1、如何有效進行物業(yè)公關如何有效進行物業(yè)公關一、物業(yè)管理組織架構一、物業(yè)管理組織架構物業(yè)老總物業(yè)老總工程主管保安隊長物業(yè)主管前臺人員維修人員（水電工）保安清潔工物業(yè)管理組織架構圖：物業(yè)管理組織架構圖：其他二、公關流程二、公關流程以一個新小區(qū)為例子，我們想攻打這個小區(qū)，最先接觸的人員一般是保安，然后通過他認識到其他人員，或者是報案隊長，或者是主管，也可能是經(jīng)理或者是其他人員，但是保安一般是第一個突破口，一般的流程都是從下往上公關。保安保安隊長主管助理經(jīng)理或者老總公關流程圖公關流程圖三、各個層面人員特點三、各個層面人員特點保安保安 這些人一般都是退伍人員、社會閑雜人員、或者是學歷比較低的人員，實在沒有

2、其他渠道生存的情況下才會選擇這個崗位，所以流動性比較大，素質(zhì)比較低，唯一的權力就是看好門，做好一些防盜之類的事情，沒有什么實際性權力，所以在業(yè)主眼里只是一般的保衛(wèi)人員。但是這些人平時一般都是被人看不起，所以對社會充滿一些不滿，需要發(fā)泄但是沒有對象。一般脾氣不會好到哪里去，因為他們需要的是充分的尊重。一般只有一個，主要職責就是保證報案隊伍的正常運作，有點小權力，在物業(yè)公司內(nèi)部接觸人的層面相對高一些，他可以是助理在管，也可以是經(jīng)理或者老總直接管理，所以，一般情況下，保安隊長和經(jīng)理或老總的關系都不會很差，有的甚至是老總的親信或者朋友。這些人往往是拿著雞毛當令箭的人，隨便給他一個芝麻綠豆大的官就以為自

3、己很牛。保安隊長保安隊長主管（助理）主管（助理） 主要是分管一些項目進行有效管理，比如說工程部主管，招商主管等，公關這些人的時候一定需要判斷好他到底分管那些項目，對我們的攻打有多大幫助，才可以決定在其身上投入多少成本和情感。一般情況下，這些人與經(jīng)理或者老總關系最為密切，無論是在公方面還在私下關系。 這些人一般都是服務中的服務人員，一般都是話不多，就知道按照領導給予的任務或者是按照崗位職責進行工作，沒有特別的利用價值。清潔工及工程部維修人員清潔工及工程部維修人員前臺文員前臺文員 這些人一般都是比較年輕的女孩子，只是按照公司要求對業(yè)主的一些事情進行登記、打電話與業(yè)主溝通，打印些日常文件，輔助性幫助

4、物業(yè)公司處理一些文職工作，一般情況下也是沒有什么權力。 經(jīng)理（老總）經(jīng)理（老總） 這些人一般多是掌握實權的人，很多事情都是通過他們提供便利，有些是想盡一切辦法撈錢，有的卻是膽小如鼠，有的是需要你引導他，有些是需要你誘惑他，有的是需要你和他建立情感關系，當然，這些人在我們攻打小區(qū)的成本里占的比重一般是比較大的，既有對公的合作，也有對他私人的合作，一般情況下，只要他可以給我們提供足夠的便利，我們的成本由他自己支配比較好，給他一定的空間操作。 四、具體對象的攻關方式四、具體對象的攻關方式 具體對象的攻關方式具體對象的攻關方式 保安：這些人一般胃口不會很大，因為他們需要的充分尊重，講點義氣，所以一般情

5、況下小恩小惠就可以打發(fā)的，但是一定注意在稱呼上給予重視，見面可以稱呼他“大哥”、“兄弟”你辛苦了，責任不小的，整個小區(qū)的治安環(huán)境就靠你了，適當?shù)呐跖跛袩熃o支煙，或者買瓶水，適合他一下，一般都沒有什么問題，但是有的保安不吃這一套，需要你對待他狠一點，兇一點，具體做法需要看具體情況而定。 前臺文員：這些人平時一般話不多，因為比較孤單，沒有業(yè)主辦事情的時候就覺得無聊，所以可以和她多進行溝通，講講笑話，幽默點，大家爽一下就好了，一些小禮品可以吸引她，越可愛越好，給的時候還要吊一下，不讓她那么容易拿得到，平時我們沒事的時候發(fā)幾個節(jié)日問候短信，這樣會讓他感動得要死。但是你需要了解的情況千萬不能在公司里

6、直接問她，就算他愿意告訴你她也不敢，這些人膽子是最小的，又是女孩子，晚上可以打個電話或者發(fā)些信息溝通。 具體對象的攻關方式具體對象的攻關方式 保安隊長：這些人有點小權力，關鍵是可以制得了保安，以后我們掃樓或者在小區(qū)里自由進出需要其幫助，所以需要花點工夫在這種人身上，一些大一點的禮品是不可以吝嗇的，煙是需要一包一包送的，偶爾還需要外出吃個飯溝通一下的，因為只要你拿下了他，你就可以在這個小區(qū)里面做些別人做不到的事情，見到他是可以稱呼為領導的好話也是要說盡的。具體對象的攻關方式具體對象的攻關方式 經(jīng)理（助理）：這些人一般都是有些文化水平的，我們需要清楚他們的需求，需要想辦法為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服

7、務，得到業(yè)主的認可，提高他的名氣，這樣的話物業(yè)管理費他就好收很多，再一個，也想通過自己所擁有的小權力來賺點錢，最后，他也希望在這個行業(yè)里面結交更多的朋友，所以，我們就圍繞就幾點開展我們的公關。 具體對象的攻關方式具體對象的攻關方式 所以，我們就圍繞就幾點開展我們的公關。 第一，對物業(yè)管理有什么好的建議可以直接和他說，在小區(qū)里面發(fā)現(xiàn)什么問題可以及時和他溝通。 第二，需要我們真誠地對待這些人，把他們當作朋友看待，但是不要當成爺一樣供著，那樣的話，你會把他的胃口養(yǎng)大，他對你索取的東西會更多，最后你就會發(fā)現(xiàn)你只要找他做點什么事情，他都會和你講條件了。 第三，我們在小區(qū)里面宣傳是需要花一定成本的，可以適當?shù)亟o到他一些空間讓他掌握，只要這樣，他才會覺得你夠意思，明白這個行業(yè)的操作，同時對他的經(jīng)濟收入也有一定的幫助，反正都要做，為什么不給你做呢？ 具體對象的攻關方式具體對象的攻關方式 所以，我們所謂的小區(qū)物業(yè)公關，一般都是圍繞這些展開，但是很多招不一定都很有效，關鍵是學會判斷當時的具體情況，在最短的時間里你要知道對方的需要，從他的話里你可以判斷他對你有什么幫助，明白他的表達并及時調(diào)整，更重要的是