1、濟(jì)寧市中區(qū)東五里營(yíng)商品區(qū)初步概念規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明一、現(xiàn)狀分析：本案位于西城區(qū)南部城鄉(xiāng)交接處。濟(jì)寧市中區(qū)城市建設(shè)發(fā)展方向以向東為主，控制北部，優(yōu)化西部，適當(dāng)發(fā)展南部，本案處于南部范圍內(nèi)。本案東臨火炬南路，眺望洸府河，北起兗濟(jì)線，南接站場(chǎng)路，西與騰飛明生煤化公司相接。占地約730614m2,約1095.37畝。本案距濟(jì)寧火車(chē)站約 1.5公里，距濟(jì)寧汽車(chē)總站約1.8公里，距濟(jì)寧市政府約3.4公里，距商業(yè)中心2.5公里，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。二、規(guī)劃理念：1. 全力打造以商業(yè)、商住樓、公寓、酒店、步行街及娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體，形成新的商貿(mào)中心。2. 保持商業(yè)及業(yè)態(tài)的連續(xù)性與復(fù)合性，將可銷(xiāo)售商鋪?zhàn)畲蠡?/p>

2、減少自有物業(yè)，以使商業(yè)價(jià)值最大限度的得到提高。3. 打造多樣化的高端住宅區(qū)。通過(guò)核心組團(tuán)景觀的營(yíng)造，提升住宅品質(zhì)。4. 延續(xù)城市文脈，將文化符號(hào)植入建筑與景觀形態(tài)中，使新城區(qū)具有原生的文化底蘊(yùn)。5. 建立新城秩序，塑造城市生態(tài)長(zhǎng)廊，將商業(yè)與人居有機(jī)融合，提升新城活力。三：設(shè)計(jì)策略：1. 聯(lián)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)，镕鑄形象地標(biāo)建筑2. 挖掘歷史文化，規(guī)劃多種產(chǎn)品類型3. 完善配套設(shè)施，打造超人氣宜居之城4. 整合環(huán)境資源，凝聚公園主題HOPSCA新城，規(guī)劃從這里開(kāi)始。（城市綜合體的核心內(nèi)容由6個(gè)方面組成：酒店(Hotel)、寫(xiě)字樓(Office)、公共空間(PublicSpace)、購(gòu)物中心(Shoppin

3、gmall)、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施(Culture&Recreation)、公寓樓(Apartment)等，因此“城市綜合體”簡(jiǎn)稱“HOPSCA”。）四、功能定位：項(xiàng)目地處火炬南路以東，是一個(gè)多元化居住社區(qū)，項(xiàng)目總用地面積743000m2， 總建筑面積達(dá)1796007.4m2。項(xiàng)目由城市道路分成8個(gè)地塊：A1-A,A1-B,A1-C,地塊為回遷安置區(qū)；A2地塊為中心商務(wù)區(qū)，B,C,D地塊以居住功能為主，E地塊為城市公園。地塊以“人本、自然、文化”等為中心原則，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基點(diǎn)，著意刻畫(huà)優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中的怡然棲息之地。全區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)整地性，在整地布局的基礎(chǔ)上，

4、強(qiáng)化組團(tuán)規(guī)劃的相對(duì)獨(dú)立性。 五、總平面設(shè)計(jì)： 東五里營(yíng)商品區(qū)根據(jù)功能及用地性質(zhì)的不同，大致分為四大區(qū)域：A1區(qū)包括A1-A,A1-B,A1-C，位于基地北面濟(jì)鄒路北側(cè);A2區(qū)位于濟(jì)鄒路與火炬路交匯處；B,C,D區(qū)位于濟(jì)鄒路南側(cè);E區(qū)位于火炬路西面，基地東南角。小區(qū)道路體系按要求分三級(jí)，一級(jí)為道路主骨8M寬，二級(jí)為入組團(tuán)道路4-6M，三級(jí)則為宅間小路引入住戶。停車(chē)主要采用兩個(gè)途徑，一是利用底層車(chē)庫(kù)及小區(qū)內(nèi)部地面生態(tài)停車(chē)，主要解決住戶自身的車(chē)位停放，二是利用道路邊沿的露天車(chē)位停靠，主要解決社會(huì)車(chē)輛和彌補(bǔ)住戶的停車(chē)不足。A1-A地塊：1、地塊概述：該區(qū)為拆遷安置區(qū)，位于基地東北角，建設(shè)用地面積為85

