1、2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】石家莊趙陵鋪項目拓展匯報2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 四、項目定位、產品建議四、項目定位、產品建議五、開發計劃財務分析五、開發計劃財務分析六、項目經濟測算及現金流六、項目經濟測算及現金流三、項目市場分析三、項目市場分析二二、城市分析、城市分析一一、項目基本情況、項目基

2、本情況2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 新華區位于石家莊市西北部。東臨京廣鐵路，南與橋西區相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤。靠近火車站，東與橋東區交界；南到商業中心區中山路金橋北大街民族路中華北大街華西路維明北大街新華路一線。 新華區西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風上水，是全市水源保護地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調和西北部水利防洪生態工程也將

3、為省會增添新的景觀。得天獨厚的生態環境優勢，使新華區被譽為省會“后花園”。項目區域概況本案項目座落于省會第二條迎賓大道中華北大街上，北二環與北三環之間，西臨趙佗公園，北鄰趙佗路、岔河濕地風景區，南臨新苑路，東鄰燕都金地城小區。距離市北二環路1000米。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】中中華華北北大大街街東至燕都金地城項目區位項目區位2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】打造打造“上風上水宜居宜業上風上水宜居宜業”城區城區 （新

4、華區區委書記蔣文紅）新華區區委書記蔣文紅）對省會生態環境治理工作，新華區區委區政府非常重視，提出了“攻堅克難、強勢推動、務求實效，爭當領頭羊”的指導思想，迅即開展了拆除鍋爐、揚塵治理、重點綠化等系列行動，實現了生態環境治理工作良好開局。 “新華區處在省會上風上水的地理位置，又是城市生活飲用水地下水源保護地，特殊的區位意味著我們在生態環境治理工作上肩負著更大的責任。我們一定會按照市委、市政府要求和全區人民的熱切期盼，狠抓落實，努力打造上風上水，宜居宜業的城區品牌，吸引更多的項目資本進入新華區，讓轄區群眾充分享受到高質量的生態環境！”蔣文紅充滿信心地說。 2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ

5、：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】總用地：總用地：203.175畝畝2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】區域配套設施水上公園水上公園商圈商圈本案石家莊北站趙佗公園趙陵鋪派出所熱電二廠新華區地稅局華潤萬家明珠公園省二院省一院家樂福勝利店市公安新華分局四十二中原萬達廣場擬建區域新百商圈新百商圈北國商城益元百貨家樂福保龍倉柏林店 由于各方面原因萬達項目未能實現由于各方面原因萬達項目未能實現黨家莊小學燕都金地城小學郵政儲蓄2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：10535

6、27879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】中華中華北大北大街街商業區文化區體育區 高層 商業區 文化區 體育區 洋房商業回遷公租房2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】項目經濟技術指標2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】項目經濟技術指標 項目總用地面積面積203.175畝（畝（135450.67平米平米），總建筑面積526690平米，其中住宅總建筑面積325210平米，商業總建筑面積123040平米，文化5

7、4240平米，體育24200平米。項目住宅容積率為容積率為2.8，建筑密度為24%，商業容積率為4.50，建筑密度為45%。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】城市區位石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會，距離北京約273公里，距離天津約300公里，經濟發展受京津發展影響較大。石

8、家莊天津北京城市區位：省會二級城市，是華北連接中原、華南地區的交通樞紐，以醫藥、紡織業為主導產業的現代制造業基地，華北南部的商貿物流中心和區域經濟中心。環首都經濟圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競爭力快速提升。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地鐵1號線地鐵3號線和 平 路中 華 大 街體 育 大 街槐 安 路南 二 環西 二 環北 二 環東 二 環新華區裕華區長安區橋西區高新區橋東區正定新區橋西區特點：老城區，配套完善，政府機關聚集，新火車站。新華區：生態宜居、文化、旅游、商貿行業為主，老城區。橋東區

