1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Poly - Yaohai E1501 plots preliminary positioning Report和昌肥西地塊前期定位與營銷策略安徽中原事業1 1部2015.11.232015.11.23Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010總建面：24萬方地塊性質：商住用地（肥西產證）商業用地：18890，樓面價155

2、6元/，容積率4.0住宅用地：44010，樓面價2490元/，容積率2.5項目核心經濟指標解讀中等開發商規模，無規模優勢 非城市核心區域，配套設施不健全 土地成本壓力不大商業用地性質，商業指標占比絕對高于周邊競品Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010PART.1.PART.1.商業開發方向研究商業開發方向研究商業Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010商業研究的3個維度：區域商業發展如何？缺什么？需要什么？：區域商業發展如何？缺什么？需要什么？：消費客群

3、是誰？客群的消費習慣及需求？：消費客群是誰？客群的消費習慣及需求？：企業開發商目標？項目自身條件是否滿足？：企業開發商目標？項目自身條件是否滿足？Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010【區域未來發展研判區域未來發展研判】合肥發展空間由市中心向西南方向呈階梯狀外拓，本項目所在區域是合肥西南方向發展的第三發展梯隊，區域發展處于起步的階段，從市政規劃角度，后期存在良好的發展契機。 隨著城市發展，區域空間逐步向西南方向推進，呈階梯狀外拓； 主要依托繁華大道、玉蘭大道為發展動脈，房地產市場快速發展； 本案所處板塊，市場剛剛起步，區域

4、發展相對滯后； 第一發展階段：第一發展階段：翡翠路片區，受老城區外擴影響最為直接，發展較早發展較早，區域較為成熟，代表項目中環城；，區域較為成熟，代表項目中環城； 第二發展階段：玉蘭大道以東區域第二發展階段：玉蘭大道以東區域，近年隨著繁華大道的貫通，目前區域房地產市場快速發展，住宅項目紛紛入市，代表項目文一名門住宅項目紛紛入市，代表項目文一名門綠洲、禹州天璽綠洲、禹州天璽； 第三發展階段：玉蘭大道以西片區第三發展階段：玉蘭大道以西片區，及目前項目所在區域，市場處市場處于初步發展階段，代表項目本案于初步發展階段，代表項目本案；區域發展階段：西部片區翡翠片區南部片區老城區本案玉蘭大道東片區玉蘭大道

5、西片區Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010【區域商業發展現狀解析區域商業發展現狀解析】隨著區域的發展，整體形象有所提升，人居環境得以改善，但區域配套尚不完善，目前商業氛圍較差。非商業核心區，區域商業密度相對較低，住宅底商是主要的商業物業形態。 繁華大道、玉蘭大道的全線貫通，繁華大道、玉蘭大道的全線貫通，提升了區域交通便捷性，使得區域形象有所改善，隨著各項目的相繼開發，改善了人居環境；項目所處板塊市場較滯后，處于初步萌芽狀態，人居環境要素目前有所改善，但整體形象不盡人意； 項目周邊多是陳舊的居民小區或是廠房，商業、商務氛圍

6、較差；老城區老城區本案本案繁華大道繁華大道玉玉蘭蘭大大道道中環城中環城名名門門綠綠洲洲禹禹州州天天璽璽華華地地城城Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010地塊周邊商業研究半徑地塊周邊商業研究半徑項目3公里核心輻射圈項目周邊5公里次核心輻射圈u項目商業核心輻射圈：項目周邊三3公里區域u項目商業次核心輻射圈：項目周邊5公里區域華南城港澳廣場中環城太平洋Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010地塊周邊地塊周邊3 3公里主要商業情況公里主要商業情況項目周邊3公里商

7、業調研序號項目名稱與本案直線距離/公里商業體量（）集中式/住宅底商/街區在售/在營業/租金/售價商業主要業態在售+待售綠地海德公館0.510000底商未售價格未定餐飲+零售信地華地城1.53000住宅底商未售價格未定餐飲+零售名門御府2900住宅底商在售9000元/餐飲+零售鼎元公館2.57000底商街區在售1.1萬元/餐飲+零售禹州天璽347000街鋪在售1.2萬元/餐飲+零售+農貿名門綠洲312000街鋪在售1.2萬元/餐飲+零售合計79900在營業順美家園0.512000街鋪在營業40-120元/月餐飲+零售+五金順和家園116000街鋪在營業40-121元/月餐飲+零售+五金好運長安2

8、.77000住宅底商在營業60-120元/月餐飲+零售新華陽光國際2.910000住宅底商在營業60-120元/月餐飲+零售繁華逸城29460街鋪在營業40-120元/月餐飲+零售合計54460區域內商業以底商+街鋪為主要商業形態，業態定位主要以餐飲+社區配套零售為主，商業分散，三公里范圍之內無集中式商業中心。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010地塊周邊地塊周邊5 5公里主要商業情況公里主要商業情況項目周邊5公里商業調研序號項目名稱與本案直線距離/公里商業體量（）集中式/住宅底商/街區在售/在營業/租金/售價商業主要業態