5、349m2,總建筑面積為125149 m2，容積率1.47，建筑密度15.4%。東臨鐵東一路，西臨英華東路，南接西河路。小區(qū)主要出入口位于英華東路。2、平面布局： 住宅：6F多層住宅為現(xiàn)有保留建筑，位于小學(xué)北部，臨鐵東一路。22F高層住宅位于地塊最北部，緊臨鐵路干線，中間通過(guò)城市綠化景觀帶隔離，同時(shí)對(duì)整個(gè)地塊而言起到了一定的屏蔽作用。1+17F高層住宅，圍合成本區(qū)的中心，利用全架空層的空間特點(diǎn)，排除以往入戶的宅前小路的做法，將三級(jí)路與綠化，完美的穿插，結(jié)合，形成了一動(dòng)態(tài)的入戶空間模式。商業(yè)：沿英華東路一線設(shè)置了2F商業(yè)，以滿足區(qū)內(nèi)居民的生活需求。配套：地塊東南角，鐵東一路與西河路交叉口位置設(shè)置

6、了（20班）小學(xué)與（6班）幼兒園，學(xué)校主要開(kāi)口方向在城市次干路西河路上。3、交通流線：地塊位于英華東路東側(cè)、西河路北側(cè)，交通車(chē)流主要方向是西側(cè)的英華東路，將地塊主入口設(shè)置在英華東路，次入口設(shè)置在西河路。地塊采用部分人車(chē)分流模式， 大部分車(chē)輛直接在出入口進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)。A1-B地塊：1、地塊概述：該區(qū)為拆遷安置區(qū)，位于基地西北角，建設(shè)用地面積為112258m2。規(guī)劃地上總建筑面積為272222m2，容積率2.42，建筑密度17.12%。與A1-A區(qū)隔英華東路相望，南至濟(jì)鄒路。2、平面布局：住宅：22F高層住宅位于地塊西北部，緊臨鐵路干線，與A1-A區(qū)沿鐵路一線配套形成完整的城市界面，通過(guò)城市防護(hù)

7、綠帶相隔，將嘈雜屏蔽在外，優(yōu)化區(qū)內(nèi)居住環(huán)境。1+17F高層住宅，通過(guò)有序的圍合形式，以主入口處公共的中心廣場(chǎng)為核心，滲透入小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部，形成有層次的序列空間。商業(yè)：為促成基地整體的城市節(jié)點(diǎn)的形成，在英華東路和濟(jì)鄒路的交叉口位置設(shè)置了22F商務(wù)樓。在濟(jì)鄒路沿線還設(shè)置了街道辦和派出所，為居民的生活起居提供了很好的保障，以此提升小區(qū)的居住品質(zhì)。沿濟(jì)鄒路和英華東路設(shè)置L形2-3層的沿街商鋪，將城市喧囂與嘈雜屏蔽在外， 同時(shí)使商業(yè)價(jià)值最大化。配套：應(yīng)拆遷安置區(qū)需求地塊沿英華東路一側(cè)最北部設(shè)置一個(gè)約5000 m2的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以供居民日常采購(gòu)需求，并形成了商業(yè)和人文的大集合。3、交通流線：地塊位于英華東路西

8、側(cè)、濟(jì)鄒路北側(cè)，地塊主要出入口位于英華東路。次入口位于濟(jì)鄒路。地塊采用部分人車(chē)分流模式， 大部分車(chē)輛直接在出入口進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)。A1-C地塊：1、地塊概述：該區(qū)為拆遷安置區(qū)，位于基地中心位置，建設(shè)用地面積為76451.3m2。規(guī)劃地上總建筑面積為161614m2，容積率2.11，建筑密度18.95%。位于西河路、英華東路與濟(jì)鄒路、鐵東一路的圍合區(qū)域。小區(qū)主要出入口位于英華東路。2、平面布局：住宅：1+17F高層住宅，高層底層架空，使組團(tuán)內(nèi)部匯為一體，視線更為通透，空間得到延展，底層嵌入小區(qū)配套、娛樂(lè)設(shè)施等形成內(nèi)部空間核心，為業(yè)主提供一個(gè)交往與休憩的共享空間。商業(yè)：沿濟(jì)鄒路和英華東路通過(guò)L形2-

9、3層的沿街商鋪，在道路交叉口附近布置22-24層高層商務(wù)辦公樓，屏蔽了城市的喧囂與嘈雜， 同時(shí)形成城市主干路上一道完整的城市風(fēng)景線。3、交通流線：地塊位于英華東路東側(cè)、濟(jì)鄒路北側(cè)，地塊主要出入口位于英華東路。次入口位于濟(jì)鄒路。地塊采用部分人車(chē)分流模式， 大部分車(chē)輛直接在出入口進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)。A2區(qū)：1、地塊概述：該區(qū)為中心商務(wù)區(qū)，建設(shè)用地面積為76451.3m2。規(guī)劃地上總建筑面積為369906m2，容積率3.74，建筑密度20.13%。結(jié)合地形現(xiàn)狀和用地的周邊情況，整個(gè)地塊分為東、西兩個(gè)地塊。酒店布置在東邊，東地塊同時(shí)布置100米辦公樓，配套美食娛樂(lè)等，形成新的商貿(mào)中心。酒店將成為本項(xiàng)目的特