9、特點：商業服務業發達，商業中心。長安區特點：老工業區，CBD中心。裕華區特點：新興城市副中心,配套完善。高新區特點：城市副中心。本案一環17.2公里二環40.9公里石家莊市總面積1.58萬平方公里，常住人口1276.37萬人，其中市區面積455.8平方公里，人口308萬人，二環內為主城區。中心城區構成“四橫六縱”道路系統，地鐵建設已開工，交通條件便利。行政劃分行政區劃行政區劃新華區新華區橋東區橋東區長安區長安區橋西區橋西區裕華區裕華區開發區開發區面積（平方公里）面積（平方公里）92.1143.07110.2454.46101.4570人口（萬人）人口（萬人）6744516452.4172015

10、房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】北跨：跨過滹沱河，空間戰略核心 東延：利用高新產業區進行產業延伸 南優：在南部優化用地布局 西控：西部控制發展 實施“北跨、南優、西控、東延”發展戰略，按照“2+4”組團的城市發展框架，遠景市域人口達到1250萬，都市區城鎮人口規模達到600萬，中心城區（含正定）達到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結構。雙核：指老城中心和正定新區中心雙軸：指城市南北向的創新服務軸 和東西向的濱河景觀休閑軸雙帶：指東部產業帶和西部生態帶城市遠景規劃2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】

11、QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】行政區劃行政區劃注：圖中人口數為第六次人口普查數據，為常住人口石家莊市區石家莊市區 石家莊下轄6個區、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術開發區，總面積15848平方公里，市區面積456平方公里。全市常住人口1276.37萬，戶籍人口925.9萬，其中市區人口308萬。正定縣468平方公里，人口47.5萬人，其中縣區面積103平方公里，人口11.7萬。新區面積135平方公里，其中起步區30平方公里，居住人口30萬人；預計2030年新區達到140萬人。面積：92.11平方公里人口： 67萬人面積： 43.07平

12、方公里人口： 44萬人面積： 110.24平方公里人口： 51萬人面積： 54.46平方公里人口： 64萬人面積：101.45平方公里人口： 52.4萬人面積：70平方公里人口： 17萬人橋橋東東區區新華區新華區長安區長安區橋西區橋西區裕華區裕華區開發區開發區（東區）（東區）遠景目標：未來十年，明確了北跨發展策略，確定了“一河兩岸三組團”組團式布局結構。到2020年，石家莊中心城區城市人口控制在300萬人以內。面積：456平方公里人口：308萬人注：三組團指藁城、欒城、鹿泉2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】

13、2008至2012年間石家莊市國民生產總值呈穩步上漲態勢，2012年GDP總量達到4500.2億元，同比增長10.23%國內生產總值2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】固定資產投資2008年至2012年間石家莊市固定資產投資額上漲迅速，2011年突破3000億大關，達到3106.6億元。2012年完成固定資產投資額3728.6億元，同比上漲20%，相比2008年上漲115.9%。其中房地產固定資產投資也呈穩步上趨勢，所占比例也有2008年的16%上升到2012年的22%。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】Q

14、Q：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 仍以第二產業為主要支撐產業，產業占比達50%左右；第三產業穩步增長，但與經濟發達城市相比發展不足，城市總體經濟發展潛力較大。石家莊2007-2013年產業結構比例變化p 2013年1-10月石家莊市三產比例分別為10.8%、47.5%和41.7%，第二產業仍為支撐產業，第三產業比例逐年穩步上漲，建筑業的調整增長對經濟的增長起到了較大的拉動作用。p 2007-2012年，第三產業保持11.5%左右的速率增長，其中金融和交通業增長較快。但與經濟發達城市相比，石家莊經濟結構中第一產業的比重仍較大，第三產業的發展還有很大

15、的空間。(同類省會城市，第一產業占比均低于石家莊，鄭州3.1%太原1.6%濟南5.6%)產業結構2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】居民收入及支出人口發展變化城市未來規劃小結石家莊做為內陸省會城市，整體經濟能力落后于京津，但是增長速度快于全國平均水平。石家莊居民的收入及支出總量穩步增長，近三年增幅較慢，隨著居民收入的提升，居民對商業的需求將提升。農村人口占比例較多，外來人口較少，本地居民為石家莊人口的重要特征，居民整體構成趨于傳統。石家莊將為京津冀的第三極，城市發展建設投入力度逐年加大。石家莊原有經濟較為薄弱，