9、在營業中環城536萬集中式在營業100-300元/月餐飲+百貨+娛樂+公寓港澳廣場56萬方集中式在營業60-300元/月餐飲+百貨+娛樂在售太平洋森活廣場3.527萬集中式在售公寓餐飲+百貨+娛樂+公寓地塊周邊5公里主要商業中心共有4個，目前中環城和港澳廣場在營業，物業組合形式以集中式商業+街區為主。在售的太平洋森活廣場以規劃以集中式商業+街區+公寓為主，目前在售公寓。華南城的商業模式為大型商貿物流類商業。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010繁華大道板塊橫向商業研究繁華大道板塊橫向商業研究中環城商圈明珠廣場商圈本案華南

10、城商圈（未來）10公里范圍街鋪零散分布以繁華大道為主軸，形成了以明珠廣場、中環城為核心的商業中心。中環城往西10公里內暫無商業中心出現。中環城成為繁華大道西段的商業消費中心。從整體城市商業密度來看，中環城以西的繁華大道板塊，亟需心的商業中心出現。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010根據相關資料推算，未來區域常住人口三年內達16萬，五年內達20萬，根據國際一般標準人均商業面積1.2平方米計，片區未來可容納的純商業體量為25萬方。商業開發存在一定的市場潛在需求。地塊周邊3公里常駐人口分布情況現有居住人口量約為9萬人（按照每

11、戶4人計）周邊現有居住戶數名稱規模戶數順美家園3000順和家園5221繁華逸城3500堰湖山莊5040柏堰雅苑2753桃花公租房380合計19894現有廠區員工規模廠區員工規模廠區員工規模格力12000修正藥業310青松集團200亞輝電器200凱邦1500創宇科技120應流集團300合肥思瑞特藥業70佳通輪胎570安徽友特自動化90翰齊生物科技120日創機械400科邦軸承60宏遠無紡布業600合計14750三年后居住人口量約17萬人已有人口名稱規模戶數9萬人未來三年入駐小區戶數名稱規模戶數綠地海德公館2849光明地塊1626信地華地城4070禹州天璽4140文一名門綠洲3025文一名門御府13

12、54鼎元公館2496順和家園二期846現有廠區員工規模廠區員工規模未來三年按照2000名員工的廠區增加6家來算12000五年后居住人口量約21萬人已有人口名稱規模戶數16萬人未來五年入駐小區戶數名稱規模戶數未來五年按照每年兩個2000人小區建成計算20000現有廠區員工規模廠區員工規模未來五年按照2000名員工的廠區增加10家來算20000注：以上為人口發展為預估量，注：以上為人口發展為預估量，按照每戶按照每戶4 4人估算人估算龐大的潛在消費群里支撐Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010區域商業輻射客群初判區域商業輻射客

13、群初判u核心消費群體：核心消費群體：項目周邊3公里內的常駐居民和廠區客群u主要消費業態：家庭生活日常消費、特色餐飲、生活配套、休閑娛樂u次核心消費群體次核心消費群體：區域周邊5公里內的常駐居民u主要消費業態：特色餐飲、休閑娛樂、生活配套。u補充消費群體補充消費群體：區域外居民與區域流動人口u主要消費業態：特色餐飲、休閑娛樂為主。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010日常生活用品消費依靠本區域的住宅商業滿足，購物需求、特色餐飲區域內無法滿足，驅車中環城為首選，對區域生活配套的現狀不滿。典型客戶訪談典型客戶訪談年齡：年齡：2

14、4歲左右籍貫：籍貫：六安購買物業：繁華逸城業主購買物業：繁華逸城業主職業：職業：廠區員工（格力公司） 購買意圖：購買意圖：自住其他：其他：首次置業，考慮工作區域內項目，上班方便；工廠上班，對價格要求相對較高，希望后期居住的地方購物生活等方便，但同時考慮后期結婚、孩子等上學問題，置業時較為猶豫。來自合肥格力公司，目來自合肥格力公司，目前居住格力廠區宿舍前居住格力廠區宿舍客戶來源：御府來訪客戶客戶來源：御府來訪客戶訪談日期：訪談日期：2015111520151115典型客戶訪談典型客戶訪談年齡：年齡：28歲左右籍貫：籍貫：肥西小廟鎮購買物業：名門御府業主購買物業：名門御府業主職業：職業：公司上班（

15、洛瑞特藥業公司） 購買意圖：購買意圖：自住其他：其他：首次置業，已經結婚，目前工作穩定，前期一直未購房，現考慮購買3房，置業考慮學區以及區域環境等因素，希望居住地距離城區交通方便，對未來發展前景更為關注。來自高新區，目前在來自高新區，目前在堰湖山莊居住堰湖山莊居住客戶來源：御府來訪客戶客戶來源：御府來訪客戶訪談日期：訪談日期：2015111620151116潛在客群消費習慣與需求訪談潛在客群消費習慣與需求訪談Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010客戶需求深度訪談：區域缺乏城市界面，期待周邊可以有新的商業中心，可以給整個區

