1、第一節 馬克思的供求理論一、基本概念1、商品商品是用來交換的勞動產品 。2、商品的二因素使用價值和價值 3、生產商品的勞動的二重性具體勞動和抽象勞動4、商品的價值量5、分析不同種類的商品的價值量還需要把復雜勞動折算為簡單勞動6、商品價值量會隨著勞動生產率的變化而變化二、市場1、市場及其功能2、市場機制三、價值規律1、價值規律的基本內容和客觀要求2、價值規律發生作用的表現形式3、價值規律的作用四、信貸與貨幣理論1、貨幣形式2、貨幣的職能價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣3、貨幣流通規律4、通貨膨脹與通貨緊縮第二節 房地產一、房地產的概念概念房地產業的地位作用項目開發程序項目規劃程序

2、征地拆遷程序工程建設程序房地產經營程序二、房地產的特性不可移動性壽命周期長適應性不一致性政策影響性對專業管理的依賴性相互影響性三、房地產的存在形態1、土地2、建成后的物業3、在建工程4、房地產的歷史原始發展階段泡沫階段低潮階段復蘇振興階段再次爆熱階段需要冷靜階段第三節 房地產價值、價格與技巧一、房地產的價值1、評估價值：評估出的估價對象價值。2、市場價值：估價對象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。3、投資價值：根據某個特定投資者的實際情況所評估的價值。4、謹慎價值：在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。5、快速變現價值：在沒有適當的時

3、間進行營銷下的價值。6、在用價值：在現狀利用下的價值。7、殘余價值：在非繼續利用下的價值。8、抵押價值：假定未設立法定優先受償權下的價值扣除法定優先受償款后的余額。9、計稅價值：為稅務機關核定計稅依據提供參考依據而評估的房地產價值或租金。10、無租約限制價值：全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。11、出租人權益價值：已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。12、承租人權益價值：按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。2、房地產的價格地產價格、房產價格、房地產價格房地產理論價格

4、、評估價格、市場價格房地產總價格、單位價格、樓面地價所有權價格、使用權價格協議價格、招標價格、拍賣價格抵押價格、課稅價格、征用價格基準地價、標定地價、市場地價3、房地產的價格構成征地補償費：拆遷安置補償費其他土地開發費：住宅建筑安裝工程費：附屬工程費：室外工程費：公共配套工程費：環衛綠化工程費：政府性收費及“四源”費：土地出讓金大市政費。兩稅一費：管理費。利潤。4、房地產價格的制定與技巧(1)房地產價格制定的理論依據 生產費用價值論預期原理 替代原理供求理論(2)房地產價格制定的程序 確定定價目標 測算開發經營成本 估測目標市場的需求 分析競爭者 選擇定價方法并進行測算 確定銷售價格 (3)房

5、地產價格制定的目標 實現預期投資利潤率 項目或當期利潤最大化 適應市場競爭 樹立企業品牌 提高市場占有率 求得生存 (4)房地產銷售價格制定的方法 成本導向定價法成本導向定價法 A、成本加成定價法。 B、目標利潤定價法。需求導向定價法需求導向定價法 A、理解價值定價法。 B、需求差別定價法。 C、最優價格定價法。競爭導向定價法競爭導向定價法 A、隨行就市定價法。 B、主動競爭定價法。(5)房地產銷售價格制定的策略 新產品定價策略新產品定價策略 A、撇脂定價策略 B、滲透定價策略 C、滿意定價策略折扣定價策略折扣定價策略 A、數量折扣 B、現金折扣 C、功能折扣 D、季節性折扣差別定價策略差別定

6、價策略 A、質量差價。 B、朝向差價。 C、樓層差價。 D、面積差價。 E、視野差價。 F、邊角間差價。 心理定價策略心理定價策略 A、尾數定價策略。 B、整數定價策略。 C、聲望定價策略 D、習慣定價策略。4、房地產價格的影響因素宏觀環境因素 中觀環境因素 微觀環境因素 第一節 房地產估價概述一、房地產估價的概念一、房地產估價的概念1、房地產估價的主要內容、房地產估價的主要內容(一)專業估價與非專業估價的不同 非專業估價專業估價專業估價有五大特點:專業估價是由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員完成的；專業估價是采用科學的方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的；專業估價的結果較科學、準