16、但近年發展較快，整體居民收入穩增，整體經濟能力的提升開始為多元商業發展提供支撐。石家莊經濟總況小結2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 從整體上看，石家莊住宅用地土地成交價格呈波動式上漲趨勢。商服用地價格起伏較大。2010年，石家莊市地王土地單價達到735萬元/畝，2011年華強廣場單價達886.9萬元/畝，2012年042號地經幾次流拍終于以709萬元畝的價格被北京旭睿和北京美銀聯手收入囊中

17、。2013年天山集團以單價1378萬拿下36號地成為新地王。從整體上看，石家莊土地“招牌掛”出讓價格不斷上漲。地號地塊位置競得者競拍價（萬/畝）土地用途上市項目物業（建筑）類型2006006橋東區河北榮盛322.8商服、住宅用地阿爾卡迪亞高檔住宅（高層）2007009新華區河北天山518住宅用地天山 新公爵花園洋房+高層2009025橋西區恒大地產552.8住宅、商業用地恒大城精裝豪宅（高層）2010006橋東區河北金正735商服、住宅用地金正君庭高端住宅（多層、小高層） 2011001新華區石家莊華強886.9交通運輸、商服華強廣場寫字樓+公寓+商業2012042裕華區北京旭睿、美銀709商

18、服和住宅用地未知綜合體2013036橋東區河北天山1378住宅未知住宅+社區商業20062013年石家莊“地王”一覽表土地市場分析2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2013年第一季度土地成交情況分析年第一季度土地成交情況分析2012）072城鎮住宅44866.70 36100萬元萬元容積率容積率3.022012）080 住宅商服住宅商服105034 51400萬元萬元容積率容積率2.692013）003商服住宅28153.30 21800萬元萬元容積率容積率3.52012）073商服住宅39526 26500

19、萬元萬元容積率容積率2.132013）006 商服商服6788.2 13800萬元萬元容積率容積率6.52013）005商服用地商服用地 22573.30 9400萬元萬元容積率容積率2.82013）001 商服用地商服用地 4072.7 3520萬元萬元容積率容積率6.02013）008 商服住宅商服住宅66738.70 67800萬元萬元容積率容積率3.452012）077住住宅、商服宅、商服22179.50 19500.萬元萬元容積率容積率3.52012）070住宅、商服住宅、商服63475.10 61900萬元萬元容積率容積率2.82013）007住住宅、商服宅、商服115524.6

20、67700萬元萬元容積率容積率3.52012）068城鎮住宅32938.40 24000萬元萬元容積率容積率3.22012）076城鎮住宅7405.40 4500萬元萬元容積率容積率3.02012）069商服用地6743.10 5400萬元萬元容積率容積率4.52012）075住宅商服住宅商服 37859.60 29800萬元萬元容積率容積率1.82012）074住宅、商服住宅、商服 23128.40 12600萬元萬元容積率容積率2.72012）079住宅用地住宅用地 28532.30 16100萬元萬元容積率容積率3.482012）078住宅、商服住宅、商服56445.30 45800萬元

21、萬元容積率容積率3.52013）004住宅商服住宅商服14719.4 13100萬元萬元容積率容積率3.252012）059住宅、商服住宅、商服 71485.10 41300萬元萬元容積率容積率3.52013）014住宅、住宅、商服商服61003.018 24200萬元萬元容積率容積率2.92013）013 住宅、商服住宅、商服 62901.38 23320萬元萬元容積率容積率3.122013）015住宅商服住宅商服 55176.08 3 21680萬元萬元容積率容積率3.192013）017住宅、住宅、商服商服22406.723 8770萬元萬元容積率容積率3.312013）016住住宅、商

