1、-+懶惰是很奇怪的東西，它使你以為那是安逸，是休息，是福氣；但實(shí)際上它所給你的是無(wú)聊，是倦怠，是消沉;它剝奪你對(duì)前途的希望，割斷你和別人之間的友情，使你心胸日漸狹窄，對(duì)人生也越來(lái)越懷疑。羅蘭2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理模擬試題及答案1、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。 A居住物業(yè)  B收益性物業(yè)  C公共物業(yè)  D所有物業(yè) 2、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。 A空中別墅  B疊拼別墅  C獨(dú)棟別墅  D雙拼別墅 3、物

2、業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。 A日常維護(hù)和維修  B確定管理標(biāo)準(zhǔn)  C資產(chǎn)管理  D構(gòu)建信息基礎(chǔ) 4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是（ACDE）等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 A物業(yè)管理  B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理  D房地產(chǎn)組合投資管理 5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D） A政策影響性  B專業(yè)管理依賴性  C相互影響性  D位置固定性或不可移動(dòng)性 6、房地產(chǎn)投資企業(yè)

3、通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D） AMBS投資者  BREITs投資者  C房地產(chǎn)直接投資者  D房地產(chǎn)間接投資者 7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有（BE）。 A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)  B較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制 C或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)  D周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) E持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（ABCD）。 A投入資金的安全性  B期望收益的可靠性 C投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性  D資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 E投資項(xiàng)目的復(fù)雜性

4、9、從（A）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益。 A有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用  B潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C有效毛收入 空置和收租損失  D潛在毛租金收入 空置和收租損失 10、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。 A全部投資回收期  B動(dòng)態(tài)投資回收期 C靜態(tài)投資回收期  D投資回收終止期 11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（DE）等。 A空置和收租損失  B抵押貸款還本付息 C房產(chǎn)稅和所得稅  D為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 12、下列屬于設(shè)備有形磨

5、損的是（AD）。 A封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損 B設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值 C技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后 D設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞 13、（A）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 A市場(chǎng)法  B成本法  C收益法  D趨勢(shì)法 14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了（AD） A土地取得成本 B開(kāi)發(fā)成本  C投資利息 D物業(yè)折舊 E開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

6、 15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下（ACE）方面的工作。 A統(tǒng)一付款方式  B統(tǒng)一采用人民幣  C統(tǒng)一貨幣單位  D統(tǒng)一采用平方米 E統(tǒng)一采用單價(jià) 16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、（B）、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 A內(nèi)容  B價(jià)格  C管理機(jī)制  D環(huán)境 17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。 A人口和家庭分析  B就業(yè)分析  C競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 D收入分析 18、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。 A收入的變化  B政府的稅收政策  C國(guó)際市場(chǎng)住

7、宅價(jià)格 D對(duì)未來(lái)的預(yù)期 E政府的住房政策 19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。 A建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)  B建筑物管理策略  C租金方案  D物業(yè)檢查計(jì)劃 E財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。 A居住用房租賃和非居住用房租賃  B定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃 C公房租賃和私房租賃  D國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃 21、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。 A包租轉(zhuǎn)租和委托管理  B出租代理和委托管理 C包租轉(zhuǎn)租和出租代理  D包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理 22、關(guān)于自動(dòng)延期

8、租賃的表述，正確的有（ABDE）。 A除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約 B租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng) C租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止  D又稱周期性租賃 E該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效 23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。 A確定可出租面積和租賃方式  B編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算  C定位目標(biāo)市場(chǎng)  D確定租金方案  E明確廣告策略 24、下列哪項(xiàng)不是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用（D）。 A直接人工費(fèi)  B間接費(fèi)用  C直接材料費(fèi)  D管理費(fèi)用 25、某

9、物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人月，房租費(fèi)60元/人月，保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元，保安用房30元/人月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為（A）元。 A7250  B290  C3480 D5000 26、成本控制的原則有（ABDE）。 A全面控制原則  B講求經(jīng)濟(jì)效益原則  C常規(guī)管理原則  D責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則  E例外管理原則 27、成本預(yù)算編制的基本要求有（ACE）。 A成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)  B成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ) C成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證  D成本預(yù)算

10、要全面權(quán)衡，提高員工工作效率 E成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地 28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（D） A由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂  B前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 C前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同  D前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性 29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。 A投保人  B被保險(xiǎn)人  C第三者  D雇員 30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由（ABDE）步驟組成。 A風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別  B風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 

11、 C風(fēng)險(xiǎn)處理  D風(fēng)險(xiǎn)控制  E風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是（ABD）。 A建設(shè)施工合同 B售房合同  C收益性物業(yè)的租賃合同  D水電供應(yīng)合同  E專項(xiàng)維修工程承包合同 32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是（ B）。 A工作總結(jié)  B滿意度調(diào)查  C財(cái)務(wù)報(bào)告  D未來(lái)工作計(jì)劃 33、（D）更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。 A利潤(rùn)最大化  B資本利潤(rùn)率最大化  C每股利潤(rùn)最大化  D企業(yè)價(jià)值最大化 34、物業(yè)管理績(jī)效

12、評(píng)價(jià)以（ABCE）等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。 A物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力  B資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平  C償債能力  D物業(yè)管理企業(yè)  E后續(xù)發(fā)展能力 35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為（ABCE ）。 A基本指標(biāo)計(jì)分方法  B修正指標(biāo)計(jì)分方法  C評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法  D偏差指標(biāo)計(jì)分方法  E定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法 36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是（C）。 A全員性  B全期性  C確定性  D動(dòng)態(tài)性 37、在確定租金時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)（DE）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。 A當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況  B物業(yè)發(fā)展定位  C承租人的接受能力  D業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)  E其可接受的最低租金水平 38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（BDE）。 A租戶組合與位置分配  B租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況  C物業(yè)的周邊環(huán)境  D所需面