16、域帶來新的發展契機。改變區域目前無購物中心的現狀。典型客戶訪談典型客戶訪談年齡：年齡：26歲左右籍貫：籍貫：肥西購買物業：名門綠洲業主購買物業：名門綠洲業主職業：職業：企業單位（青松集團） 購買意圖：購買意圖：婚房自住訪談：訪談：置業在這里主要是因為房價比較低，不過生活的便利性確實令人擔憂，周邊連個大周邊連個大型商場都沒有，型商場都沒有，如果想逛逛大超市還要跑到中環城，是比較麻煩的。洗完未來可以有大的商業體出現來自合肥青松集團，來自合肥青松集團，目前居住繁華逸城目前居住繁華逸城客戶來源：名門綠洲來訪客客戶來源：名門綠洲來訪客戶戶訪談日期：訪談日期：2015111520151115典型客戶訪談典

17、型客戶訪談年齡：年齡：32歲左右籍貫：籍貫：經開購買物業：購買物業：二次置業、投資職業：職業：個體戶購買意圖：購買意圖：投資訪談：訪談： 第二次置業，主要用于投資，由于現有部分項目均無商業，因而對項目的配套發展較為關注。將有集中商業的項目作為主要投資，同時對開發企業的品牌影響比較看重。來自經開區，目前在來自經開區，目前在中環城居住中環城居住客戶來源：名門綠洲來訪客客戶來源：名門綠洲來訪客戶戶訪談日期：訪談日期：2015111620151116潛在客群消費習慣與需求訪談潛在客群消費習慣與需求訪談Code of this report | 15 Copyright Centaline Group,

18、 2010客戶需求深度訪談：對投資該區域的商業表現出濃厚的興趣，同時看好區域發展，更傾向于投資類物業產品，對區域目前商業配套不滿意，希望出現大型商業中心。典型客戶訪談典型客戶訪談年齡：年齡：4646歲左右籍貫：合肥籍貫：合肥購買物業：購買物業：綠洲商鋪意向客戶職業：職業：個體戶購買意圖：投資購買意圖：投資其他：其他：客戶本人一直在經開明珠廣場做生意，對繁華西路沿線較為熟悉，一直在區域內尋找有價值的投資類物業產品，更傾向于大型城市商業類似的投資商業。來自經開區來自經開區目前居住明珠廣場目前居住明珠廣場客戶來源：綠洲商業認籌客戶客戶來源：綠洲商業認籌客戶日期：日期：2015111620151116

19、典型客戶訪談典型客戶訪談年齡：年齡：3838歲左右籍貫：籍貫：肥西桃花鎮購買物業：綠洲商鋪意向客戶購買物業：綠洲商鋪意向客戶職業：個體戶職業：個體戶購買意圖：自營、投資購買意圖：自營、投資其他：其他：本人居住在柏堰工業園區域，希望繁華西路柏堰區域有大型商業出現，考慮購買一套面積在60左右的商鋪，后期用于出租或自營，對價格關注較高。來自高新區，來自高新區，目前新華陽光國際目前新華陽光國際客戶來源：綠洲商業認籌客戶客戶來源：綠洲商業認籌客戶訪談日期：訪談日期：2015111620151116潛在客群消費習慣與需求訪談潛在客群消費習慣與需求訪談Code of this report | 16 Cop

20、yright Centaline Group, 201016孩子沒孩子沒有地方有地方娛樂娛樂家庭購物家庭購物無處可去無處可去周邊周邊無商場無商場除了小飯店除了小飯店無特色餐飲無特色餐飲買菜都買菜都不便捷不便捷想去逛想去逛超市跑超市跑很遠很遠離城市生活離城市生活有點遠有點遠訴求：缺少大型社區生活配套、家庭購物消費地訴求：缺少大型社區生活配套、家庭購物消費地住宅底商住宅底商唯一消費地唯一消費地Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010有消費人群，有消費需求西南區域百姓亟盼可以滿足滿足社區居民家庭社區居民家庭生活消費需求生活消費需

21、求的商業中心的商業中心出現Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010地塊位置一級主干道沿線，交通便捷，昭示性較強，土地條件優質，總建面24萬方，總建面7.5萬方的商業體量，具備發展成為區域商業中心的先天條件，即區域商業中心地塊土地性質用地面積（m2）容積率建筑面積（萬m2）總地價（億元）每畝地價（萬/畝）樓面價（元/m2）建筑密度（%）住宅配套商業面積（）綠地率（%）住宅部分90m2及以下的套型面積所占比例（%）肥西2015-15商住628700住宅2.524.383.9415住宅2490住22%4401住宅40不限商業4.