7、確、客觀，具有社會公信力；專業估價要向委托人收取一定的服務費用，是一 種有償服務；專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。 (二)房地產估價的概念 房地產估價就是專業人員根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見的活動。(三)估價與評估的異同 2、房地產估價的本質、房地產估價的本質 (一)房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 (二)房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 (三)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 （四）房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內 3、房地產估價的要素、房地產估價的要素 1）估價當事人 (一)房地

8、產估價人員是指通過房地產估價人員職業資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員。(二)房地產估價機構 (三)估價委托人 2）估價對象 （1）土地（2）房屋（3）構筑物（4）在建工程：即那些已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產（5）期房：正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未形成的房地產。（6）滅失的房地產：如已被拆除的房屋、被災害損毀的房屋。（7）房地產的某一局部，如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。（8）現況房地產與以往狀況房地產的差異部分。（9）房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱企業價值

9、的無形資產評估。 3）估價目的 （1）土地使用權出讓(又可分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓)； （2）房地產轉讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產出資、作價人股、抵債等)；（3）租賃；（4）抵押；（5）征收、征用 (又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)；（6）分割；（7）損害賠償；（8）稅收；（9）保險；（10）爭議調處；（11）司法鑒定；（12）以房地產出資設立企業；（13）企業對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產重組、產權轉讓、租賃、清算；（14）房地產估價爭議中的房地產估價復核或鑒定；（15）普通拍賣的保留價(底價)評估；（16）城市房屋拆遷補償估價包括貨幣補償估價和房屋

10、產權調換補償估價； 4）價值類型 價值類型分為市場價值和非市場價值兩大類。市場價值是指房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格:交易雙方是自愿地進行交易的；交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；交易雙方互相了解交易對象、知曉市場行情，掌握充分的信息，交易雙方都是理性的；交易對象在市場上提供足夠的展示時間，因此交易雙方有充裕的時間交易； 不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。包括:沒有充裕的時間進行交易的快速變現價值；存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則的謹慎價值；不符合繼續使用條件下的清算價值；從某個特定投資者的角度來

11、衡量的投資價值。5）估價時點 6）估價依據 7）估價假設 8）估價程序 房地產估價的基本程序是:獲取估價業務；受理估價委托；擬定估價作業方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象及房地產市場；選定估價方法進行測算；確定估價結果；撰寫估價報告；內部審核估價報告；11出具估價報告12估價資料歸檔。 9）估價方法 10）估價結果 估價結果是指房地產估價師通過估價活動得出的關于估價對象價值的專業結論。 4、房地產估價師的職業道德、房地產估價師的職業道德 (1)保持估價的獨立性。 (2)不承接自己的專業能力所不能勝任的業務。(3)應當誠實正直、公正執業，不做任何弄虛作假的估價。 (4)嚴格按

12、照相關估價技術標準做好每個環節的估價工作。 (5)保守國家秘密、商業秘密、個人隱私，妥善保管委托人提供的資料。 (6)嚴格執行政府規定的估價收費標準。 (7)不允許以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，嚴禁將注冊證書借給他人使用。 (8)不得損害其他房地產估價師、房地產估價機構的利益，維護房地產估價師、房地產 估價機構及房地產估價行業的集體榮譽、良好形象。 5、中國房地產估價行業發展狀況、中國房地產估價行業發展狀況 二、為什么要進行房地產估價二、為什么要進行房地產估價1、理論上需要、理論上需要(一)專業估價存在的基本前提 一些資產具有獨一無二的特性，常人無法依照通常方法得知它的價

13、值具有獨一無二的特性這些資產，價值量足夠大，能夠支付而且有必要支付聘請專業人員估價的花費。(二)房地產需要專業估價 2、土地使用權出讓的需要 3、房地產轉讓和租賃的需要 4、房地產抵押的需要 初次抵押估價。再次抵押估價。增加抵押貸款估價。抵押期間估價。轉抵押估價。續貸抵押估價。處置抵押房地產估價。 5、房地產征收和征用的需要 6、房地產分割的需要 7、房地產損害賠償的需要 8、房地產稅收的需要 9、房地產保險的需要 10、房地產爭議調處和司法鑒定的需要 11、企業有關經濟行為的需要 12、房地產管理的需要 第二節 房地產估價的原則 （一）合法原則（一）合法原則合法原則要求：房地產估價的前提是估