22、服宅、商服11156.385 4400萬元萬元容積率容積率3.012012）063住宅商服36676.90 18970萬元萬元容積率容積率3.642012）062住宅商服住宅商服 10502 5200萬元元容積率容積率3.2362012）064科教用地10269.62 1080萬元萬元容積率容積率4.02013）002城鎮住宅22593.5011500萬元萬元容積率容積率2.72013）011住宅、商服住宅、商服14214.928 5170萬元萬元容積率容積率3.482013）012住宅、商服住宅、商服 16218.65 5760萬元萬元容積率容積率2.62012）071住宅、商服住宅、商服

23、80343.04 49900萬元萬元容積率容積率3.02013年年1月月-11月共成交月共成交56宗宗，共計，共計面積面積2734893.69 ,約約合合4102畝，畝，2013年1-12土地成交情況分析（20132013）036036號住號住宅、商宅、商服服120600120600萬萬58332.47 58332.47 2013 037住宅商服住宅商服 13083.4 17200萬元萬元容積率容積率3.52015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】項目周邊土地成交情況星河御城住宅437萬元/畝217畝容積率容積率3.

24、2成交時間成交時間2010-10-28燕都紫庭住宅225萬元/畝63畝容積率容積率2.54成交時間成交時間2009-8-12卓達河畔盛景住宅商服461萬元/畝151畝容積率容積率3.52成交時間成交時間2012-7-252015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】36.0115.1238.8140.622.6929.7692.9748.1549.522.4135.5459.449.1419.2242.3844.3844.9542.7739.4443.31 43.0336.5925.381.11.12

25、.00.660.00.51.01.52.02.501020304050607080901002013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.102013.112013.12商品房供應面積（萬）商品房成交面積（萬）銷供比2013年1-12月份石家莊商品房供應面積為466.3萬，同比上漲14.6%；商品房成交面積459萬，同比上升36%；石家莊市1-12月份商品房銷供比為0.984，從銷供比可以看出，石家莊房地產市場大部分時間處于供小于求的局面。只有7-9月由于石家莊樓市整頓

26、，出現了供大于求的情況。2013年1-12商品房供應成交情況2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】33.8914.3336.0335.9720.9528.8271.1715.9226.9520.1922.3519.3137.5714.731.8631.8734.526.632.2937.3534.4930.4723.4126.721.11.041.380.00.51.01.52.02.5010203040506070802013.12013.22013.320

27、13.42013.52013.62013.72013.82013.92013.10 2013.11 2013.12商品住宅供應面積（萬）商品住宅成交面積（萬）銷供比2013年1-12月份石家莊商品住宅供應面積為345.88萬，同比上漲20.19%；商品住宅成交面積362萬，同比上漲42.5%。2013年1-12月份商品住宅銷供比為1.046。2013年1-12商品住宅供應成交情況2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2.130.792.774.631.750.9421.832.2322.552.2213.1915

28、.4211.574.5210.5212.5110.4568.546.121.961.92.76.00.120.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0051015202530352013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12非住宅供應面積（萬）非住宅成交面積（萬）銷供比2013年1-12月份石家莊非住宅供應面積為120.42萬，同比下降36%；非住宅成交面積97萬，同比上升39

29、%。2013年1-12月份非住宅銷供比為0.8。2013年1-12非住宅供應成交情況2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】57575717589459826054608461446217627064206443 6466520054005600580060006200640066001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2013年石家莊1-12月份住宅房價（元） 2013年1-12月石家莊普通商品住宅由去年12月的4808元/上漲到今年12月的6466元/，上漲幅度明顯。1-12月商品住宅均價

30、為6121元/，較2012年第四季度普通住宅均價5337元/有明顯上漲，穩中有升。注：二環內住宅價格在7500-7800元/平左右2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】132811055813335135491366713690 137101290013500 13860 139201385002000400060008000100001200014000160002013年01月2013年02月2013年03月2013年04月2013年05月2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月201

