000萬元對轄區的人居環境進行綜合整治，其中包括把文德路復建成文化第一街，打通連接路、文德路的景觀節點文獻館，將其建設成為開放性文化廣場。將路日均數十萬人流量延伸至此，融合路商圈的繁華盛世。可以說，今后的文德路商圈是最具代表性的文化商圈。路商圈一直是最為繁華的商業中心，是外地游客來必逛的商業圈，每逢雙休、節假日，路商圈都是人頭涌涌，據不完全統計，路人流量日均達到50多萬人次，節假日超過100萬人次。目前路商圈云集了新大新、廣百、天河城百貨、五月花、國城等，這些商場各具特色、別具風格。此外，路步行街兩旁還有各式各樣的服裝品牌專賣店、美食品

40、牌點、書店等等。流花商圈是全國最大服裝集散地，圍繞著火車站、省汽車站、流花車站、市客運站等幾大交通樞紐，以站前路、流花路、環市西路為核心的流花商圈，堪稱全國最大的服裝商圈。流花服裝商圈起源于上世紀80年代末，90年代初開始快速發展。經過20多年的發展，目前已形成以環市西路為中心，南至流花路、北達廣花路、西接廣園西路、東連解放北路的“流花礦泉”的服裝商圈，其中商戶達到2萬多家，日均人流量達20萬，年交易額在300億元以上，成為目前國規模最大、成交額最高的服裝批發貿易集散地。近年來，流花商圈更被確定為實施專業市場園區化升級改造的試點之一，有關部門要將之打造成為國際服裝采購中心、國際服裝品牌中心和國

41、際服裝文化時尚社區。流花商圈是諸多商圈發育成長史中一個運氣較好的例子，屬于千年商都的縮影。同時，這里更是流通商業的發源地，其成功的運營模式和崛起的艱苦歷史，甚至可以書寫成為乃至國多個重要商圈的教科書。由于商圈的影響力，這里常年云集著來自五湖四海的廠家和客人，從純粹的文化角度去看，這里沒有任何特色。但是，從商貿流通業、從產品的角度去看，他們均被標識為“”、“流花”，這或許恰恰體現了文化的包容性和同化能力。流花商圈的形成和其在全國奠定的龍頭地位，與這一商圈所處的位置和歷史形成有著巨大的關系。不同文化孕育不同商圈，比如文德路，自古以來就是書畫、古玩、藝術品的集散天堂，有著自身的歷史、文化底蘊；路也是

42、如此，2000多年前路一帶已是城的中心，這就具有相當深厚的歷史文化，以至于后來慢慢就形成了文德路商圈、路商圈，這就是文化孕育了商業。但對于天河商圈來說，是因為商業的快速發展，大家才意識到要將其灌輸些文化的涵養，從而成為了時尚、潮流的商圈，這就是商業孕育了文化。有些商圈文化“被策劃”，業資深專家世同：其實商業跟文化沒有必然的聯系，反而是商圈跟人流、購物習慣、消費模式的關聯度更高，而有些商圈的“文化”是策劃者附加上去的。當一個商圈形成時，就會在商圈里面挖掘些東西，然后打造出一種文化，其目的就是為了便于推廣和傳播、擴大知名度。分析：文化決定了一個商圈的定位，廣府文化與商業地產逐漸開始了聯姻關系，原因

43、在于商圈跟人流、購物習慣、消費模式的關聯度更高，從路商圈、流花商圈的商圈文化帶給房地產商業項目的巨大商機得到眾多啟示，大多數開發商在項目上特意附加上“文化”。1.5 技術環境（1）品牌戰略主導開發企業發展從國際趨勢來看，品牌是企業長遠發展最大的價值，從產品開發到企業形象定位，其背后蘊含的質量和服務是整體品牌的保障。而國地產企業的品牌目前多停留在企業規模的表述層次，除萬科、保利等少數幾個品牌外，很少能使人聯想到其產品品質，如果企業品牌與產品品質不能有效結合，品牌何來美譽度與忠誠度，企業的長線發展將受到重大制約。分析其他行業所有成功企業，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項

44、目和企業品牌融為一體、統一發展是房地產企業發展的必然趨勢。行業新的格局正在形成首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而解決大企業的人才瓶頸問題。生存下來的企業從市場與項目選擇、規劃設計到運作執行等各環節將越來越追求專業化，對產品的品質高度將重于對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。大型專業設計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規劃設計、建筑設計、景觀設計、室設計等全程服務平臺的設計機構，將更具有綜合價值。（2）建筑技術應用比例提高200

45、9年，對房地產產品技術含量就提出了更高要求。而技術含量所帶來的是產品質量、人性化、舒適度、節能環保等方面核心居住品質的提升，這些才是地產產品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發商，提高技術應用比例是成功的必由之路：一是常規技術、施工質量、用材品質的提升。例如很多優秀項目雖然沒有全面應用高科技、生態節能技術，但由于在施工質量、用材、常規保溫防水等方面力求高品質，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態節能產品。隨著今后市場競爭的日趨激烈，越來越多先進技術、生態節能設計和產品將得到大力推廣和廣泛應用。（3）精細化整合產品設計趨勢在精細化設計方面，國房地產市場的經驗并不多，仍屬于起步階段。2009年，對于正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、標準化模式將是未來產品開發的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體。特別是保障房政策之后