22、0商業1556商業40%商業25%7.5萬方的商業體量，足以支撐本項目成為萬方的商業體量，足以支撐本項目成為區域商業中心的先天條件。區域商業中心的先天條件。本體條件解讀本體條件解讀Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010本項目可發展的方向本項目可發展的方向：通過對客群需求、區域發展、企業實力及本體條件的研究，判定本項目打造區域商業中心一般標準需求，建議本項目的開發方向為Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010商業發展方向及占位商業發展方向及占位區域商業

23、新中心，社區居民區域商業新中心，社區居民家庭消費的集中地。家庭消費的集中地。跟隨者跟隨者補缺者補缺者挑戰者挑戰者本案商業足以成為區本案商業足以成為區域的領導者。域的領導者。作為跟隨著，無法形作為跟隨著，無法形成自身獨特優勢，實成自身獨特優勢，實現項目最大溢價價值現項目最大溢價價值。商業體量及周邊質素，商業體量及周邊質素，尚不能與領導者商圈抗尚不能與領導者商圈抗衡。衡。依托項目獨特優勢，可依托項目獨特優勢，可發揮項目最大價值。發揮項目最大價值。補缺者補缺者補缺者補缺者領導者領導者本項目是區域商業市場的補缺者，成為改變區域居民消費習慣的Code of this report | 21 Copyri

24、ght Centaline Group, 2010區域商業鄰里中心區域商業鄰里中心項目商業整體定位方向Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010“鄰里中心”這個概念產生新加坡，是在社區商業的基礎上進化而來的. “鄰里中心”集社區服務、公眾服務以及商業服務等多種服務功能于一體。一般配備社區活動中心、文化中心、生鮮超市、藥店、診所、銀行、通信、餐飲等12項基本服務功能。蘇州的鄰里中心發展成為典型代表鄰里中心商業釋義鄰里中心商業釋義鄰里中心劃分標準鄰里中心劃分標準分類分類配置要求配置要求輻射人輻射人口口業態功能業態功能業態組合業態

25、組合鄰里組團中心鄰里組團中心10002000套住戶30005000人以經營生活必需品為主普通日用品商店和餐廳社區級鄰里中心社區級鄰里中心60009000套住戶1.5萬3萬人以經營中低檔商品為主普通日常商品商店、診療所、餐館和文化中心等新鎮級鄰里中心新鎮級鄰里中心4000060000套住戶10萬20萬人以經營中檔商品為主娛樂設施、銀行、菜市場、超級市場、中檔百貨零售、社區商店、餐館、快餐店區域級中心區域級中心10萬戶以上30萬人以上以經營綜合高檔商品為主娛樂、圖書館、郵政、診療所、游泳中心、購物商城、高檔酒店等Code of this report | 23 Copyright Centalin

26、e Group, 2010商業定位案例借鑒商業定位案例借鑒蘇州方洲鄰里中心蘇州方洲鄰里中心項目基本概況：項目基本概況：方洲鄰里中心總建筑面積方洲鄰里中心總建筑面積2.92.9萬方，在保持原有居住配套功能的萬方，在保持原有居住配套功能的基礎上，有機的整合餐飲、休閑、娛樂、購物等多項功能，成為滿足家庭消費基礎上，有機的整合餐飲、休閑、娛樂、購物等多項功能，成為滿足家庭消費需求的一站式新型社區商業中心。需求的一站式新型社區商業中心。項目名稱方洲鄰里中心項目地址蘇州工業園區方洲路528 號占地面積19969.46建筑面積28,973.71開業時間2010年物業費8元/月產權年限40年容積率1.2綠化率

27、35%主力面積200樓層狀況總共4層，地上3層，地下1層 車位186個主力商家萬寧超市、肯德基餐廳、E-KIDSISLAND兒童主題樂園，MANNINGS護理用品，LOCCK&LOCK家居精品店分布概況大廈整體由三塊以三層樓高為主的建筑組成：正方形的A區，長方形B區以及群落狀個體相對獨立的餐飲區，B區及餐飲區之間形成了一條概念內街。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010外部環境分析：外部環境分析：位屬政府重點的湖東中央生活區，常住人口約位屬政府重點的湖東中央生活區，常住人口約1010萬人，規劃萬人，規劃3030萬

28、人口。擁有龐大的消費人口支撐，地處主干道交匯處交通便利。萬人口。擁有龐大的消費人口支撐，地處主干道交匯處交通便利。湖畔天城金灣花園自由水岸花園中海國際社區4-6區中海國際社區2區中海國際社區1區園東湖林語第五元素歐洲城n區域屬性：區域屬性：方洲鄰里中心位于湖東核心區域，為政府重點開發湖東中央生活區；n交通屬性：交通屬性：地處園區主干道方洲路與星塘街交匯處，交通便利；n周邊商業環境：周邊商業環境：周邊小區無底商配套，緊鄰華潤商場形成了良好的商業集聚效應；n消費群支撐：消費群支撐：周邊2公里約10萬常住人口；商業定位案例借鑒商業定位案例借鑒蘇州方洲鄰里中心蘇州方洲鄰里中心Code of this

29、report | 25 Copyright Centaline Group, 2010分層功能定位：分層功能定位：湖東區域鄰里級商業服務中心，業態規劃以社區服務型業態為湖東區域鄰里級商業服務中心，業態規劃以社區服務型業態為主，是集購物、休閑、餐飲、教育培訓為一體的一站式中端消費場所。主力店主，是集購物、休閑、餐飲、教育培訓為一體的一站式中端消費場所。主力店萬寧超市、生鮮超市。肯德基萬寧超市、生鮮超市。肯德基n1F1F：以購物、餐飲、社區服務為主，包含鄰里生鮮超市、禮安醫藥、肯德基、好利來、萬寧超市等n2F2F：以休閑購物為主，多為女士服裝、化妝店，多為中低檔服裝鞋帽品牌。n3F3F：兒童消費及