31、3年10月2013年11月2013年12月2013年年1月月12月月商業營業用房均價（元）商業營業用房均價（元）2013年01月2013年02月2013年03月2013年04月2013年05月2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月 2013年1月-12月商業營業用房成交均價達到13318元/，較12年第四季度均價11121元/上漲19.75%。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】14.329.631.3728.5214.1912.1512

32、.5615.3415.6315.7816.5514.16051015202530352013年01月2013年02月2013年03月2013年04月2013年05月2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2013年年1-12月二手房成交量（萬平）月二手房成交量（萬平）2013年1-12月二手房成交量（萬平） 2013年1月-12月二手房成交面積達到183.16萬，較12年124.67萬上漲46.9%。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】51

33、444918778852005792950210933489054679168927392927243735576047519756376387764783879778037812481770200040006000800010000120002013年01月2013年02月2013年03月2013年04月2013年05月2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月二手房非住宅房成交均價（元/）二手房住宅成交均價（元/）13年1-12月份二手房住宅成交均價7736元/，二手房商業營業用房成交均價為7279元/ 2013年二手房

34、成交價格2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】小結：3月初國五條細則重磅落地，雖然各地重抓國五條細則落實情況，但從住宅成交備案數據以及商品住房成交均價來看，限價政策、市場供應不足導致樓市成交量下滑，近8個月的石家莊房價整體呈上漲趨勢，盡管漲幅不大，但可以預見到未來石家莊房價還會是一片漲勢。從市場反饋來看，出于對調控政策的恐慌，購房者的熱情在3月得到充分體現，3月成交量和面積都比2月上升明顯，然而經過7月份-9月市場嚴查整頓，出現供大于求的現象。成交與供應比明顯下降。10月逐步緩和。剛需改善將平分天下， 一步到位置

35、業將備受關注。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】p區域住宅市場分析區域住宅市場分析2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 星湖國際花園星湖國際花園82萬萬 7000元元匯君城匯君城100萬萬6500元元弘石灣弘石灣 80萬萬 停售停售麗都河畔麗都河畔37萬萬 7300元元北郡北郡30萬萬7500元元燕都紫庭燕都紫庭14萬萬7700元元星河御城星河御城52萬萬7200元元雍和慢城雍和慢城120萬萬8900元元本案本案目前調研周邊在

36、售項目11個，在售總體量達490萬平米，剩余量132.6萬平米；待售項目1個，體量76萬平米左右。百島綠城百島綠城 76萬萬 待售待售陽光里陽光里5萬萬 7100元元上林華苑（錦麟）上林華苑（錦麟）8萬萬 售罄售罄林蔭大院林蔭大院50萬萬 9400元元2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】新華區主要住宅項目信息：項目名稱項目名稱目前目前均價均價( (元元/ /平米平米) )5 5月份市調數據月份市調數據( (元元/ /平米平米) )月去化月去化面面積積（平米）平米）整體去整體去化率化率剩余剩余體量體量（萬平米）萬

37、平米）建筑面積建筑面積（萬平米）萬平米）第一第一集團集團（二環內）雍和慢城89008000950080%24120（規劃總建面）林蔭大院9400（二期）一期售85001100080%8.5（二期）50弘石灣（證件不齊停售）90008500（暫未開盤，預計將達到9000）1500045%4480 第二集團第二集團（二環沿線）星河御城720068001000090%5.252上林華苑（錦麟，售罄）7800（高層）10600（洋房）15000（洋房精裝帶家具家電）7000（高層）9000（洋房）100%08燕都紫庭77006500680090%1.3913.9第三集團第三集團（二至三環區域）北郡68

38、007500（樓王）620015000C區50%27.5135匯君城650056008300整體45%左右20（不含回遷）100麗都河畔6500（售罄）7300（洋房）6500（高層）7300（洋房）600090.2%3.437 從從市場剩余量分析，我項目所處第二集團，競品項目存量相對較少，將不會市場剩余量分析，我項目所處第二集團，競品項目存量相對較少，將不會構成威脅構成威脅。從目前市場數據來看，各代表項目較。從目前市場數據來看，各代表項目較5月份價格上漲了月份價格上漲了8%-10%左右左右2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一

