1、xx物業管理的起源及發展物業管理是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物，它作為房地產商品的消費環節，是房地產開發的延續和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經營服務方式。當它以經營、服務、管理為一體的充滿生機和活力的管理方式在我國大地上一出現，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發展前景。然而，我國現行的物業管理畢竟處于成長發展階段，在理論和實踐上還有很多問題需要研究和給予回答。作為一個關系國計民生，涉及千家萬戶的產業，自然備受各方關注。一、物業和物業管理物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。其中，“各類房屋 ”可以是住宅區，也可以是單體的其他建筑，還包括綜

2、合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。“與之相配套的設備、設施和場地”，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路。物業與房地產業既有著本質的聯系，又有所不同。房地產業的概念是涵括房地產生產、流通、消費的整個過程的集合概念。物業是房地產進入消費領域的房地產產品，是其中的一個局部。物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和法律，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理的概念包含了以下幾層意思：實施物業管

3、理的必須是具有法人資格的經政府有關部門注冊認可的專業組織。物業管理組織必須按與物業業主和物業使用人簽訂的合同依法進行管理。物業管理的對象是物業，服務的對象是人，是以經營的手段進行管理和服務，是集管理、服務、經營為一體的有償勞動。物業管理是一種社會化的管理活動，其最終目的是方便用戶，服務于社會，實現社會效益、經濟效益、環境效益的同步增長。二、我國物業管理的由來我國自本世紀80 年代以來，伴隨著改革的推進和深化，城市房地產綜合開發呈狂部突進之勢。建設項目之多，建設規模數量之大，建設方式之新，產權多元化格局的形成，給房地產管理帶來活力的同時也帶來了一系列新的問題。因此，不管是房地產管理部門直接管理的

4、，還是單位自管的，或是街道辦事處管的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全、管理經費少渠道、管理工作不到位等問題。尤其是住宅小區建設，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出。社區管理和服務跟不上，居民意見很大，如：報紙收不到，沒有醫院，交通不通等。各級政府及職能部門為解決這些問題耗費大量的人力、物力、財力，年年都搞綜合治理，然而，大都只是頭痛醫頭，腳痛醫腳，難以從根本上解決問題。實踐證明原來那套行政性的福利型的房地產管理體制已不能適應形勢發展的需要

5、，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。我國各地房屋管理單位、管理部門在實踐中對住宅小區管理方式進行了各項有益的探索。大慶石油管理局對住宅區實行封閉管理；常州等地由街道辦事處統一管理；上海的房管所積極轉換機制，開展多種經營，為管理經費開辟渠道等。這些措施，雖然對保持小區的環境、改善住宅的維修和養護起到了積極作用，但沒有從根本上觸動住宅小區的管理體制，當然也就找不到從體制改革入手解決小區管理問題的鑰匙。深圳和廣州從80 年代中期開始借鑒香港和國外的先進經驗，結合我國的實際情況，改革舊的管理體制，摸索出了一條適合我國國情的、適應社會主義市場經濟體制的社會化、專業化、企業化、經營型的住宅小區管理的新路

6、。即由專門的機構和人員，通過與房屋業主、使用人訂立經濟合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主、使用人提供多層次的綜合性服務。三、物業管理在xx的發展現狀我國社會化、專業化、企業化、經營型物業管理的誕生和發展，是在80 年代隨著我國房地產業的恢復和發展，隨著我國對城市建設和管理的重視，在改革消費環節的房地產管理體制的基礎上建立起來的。雛形是住宅小區管理。我國的住宅小區管理起步于80年代初。進入80年代后，我國的房地產業是在經濟體制改革的過程中，在房地產的商品

7、屬性得到確認以后得以恢復并不斷走向興旺發達的。房地產開發的工作量平均每年以26的速度遞增，每年的商品房施工面積都在1 億平方米以上。1980 年以來，城鎮平均每年所建的住宅面積達1 2億平方米；用于住宅建設的投資積累接近4000億元，是建國以后前31年住宅投資總額的5倍多，19791993年，全國城鎮的人均居住面積由1978 年的3 6 平方米提高到7 5 平方米；擁有建筑面積5 萬平方米以上的住宅小區5000個；還有2600 多萬平方米的工商文教用房。在大量房屋樓宇投入市場進入消費的時候，在發展房地產的生產、流通環節的同時，如何搞好房地產消費環節的管理，使房屋的使用功能能夠充分發揮，并使城市

8、的面貌美觀、有序，是一個擺在人們面前十分嚴峻的問題。1989年 9月 13日，建設部在大慶市召開了第一次“全國城市住宅小區管理工作會議”。會議首次提出和介紹了境外社會化、專業化、企業化、經營型的“物業管理 ”新概念。 1990 年后，我國朝著社會化、專業化、企業化、經營型物業管理方向發展的新型的住宅小區管理工作進入了試點階段。1992 年 3 月 6 日，第二次“全國城市住宅小區管理試點工作會議”在北京召開。1993 年 3 月 26 日，建設部房地產業司在廣州、深圳召開了一次較高層次的全國物業管理專家研討會。1994年 3月，建設部頒發第33號令城市新建住宅小區管理辦法。至1995年，物業管理之花在我國遍地開放并結出了豐碩的果實。物業管理從業人員超過10 萬人，屬于第三產業的物業管理行業迅速崛起；深圳、汕頭等20 多個城市先后根據辦法結合本地區的特點制定了物業管理的地方性法規；深圳、海南、上海、廣州等地相繼成立了物業管理協會；建設部頒發了全國優秀管理住宅小區標準及有關考評驗收工作的通知，并據此于同年 11 月評出了88 個 “全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈）、工業區”和 33 個 “全國物業管理優秀示范住宅小區（大廈）。”這些優秀的小區、大廈和工業區的物業管理專業水平有了很大的提高，從規劃設計、施工質量的早期介入到落實班子和經費，完善配套、制定管理制度、開展日常管理服務等后