14、價對象具有的合法權益。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等三個方面：1.在合法產權方面，2.在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據。3.在合法處分方面的依據。處分方式包括：房地產買賣房地產租賃房地產抵押房地產典當房地產抵債房地產贈與4. 在其他方面，要求評估出的價格必須符合國家的價格政策。（二）最高最佳使用原則（二）最高最佳使用原則最高最佳使用必須符合四個標準；（1）法律上許可（2）技術上可能（3）經濟上可行（4）價值最大化。（三）替代原則（三）替代原則要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地產存在著價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。

15、（2）不能孤立的思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格影響。把它與其它房地產的價格或估價結果同時拿來看時沒有明顯的不合理。（四）估價時點原則（四）估價時點原則1.估價時點為過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中。2.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現于房地產損害賠償案件中。3.估價時點為現在，估價對象為現實狀況下的情形，是估價中最常見的，主要是在建工程估價。4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，主要是為房地產的預售或預購評估價格。5.估價時點為未來的情形，多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。（五）謹

16、慎原則（五）謹慎原則(1)在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。(2) 在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。 (3)在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。 (4)在運用收益估價法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。 (5) 在運用假設開發法估價時，不應高

17、估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。 第三節 房地產價格影響因素及狀況描述一、房地產自身因素一、房地產自身因素(一)區位因素 1.位置（1）方位 （2）距離 （3）朝向 （4）樓層2.交通3.周圍環境和景觀 （1）大氣環境 （2）水文環境 （3）聲覺環境 （4）視覺環境 （5）衛生環境 （6）人文環境 4外部配套設施 (二)實物因素 1土地實物因素 （1）土地面積 （2）土地形狀 （3）地形 （4）地勢 （5）土壤， （6）地基， （7）土地開發程度 2建筑物實物因素（1）建筑規模（2）外觀（3）建筑結構 （4）設備設施（5）裝修裝飾 （6）層高和室內凈高（7）空間布局（

18、8）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照（9）維修養護情況及完損程度 (三)權益因素 1權利狀況 2使用管制 3相鄰關系二、房地產外部因素二、房地產外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）經濟因素（四）社會因素（五）國際因素（六）心理因素三、房地產狀況描述三、房地產狀況描述 （一）房地產基本狀況描述 對房地產基本狀況的描述，應簡要說明下列幾點：1名稱 2坐落 3四至 4規模 5用途 6權屬 （二）房地產區位狀況描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距離 (4)朝向 (5)樓層2.交通(l)出入可利用的交通工具： (2)道路狀況： (3)交通管制情況： (4)停車方便程度和收費

19、標準： 3.周圍環境和景觀(1)自然環境： (2)人文環境： (3)景觀： 4.外部配套設施(1)外部基礎設施： (2)外部公共服務設施： (三)房地產實物狀況描述 1.土地實物狀況(1)土地面積：(2)土地形狀： (3)地形： (4)地勢： (5)土壤： (6)地基（地質）： (7)土地開發程度 2.建筑物實物狀況 (1)建筑規模， (2)層數和高度： (3)外觀： (4)建筑結構： (5)設施設備： (6)裝飾裝修： (7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。 (8)層高和室內凈高： (9)空間布局： (10)年齡（屋齡、房齡）和設計使用年限： (1l)維修養護情況及完損程度：(四)

20、房地產權益狀況描述 1.土地權益狀況 （1）土地所有權： （2）土地使用權： （3）土地使用管制： （4）目前使用情況： （5）其他權利設立情況： 2.建筑物權益狀況 第三章 比較估價法【學習目標】了解比較估價法的基本原理，交易實例搜集的途徑。理解比較估價法中交易日期、交易情況和房地產狀況修正的內涵及實際操作。掌握比準價格求取的方法及步驟。第一節 比較法的基本原理一、比較法的概念一、比較法的概念比較法也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。可比實例，也

21、稱為可比房地產(comparable property)，是指交易實例中交易類型與估價對象類似、成交日期與估價時點接近、實際成交價格為正常成交價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產。二、比較法的理論依據二、比較法的理論依據比較法的理論依據是替代原理。替代原則，同一市場上出現兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價格不等的商品時，購買者將會選擇價格較低的商品；而當價格相同，效用不等時，購買者又將選擇效用較大的商品。三、比較法適用的對象和條件三、比較法適用的對象和條件 (一)比較法的適用對象比較估價法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產如住宅寫字樓商鋪標準廠房房地產開發用