39、官網，謹防假冒】河北弘石房地產開發有限公司河北兆翔房地產開發公司（廣廈）石家莊雍和房地產開發有限公司2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】弘石灣弘石灣 80萬萬 停售停售雍和慢城雍和慢城120萬萬8900元元本案本案第一集團第一集團林蔭大院林蔭大院50萬萬9400元元2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區友誼大街、聯盟路、北二環及泰華街圍合區域總占面（萬平米）23萬平米 總建面（萬平米）80萬平方米 建筑類型 板樓 小

40、高層 高層總期數/現期數 一期8棟21層總戶數 總戶數4488戶容積率2.50綠化率40%開盤時間 2013年底開盤 交房時間 2014-05-31主力戶型87.52/90.15/88.26/84.52/88.47平米2居；110/128平米3居；145.63/146.564居價格說明證件不齊停售月均去化停售主要賣點公園地產開發商:河北弘石房地產開發有限公司 本案周邊項目：弘石灣本案周邊項目：弘石灣2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區水上公園西600米 浩林公園東300米 天翼路 總占面/（萬）

41、330000平方米 總建面（萬） 1200000平方米 建筑類型 板樓 小高層 總期數/現期數 統一開盤，不分期數總戶數 總戶數1048戶 容積率2.42綠化率66%開盤時間 預計2013年底開盤 交房時間 2014-5-31主力戶型82/1072居；117/141/1523居；181平米3居價格說明均價8900元/平方米月均去化9500主要賣點開發商:石家莊雍和房地產開發有限公司石家莊雍和房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：雍和慢城：雍和慢城2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區和平西路與

42、泰華街交叉口西北側、省人民醫院西北側總占面13萬平米總建面50萬平方米 建筑類型 板樓 高層 總期數/現期數 總戶數 總戶數2900戶容積率3.15 綠化率35%開盤時間 2013-5-30交房時間 2016主力戶型93/97平米2居；117/119/137/138平米3居；1804居價格說明9400元/月均去化11000內認主要賣點開發商:河北兆翔房地產開發有限公司 本本案周邊項目：林蔭大院案周邊項目：林蔭大院2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】河北鴻川房地產開發有限公司（錦麟） 石家莊冀興達房地產開發有限公

43、司河北燕都房地產開發集團有限公司2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】星河御城星河御城52萬萬7200元元本案本案第二集團第二集團上林華苑（錦麟）上林華苑（錦麟）8萬萬 售罄售罄第一集團第一集團燕都紫庭燕都紫庭14萬萬7700元元2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區中華北大街338號總占面/（萬） 58畝總建面（萬） 8萬平米建筑類型 板樓 小高層 總期數/現期數 已售罄總戶數 容積率2.59綠化率40.1%開盤時間

44、 交房時間 主力戶型145/1763居為主價格說明高層7800元左右 多層10600元左右月均去化已售罄主要賣點公園地產開發商:石家莊冀興達房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：上林花苑（錦麟）：上林花苑（錦麟）2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區中華北大街與北二環交口西行200米 總占面/（萬） 400200平方米 總建面（萬） 128萬平方米 建筑類型 板樓 小高層 總期數/現期數 統一開盤，不分期數總戶數 總戶數3136戶 容積率3.20 綠化率40%開盤時間 2012-6-16交房時

45、間 預計2014主力戶型631居；78/1242居；123/1403居；171/218 4居;249 5居價格說明7200元/平方米月均去化約1萬/月主要賣點開發商:河北鴻川房地產開發有限公司河北鴻川房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：星河御城：星河御城2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區 熱電廠南，紅星街西側，燕都金地城東，趙佗路南總占面/（萬） 42000平米總建面（萬） 139800平米建筑類型 小高層項目總期數/現期數 不分期數總戶數 1063戶容積率2.54綠化率35.20% 開

