1、導讀：租賃合同履行過程中，租客有可能會拖欠租金，房東通過采用停水、停電的方法應對租客拖欠租金的違約行為。但是，房東通過停水、停電的方法應對，是否構成違約呢？下面筆者就通過一則相關的實務案例進行分析解讀。案情摘要原告（反訴被告）餐飲連鎖公司訴稱：2014年12月4日，餐飲連鎖公司與百貨公司簽訂場地租賃合同，約定餐飲連鎖公司租賃百貨公司某店二層餐飲區，合同期限自2015年2月1日至2020年1月31日。租賃期間雙方就減少租金數額進行商談過程中，百貨公司卻于2015年12月2日突然給餐飲連鎖公司經營場所停水停電，致使餐飲連鎖公司無法正常開展經營活動。場地租賃合同并未約定在承租方逾期繳納租金時，出租方

2、可停水電，僅約定出租方此時享有合同解除權，故百貨公司行為已構成違約，因其違約行為給原告造成的損失，應承擔賠償責任。原告（反訴被告）餐飲連鎖公司向法院提出訴訟請求：1、判令百貨公司退還保證金35000元、裝修押金15000元、信息服務費2000元；2、判令百貨公司賠償因違約賠償損失783193.3元。被告（反訴原告）百貨公司辯稱：與餐飲連鎖公司簽訂場地租賃合同屬實，但因原告長期拖欠租金拒不支付，經多次催討未果，被告出于自力救濟無奈采取停水停電措施，目的在于催要租金，并非不想繼續履行合同，希冀以此行為督促原告履行法定義務。未曾想本就生意清淡的原告，借此機會以此為由，遣散了員工并將被告訴至法院。綜上

3、，該糾紛系原告違約在先，被告并未違約，請求依法駁回原告的訴訟請求并向法院提出反訴請求：1、判令解除雙方簽訂的場地租賃合同，餐飲連鎖公司撤離并返還租賃場地；2、判令餐飲連鎖公司支付欠付租金454020元、營業員管理費1000元、水電費1587.8元，合計456607.8元（三項均暫計至2016年10月31日止）；3、判令餐飲連鎖公司支付違約金136982.34元。針對百貨公司的反訴，餐飲連鎖公司辯稱：原告拖欠租金系尚在與被告工作人員磋商減免過程中，并非惡意拒交，并且被告在解除合同的情況下，突然停水、停電已經構成嚴重違約，被告反訴主張原告違約不能成立。判決要點法院審理認為：原、被告雙方簽訂的場地租

4、賃合同及補充協議意思表示真實、內容合法，該合同及協議合法有效，雙方均應依約履行。餐飲連鎖公司在經營中雖提出減免租金的要求，但未能提供證據證明百貨公司有同意變更合同的意思表示，故租賃合同并未發生變更，餐飲連鎖公司拖欠租金等費用已構成違約。原告餐飲連鎖公司因欠付租金，被告百貨立即停水停電亦屬違約。租賃合同明確約定如承租方逾期繳納租金，出租方可行使單方解除權，百貨公司在餐飲連鎖公司長期拖欠租金時應合法運用權利保障自身利益，完全可以通知餐飲連鎖公司解除租賃合同，而非簡單機械地采取停水停電措施。因原告租賃場地用途為經營餐廳，因此供應水電對原告而言，是正常經營必不可少的要件。雙方租賃合同也對遲延支付租金的

5、責任方式明確為解除合同和承擔違約金。因此，被告停水停電是導致雙方租賃合同無法繼續履行的根本原因，其行為構成根本違約。因百貨公司采取停水停電這一重大違約措施后，導致雙方租賃合同實際終止履行，故對百貨公司主張餐飲連鎖公司支付2015年12月2日起至2016年10月31日租金的請求不予支持。餐飲連鎖公司確也存在欠付水電費的違約行為，故針對原告主張的損失而言，原、被告雙方均有違約行為，但合同未對被告違約責任進行約定，根據雙方違約責任大小，對經評估之損失，法院酌定原告承擔10%、被告承擔90%為宜。經評估的裝修殘值為228606.49元、不可移動的內置設備殘值為41063.38元、可移動物品殘值為181