22、地(二)比較法的適用條件比較法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。 (三)比較法的其他用途房地產市場租金經營收人、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數、重新購建價格、開發完成后的房地產價值、開發經營期等的求取。四、比較法估價的操作步驟四、比較法估價的操作步驟步驟：搜集交易實例，即從房地產市場中搜集大量的實際成交房地產的交易情況；選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數量、符合一定條件的交易實例；建立價格可比基礎； 對可比實例的實際成交價格進行適當修正。即交易情況、交易日期、房地產狀況等修正；求取比準價格，即把經過修正后得到的多個價格綜合成一個價格。

23、第二節 交易實例搜集和可比實例選取一、搜集交易實例一、搜集交易實例 (一)搜集交易實例的途徑 (1)走訪房地產交易當事人，了解其房地產成交價格及有關交易情況。 (2)訪問房地產經紀人、相關律師、注冊會計師及房地產交易當事人的四鄰等，了解其促成交易或知悉的房地產成交價格及有關交易情況。(3)查閱政府和有關部門的房地產價格資料。 (4)向專業房地產信息提供機構購買房地產價格資料。 (5)同行之間相互提供。(6)與房地產出售者或者其代理人了解房地產市場價格行情，索取有關資料，搜集有關信息。要價、標價、掛牌價、報價可以作為了解市場行情的參考。(二)交易實例搜集的內容1、交易雙方情況及交易目的2交易實例

24、房地產狀況3成交價格4付款方式5成交日期6交易情況（三、）建立交易實例庫表3-1交易實例調查表 房地產基本狀況名 稱坐 落四 至規 格用 途權 屬交易基本情況賣 方買 方成交日期付款價格總價單價付款方式交易情況說 明區位狀況說 明二、選取可比實例二、選取可比實例（一）、選取可比實例的必要性（二）、選取可比實例的要求1、選取可比實例的數量要求一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。 2、選取可比實例的質量要求、可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產、可比實例的交易類型應與估價目的吻合、可比實例的成交日期應盡量接近估價時點 、可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格

25、（三）、選取可比實例應注意的其他問題在選取可比實例時，估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。第三節 可比實例的修正一、交易情況修正一、交易情況修正（一）、交易情況修正的含義（二）、造成成交價格偏差的原因有利害關系人之間的交易。急于出售或購買情況下的交易。受債權債務關系影響的交易，一般交易價格偏低。 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易。交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易。相鄰房地產的合并交易。特殊方式的交易。如拍賣、協議等方式 交易稅費非正常負擔的交易。（三)交易情況修正的方法1百分率法

26、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為 可比實例成交價格交易情況修正系數=正常價格假設可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為土S可比實例成交價格（）正常價格或者可比實例成交價格（）正常價格上式中，（）或（）是交易情況修正系數。 正常交易價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常交易價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格其中：應由買方負擔的稅費正常交易價格應由買方繳納的稅費比率應由賣方負擔的稅費正常交易價格應由賣方繳納的稅費比率例3-1某宗房地產的正常成交價格為2 500元m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，試計算賣方實際得到的價格和買

27、方實際付出的價格。解 賣方實際得到的價格（2 5002 5007%）元m22 325元m2買方實際付出的價格（2 5002 5005%）元m22 625元m2例3-2某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2 325元m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔，據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產的正常成交價格。解 該宗房地產的正常成交價格為 正常成交價格正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率賣方實際得到的價格正常成交價格賣方實際得到的價格（1應由賣方繳納的稅費比率） 2 325(17)元m2 2 500元m22

28、差額法采用差額法進行交易情況修正的一般公式為 可比實例成交價格土交易情況修正數額正常價格二、交易日期修正二、交易日期修正(一)交易日期修正的含義這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期修正。經過交易日期修正之后，可比實例在其成交日期時的價格就變成了在估價時點時的價格。(二)交易日期修正的方法交易日期修正的方法主要采用百分率法。公式為 可比實例在成交日期時的價格交易日期修正系數=估價時點時的價格 可比實例在成交日期時的價格（1T%）=在估價時點時的價格 或者可比實例在成交日期時的價格(100土T)100 =在估價時點時的價格上式中(1土T)或(100土T)100是交易日期修正系數。 1采用