46、盤時間 2012-07-09交房時間 2013-05-31主力戶型60平 1居；85/101平米2居；123/141平米3居價格說明7700均價月均去化6800平米主要賣點-開發商:河北弘石房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：燕都紫庭：燕都紫庭2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】河北宏峻房地產開發有限公司河北金麥加房地產開發有限公司河北騰華房地產開發有限公司2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】匯君城匯君城100萬萬650

47、0元元北郡北郡30萬萬6800元元本案本案第三集團第三集團第二集團第二集團第一集團第一集團麗都河畔麗都河畔37萬萬 7300元元2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區 友誼北大街與古城西路交叉口總占面/（萬） 86322平米總建面（萬） 370000平建筑類型 高層、小高層、花園洋房總期數/現期數 不分期數，現只賣花園洋房，高層已售罄總戶數 2500戶容積率2.99綠化率40%開盤時間 2011-09-24交房時間 2014.6主力戶型96/992居;128/1743居；157/1853居價格說明高

48、層售罄，花園洋房7300均價月均去化6000平米主要賣點開發商: 河北騰華房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：麗都河畔：麗都河畔2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置北郡位于中華北大街與趙陵路交叉口西北總占面/（萬） 507畝總建面（萬） 135萬平米建筑類型 小高層項目總期數/現期數 總3期/現3期總戶數 容積率3.0綠化率35%開盤時間 2009年5月27日交房時間 2014年9月主力戶型81/98平米2居；113/129平米3居價格說明6800均價月均去化15000平米主要賣點開發商:河北宏

49、峻房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：北郡：北郡2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】地理位置新華區石清路以西，景源街以東，石環路以南，武警支隊以北 總占面/（萬） 42.5總建面（萬） 100萬建筑類型 板樓 多層 小高層 總期數/現期數 現1期總戶數 總戶數6800戶容積率2.4綠化率35%開盤時間 2013-06-30交房時間 待定主力戶型60/621居；80/99平米2居；103/135平米3居。1384居；價格說明均價6500元/平方米月均去化8300平米主要賣點開發商:河北金麥加房地產開發有限

50、公司河北金麥加房地產開發有限公司本本案周邊項目案周邊項目：匯君城匯君城2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】第一集團第一集團第二集團第二集團第三集團第三集團新華區住宅代表項目價格及去化速度分析：新華區住宅代表項目價格及去化速度分析：根據此次調研，目前新華區住宅項目均價7685元左右，項目月均去化量10200平米左右。從上圖來看，目前弘石灣、北郡因為項目交通便捷位置較理想，體量大且性價比高去化速度最快。如我項目正常入市在保證去化速度的情況下，按照市場定價，價格區間應該在7200-9000元（高層）左右，如果做差異化

51、產品價格更有較大拉伸空間。890094008500720077006800650073009500110001500010000680015000830060000200040006000800010000120001400016000010002000300040005000600070008000900010000雍和慢城林蔭大院弘石灣星河御城燕都紫庭北郡匯君城麗都河畔目前均價（元/平米）月均去化面積2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】p區域商業市場分析區域商業市場分析2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】

52、QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】共計共計13個個項目項目新華區商業項目分布：第三集團第三集團第二集團第二集團第一集團第一集團橙悅城，10萬，7700元聯盟MAX，3萬，7800元華銀國際，3萬，待售乾門，10萬，6300元鉑領國際，2.3萬，6980元興凱廣場3萬平米柏林世貿中心，6萬，待售豪威大廈，6萬，待售格瀾商務，6.6萬，6600本案本案金指數國際，15萬，9000元金恒基鹿城，23萬，11000元華強廣場，30萬，9800元 鑫明國際，4.3萬，9600元 本區域目前在售商業項目9個，總體量達103.93萬平米，剩余量29.84萬平米

53、；待售項目5個，預計入市量36.3萬平米左右。區域內中華大街沿線附近商業項目比較集中。價格從中山路向北逐漸遞減。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】新華區主要商業項目信息：項目名稱項目名稱目前目前均價均價( (元元/ /平米平米) )月去化月去化面積面積（平米）平米）去化率去化率在售產品在售產品剩余剩余體量體量（萬平米）萬平米）建筑面積建筑面積（萬平米）萬平米）土地土地價格價格( (萬萬/ /畝畝) )第一集團華強廣場9800200088.7%左右公寓3.430887鑫明國際9600100095.3%寫字樓0.