6、700.97元、營業損失（六個月）參考價值為136311.56元。可移動物品殘值一項，由于本案系租賃合同，解除合同后原告可以將可移動物品自行搬離，且該動產的購置并非直接損失，故對此項法院不予支持。其余各項損失合計為405981.43元，對此，被告百貨公司應承擔365383.29元。百貨公司請求餐飲連鎖公司支付2015年7月1日至2015年12月1日的欠付租金138920元及違約金，法院予以支持。合同約定逾期交付場地租賃費的除應補交欠費外，還應每日按月場地租賃費的2%支付違約金。因該約定標準過高，百貨公司主動調整為按照損失的30%計算,該標準未超過法律規定，法院予以支持。百貨公司的損失應為欠付租

7、金138920元，違約金即應為41676元。已交納的履約保證金35000元應先抵充違約金，即原告應支付欠付租金138920元、違約金6676元。判決結果綜上，法院判決：一、餐飲連鎖公司與百貨公司于2014年12月4日簽訂的場地租賃合同及補充協議予以解除；二、餐飲連鎖公司于判決生效之日起十日內，向百貨公司騰交位于某店二層的餐飲區場地，場地內可移動物品由餐飲連鎖公司自行搬離；三、百貨公司于判決生效之日起十日內，支付餐飲連鎖公司裝修殘值損失、不可移動的內置設備損失、營業損失共計365383.29元；四、百貨公司于判決生效之日起十日內，退還餐飲連鎖公司裝修押金15000元；五、餐飲連鎖公司于判決生效之

8、日起十日內向百貨公司支付租金138920元、水電費1587.8元；六、餐飲連鎖公司于判決生效之日起十日內向百貨公司支付違約金6676元。案例評析該案中，原告存在拖欠租金的行為，被告百貨公司并未通知餐飲連鎖公司解除租賃合同，其自己也明確承認，采用停水、停電的措施，目的在于催要租金，被告百貨公司明顯是用停水、停電的違約行為，對抗原告餐飲連鎖公司拖欠租金的違約行為。因此，法院認定雙方各有違約行為，相互承擔違約責任。百貨公司承擔90%的損失，即賠償餐飲連鎖公司裝修殘值損失、不可移動的內置設備損失、營業損失共計36萬余元。從這個案例中來看，即使租客有拖欠租金、水電費用等違約行為的，房東并不能任意的采取停

9、水、停電等相關措施，而是要根據具體的案情分析應對。哪些情形下，房東可以采取停水、停電措施呢？根據法律規定和司法實踐總結，筆者認為有以下幾種：一、租賃合同中約定租客有違約行為時，房東有權停水、停電的。在租賃合同中有明確約定的，該約定不違反法律規定，符合當事人意思自治原則，合法有效。出租人可針對承租人的違約行為進行停水、停電措施，不需要考慮違約的嚴重程度、租賃合同是否解除或終止，也不需要提前通知。二、對于租賃合同中未約定承租人有違約行為時，出租人是否有權停水、停電措施的，要進一步區分這些情形：1、承租人構成嚴重違約，達到合同解除條件，并且已經向承租人提出解除租賃合同的，此種情形出租人沒有義務再履行

10、租賃合同，完全有權采取停水、停電措施。例如，合同約定承租人拖延支付租金超過三十日的，出租人有權解除合同,當出租人行使合同解除權后，不再履行合同義務，當然有權采取停水、停電措施。2、租賃合同到期后，承租人拒絕搬離的，出租人有權采取停水、停電措施。租賃合同到期后，雙方同意可以續租，視為不定期租賃，如果任何一方不愿意續租的，則租賃合同終止，出租人沒有義務再履行合同，在實務中有的租賃合同到期后，承租人不愿意搬離，繼續占有房屋不交還，這種情況下理所當然的可以采取停水、電等相關措施。3、承租人有違約行為，但達不到解除合同的條件或者承租人有嚴重違約行為，出租人未選擇解除合同的，出租人不能采取停水、停電措施。為什么這兩種存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停電措施？因為，此時出租人采取停水、停電措施對抗承租人的違約行為時，相當于以違約的方式對抗承租人的違約行為，本身也屬于違約。本案中即是如此，百貨在沒有通知解除租賃合同的情況下，雙方的租賃合同在履行期間，用停水、停電的方式構成違約，結果賠償餐飲連鎖公司36萬余元。需要特別注意的是，如果出租人采取停水、停電等措施的，應當合理的提前一定的時間通知承租人，出租人雖然有權采取停水、停電等措施，但是避免損失擴大也是出租人的義務。例如，商鋪租賃中，承租人可能存在許多冷藏的商品，如突然采取停電措施，可能會