29、價格指數修正價格指數有定基價格指數和環比價格指數。以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數；以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。(1)采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為可比實例在成交日期時的價格估價時點是的價格指數成交日期時的價格指數在估價時點時的價格例3-3 某宗房地產2007年6月1日的價格為2 800元m2，現需將其調整到2007年10月1日。已知該宗房地產所在地區的同類房地產2007年4月至10月的價格指數分別為796，747，767，850，892，925，981(以2007年1月為100)。試計算該宗房地產2007年10月的價格。 解 該宗房地產2007年10月的價格計

30、算如下：(2 80098.176.7)元m2=3 581.2元m2(2)采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數再下一時期的價格指數估價時點時的價格指數=在估價時點時的價格例3-4 某宗房地產2007年6月1日的價格為3 000元m2，現需將其調整到2007年10月1日。已知該宗房地產所在地區的同類房地產2007年4月至10月的價格指數分別為996，947，967，1050，1092，1125，1181(均以上個月為100)。試計算該宗房地產2007年10月的價格。解 該宗房地產2007年10月的價格計算如下：（3 000105109211

31、251181)元m24 5702元m22采用房地產價格變動率修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為 可比實例在成交日期時的價格(1土價格變動率) 期數在估價時點時的價格采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為可比實例在成交日期時的價格(1土價格變動率期數)在估價時點時的價格 例3-5 為評估某宗房地產2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006年10月1日、成交價格為3 000元m2的可比實例。另獲知該類房地產的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲15，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2。請對該可比實例的價格交易

32、日期修正。解 對該可比實例的價格進行交易日期修正，是將該價格由2006年10月1日調整到2007年9月1日。可以將時間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個月，第二段為2007年2月1日至9月1日七個月，則： 3 000(1+15) 4(1+2)7=3 658(元m2 )例3-6 某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為1 000美元m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲02。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=78450元人民幣，2007年9月30日為1美元=77050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2007年9月30

33、日。 解 將該可比實例的價格調整到2007年9月30日為：1 00078450(1+02)87 97140(元人民幣m2)三、房地產狀況修正三、房地產狀況修正(一)房地產狀況修正的含義進行房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。(二)房地產狀況修正的內容1區位狀況修正區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。2權益狀況修正權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況3實物狀況修正將可比實例在其實物狀況下的價格調整為估價對象實物狀況下的價格。(三)房地產狀況修正的方法可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價修正；反

34、之，則做增價修正。 在實際估價中，常采用百分率法進行房地產狀況修正，公式為可比實例在其房屋狀況下的價格房地產狀況修正系數在估價對象房地產狀況下的價格1直接比較修正采用直接法比較進行房地產狀況修正的表達式為可比實例在其房地產狀況下的價格100（ ）在估價對象房地產狀況下的價格2間接比較修正采用間接比較法進行房地產狀況修正的表達式為 標準化修正 房地產狀況修正可比實例價格100（ ）（ ）100 估價對象價格(四)房地產狀況修正應注意的問題在進行區位和實物狀況修正時，具體比較修正的內容及權重應有所不同。居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業房地產著重繁華程度、交通條件；工業房地產強調對外交通運輸等。

35、第四節 比較估價法案例一、建立價格可比基礎一、建立價格可比基礎（一）、統一房地產范圍統一到不帶債權債務的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：房地產價格帶有債權債務的房地產價格一債權+債務統一房地產范圍一般是統一到“純粹”的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：房地產價格含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分的價格統一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例房地產缺少的范圍，對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。(二)統一付款方式將分期付款的可比實例成交價格調整為在其成交日期一次性付清的金額 例3-7 某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設月利

36、率為0.5，試計算該宗房地產在成交日期一次性付清的價格。解 3020+30(120)(1+05) 6 萬元29.29萬元（三）統一采用單價統一采用單價方面，通常是采用單位面積上的價格。 (四)統一幣種和貨幣單位不同幣種間價格的換算，應采用該價格所對應日期當時的市場匯率。例3-8有A、B兩宗可比實例，A實例為一宗60 000m2的地塊，交易價格為1000萬美元，成交當時美元與人民幣的匯率是1美元=7.50元人民幣；B實例為一宗55 000 m2地塊，成交價為l 200萬元(“元”指人民幣元，全書同)，請比較兩塊土地單價。解 A土地：交易價格=(1 0007.50)萬元=7 500萬元 土地單價(