30、教育服務為主，多為兒童消費及培訓機構如巴拉兔、秀童年等兒童消費品牌商業定位案例借鑒商業定位案例借鑒蘇州方洲鄰里中心蘇州方洲鄰里中心Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010內部業態配比：內部業態配比：零售購物業態占比零售購物業態占比54%54%，餐飲業態占比，餐飲業態占比16%16%，社區服務業態占比，社區服務業態占比14%14%，較傳統的居住配套商業而言，其以購物為主的零售業態占比相對較高，較傳統的居住配套商業而言，其以購物為主的零售業態占比相對較高. .業態分類業態分類1F1F2F2F3F3F合計合計占比占比休閑購物類1

31、418124454%餐飲類9311316%社區服務類6501114%娛樂類11579%教育05167%合計81100%商業定位案例借鑒商業定位案例借鑒蘇州方洲鄰里中心蘇州方洲鄰里中心Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010銷售招商模式分析：銷售招商模式分析：自持與銷售的比例為自持與銷售的比例為6:46:4，盒子商業全部自持，街區商業部，盒子商業全部自持，街區商業部分自持。自持部分由開發商統一招商運營，銷售部分可自營或帶租約購買。鋪分自持。自持部分由開發商統一招商運營，銷售部分可自營或帶租約購買。鋪位分割主力面積位分割主力面

32、積100-200100-200。nA、B為開發商自持三層物業，約占總體量的60%，開發商統一招租不支持自營。nC/D/E/F/G為帶租約銷售的二層物業，約占總體量的30%，在滿足業態規劃的情況下，這一部分可自營可包租。n鋪位分割：A200-500；B50-200；C-G100-300。自持統一招商自持統一招商銷售支持自營銷售支持自營商業定位案例借鑒商業定位案例借鑒蘇州方洲鄰里中心蘇州方洲鄰里中心Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010鄰里中心成功運營的必要條件分析鄰里中心成功運營的必要條件分析必要條件外部條件指標要求自身條

33、件5萬常駐人口的社區消費人群支撐項目周邊3公里之內無同類型商業競爭政府政策的引導與傾斜（如協助企業引進主力業態）開發商公司有一定比例的商業自持的要求，以便于后期整體的運營輻射人口超過10萬，經營類純商業體量一般不少于3萬方業態的定位需滿足12項社區生活功能，同時有主力店支撐重點解決問題Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010商業物業形態建議商業物業形態建議本案本案商業商業= = 商業街商業街+ +集中商業集中商業+ +商辦公寓商辦公寓商業物業形態組合建議：商業物業形態組合建議：l集中式商業前期自主招商統一運營。l商業街全部

34、小鋪分割對外出售，減少商業后期的自持運營風險。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010商業各物業規劃示意圖商業各物業規劃示意圖約50m約350M繁華大道購物中心約1.5-2 萬方商業街商業街商業街商業街商業街商業街商業街商辦公寓約3.5 萬方商業街約2萬方恒山路u集中式商業后期運營存在一定的規模優勢u商業街后期直接對外出售，體量盡量做大u商辦公寓騎在商業盒子之上，屬于補足容積率產品，溢價空間有限，后期重點打造可上升為現金流產品。Code of this report | 31 Copyright Centaline Gro

35、up, 2010商業形態建筑面積（）結構銷售模式集中式商業20000地上+地下分割銷售或自持，統一招商運營街區式商業20000共3F，一拖二銷售，3F單獨銷售面積區間1托二60-80，直接銷售。商辦公寓35000集中式商業上蓋，標準層1500面積區間30-60，部分招商做酒店，部分直接銷售合計約75000商業各物業形態體量建議商業各物業形態體量建議Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010商業定位研究商業定位研究| |商業功能定位商業功能定位市場空白點市場空白點項目區域大環境項目區域大環境項目定位項目定位社區型消費中心社區型

36、消費中心缺乏集中式的商業中心缺乏集中式的商業中心區域商業鄰里中心區域商業鄰里中心商業功能商業功能餐飲美食餐飲美食社區生活配套社區生活配套休閑娛樂休閑娛樂家庭零售消費家庭零售消費風情商業街鄰里購物中心+Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010商業運營策略與業態建議商業運營策略與業態建議商業運營階段業態招商重點第一階段1第二階段2第三階段3 購物中心：以社區消費為導向，在開業初期引進偏目的性消費的業態入市，同時配套適當生活配套類零售，以滿足現階段周邊人群需求 街區商業：以特色餐飲為招商核心傾向，配合部分社區生活配套類商業業態