54、24.3153金恒基鹿城11000130095.6%左右寫字樓123524鉑領國際698060048.5%左右寫字樓1.22.33金指數國際廣場9000150048.9%寫字樓、公寓、商業7.514.71261第二集團橙悅城770070095%左右公寓0.510422聯盟MAX780060070%左右寫字樓0.93425格瀾商務660060025%寫字樓4.946.6第三集團乾門630080038%公寓6.2102782015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】新華區商業代表項目價格及去化速度分析：第一集團第一集團第二

55、集團第二集團第三集團第三集團20001000130060060050060080098009600110006980770078006600630002000400060008000100001200005001000150020002500華強廣場鑫明國際金恒基鹿城鉑領國際橙悅城聯盟MAX格瀾商務乾門月去化量價格 根據此次調研，目前新華區商業業態以寫字樓及公寓為主，項目均價8308元左右，項目月均去化量1322平米左右。從左圖來看，目前華強廣場、金恒基鹿城手續齊全、工程進度快、品牌優勢明顯去化速度最快，價格也是最高的。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新

56、】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 聯 盟 路 聯 盟 路 新 苑 路 新 苑 路 中 華 北 大 街 趙 佗 路 趙 陵 路項目地塊趙佗公園項目地塊項目地塊 北 二 環 西 路北郡商圈乾門商圈保龍倉商圈2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】業態戶數比例餐飲5325%醫療2411%五金汽配199%煙酒超市2713%銀行147%通訊73%服裝178%房產115%休閑娛樂136%美發94%洗衣42%廣告42%酒店104%售票31%合計215100%2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527

57、879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】 目前區域內住宅體量與商業體量比例在8.5：1，住宅在本區體量規模較大，在整個市場中占主導地位，商業項目多集中分布在二環內主干道沿線，從二環至外環逐漸遞減。目前本案周邊大規模零售商業匱乏，商鋪多以臨街門臉房存在，檔次參差不齊，二手房售價在10000-14000元/左右。 周邊商鋪租金受地段人流影響較大，多在30-80元/平米/天，租價相差懸殊。2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】小結：小結：u目標項目周邊住宅項目發展迅速，萬達等一線房企在此區域選址，

58、突顯此區域的商業價值，大型的配套商業成為此區域的空白點u水上公園商圈為次級商圈，小型店鋪為主，有待發展；2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】p區域二級市場分析區域二級市場分析2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】燕都金地城形態：多層主力戶型：二室、三室96-139平米均價：8760元左右華瑞苑形態：多層主力戶型：兩室一廳70-119平米均價：7500-8100元上林華苑（錦麟）形態：高層+花園洋房主力戶型：三室兩廳120-170平

59、米均價：高層7000元以上，多層9000元左右區域主要二手房交易情況區域主要二手房交易情況鑫城小區形態：多層主力戶型：兩室兩廳90-105平米均價：8000元左右從上圖可以看出，除華瑞苑成交均價低于石家莊第一季度成交均價外，其他主要項目都要高于市均價。其中以上林華苑二手房交易最為活躍，成交價格在區域內也較高。新苑小區形態：多層主力戶型：兩室一廳70-105平米均價：8300-8600元明珠北苑形態：高層主力戶型：二室、三室83-120平米均價：7759元左右錦繡乾程形態：高層主力戶型：二室、三室83-120平米均價：7350元左右2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879

60、【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2015房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】TOwS項目SWOT分析項目緊鄰趙佗公園，小區別墅級景觀與公園有機結合，遙相輝映。項目產品為低密度高端高品質社區，具有競爭優勢。項目交通方便，四面臨街，兩條城市主干道交叉而過。項目配套設施齊全，商業業態較集中。在售在建項目較多，競爭大，分流部分客源。本區域尚未得到充分開發，與主要商圈距離較遠，輻射小，對