37、75 000 00060 000)元m2=1 250元m2 B土地：土地單價(12 000 00055 000)元m2=218元m2(五)統一面積內涵建筑面積下的單價套內建筑面積下的單價 套內建筑面積建筑面積 使用面積下的單價建筑面積下的單價建筑面積使用面積套內建筑面積下的單價使用面積下的單價使用面積套內建筑面積(六)統一面積單位1 m2=0.000 1公頃(hm2) 1 hm210 000m2= 0.001 5畝 1畝666.67m2=10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0092 9 m2=0303坪 1坪33 m2例3-9 有甲、乙兩個比較實例，甲實例使用面積4 800 m2，成交

38、價300萬元；乙實例建筑面積400 m2，成交價18萬元。經實地測算，甲實例的建筑面積與使用面積的比為1：08。試計算哪個單價較高。 解 甲實例單價3 000 000（4 8008)元m2=500元m2 乙實例單價：(180 000400)元m2450元m2例3-10 搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產的建筑面積200 m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有

39、關比較、修正和調整之前建立價格可比基礎。 解 對該兩個交易實例建立價格可比基礎，包括統一付款方式和統一價格單位。具體的處理方法如下：(1)統一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8，則：甲總價16+321+0.80.5 +321+0.876.42萬元乙總價15萬美元（2）統一采用單價： 甲單價=764 200200 =3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價=150 0002 500 =60.00(美元平方英尺使用面積)（3）統一幣種和貨幣單位，如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等

40、于77395元人民幣，則：甲單價3 82100(元平方米建筑面積)乙單價600077395=46437(元平方英尺使用面積)（4）統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知乙交易實例房地產(或該類房地產)的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 。 甲單價=3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價=46437075 =34828(元平方英尺建筑面積)（5）統一面積單位。如果以平方米為基準，則：甲單價3 82100(元平方米建筑面積)乙單價3482800929 =3 74898(元平方米建筑面積)二、求取可比價格二、求取可比價格(一)綜合修正公式

41、估價對象價格可比實例價格交易情況修正系數 交易日期修正系數房地產狀況修正系數房地產狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此有綜合修正計算公式有兩種。 1直接比較修正公式=2間接比較修正公式間接比較修正公式為=估價對象價格可比實例價格交易情況修正 100 （ ） 交易日期修正 （ ） 100標準化修正 100 （ ）房地產狀況修正（ ） 100(二)求取綜合結果1簡單算術平均法2加權算術平均法3 .中位數法4眾數法（三）案例例3-11 需要評估某商品住宅在2007年10月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例。已知2007年3月1日人民幣

42、與美元匯價為1美元等于84元人民幣，2007年10月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元等于83元人民幣，該類住宅以人民幣為基準的價格在2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不變，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升05，試利用上述資料測算該商品住宅在2007年10月1日的正常市場價格。可比實例有關資料如表 35所示。表3-5可比實例情況 測算該商品住宅2007年10月1日的正常市場價格如下。(1)計算公式比準價格可比實例價格交易情況修正系數 交易日期修正系數房地產狀況修正系數(2)求取比準價格A比準價格A5 000100(100+2)(11

43、) 3 (1+05) 5100(1008) 5 30051元m2 (3)求取比準價格B比準價格B65084100(100+5)(11%) 2（1+0.5%）5100(1004) 5 44293元m2 (4)求取比準價格C比準價格C5 500100(1003)（1+0.5%）3100（100+6） 5 42979元m2(5)將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的測算結果，則估價對象價格(單價)(5 30051+5 44293+5 42979)3元m2 5 39108元m2 例3-12 為評估某寫字樓2007年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的

44、交易實例作為可比實例，其有關資料如表36所示。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(元m-2)6 0005 8006 120成交日期2007年4月1日2007年2月1日2007年5月1日交易情況+3一l +2房地產狀況區位狀況(因素1)+2 +40權益狀況(因素2)3 一1+5實物狀況(因素3)+6+2 3解 (1)計算公式比準價格可比實例價格交易情況修正系數交易 期修正系數 房地產狀況修正系數(2)交易情況修正系數分別為可比實例A100（100+3）=100103可比實例B100（100-1）=10099可比實例C100（100+2）=100102(3)交易日期修正系數分別為可比實例A(1