37、區域商業發展氛圍成熟后，商業業態可進行再次調整，引入部分特色商業業態，增加項目個性化內涵，提升項目商業的整體競爭力 購物中心：項目逐漸成熟，區域商業氛圍改善后，可適當增加一些零售類，娛樂休閑類業態，從而豐富商業業態類型 街區商業：適當增加部分街區零售業態，補充部分個性化體驗業態Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010鄰里購物中心鄰里購物中心/ /業態組合建議業態組合建議主力店業態招商建議主力店業態招商建議引進大型生活賣場引進大型生活賣場本項目吸引周邊客群的主力業態（必不可少內資賣場：8000-12000，如永輝、世紀華聯等

38、結合項目商業體量及地理位置，建議引進一家在合肥影響里較大的大型生活類賣場，為項目打造區域商業鄰里中心為項目打造區域商業鄰里中心奠定基礎，為鄰里中心必備業態奠定基礎，為鄰里中心必備業態Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010次主力店業態招商建議次主力店業態招商建議大型社區生鮮超市大型社區生鮮超市本項目吸引周邊客群的次主力業態。有效吸引周邊消費客群的鄰里中心必備業態有效吸引周邊消費客群的鄰里中心必備業態使用面積：800-1000，靠近社區主次出入口附近，或商超負一層結合項目及周邊客群需求，建議引進一家較知名的生鮮超市，為項目打

39、造社區商業中心奠定一定基礎，并吸引周邊客群消費。鄰里購物中心鄰里購物中心/ /業態組合建議業態組合建議Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010次主力店主要業態指標次主力店主要業態指標個人護理類品牌直營個人護理類品牌直營店店本項目吸引周邊客群的次主力業態使用面積：300-500，靠近商業中心三層左右，人流量叫集中區域區域結合項目及周邊客群需求，建議引進一家較知名的護理超市，吸引周邊年輕客群消費，吸引周邊年輕客群消費，促進商業部分人氣，為加分業態促進商業部分人氣，為加分業態品牌建議：品牌建議：鄰里購物中心鄰里購物中心/ /業態

40、組合建議業態組合建議Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010次主力店主要業態指標次主力店主要業態指標知名快餐連鎖品牌知名快餐連鎖品牌本項目吸引周邊客群的次主力業態使用面積：200-300，商業中心主入口位置，提升商業整體氛圍與調性。品牌帶動作用，對項目整體的招商和運營影響力較大。對項目整體的招商和運營影響力較大。為核心加分業態為核心加分業態品牌建議：品牌建議：鄰里購物中心鄰里購物中心/ /業態組合建議業態組合建議Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010

41、特色美食咖啡廳24小時便店銀行品牌服飾店洗衣店藥房花店美容美發店診所寵物店老年活動中心品牌餐館書店特色餐飲健身中心茶館飾品店風情商業街風情商業街/ /業態組合建議業態組合建議Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 201020182018年年1010月月1 1日日20162016年年2 2月月1 1日日20182018年年2 2月月1 1日日20182018年年5 5月月1 1日日商業開業商業開業商業試營業商業試營業商業交付商業交付招商啟動招商啟動關鍵動作：商家對于建筑要求的搜集與初步洽談、招商相關物料籌備、確定招商助力商家、招商

42、政策的確定、招商的洽談工作、一系列招商簽約儀式的舉辦關鍵動作：交付工作、商家裝修籌備、裝修標準、統一裝修完工時間、商業運營制度及標準、商業管理制度及服務內容、招商商家完成至少70%關鍵動作：交付工作全面完成、交付工程問題全線解決、試營業促銷政策、試營業消費者導入關鍵動作：開業活動籌備、商業展示籌備、開業促銷政策、商業會員制度及辦理、商家運營指導工作招商前置，貫穿始終，明確商業運營節點及計劃安排招商前置，貫穿始終，明確商業運營節點及計劃安排商業整體開發節奏鋪排建議商業整體開發節奏鋪排建議Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 201

43、0【公寓市場定位】前衛、時尚的現代生活、辦公空間定位詮釋：SOHO公寓：戶型面積較小，即使單價較高而總價仍然較低，投資門檻低可居住可辦公的小戶型的出現，使自由職業者、創業階段的企業或居家辦公的企業和個人等客群能夠提供更適合的生活、辦公地點，更能在本案充分享受到綜合體社區的全方位服務和便利，定將擁有工作與生活的雙重樂趣。根據全案定位，后期做部分做快捷酒店。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010主力客戶 辦公客戶：創業型企業，規模較小企業，可于家庭辦公的企業和個人等。自住客戶：在區域周邊工作的企業白領階層，剛參加工作不久的公

44、務員、企事業單位職員等；考慮小面積、低總價的首次置業年輕人是構成本案SOHO公寓的自住主要客群。投資客戶：充分考慮到本案能帶來的長遠收益，有獨到投資眼光的投資人群。輔助客戶：其他自用或投資人士【公寓客群定位】Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010公寓層高建議略高于住宅標準即可，3.0米-3.2米，如果不裝中央空調，則需合理設計室外空調位，避免使用中對樓體外觀的破壞。建議將功能空間劃分為40-60平米單位，每個單位內設置獨立衛生間、廚房，其余按大空間處理，由客戶根據實際需要自行隔斷。同時廚衛做精裝修，廚房可主要按西式廚房風