10、色之一，特別是其經(jīng)典的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為濟(jì)寧真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。2、平面布局：西地塊沿濟(jì)鄒路布置5層大商業(yè)及26層寫(xiě)字樓，極大地提升了地塊的商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)人流，形成活躍商業(yè)氛圍，與濟(jì)鄒路其它寫(xiě)字樓形成完整的城市界面。在西地塊內(nèi)部布置4棟22層公寓和寫(xiě)字樓，吸引基地西邊拆遷安置區(qū)和南邊高檔住宅小區(qū)及周邊的消費(fèi)人群，極大地提升了地塊的價(jià)值。3、交通流線：地塊位于濟(jì)鄒路北側(cè)，火炬路西側(cè)，酒店和商業(yè)主要出入口位于濟(jì)鄒路，美食、娛樂(lè)主入口位于火炬路。交通組織人流以人們購(gòu)物行為和購(gòu)物心理為依據(jù)，以人車(chē)分流為原則，多方位多層次的協(xié)調(diào)人、車(chē)、貨的矛盾

11、。B區(qū)：1、地塊概述：該區(qū)為高檔商品住宅區(qū)，位于基地西南角，濟(jì)鄒路與英華東路交叉口的西南側(cè)。建設(shè)用地面積為47259.4m2。規(guī)劃地上總建筑面積為47259.4m2，容積率2.31，建筑密度19.80%。2、平面布局住宅：該區(qū)住宅應(yīng)日照需求及城市天際線設(shè)計(jì)考慮，整體東低西高設(shè)置。沿英華東路一線布置17F商住樓與商業(yè)共同組成了小區(qū)的半開(kāi)敞空間，并通過(guò)對(duì)地塊狹長(zhǎng)特點(diǎn)的利用，整體布局采用流線型布局形式，生動(dòng)活潑。3棟22F純住宅樓以單棟點(diǎn)狀分布在小區(qū)中心景觀區(qū)周邊，創(chuàng)造一個(gè)綠色的小區(qū)“共享庭院”。商業(yè)：沿濟(jì)鄒路和英華東路通過(guò)L形2-3層的沿街商鋪，在道路交叉口附近布置22層高層商務(wù)辦公樓。突顯城市和

12、諧的空間節(jié)點(diǎn)。配套：在英華東路側(cè)該區(qū)地塊南部出入口位置，設(shè)置了2F物業(yè)及活動(dòng)中心，此出入口與C區(qū)拉通形成很好的鏈接，建筑與景觀的很好結(jié)合，從而形成了重要的入口節(jié)點(diǎn)。也為居民提供了很好的休閑環(huán)境。3、交通流線：該區(qū)位于濟(jì)鄒路南側(cè)，英華東路西側(cè)小區(qū)主要出入口位于英華東路。地塊采用人車(chē)分流模式，車(chē)輛直接在出入口進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)車(chē)輛直接在出入口進(jìn)入地下地車(chē)庫(kù)，小區(qū)內(nèi)部全部為人行景觀道，給人舒適安全的大院落空間感受。C區(qū)：1、地塊概述：該區(qū)為高檔商品住宅區(qū)，位于基地南部中心位置，是銜接A1、B、D地塊的重要區(qū)域，建設(shè)用地面積為134746.3m2。規(guī)劃地上總建筑面積為134746.3m2，容積率2.41，

13、建筑密度20.00%。2、平面布局：住宅：通過(guò)對(duì)地塊特殊地理位置及地塊特點(diǎn)的考慮，整個(gè)規(guī)劃布局分成兩個(gè)大的組團(tuán)，整體建筑布置來(lái)看南低北高。兩個(gè)組團(tuán)通過(guò)一條東西貫穿B、C、D地塊的人文景觀軸線分隔開(kāi)來(lái)，卻又通過(guò)南北貫穿的環(huán)形軸及景觀滲透鏈接形成有機(jī)整體。北部組團(tuán)四周高中間低，沿街周邊通過(guò)17F高層圍合，形成半開(kāi)敞空間。利用22F高層點(diǎn)式住宅的曲線布局形成流暢的建筑景觀界面，襯托出中心由15F純版式住宅圍合的中心主水景空間，締造了四周高中部低的良好的景觀面。從而提升了小區(qū)整體品質(zhì)。南部組團(tuán)通過(guò)對(duì)北部的銜接及景觀的滲透，形成中間高四周低，強(qiáng)調(diào)中心景觀的延續(xù)和圍合，在次中心位置布置17F點(diǎn)式住宅加以一