45、+12) 2(1十18) 41099 9可比實例B(1+12) 4(1+18) 41.1265可比實例C(1+12)1+18) 41.0869(4)房地產狀況修正系數分別各因素的權重計算因素1的權重=4(1+167+4)=60因素2的權重=167(1+167+4)=25因素3的權重=1(1+167+4)=15房地產狀況修正系數的計算可比實例A100(100+2)60+(100一3)25+(100+6)X15= 10010135可比實例B=100(100+4)60+(100-1)25+(100+2)15=10010245可比實例C100(100+0)60+(100+5)25+(100一3)15

46、1001008(5)分別計算比準價格比準價格A6 000100103)1099 9(10010135)元m2二6 32184元m2比準價格B5 800(10099)1126 5(10010245)元m2=6 44187元m2比準價格C=6 120(100102)1086 9(1001008)元m2=6 46964元m2(6)將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的測算結果。估價對象價格(單價)二(6 32184+6 44187+6 46964)3元m2二6 41112元m2第四章 成本估價法【學習目標】了解成本估價法的基本原理，適用對象與條件。理解成本估價法房地產價格的構成及基本公式。掌

47、握成本估價法的應用。第一節 成本估價法的基本原理與基本公式二、房地產價格的構成二、房地產價格的構成（一）、土地取得成本 1、市場購買下的土地取得成本2、征收集體土地的土地取得成本 征地補償安置費一般由下列4項費用組成：土地補償費。土地補償費被征土地前3年平均年產值補償倍數 安置補助費。地上附著物和青苗的補償費。安排被征地農民的社會保障費用。 相關稅費一般包括以下費用和稅金：新菜地開發建設基金(征收城市郊區菜地的)： 耕地開墾費(占用耕地的)。耕地占用稅(占用耕地的)。征地管理費。 政府規定的其他有關費用。3、征收國有土地上房屋的土地取得成本 房屋拆遷補償安置費 房地產補償費。搬遷補助費。 過渡

48、補助費(或臨時安置補助費、周轉房費)。停產停業補償費。安置補助費。（二）、開發成本 (1)勘察設計和前期工程費，(2)建筑安裝工程費， (3)基礎設施建設費， (4)公共配套設施建設費， (5)其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等。 (6)開發期間稅費，（三）、管理費用 （四）、銷售費用（五）、投資利息（六）、銷售稅費（七）、開發利潤 三、基本公式三、基本公式（一）、成本法最基本的公式 房地產價值重新購建價格一折舊（二）、適用于新開發的房地產的基本公式 1、適用于新開發的房地的基本公式 新開發的房地價值土地取得成本開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤2、適用于新建成的建筑物的基

49、本公式新建成的建筑物的價值建筑物的建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤3、適用于新開發的土地的基本公式 新開發的土地價值待開發土地取得成本土地開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤新開發區某宗土地的單價(開發區用地取得總成本+土地開發總成本+ 總管理費用+總銷售費用+總投資利息+ 總銷售稅費+總開發利潤)(開發區用地總面 積 開發完成后可轉讓土地面積的比率) 用途、區位等因素調整系數 例4-1某成片荒地面積2km2 ，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發成“五通一平”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元，建設期為3年，貸款年利率為8，銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可

50、轉讓熟地價格的2、5.5和10，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60。請求取該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發成本和管理費用在建設期內均勻投入，開發完成時即開始銷售，銷售費用在開發完成時投入)。 解 求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價該荒地取得總代價土地開發總成本總管理費用總銷售費用總投資利息總銷售稅費總開發利潤 該荒地取得總代價土地開發總成本總管理費用總投資利息可轉讓熟地的總價銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率得出該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價（該荒地取得總代價土地開發總成本總管理費用總投資利息）（1銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比

51、率）該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價（該荒地取得總代價土地開發總成本總管理費用總投資利息）（1銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）可轉讓熟地的總面積（該荒地取得總代價土地開發總成本總管理費用總投資利息）（1銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）（該荒地總面積可轉讓熟地面積比率）120 000 000（18%）3250 000 000（18%）1.5（5.510%）（2 000 00060%）436（元m2）（三）、適用于舊的房地產的基本公式1、適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價值=房地重新購建價格一建筑物折舊或者舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格建筑物折舊 2、適用于舊的建