45、格功能進行裝修。具體戶型配比建議如下：40-50平米單位40%50-60平米單位40%60-70平米單位20%戶型裝修需注重實用性和個性化。【公寓產品打造建議】Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010PART.2.PART.2.住宅物業發展建議住宅物業發展建議住宅Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010物業規劃建議/物業組合建議2.5容積率之下可能出現的3種物業組合形式1方案一：純高層大園林、闊景觀的產品模式，快速去化，資金回流2方案二：洋房+高層高層

46、為現金流產品、洋房拔升項目調性3方案三：高層+小高層差別化的市場定位，同時保障現金回流速度Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010物業規劃建議/物業選型原則重點圍繞區域屬性、客戶屬性、去化速度、經濟測算等方面，對本案物業選型進行研判。Title各物業形態去化情況溢價能力是核心重點區域客戶屬性研究指標限制是落地前提p區域發展時間較短且價值迅速提升，區域客群構成演變迅速；p客群構成的預判，是項目未來發展環境的重要支撐；p高品質、高速度、好口碑，擁有良好的產品溢價能力，成為區域標桿項目p住宅作為商品屬性，供需市場機會是產品量價實

47、現的宏觀環境；p板塊價值演變釋放的潛在機遇的預判，是項目物業發展的背景；p項目住宅單方土地成本2490元/，綜合成本約5490元/，區域主流產品目前價格6100元/，如何最大化實現利潤是重點；Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010西南區域目前分為三個板塊，經開核心區板塊、桃花工業園板塊、肥西結合部板塊，經開區板塊受政府規劃支持，發展較早，且已由較早的純剛需逐漸發展為品質改善，本地塊所在的桃花工業園板塊，目前以純剛需、品質剛需為主；品質剛需、品質改善現西南片區發展較為成熟的板塊，剛需及品質首改客群為主；政務區外溢對生活環境

48、和品質要求較高的客群；周邊收益較好的廠區客戶等；融科城、華邦觀筑里、綠城玫瑰園等項目的入駐，吸收了大批此類客戶；剛需、剛改主導西南片區新興發展住宅板塊開發較晚，發展較慢，產品線逐漸豐富，由絕對剛需逐漸發展為由剛需、剛改客群為主導；物業選型原則/區域屬性解讀經開核心區板塊桃花工業園板塊肥西結合部板塊剛需、剛改主導上派縣級樓盤，產品相對單一，以剛需、剛改客群為絕對主導；Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010u 教育資源：東冠小學、桃花中學u醫療資源：安醫附屬醫院(芙蓉路與翡翠路交口，相距較遠)u交通資源：繁華大道、玉蘭大道、

49、芙蓉路等多個交通主干道；地鐵7號線方興大道站站點；u商業配套：中環城商圈、繁華逸城商業及各個項目社區商業；周邊配套不成熟，但未來規劃前景較好：項目周邊目前醫療、商業等較為欠缺，除了個別老小區之外，多為在售樓盤，生活氛圍相對較弱，但未來規劃較完善，區域醇熟形成需一定時間。物業選型原則/區域屬性解讀Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010肥西客戶周邊廠區市區尤其是經開區外溢客戶物業選型原則/客戶屬性解讀該片區成交客戶主要來自肥西縣的繁華大道沿線鄉鎮、經開區的外溢客戶和周邊廠區客戶，占比達80%左右，另有其他來自政務高新等片區，

50、東邊及北邊客戶較少。舒城廬江有少量客戶到訪成交；Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010價格區位戶型生活配套學區交通物業選型原則/客戶屬性解讀本片成交客戶受客戶構成影響，客戶對價格較為敏感，對價格關注度較高，在38%左右，其次是對區位、戶型、學區、交通和周邊生活配套的關注較多；Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010外地客戶：項目會吸引部分舒城、廬江等外地客戶肥西客戶和工業園區客戶：經濟能力較低，價格敏感度較高，但關注居住品質，區域前景，孩子教育等問題

51、，選擇靠近成熟區域板塊且性價比較高區域；市區外溢客戶：有一定居住情結和工作緣，關注地段、配套、價格，并且看好區域的發展前景輔助客戶重要客戶核心客戶本項目住宅產品客戶初判Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010總體量物業形態住宅形態套數占比文一名門綠洲37萬方高層+洋房+社區商業高層94%洋房6%禹州天璽60萬方高層+洋房+社區商業高層90%洋房10%信地華地城60萬方高層+洋房+社區商業高層91%洋房9%綠地海德公館22萬方高層+洋房高層81%洋房19%物業規劃建議/市場物業形態片區內目前在售的住宅物業形態均為洋房+高層，

52、高層為主力，洋房拔調性，高低配為核心物業組合形式。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010產品規劃建議/競品分析（信地華地城）整體形象上：項目遠離高壓線，周邊環境較好，項目分兩期開發，高層+洋房物業類型，加上其品牌優勢，項目整體形象調性較高；產品上：信地華地城在售高層產品戶型單一，僅86、98兩個戶型，但好在戶型設計合理，客戶接受度較高；在售洋房戶型在126-133，品質感較高；銷售價格上：高層均價6600元/；洋房均價8000元/；形象展示：信地華地城無論是在銷售中心、樣板房通道打造、樓體外立面展現、園林設計等方面，展示