14、定的傾斜角度塑造完美的景觀面及景觀軸線。周邊環(huán)以15F商住樓，以此更突出次中心景觀。商業(yè)：沿街部分均靈活設(shè)置了2-3F商業(yè)，合理的設(shè)置開(kāi)放空間節(jié)點(diǎn)的方法豐富小區(qū)的臨街空間界面。在濟(jì)鄒路與英華東路及鐵東二路的交叉口處均設(shè)置了22-24F的商務(wù)辦公樓，延續(xù)城市空間界面的完整。配套：在英華東路東側(cè)，該區(qū)地塊偏南部出入口位置，設(shè)置了2F會(huì)所，與B地塊做出很好的呼應(yīng)效果，強(qiáng)調(diào)了城市空間的滲透與延續(xù)。在濟(jì)鄒路小區(qū)主入口處設(shè)置休閑會(huì)所，布置上采用局部退讓，形成很好的入口節(jié)點(diǎn)。3、交通流線：該區(qū)位于濟(jì)鄒路南側(cè)，英華東路東側(cè)，鐵東二路西側(cè)，小區(qū)主入口位于濟(jì)鄒路上。小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)由小區(qū)車(chē)行道直接進(jìn)入各組

15、團(tuán)地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)內(nèi)部形成環(huán)形步行系統(tǒng)。D區(qū)：1、地塊概述：該區(qū)為高檔商品住宅區(qū)，位于基地東南部。建設(shè)用地面積為108224m2。規(guī)劃地上總建筑面積為252089.4m2，容積率2.33，建筑密度21.69%。2、平面布局：住宅：整體布局為四周低中間高，南部低北部高的形式。本區(qū)運(yùn)用對(duì)景的形式，中心位置利用6棟22F高層純板式住宅締造小區(qū)最高品質(zhì)中心，維系成S狀，上下對(duì)景，同時(shí)與C地塊南部中心區(qū)域也形成很好的對(duì)應(yīng)效果。左右兩個(gè)半弧對(duì)應(yīng)的是小區(qū)的兩個(gè)出入口位置，營(yíng)造出完美的景觀空間。周邊利用15F、17F高層商住及純住宅樓圍合成各個(gè)次景觀組團(tuán)，是中心景觀的有效延伸。商業(yè)：在濟(jì)鄒路布置3-5層商業(yè)和2

16、224層商務(wù)樓，其他沿街部分均設(shè)置了2F商業(yè)，創(chuàng)造出了富有動(dòng)感的沿街城市界面。配套：在緊臨E區(qū)城市公園的小區(qū)次入口處設(shè)置了大型休閑會(huì)所和文化活動(dòng)中心，一定程度上滿足小區(qū)內(nèi)部居民的需求，另一方面也可作為城市公園的補(bǔ)充力量，提供給市民很好的休憩活動(dòng)空間，從而帶動(dòng)了片區(qū)活力。3、交通流線：該區(qū)位于濟(jì)鄒路南側(cè)，鐵東二路東側(cè)，小區(qū)主入口位于濟(jì)鄒路上。地塊采用人車(chē)分流方式，住宅區(qū)車(chē)輛從小區(qū)出入口進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，避免人車(chē)混雜，在保證車(chē)輛交通順暢的基礎(chǔ)上，保證小區(qū)內(nèi)部正常情況下無(wú)車(chē)通行，確保環(huán)境的幽靜。E區(qū)：該區(qū)為城市公園。公園綠化作為城市綠化的一個(gè)重要組成部分，不僅可以美化環(huán)境、陶冶情操，還是城市文明的標(biāo)志。

17、本案結(jié)合城市建設(shè)，并充分利用公園現(xiàn)有的觀音閣等自然和人文景觀，以科學(xué)的系統(tǒng)的方法進(jìn)行規(guī)劃，以創(chuàng)造出符合當(dāng)?shù)厝宋奶卣骷疤囟ㄉ鷳B(tài)關(guān)系的和諧并富有生機(jī)的人居環(huán)境，為濟(jì)寧市民提供一處布局合理，環(huán)境優(yōu)美，具休閑娛樂(lè)等功能的生態(tài)型開(kāi)放式活動(dòng)場(chǎng)所。本案布局的形式以圓的形式來(lái)表現(xiàn)，突破格式塔心理學(xué)，創(chuàng)造趣味性、實(shí)用性、觀賞性為一體的全方位服務(wù)性公園。六、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A1區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表：序號(hào)名稱數(shù)據(jù)備注1總用地面積309337（464.47畝）2建設(shè)用地面積274058.3（410.88畝）3總建筑面積631776其中地上建筑面積558985計(jì)入容積率其中回遷住宅359647回遷商業(yè)26060回遷辦公46412農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4803學(xué)校8000地下建筑面積72811未計(jì)入容積率4占地面積468365容積率2.046建筑密度17.10%7綠地率31.5%8住宅套數(shù)3654套9居住人口11693人10機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位