52、筑物的基本公式舊的建筑物價值建筑物重新購建價格一建筑物折舊一、建筑物折舊一、建筑物折舊（二）、建筑物折舊的求取方法1、年限法年限法和有關年限的概念 建筑物的自然壽命建筑物的經濟壽命建筑物的剩余壽命 剩余經濟壽命經濟壽命一有效經過年數 直線法DiD(CS）NC（1R）N殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即 R= S C 100 有效經過年數為t年的建筑物折舊總額的計算公式為EtDt(CS）tNC（1R）tN式中；Et為建筑物的折舊總額。 采用直線法折舊下的建筑現值的計算公式為 VCEt =C一(CS) tNC1(1R) tN式中：V為建筑物的現值。 例4-3 某建筑物的建筑面積為1

53、00 m2，單位建筑面積的重置價格為500元m2，判定其有效經過年數為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。解 已知C（500100）元50 000元，R5%，N30年，t10年。則 年折舊額 D50 000（15%）301 583元 折舊總額EtDtC（1R）tN50 000（15%）103015 833元 建筑物現值 VC1(1R) tN50 0001（15%）1030 34 167元成新折扣法 VCq式中：V為建筑物的現值；C為建筑物的重新購建價格；q為建筑物的成新率()。用直線法計算成新率的公式為q1RtN100%1(1R)(

54、Nn) 100% 1(1R)t(tn) 100%當R0時，有 q（1tN）100%nN100%n(tn) 100%例4-4 某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零。試用直線法計算該建筑物的成新率。解 已知：t10年，n30年，R0。則 該建筑物的成新率 qn(tn) 100%30(1030) 100%75%2、市場提取法利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。大量搜集交易實例。從交易實例中選取三個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關換算、修正和調整。求

55、取可比實例在其成交日期時的土地價值 求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格 將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為折舊率。將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，即：建筑物的經濟壽命1年折舊率3、分解法對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。步驟：求取物質折舊求取功能折舊；求取經濟折舊，這是將經濟折舊分解為不同情況，分別采用適當的方法求取折舊后相加；求取建筑物的折舊總額。 物質折舊的求取方法將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。對于可修復項目，估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。對于不可修

56、復項目，根據估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加。即為物質折舊額。例4-5 某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經過年數為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經過年數為10年；殘值率假設均為零。試計算該建筑的物質折舊額。解 該建筑物的物質折舊額計算如下：門窗等損壞的修復費用F12萬元裝飾裝修的折舊額F2(30153)萬元18萬元設備的折舊額F

57、3(6011510)萬元40萬元長壽命項目的折舊額F4 (180一230一60)15010該建筑的物質折舊額F5 F1F2 F3 F4 776萬元功能折舊的求取方法 將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步分為可修復的和不可修復的。對于可修復的功能缺乏引起的折舊首先，估算在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用；其次，估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用；最后，將在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用，即增加該功能所超額的費用，作為折舊額。對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，其折舊的計算過程為：首先，采用“租金損失資本化法

58、”求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現值之和；其次，估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用；最后，將未來每年損失租金的現值之和減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用，作為折舊額。對于可修復的功能落后引起的折舊以空調系統落后為例，其折舊額為該功能落后空調系統的重新購建價格，減去該功能落后空調系統已提折舊，加上拆除該功能落后空調系統所必需的費用，減去該功能落后空調系統可回收的殘值，加上安裝新的功能先進空調系統所必需的費用，減去該新的功能先進空調系統如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用。功能過剩一般是不可修復的。 經濟折舊的求取方法 計算公式為 扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置

59、成本一超額持有成本在使用重建成本的情況下計算公式為扣除功能過剩引起的折舊后的成本重建成本一(無效成本+超額持有成本)（三）、求取建筑物折舊應注意的問題1、估價上的折舊與會計上的折舊的區別估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是減價調整。會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。2、土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按照建筑物的經濟壽命計算建筑物的折舊。建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按照建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算建筑物的折舊。二、建筑物重購價格二、建筑物重購價格（一）、重新購建價格的含

60、義 重新購建價格特別注意下列3點：（1）重新購建價格應當是估價時點時的價格。（2）重新購建價格應當是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應當是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應當是在估價時點狀況下的價格。（二）、重新購建價格的求取思路1、房地重新購建價格的求取思路2、土地重新購建價格的求取思路3、建筑物重新購建價格的求取思路（三）、建筑物重新購建價格的分類重建價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。可以把這種重新建造方式形象地理解為“復制”