53、較高端，較大程度上拔高了給客戶價格心理預期；核心競爭力：品牌+產品+展示Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010產品規劃建議/競品分析（禹州天璽）整體形象上：項目靠近高壓線樓棟較少， 60萬方英倫生活大城，分兩期開發，商業配套較足，自帶0.2萬方農貿市場，后期業主生活便利；但近期受禹州天境扥項目交房問題影響較大；產品上：禹州天璽在售高層，主力戶型為103（邊戶）與88（中間戶），在售樓棟皆為一梯兩戶，戶型結構較好，產品優勢明顯；銷售價格上：高層均價6300元/；形象展示：目前禹州營銷中心位于沿繁華大道上的商鋪，其英倫風格引

54、人注目，展示形象良好；核心競爭力：性價比+產品Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010產品規劃建議/競品分析（名門綠洲）整體形象上：西南片區首個37萬方綠色生態社區，項目由18棟高層，8棟多層洋房及11棟商業組成 ，項目自帶幼兒園。但由于受較多的高壓線影響，溢價能力較差；產品上：文一名門綠洲高層主力戶型84-88，面積跨度較小，受戶型設計影響，邊戶去化良好，中間戶去化困難；洋房銷售均價6800元/，性價比較高，近期去化速度較好；銷售價格上：高層均價6100元/；洋房均價6800元/；形象展示：目前文一名門綠洲開放兩個營銷中

55、心，相較繁華大道上其他兩個項目，形象展示品質感略弱；核心競爭力：價格Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010項目戶型面積段整體戶型配比已推套數銷售套數銷售率禹州天璽2+1房一廚一衛88-8962%62446675%3房一廚一衛103-10922%43629668%3+1房一廚一衛12616%20010653%信地華地城2+1一廚一衛86-9886%115676166%3+1房一廚一衛126-13314%482042%文一名門綠洲2+1房一廚一衛84-8879%95971875%3房一廚一衛100-11621%1441147

56、9%文一名門御府2+1房一廚一衛87-8989%95971875%3房一廚一衛9811%14411479%物業規劃建議/戶型配比及銷售率區域市場表現：區域市場產品70%的產品面積在100以下。部分120以上產品去化存在一定的難度Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010片區高層產品市場表現項目開盤時間產品類型成交均價主力面積總價區間近3個月內月均去化已推未售信地華地城2015.286-982+1房6400元/54-6581套400套文一名門綠洲2014.1286-982+1房和1153+1房6100元/52-6082套240

57、套禹州天璽2015.388-972+1房，105-1263+1房6300元/55-6173套350套鼎元公館2013.969-1102+1，3+1房型6600元/（含精裝）54-7036套300套太平洋森活廣場2015.178-1112+1，3+1房型6000元/46-5731套200套文一名門御府2013.1278-972+1，3+1房型5800元/48-4538套175套區域市場表現：高層去化主力面積區間在85-110，暢銷總價區間在50-70萬之間。以2+1小三房和大3房產品為主物業選型原則/暢銷面積與總價Code of this report | 57 Copyright Cental

58、ine Group, 2010客戶特征：單價敏感、總價承受能力有限、經濟能力一般、整體受教育水平一般，剛需特質明顯。市場特征：110以下產品供銷兩旺。客戶心理價格天花板單價承受能力：單價承受能力： 7000元元/主力總價區間：主力總價區間：50-70萬萬Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010高層去化表現：片區內項目高層銷售情況較好，除去太平洋森活廣場外，區域項目高層去化情況良好，沿繁華大道主要項目月均去化均在70套/月，整體來說。物業選型原則/去化速度解讀Code of this report | 59 Copyrigh

59、t Centaline Group, 2010洋房去化表現：片區在售洋房較少，且在售洋房溢價力低，去化速度慢，以高贈送為溢價條件；片區洋房產品市場表現項目開盤時間產品類型成交均價月均去化剩余貨量信地華地城2015.9126-1336層洋房，一梯兩戶，四房8000元/6套36套文一名門綠洲2014.1299-116，8層洋房，一梯兩戶三房6800元/9套32套文一名門御府合計250套左右，15個月售罄，月均去化16套，均價6600元/；綠地海德公館未售備注：華地城洋房開盤推售48套，截止目前銷售12套，且多為內部員工或關系戶訂房，由于價格較高，客戶接受度低，實際銷量較差；物業選型原則/去化速度解

60、讀Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010項目項目高層價格小高層價格月均去化與高層差價華潤熙云府7000780015套700元/天下錦城售罄1040057華邦蜀山里80009200開盤售罄1200元/大溪地售罄1140025文一名門北郡56006200開盤售罄600元/加僑悅山國際73008300開盤售罄1000元/11F小高層去化表現：片區無小高層產品，從合肥整體小高層去化表現來看，小高層為稀缺產品，與高層相對溢價能力在5%-25%不等，市場接受度及去化速度良好。物業選型原則/去化速度解讀Code of this report